Raadsvoorstel vaststelling Verordening Starterslening gemeente Haaksbergen

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 18 december 2024

nr. Nummer

Onderwerp: Vaststelling gewijzigde Verordening Starterslening gemeente Haaksbergen

Voorstel: 1. De ‘Verordening Starterslening gemeente Haaksbergen’, waarin aangegeven is in welke gevallen en onder welke voorwaarden startersleningen worden toegekend aan aanvragers met beperkte financiële mogelijkheden, vast te stellen.

Inleiding / aanleiding Door krapte op de woningmarkt stijgen de woningprijzen. Dit geldt voor heel Nederland en dus ook voor Haaksbergen. Met name voor starters is het lastig een woning te kopen, omdat zij geen huis te verkopen hebben en dus naar verhouding voor extra dure woningen staan. In de op 5 juli 2023 vastgestelde Woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’ heeft de gemeenteraad aangegeven een onderzoek te willen starten naar het (opnieuw) inzetten van de starterslening, om zo een bijdrage te leveren aan het huisvestingsvraagstuk voor de starter in Haaksbergen. Dit onderzoek heeft vorm gekregen in de ‘Nota Betaalbaar wonen’, die met een raadsinformatiebrief in de commissie Ruimte van 18 september 2024 behandeld is. Daarnaast is op 2 oktober 2024 het “Beleidskader betaalbare woningen gemeente Haaksbergen” vastgesteld door de raad. Een starterslening is een aanvullende lening bovenop de hypotheek voor het eerste koophuis. De lening dient ter overbrugging van het verschil tussen het maximale hypotheekbedrag en de aankoopprijs. Ter illustratie: wanneer men maximaal € 315.000 kan lenen en de aankoopprijs van de woning is € 330.000, bedraagt de starterslening € 15.000. De eerste drie jaren wordt geen rente of aflossing betaald over de starterslening. Daarna wordt de lening plus rente terugbetaald naar draagkracht.

De gemeente is de hypotheekverstrekker, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) doet de toets en regelt de verstrekking. De starterslening wordt verstrekt uit een (revolverend) fonds van de gemeente bij de SVn. Een revolverend fonds betekent dat het uitgeleende geld weer terugkomt, zodat het opnieuw beschikbaar komt voor nieuwe leningen. De starterslening is bedoeld voor de Haaksbergse starter, die nu dankzij de snel stijgende huizenprijzen nét achter het net vist bij de aankoop van een huis. Zij kunnen hogere hypotheeklasten dragen dan de maximale hypotheek met zich meebrengt en hebben snel zicht op meer loon, doordat zij aan het begin van hun carrière staan. Ze beschikken over net niet genoeg eigen middelen of ouders die een bedrag willen of kunnen inleggen. De starterslening is nadrukkelijk niet bedoeld voor starters voor wie een koopwoning sowieso buiten bereik ligt, doordat het loon niet toereikend is of gaat zijn. Het blijft immers een lening die terug moet worden betaald. Ook is de starterslening niet bedoeld voor woningen die niet meer passend zijn voor mensen die verderop in hun wooncarrière zitten. Daarom is er een maximumbedrag opgenomen van de woonhuizen die in aanmerking komen voor de starterslening.

Uit het woonbehoefte-onderzoek dat in het kader van de Woonvisie is uitgevoerd, is gebleken dat starters met name op zoek zijn naar rijtjeswoningen met 2 of 3 slaapkamers en een kleine tuin. In Haaksbergen liggen de huizenprijzen vooralsnog lager dan het landelijk gemiddelde. Daarom wordt voorgesteld de starterslening van toepassing te laten zijn op woningen met een maximale koopsom van 80% van de NHG-grens, wat op het moment van schrijven (2024) neerkomt op woningen tot € 348.000. Pagina 1 van 4

