Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Haaksbergen Dorp partiële herziening Zwarteland Beatrixstraat en Zieneschstraat

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 18 december 2024

nr. Nummer

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat

Voorstel: 1. De zienswijzennota “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat” van september 2024, waarin de reacties op de ingediende zienswijzen en de een wijzigingenstaat zijn opgenomen, vast te stellen. 2. Het bestemmingsplan “Haaksbergen-Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat”, zoals opgenomen in het GML bestand NL.IMRO.0158.BP1214-0002, op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. 3. Het bijbehorende beeldkwaliteitsplan “Zwarteland Haaksbergen, beeldkwaliteitsplan” vast te stellen. 4. Geen exploitatieplan op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen, gelet op het feit dat het kostenverhaal anderszins, namelijk door middel van een anterieure overeenkomst zoals bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening, is verzekerd.

Inleiding / aanleiding De woningen die nu in het Zwarteland staan, voldoen niet meer aan de technische eisen voor woningen en zijn dan ook toe aan vervanging. Aan de woningen zouden behoorlijk wat werkzaamheden uitgevoerd moeten worden om deze geschikt te maken voor de toekomst. Daarnaast kennen de woningen diepe tuinen. Dergelijke diepe tuinen sluiten qua onderhoud niet meer aan bij het huidige gebruik van de woningen door huurders. Het stedenbouwkundig plan voorziet daarom in de sloop van 51 woningen aan het Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat (dit is inclusief de twee particuliere woningen). Hiervoor worden 45 sociale woningen terug gebouwd. Omdat de nieuwe woningen groter zijn en er rekening gehouden moet worden met de geluidszone van TKF, komen er in dit plan minder woningen dan er in het gebied stonden. Het parkeren zal plaatsvinden in parkeerkoffers en bij een aantal inritten van de nieuwe woningen. Aan de Beatrixstraat zelf is er dan geen parkeergelegenheid meer, wat aansluit bij het groen en klimaat adaptief inrichten van het plangebied. Omdat deze ontwikkeling niet past binnen het geldende bestemmingsplan “Haaksbergen-Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune” is een ontwerp bestemmingsplan voor de ontwikkeling van het Zwarteland opgesteld. Eveneens is er een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Zowel het ontwerp bestemmingsplan als het beeldkwaliteitsplan hebben van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Hierover zijn drie zienswijzen binnen gekomen. Door in overleg te treden met de indieners van de zienswijzen, heeft één indiener besloten om de zienswijze in te trekken.

Pagina 1 van 6

Een zienswijze was tegen de planontwikkeling omdat de woning van de indiener in dit gebied gelegen is. De indiener van deze zienswijze heeft inmiddels een andere woning buiten het plangebied gevonden. De andere zienswijze is van de Gasunie en kan verwerkt worden in het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn samengevat in de “Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat”. In deze nota zijn eveneens de ambtshalve wijzigingen verwerkt. Gelijktijdig met het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan heeft ook de ontwerpbeschikking voor het verlenen van hogere grenswaarden voor industrielawaai ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Gedurende het hele planproces heeft Domijn oog gehad voor participatie. Zo hebben zij met de huidige bewoners van het plangebied regelmatig overleg gehad via de bewonerscommissie. Daarnaast zijn omwonenden ook uitgenodigd om kennis te nemen van de plannen. Voor deze ontwikkeling is de bestemmingsplanprocedure uit de Wet ruimtelijke ordening van toepassing, omdat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Dit bestemmingsplan valt onder het overgangsrecht van de Omgevingswet.

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Gemeentewet Wet open overheid Algemene wet bestuursrecht (Awb) Wet ruimtelijke ordening (Wro) Omgevingswet (Ow) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune Ontwerpbestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen” Water- en rioleringsprogramma (WRP) Argumenten 1.1 en 2.1 Voordat een plan kan worden vastgesteld moet een besluit genomen worden ten aanzien van de ingediende zienswijzen. Bij de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan is een ieder in de gelegenheid gesteld zijn of haar zienswijze kenbaar te maken. Naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan zijn er drie zienswijzen binnen gekomen. Van deze zienswijzen is er één ingetrokken. Over deze zienswijze hebben gesprekken met de indiener plaats gevonden. Daaruit blijkt dat aan de ingediende zienswijze tegemoet gekomen kan worden. De overgebleven zienswijzen (bijlage 1) en een reactie daarop zijn samengevat in de ‘Zienswijzennota ‘Ontwerpbestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat’.

