Raadsvoorstel vaststelling beleidslijn woningsplitsing bij inwoning buitengebied Haaksbergen

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 1 november 2023

nr. Nummer

Onderwerp: Vaststelling “Beleidsnotitie woningsplitsing bij inwoning buitengebied gemeente Haaksbergen” met bijbehorend beleidskader

Voorstel: 1. De “Beleidsnotitie woningsplitsing bij inwoning buitengebied gemeente Haaksbergen”, inclusief het bijbehorende beleidskader, ongewijzigd ten opzichte van het ontwerp, vast te stellen.

Inleiding / aanleiding In de gemeente Haaksbergen zijn er in het buitengebied veel situaties waarbij er twee huishoudens in één woning wonen. Vaak gaat het hier om inwoonsituaties waarbij meerdere huishoudens in één woning wonen en waarbij verblijfsruimten gemeenschappelijk worden gebruikt. Bij woningsplitsing wordt een woning bouwkundig en functioneel in twee delen gesplitst en bewoond door afzonderlijke huishoudens. In het huidige bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen (vastgesteld in 2013) en het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1 (vastgesteld in 2017) is dit verschil in gebruik expliciet geregeld. In het voorgaande bestemmingsplan Buitengebied (uit 2000) werden er geen voorwaarden gesteld met betrekking tot inwoning en woningsplitsing. Daardoor zijn er in het verleden vergunningen verleend voor inwoonsituaties, waarbij er van een gemeenschappelijke huishouding geen sprake was en die dus niet voldoen aan de huidige regels voor inwoning. Op deze situaties is het overgangsrecht van toepassing, zodat het bestaande gebruik kan worden voortgezet. Juist bij de inwoonsituaties die jaren geleden zijn ontstaan onder het regime van deze, inmiddels vervallen, bestemmingsplannen komt het voor dat er feitelijk geen sprake (meer) is van inwoning, maar van zelfstandige bewoning door twee huishoudens.

De bestaande inwoonsituaties, waarbij feitelijk de woningen al volledig zijn gesplitst, leveren in de praktijk problemen op bij verkoop. De woningen zijn planologisch gezien geen zelfstandige woningen en kunnen niet getaxeerd worden. Banken verlenen tegenwoordig geen hypotheek meer als er geen sprake is van een zelfstandig woonobject. Dit leidt tot financiële problemen en schrijnende situaties. Voor deze gevallen is het wenselijk dat er een oplossingsrichting en kader is, waarbij een afweging gemaakt wordt onder welke voorwaarden er medewerking kan worden verleend aan woningsplitsing bij bestaande inwoningssituaties. Daarom is de beleidsnotitie “Woningsplitsing bij inwoning buitengebied Haaksbergen” en het bijbehorende beleidskader opgesteld. Voorliggend beleidskader is een aanvulling op de bestaande bestemmingsplanregels. Door vaststelling van het beleidskader ontstaat er een toetsingskader, waaraan verzoeken voor woningsplitsing bij inwoonsituaties in het buitengebied kunnen worden getoetst. De ontwerp beleidsnotitie met bijbehorend beleidskader heeft van 6 juli 2023 tot en met 16 augustus 2023 ter inzage gelegen. Hierop zijn geen zienswijzen ingediend. De beleidsnotitie met bijbehorend beleidskader kan daarom ongewijzigd worden vastgesteld. Pagina 1 van 3

Bestuurlijk / wettelijk kader  Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, vastgesteld op 2 juli 2013 en onherroepelijk sinds 22 april 2015  Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiele herziening veegplan 1, vastgesteld op 1 november 2017 en onherroepelijk sinds 25 april 2019  Woonvisie Goed wonen in Haaksbergen, vastgesteld op 5 juli 2023  Inspraakverordening Haaksbergen Argumenten 1.1 Er zijn geen zienswijzen binnengekomen op de ontwerp beleidsnotitie “Woningsplitsing bij inwoning buitengebied Haaksbergen” en het bijbehorende beleidskader. Tijdens de terinzagelegging van de ontwerp beleidsnotitie met het bijbehorende beleidskader zijn er geen zienswijzen ingediend. Ambtelijk zijn er ook geen wijzigingen. Daarom kan de voorliggend beleidsnotitie met beleidskader ten opzichte van het ontwerp ongewijzigd worden vastgesteld. 1.2

