Raadsvoorstel startnotitie Marktplan

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 27 oktober 2021

nr.

Onderwerp: Startnotitie Marktplan

Voorstel: 1. Medewerking verlenen aan de herontwikkeling van het ‘gat in de Markt’, het pand van voormalige Konings Schoenen en het achterliggende terrein van de Bron op basis van het bijgaande uitgewerkte plan. Dit plan bestaat uit het realiseren van: - circa 2.000 vierkante meter supermarkt ruimte; - circa 400 vierkante meter detailhandel aan de Markt; - circa 39 appartementen boven de detailhandel en supermarkt; - circa 26 appartementen op het terrein van de Bron - een parkeerkelder onder de detailhandel en supermarkt en naastgelegen grond voor circa 112 parkeerplaatsen; - parkeerplaatsen ten behoeve van de appartementen op het terrein van de Bron; - een openbaar park. Onder de volgende voorwaarden: - er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd; - er gedurende het planproces in het kader van participatie aandacht is voor communicatie met de omgeving; - er een koop- en realisatieovereenkomst wordt gesloten met intiatiefnemers waarin afspraken worden gemaakt over de verkoop van de gemeentegrond en over de voorgenomen ontwikkeling; - de financiële haalbaarheid nader wordt uitgewerkt; - er een partiële herziening van het bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum wordt opgesteld; - uit nader milieutechnisch onderzoek blijkt dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; 2. Voor de herontwikkeling van het Marktplan geen m.e.r.-procedure doorlopen.

Inleiding / aanleiding Op 30 november 2011 heeft de gemeenteraad diverse besluiten genomen over de overgang van Marktpromenadeplan naar Marktplan. Bij amendement A2 d.d. 30 november 2011 heeft de gemeenteraad het volgende besloten: 1. Het besluit tot instemming met het aangepaste “Masterplan Marktpromenade dd 30 januari 2008 (nota 2008-8/1a) in te trekken en dus niet tot verdere uitvoering van dit masterplan over te gaan”. 2. De grondexploitatie behorende bij het aangepaste “Masterplan Marktpromenadeplan in te trekken en de gronden over te hevelen naar niet in exploitatie genomen gronden”. 3. De haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” als ruimtelijk kader aan te nemen. 4. De gronden die bij de gemeente in eigendom zijn op de gebruikelijke wijze als reguliere kavels aan te bieden. Ruimtelijk kader Sinds dit besluit geldt de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” als ruimtelijk kader. Pagina 1 van 8

In dit ruimtelijk kader zijn in eerste instantie de algemene trends en ontwikkelingen in centra besproken. Vervolgens is gekeken naar de omvang en branchering van het centrum van Haaksbergen en de gewenste ontwikkelingsrichting. Uit deze analyses is uiteindelijk het ruimtelijk en functioneel concept voor het Marktplan voortgekomen. Dit concept beschrijft twee varianten voor de ontwikkeling van het centrum. Variant 1, met een supermarkt als publiekstrekker aan de Markt. Deze heeft in eerste instantie de voorkeur. Mocht blijken dat partijen het niet eens kunnen worden, dan zal ingezet worden op uitvoering van variant 2 (zonder supermarkt, met detailhandel en appartementen aan de Markt en woningbouw aan de Hibbertsstraat), waarin alleen de huidige bouwkavels worden bebouwd.

Variant 1 (met supermarkt)

Variant 2 (zonder supermarkt)