De raad dient te besluiten of de zienswijzen worden overgenomen, voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. In de zienswijzennota (bijlage 2) zijn de zienswijzen samengevat

Pagina 2 van 6

en van een reactie en beoordeling voorzien. Deze nota is opgenomen als bijlage bij het raadsvoorstel en maakt onderdeel uit van het besluit het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. 1.2 en 2.2 De ingediende zienswijzen geven aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. Eén van de ingediende zienswijzen geeft aanleiding het bestemmingsplan (bijlage 3) aan te passen. Net buiten het plangebied ligt een aardgastransportleiding, maar de belemmeringenstrook van 4 meter valt deels in het plangebied. Daarom wordt de belemmeringenstrook opgenomen op de verbeelding en de bepalingen die voor deze strook gelden, worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. 2.3 Op een aantal punten is er aanleiding het bestemmingsplan ambtshalve te wijzigen. Er zijn in het kader van het bestemmingsplan de afgelopen periode nog een aantal aanvullende onderzoeken uitgevoerd. Het betreffen de volgende onderzoeken: - druppelonderzoek asbest; - booronderzoek archeologie; - nieuw akoestisch onderzoek; - waterhuishoudkundig onderzoek. De resultaten van deze onderzoeken zijn onderdeel van de toelichting geworden en eveneens als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. Daarnaast hebben er een aantal overige wijzigingen op de verbeelding en in de regels plaatsgevonden.

Voor een volledig overzicht van de ambtshalve wijzigingen wordt verwezen naar de zienswijzennota, waarin in hoofdstuk 3 ‘wijzigingenstaat’ een totaaloverzicht is opgenomen. De belangrijkste worden hieronder toegelicht: • In de regels is aangegeven dat er als voorwaardelijke verplichting een geluidscherm wordt geplaatst op de erfafscheiding Op basis van het aangepaste geluidsonderzoek wordt geadviseerd een scherm op de erfgrens van Domijn en het industriegebied te plaatsen. Dit scherm heeft een afschermende werking ten opzichte van de woningen en zorgt binnen het plangebied voor een verlaging van geluid, waardoor de beleving van het geluid gunstiger uitpakt. Daarom is de plaatsing van dit scherm als voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. •

Op de verbeelding is een aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding uitgesloten-voor bewoning bedoelde bouwwerken’ toe gekend De aanleiding om de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding uitgesloten-voor bewoning bedoelde bouwwerken’ op te nemen, heeft te maken met uitspraak van de Afdeling inzake het bestemmingsplan Industrie-West, waarbij bij een uitbreiding van de woonbestemming geen rekening was gehouden met de invloed hiervan op de bedrijfsvoering van één van de bedrijven op het bedrijventerrein IndustrieWest. Deze aanduiding opnemen heeft tot gevolg dat op de gronden waaraan de genoemde aanduiding is toegekend, voor bewoning gebruikte bijbehorende bouwwerken niet vergunningsvrij opgericht mogen worden. Door deze aanduiding in het bestemmingsplan op te nemen wordt rekening gehouden met de eventuele invloed op de bedrijfsvoering van de bedrijven gelegen binnen Industrie-West. 2.4

Er heeft vooroverleg op basis van artikel 3.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening plaatsgevonden. Artikel 3.3.1. van het Bro schrijft voor dat het bestuursorgaan dat belast is met voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg pleegt met instanties, zoals provincie en waterschap, die betrokken zijn bij de zorg voor een goede ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Conform het door de provincie gehanteerde beleid is het plan voor vooroverleg verzonden aan provincie en waterschap. De provincie heeft in haar reactie aangegeven akkoord te zijn met de ontwikkeling. Het waterschap heeft niet via het vooroverleg gereageerd. Wel is het waterschap betrokken bij de totstandkoming van het waterhuishoudkundige plan, waarover zij positief heeft gereageerd.

Pagina 3 van 6

3.1

Om de ruimtelijke en architectonische kwaliteit van het plan te waarborgen, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het huidige plangebied heeft voor Haaksbergen een belangrijke waarde, omdat het Zwarteland het eerste ‘arbeiderswijkje’ van de gemeente Haaksbergen was. Daarmee is het een beeldbepalend gebied van Haaksbergen. Daarom is het van belang de belangrijke kenmerken van het gebied te bewaren en te zorgen dat er qua beeldkwaliteit een referentie is naar het gebied, zoals dat van origine was. Om die reden is een ontwerp beeldkwaliteitsplan (bijlage 4) opgesteld als aanvulling op de Welstandsnota. Bij het opstellen van dit beeldkwaliteitsplan zijn zowel de stedenbouwkundige als de stadsbouwmeester van Het Oversticht betrokken. Het ontwerp beeldkwaliteitsplan heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Er zijn over het beeldkwaliteitsplan geen zienswijzen ingediend. Er is dan ook geen aanleiding het beeldkwaliteitsplan gewijzigd vast te stellen. Inmiddels is het plan door Domijn aanbesteed en is de uitwerking daarvan gepresenteerd aan de Welstandscommissie (bijlage 5). Die heeft positief geadviseerd over de uitwerking. Ook de erfgoedraad is geïnformeerd over deze presentatie. Zij hebben eveneens positief gereageerd.