Van 2013 tot 2016 heeft de gemeente ook startersleningen verstrekt. In deze periode zijn er 14 leningen verstrekt. Deze regeling wordt nu ingetrokken en vervangen door voorliggende verordening. Het in 2013 ter beschikking gestelde bedrag is inmiddels bijna volledig terugbetaald. Op de rekening courant bij de SVn staat dan ook ruim € 280.000. Deze middelen worden aangewend om de leningen opnieuw te verstrekken. Bestuurlijk / wettelijk kader • Algemene wet bestuursrecht • Art. 147 en 149 Gemeentewet • Woonvisie d.d. 25 juli 2023 • Verordening starterslening (2013) • Uitvoeringsregels starterslening (2013) Argumenten 1.1 De Verordening Starterslening en de Uitvoeringsregels starterslening zoals vastgesteld op 29 mei 2013 en 11 juni 2013 zijn niet meer actueel. In 2013 is de starterslening, die er al sinds 2008 is, opnieuw ingevoerd in Haaksbergen. In 2013 en 2014 verstrekte de gemeente 25% van het bedrag van de starterslening, de andere 25% was voor rekening van de provincie en de resterende 50% werd door het Rijk bijgedragen. Sinds 2015 is de bijdrage van het Rijk vervallen. Ook was eind 2015 het budget voor de starterslening, vanwege de belangstelling, op en gaf de provincie aan ook per 2016 te stoppen met hun bijdrage. Eind 2015 is dan ook voorgesteld (voorlopig) geen nieuwe storting te doen in het fonds van de SVn.

Dit betekende dat de gemeente Haaksbergen sinds 2016 geen middelen voor leningen beschikbaar had. Gezien de financiële positie van de gemeente destijds is er terughoudend omgegaan met het verstrekken van dergelijke leningen. Anno 2024 denkt het college dat, gezien de huidige marktsituatie, een starterslening een goed instrument kan zijn om starters te helpen. De bestaande verordening en uitvoeringsregels uit 2013 zijn echter verouderd. Door een aantal veranderingen wat betreft de financiering op de woningmarkt is een actualisatie van de verordening noodzakelijk. Zo wordt in de huidige verordening bijvoorbeeld nog uitgegaan van aankoopprijzen van woningen van maximaal € 220.000. Ook was de starterslening in de oude regeling gekoppeld aan leeftijdsgrenzen en was sociale binding een vereiste. Het college heeft daarnaast de maximale grens van de lening nu op € 30.000 gezet (dit was € 35.000), zodat meer starters geholpen kunnen worden. 1.2

Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de wens de Haaksbergse starter te helpen, zoals beschreven in de Woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’. Doel is een impuls te geven aan de Haaksbergse woningmarkt en starters meer kansen te bieden. Met het invoeren van de starterslening kan de gemeenteraad relatief snel en eenvoudig iets betekenen voor de starter in de gemeente Haaksbergen; een wens die in ieder geval speelt sinds het opstellen van de woonvisie. Nu de ontvangen middelen van de eerdere lening hiervoor kunnen worden aangewend, loopt de gemeente geen extra financieel risico. In de verordening worden de randvoorwaarden gesteld om in aanmerking te komen voor de lening. Hieronder valt onder meer dat het de eerste koopwoning van de aanvrager moet zijn, de starterslening maximaal € 30.000 kan bedragen en de totale verwervingskosten van de woning niet hoger zijn dan 80% van de actuele NHG-grens. Er is gekozen voor 80% van de actuele NHG-grens, omdat de starterslening bedoeld is voor de aankoop van starterswoningen. Deze norm sluit aan bij de uitkomsten van het onderzoek naar betaalbaarheid in Haaksbergen, zoals verwoord in de Notitie betaalbaar wonen, waarover de raad per raadsinformatiebrief van 6 juni 2024 is geïnformeerd. In overleg met lokale makelaars en hypotheekverstrekkers is gekeken wat betaalbaar is. Daar sluit deze grens op aan.