Het vestigen van een supermarkt heeft de voorkeur. Een supermarkt trekt veel publiek. Toevoeging van een publiekstrekker op deze locatie is gewenst. Dit draagt namelijk bij aan de gewenste detailhandelstructuur (twee polenstructuur). Dit ruimtelijk kader is op 5 maart 2014 door de gemeenteraad op onderstaande punten verruimd in het kader van een onderzoek naar de ontwikkeling van variant 1 door Explorius en Lidl: - mogelijkheid behoud pand Konings Schoenen; - mogelijkheid nieuwe vestiging supermarkt; - entree nieuwe supermarkt aan nieuw parkeerterrein. Uitwerking plannen vanaf 2016 In 2016 hebben drie partijen een bieding uitgebracht voor de ontwikkeling van het Marktplan. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeenteraad op 21 december 2016 besloten de voorkeur uit te spreken voor het plan van Nordwick op basis van variant 2. Op 27 september 2017 heeft de gemeenteraad het voor de realisatie van dit plan benodigde bestemmingsplan “Centrum Haaksbergen, partiële herziening Marktplan, deelgebied Midden” vastgesteld. Tegen dit bestemmingsplan is één beroepschrift ingediend. De Raad van State heeft op 17 oktober 2018 uitspraak gedaan. De Raad van State heeft het beroep gegrond verklaard en het besluit van de gemeenteraad van 27 september 2017 vernietigd, waarbij het bestemmingsplan is vastgesteld.

Dit betekent dat op dit moment het oude bestemmingsplan uit 1981 weer van toepassing is voor het ‘gat in de Markt’ en de omliggende gronden. Eind 2018 hebben wij initiatiefnemers gevraagd samen om de tafel te gaan, met als doel te onderzoeken of ze één gezamenlijk plan kunnen ontwikkelen voor het zogeheten ‘gat in de Markt’, inclusief het terrein van de Bron, het pand Konings en de omliggende openbare ruimte. Initiatiefnemers zijn beiden betrokken bij de ontwikkeling van het Marktplan. Nordwick B.V. heeft het laatste plan ontwikkeld. De heer R. is eigenaar van het terrein van de Bron en het pand Konings. Eerst resultaten gezamenlijk plan Deze gesprekken hebben eind 2019 tot een eerste opzet van een stedenbouwkundig plan. Pagina 2 van 8

Opzet stedenbouwkundig plan Het college heeft op 17 december 2019 besloten om in te stemmen met dit stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van het ‘gat in de Markt’, het pand van voormalige Konings Schoenen en het achterliggende terrein van de Bron. Dit plan bestaat uit het realiseren van: - circa 1.900 vierkante meter supermarkt ruimte; - circa 300 vierkante meter detailhandel aan de Markt; - circa 28 appartementen boven de detailhandel en supermarkt; - circa 21 appartementen op het terrein van de Bron - een parkeerkelder onder de detailhandel en supermarkt en naastgelegen grond voor circa 100 parkeerplaatsen; - parkeerplaatsen ten behoeve van de appartementen op het terrein van de Bron; - een park van circa 4.000 vierkante meter. Onder de volgende voorwaarden: - er afspraken worden gemaakt over de verplaatsing van een bestaande supermarkt; - het plan nader wordt uitgewerkt na overleg met de omwonenden en centrumondernemers; - er een koop- en realisatieovereenkomst wordt gesloten met initiatiefnemers waarin afspraken worden gemaakt over de verkoop van de gemeentegrond en over de voorgenomen ontwikkeling; - de financiële haalbaarheid nader wordt uitgewerkt; - er een partiële herziening van het bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum wordt opgesteld; - uit nader milieutechnisch onderzoek blijkt dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan.

Dit plan is op 15 januari 2020 ook gepresenteerd aan de commissie Ruimte. Zoals in dit besluit aangegeven is er destijds voor gekozen om in een vroeg stadium met het plan naar buiten te treden, ondanks dat er nog verschillende punten nader uitgewerkt moeten worden. Op deze manier wilden wij betrokkenheid creëren. Recente ontwikkelingen Vervolgens hebben de ontwikkelaars het plan verder uitgewerkt. Dit heeft geleid tot een aangepast plan. Namens de gemeente zijn bij de gesprekken over het aangepaste plan ook een stedenbouwkundige en de stadsbouwmeester aanwezig geweest.