5.1

Het kostenverhaal is anderszins, namelijk door middel van een anterieure overeenkomst zoals bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening, verzekerd. Er is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Door het sluiten van deze overeenkomst hoeft er op grond van artikel 6.24 Wro geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijk planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. Risico’s N.v.t. Vervolgproces/communicatie/planning Bestemmingsplanprocedure De bestemmingsplanprocedure kan met het vaststellen van het bestemmingsplan worden afgerond. Op grond van artikel 3.8 lid 4 Wet ruimtelijke ordening wordt binnen zes weken na vaststelling van het gewijzigde bestemmingsplan, het raadsbesluit bekend gemaakt in GemeenteNieuws, het Gemeenteblad en op de gemeentelijke webpagina en op www.regelsopdekaart.nl geplaatst. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt tevens naar provincie Overijssel en waterschap Rijn en IJssel gestuurd. Het vastgestelde bestemmingplan ligt gedurende zes weken ter inzage.

Tijdens deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De inwerkingtreding van het bestemmingsplan is afhankelijk van ingestelde beroepen en verzoeken tot voorlopige voorziening. Als er tijdens deze periode geen beroep wordt ingesteld, wordt het plan daags na de termijn van zes weken onherroepelijk. Gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt ook het vastgesteld beeldkwaliteitsplan ter inzage gelegd. Omdat een beeldkwaliteitsplan een aanvulling is op het welstandsbeleid, is het niet mogelijk hierover in beroep te gaan. Tevens wordt de door het college vastgestelde beschikking voor de hogere grenswaarden voor industrielawaai gelijktijdig ter inzage gelegd met de mogelijkheid tot het indienen van een bezwaarschrift. Openbaar gebied Ondergrondse infrastructuur

Pagina 4 van 6

Tijdens de halfjaarlijkse coördinatie overleggen tussen de gemeente en netbeheerders is de reconstructie van het Zwarteland besproken. Vanwege het duurzame karakter van de nieuwe woningen, voorzien van onder andere zonnepanelen, is een verzwaring van het elektriciteitsnet noodzakelijk. Omdat de nieuwe woningen gasloos worden uitgevoerd, moeten de oude gasleidingen worden verwijderd. De woningen komen gedeeltelijk op andere locaties te staan, waardoor de bestaande huisaansluitingen op het riool volledig vervangen moeten worden. Aangezien er veel werk in de ondergrond nodig is, is ook de staat van het riool in het plangebied onderzocht. De riolering aan het Zwarteland moet vervangen worden, terwijl die aan de Beatrixstraat nu nog voldoet. De werkzaamheden door derden bieden echter een kans om met minimale investering het volledige riool te vernieuwen. Klimaatadaptieve buurt Alle ontwikkelingen samen creëren een kans de hele buurt klimaatadaptief en toekomstbestendig te maken. Zo komt er veel groen om hittestress te verminderen en biodiversiteit te vergroten. De woningen worden afgekoppeld van het riool, zodat al het regenwater kan worden opgevangen in de groene wadi of in de ondergrondse waterberging. Een nieuw infiltratieriool voert overtollig water weg om natte voeten te voorkomen.

De energiezuinige woningen, samen met de openbare ruimte, maken deze buurt klaar voor de toekomst. Financiering In het Water- en Rioleringsprogramma 2025-2030, dat op 2 oktober door u is vastgesteld, is rekening gehouden met de aanpassingen aan de openbare ruimte. Een deel van de financiering van de openbare ruimte komt overigens van Domijn, zodat het woongebied en de openbare ruimte optimaal op elkaar aansluiten. De nieuwe openbare ruimte sluit qua in- en uitritten aan, en biedt ook kansen om het straatbeeld groen in te richten, omdat het parkeren in de wijk geregeld wordt via parkeerkoffers en inen uitritten bij de woningen. Om een goed beeld van de wijk krijgt u via de presentatie van Dura Vermeer, die verkennend is besproken met de stadsbouwmeester.

Bijlagen: 1. Ingediende zienswijzen 2. Zienswijzennota ‘Ontwerpbestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, partiële herziening Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat’ 3. Bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, partiële herziening, Zwarteland, Beatrixstraat en Zieneschstraat’ 4. Beeldkwaliteitsplan 5. Bijlage welstand Dura

Pagina 5 van 6

Burgemeester en wethouders

mr. M.N.J. Broers gemeentesecretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 18 december 2024

R. Meinen griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 6 van 6