Pagina 2 van 4

1.3 Er zijn middelen beschikbaar om startersleningen (inclusief vaste kosten) te verstrekken. De gemeente Haaksbergen loopt geen financieel risico met de (herstart van de) starterslening. Een storting op de rekening van de SVn loopt via de balans en niet via de begroting. Op de gemeentelijke exploitatie heeft het verstrekken van leningen geen invloed. Er staat nog ruim € 280.000 op de rekeningcourant van de vorige periode dat de gemeente een starterslening ter beschikking stelde. Deze gelden worden aangewend voor de nieuwe leningen. Het te lenen bedrag zal in de praktijk variëren in bedragen tot een maximum van € 30.000. Uitgegaan van dit maximale leenbedrag kunnen in ieder geval negen starters worden geholpen. Voor het beheer van de startersleningen door SVn worden, op basis van de deelnemersovereenkomst vaste kosten (in 2024: € 2.295) en een variabele beheervergoeding (in 2024: 0,5736% van de bedragen van de totaal uitstaande leningen) in rekening gebracht bij de gemeente. Deze kosten worden binnen de begroting gedekt. 1.4

Hiermee is het college in de gelegenheid de doeltreffendheid van de maatregel te beoordelen en zo nodig bij te sturen. Met de starterslening wordt beoogd de starter te helpen. De huidige woningmarkt is zeer wisselvallig. Door een tweejaarlijks evaluatiemoment in te plannen, kan worden beoordeeld of dit daadwerkelijk het geval is en of de voorwaarden passend zijn. De regeling is op voorhand afgestemd met makelaars en hypotheekadviseurs en door hen goed ontvangen. Door de starterslening te koppelen aan woningen met een koop- of aanneemsom van maximaal 80% van de NHG grens wordt voorkomen dat, bij tevredenheid, de verordening ieder jaar moet worden aangepast. Het evaluatiemoment biedt de mogelijkheid bij te sturen wanneer de voorwaarden niet toereikend blijken te zijn. Risico’s 1.1 Startersleningen worden niet terugbetaald. De gemeente Haaksbergen loopt als verstrekker van de starterslening dezelfde risico’s als (andere) hypotheekverstrekkers. Er bestaat een kans dat de starter in betalingsproblemen komt en de betalingsverplichting niet kan nakomen. Dit is tijdens de vorige periode dat de lening is verstrekt niet voorgekomen en ook de SVn meldt dat dit zeer weinig voorkomt. Daarbij geldt ook nog dat indien leningnemer de lening niet meer kan betalen, de woning verkocht wordt met eventueel tekort. Dit tekort wordt afgedekt door de NHG.

1.2 Overheidsingrijpen op de woningmarkt kan een prijsopdrijvend effect hebben. (Financieel) overheidsingrijpen kan een prijsopdrijvend effect hebben. Het Kadaster heeft hier meerdere keren een onderzoek naar gedaan, waarvan de laatste dateert uit 2023. Hieruit is gebleken dat de starterslening geen direct of indirect prijseffect heeft. Dit komt omdat koopstarters met starterslening niet meer dan 100% van de loan-to-value mogen bieden. Oftewel: koopstarters met starterslening mogen niet meer betalen dan de marktwaarde van de woning. Daarnaast wordt de starterslening pas goedgekeurd, nadat een bod uitgebracht en geaccepteerd is. Koopstarters met een starterslening moeten daarom bieden met voorbehoud van financiering, ze weten immers nog niet of de lening toegekend gaat worden. Vervolgproces/communicatie/planning Na vaststelling van de Verordening door uw raad wordt de regeling administratief belegd bij de SVn. Omdat er nog lopende leningen zijn vanaf 2013, is in 2021 een deelnemersovereenkomst gesloten met de SVn, welke ook van toepassing is op nieuwe leningen, die op basis van de voorliggende verordening worden aangegaan. Daarna zal op de website van de gemeente Haaksbergen een pagina worden ingericht met informatie en aanvraagformulieren. Ook worden makelaars en hypotheekadviseurs in de gemeente op de hoogte gesteld van de inwerkingtreding.

De regeling wordt op www.overheid.nl en in Gemeentenieuws gepubliceerd.

Pagina 3 van 4

Bijlagen: Verordening Starterslening gemeente Haaksbergen

Burgemeester en wethouders

mr. M.N.J. Broers gemeentesecretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 18 december 2024

R. Meinen griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 4 van 4