Met het vaststellen van deze beleidsnotitie en beleidskader wordt een maatschappelijk probleem opgelost en worden inwoners die door beleidswijzigingen in het verleden in de problemen zijn geraakt nu geholpen. Het hele dilemma rond woningsplitsing van inwoonsituaties is ontstaan, doordat banken, anders dan vroeger, niet meer bereid zijn een hypotheek te verstrekken of aan te passen, voor woningen die onderdeel zijn van een inwoonsituatie. De banken zijn extra kritisch op de onderpanden van hypotheken en de waarde daarvan. De problemen die nu zijn ontstaan, willen we oplossen voor de inwoners. Dat hierdoor sommige inwoners bevoordeeld worden boven anderen, is een te accepteren effect van het opstellen van een generiek beleidskader. De bijgevoegde beleidsnotitie is alleen van toepassing op bestaande en legale inwoonsituaties, die zijn ontstaan voor de vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1 (vaststelling 1 november 2017). 1.3

Door woningsplitsing mogelijk te maken vergroot dit de leefbaarheid op het platteland en de ruimtelijke kwaliteit. In geval van inwoning is het niet mogelijk een deel van de woning te verkopen. Als de inwoonsituatie dan niet omgezet kan worden in woningsplitsing zal dit in een aantal gevallen leiden tot leegstand en verpaupering. Daarnaast is een van de voorwaarden voor woningsplitsing het inpassen van het erf middels een erfinrichtingsplan. Het erf moet passen in het omliggende landschap. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied ten goede. 1.4 Het mogelijk maken van woningsplitsing in het buitengebied voorziet in een behoefte. Door woningsplitsing worden woningen aan de woonvoorraad toegevoegd. Daarmee voorziet de mogelijkheid voor woningsplitsing in een bepaalde behoefte. Logischerwijs is dat in een kleinere omvang, omdat woningsplitsing per geval gaat om een enkele woning. 1.5

Medewerking voor woningsplitsing kan alleen onder voorwaarden worden verleend, waarbij we geen eisen stellen aan compensatie middels het slopen van landschapsontsierende bebouwing. De beleidsnotitie en het bijbehorende beleidskader bieden de mogelijkheid een bestaande woning met inwoonsituatie, vergund en ontstaan voor november 2017 te splitsen, zonder de mogelijkheid deze uit te breiden. In de beleidsnotitie en het beleidskader worden geen sloopmeters geëist in het kader van Rood voor Rood of KGO. Reden hiervoor is dat alleen woningsplitsing in bestaande bebouwing wordt toegestaan. Hierbij wordt een mogelijkheid geboden tot vergroting en is er geen sprake van extra verstening. Bovendien is op dit moment het aanbod aan sloopmeters in de gemeente zeer beperkt. Indien we ter compensatie wel sloopmeters zouden eisen, betekent dit dat veel woningsplitsingen geen doorgang kunnen vinden, waarmee we alsnog geen oplossing bieden voor de betreffende inwoners. Er is daarom Pagina 2 van 3

bewust gekozen voor een regeling zonder compensatie. Wel wordt een erfinrichtingsplan vereist, zodat het plan ruimtelijk goed ingepast wordt. Uiteraard worden er wel leges of een exploitatiebijdrage in rekening gebracht voor elke planologische procedure. Risico’s In 2017, voor de vaststelling van het veegplan 1, is er medewerking verleend aan een verzoek tot woningsplitsing. Hiervoor is toen het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen partieel herzien. Destijds is woningsplitsing toegestaan onder de voorwaarde dat initiatiefnemer 380 m2 aan landschapsontsierende bebouwing ging slopen en de slooplocatie landschappelijk ging inpassen. Deze compensatie eis maakt nu geen onderdeel uit van het beleidskader, om redenen zoals hiervoor aangegeven onder punt 1.4. Ook zijn er nog twee lopende initiatieven, waarbij een dergelijke eis is gesteld. Mochten deze initiatiefnemers verder gaan met hun plannen, dan worden deze getoetst aan het nieuwe beleidskader. Vervolgproces/communicatie/planning Als u besluit om de beleidsnota en het beleidskader volgens het voorstel vast te stellen, worden deze gepubliceerd in het Gemeenteblad op www.officielebekendmakingen.nl en op de website van de gemeente Haaksbergen. Na deze bekendmaking zal het beleidskader in werking treden.

Het is niet mogelijk om tegen het beleidskader bezwaar te maken of in beroep te gaan, omdat het een algemene maatregel van bestuur is. Pas tegen een beschikking die tot stand is gekomen met toepassing van de beleidsregels, kan bezwaar worden gemaakt.

Bijlagen: Fysiek, ter inzage in raadsbibliotheek: - Beleidsnotitie Woningsplitsing bij inwoning buitengebied gemeente Haaksbergen - Beleidskader Woningsplitsing bij inwoning buitengebied gemeente Haaksbergen Digitaal: - Beleidsnotitie Woningsplitsing bij inwoning buitengebied gemeente Haaksbergen - Beleidskader Woningsplitsing bij inwoning buitengebied gemeente Haaksbergen

Burgemeester en wethouders

dr. R. Toet secretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 1 november 2023

R. Meinen griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 3 van 3