Pagina 3 van 8

Aangepast plan Verder hebben de ontwikkelaars een tender uitgeschreven, op basis waarvan supermarkten hun concrete interesse kenbaar konden maken om zich te vestigen op deze locatie. Er hebben partijen interesse getoond. De resultaten van deze tender worden op korte termijn bekend gemaakt. Nu duidelijk is dat er zich een supermarkt wil vestigen op deze locatie kunnen we de volgende stap zetten in het proces, te weten het opstarten van de bestemmingsplanprocedure. Om de voortgang in het proces te houden willen we op korte termijn de bestemmingsplanprocedure opstarten. Voordat we een bestemmingsplanprocedure opstarten vindt behandeling van de startnotitie plaats. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb) Burgerlijk Wetboek Wet ruimtelijke ordening (Wro) Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Wet milieubeheer Besluit m.e.r. Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Haaksbergen Visie Haaksbergen 2030 Structuurvisie 2030 Haaksbergen: groenste dorp van Twente Coalitieprogramma 2018-2022 Haalbaarheidsstudie De Markt Centraal Notitie Inbreidingslocaties 2025 Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, wonen van nu naar 2020” Bestemmingsplan Haaksbergen Centrum Rapport Rekenkamercommissie Het Centrum Centraal part II “This is not a love song” Nota Grondprijsbeleid Woonbehoefteonderzoek 2021 Collegebesluit d.d.

17 december 2019

Pagina 4 van 8

Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het besluit past binnen de voorwaarden van preventief toezicht De financiële gevolgen van dit besluit passen binnen de begroting 2021. Dit besluit brengt geen financiële gevolgen met zich mee (zie argument 1.9). Voor de financiële gevolgen van deze ontwikkeling wordt op een later moment een apart voorstel opgesteld. Overige argumenten 1.2 Het plan sluit aan bij de gedachte van voorkeursvariant 1 van de haalbaarheidsstudie “de Markt Centraal”. Het programma van voorkeursvariant 1 van de haalbaarheidsstudie “de Markt Centraal” gaat uit van een supermarkt, detailhandel aan de Markt en woningbouw. Ook dit plan voorziet in een supermarkt, detailhandel aan de Markt en woningbouw. Grootste verschil is dat het plan uitgaat van een park als ruimtelijke basis. Dit staat niet in de haalbaarheidsstudie. De haalbaarheidsstudie is vastgesteld op 30 november 2011. Nadien is de structuurvisie 2030 vastgesteld. Hierin staat als één van de negen geformuleerde ambities: een sfeervol groen centrum met de Markt als stralend middelpunt. Door het groen en de zichtlijnen sluit het plan aan bij deze ambitie. Het realiseren van het park heeft tot gevolg dat het parkeren niet geheel plaatsvindt op het terrein van de Bron, maar grotendeel ondergronds. Ook verandert het woningbouwprogramma, geen grondgebonden woningen maar alleen appartementen.

De kosten voor het aanleggen van het park komen voor rekening van de gemeente. Wij zullen hierbij nadrukkelijk kijken naar subsidiemogelijkheden vanuit de provincie Overijssel (stadsbeweging). Dit maakt ook onderdeel uit van de nadere uitwerking. Deze kosten zullen wij verwerken in de grondexploitatie. Het plan gaat er vanuit dat de bijgebouwen achter de pastorie verdwijnen. Wij zijn hierover in overleg met de Rooms Katholieke Kerk. Onderdeel van de supermarkt is een overdekte sluis voor het laden en lossen. 1.3

Wij zien op voorhand geen bezwaren om de centrumfunctie planologisch mogelijk te maken op deze locatie. Wij kiezen er voor om de centrum functie planologisch gezien toe te voegen. Juridisch gezien wegen kwalitatieve overwegingen om te komen tot de gewenste detailhandelsstructuur (in dit geval de twee polenstructuur) namelijk zwaarder dan kwantitatieve overwegingen (geen uitbreidingsruimte binnen de dagelijkse goederensector). Wij kiezen er niet voor om gelijktijdig een (supermarkt) functie weg te bestemmen, gelet op de juridische en financiële risico’s, zoals planschade. We kiezen ervoor om de centrum functie planologisch toe te voegen. Wij realiseren ons dat daarmee een planologische mogelijkheid tot vestiging van een supermarkt aan de reeds bestaande mogelijkheden in Haaksbergen wordt toegevoegd. Daar zijn echter in onze optiek goede overwegingen voor die verband houden met de gewenste detailhandelsstructuur (twee polenstructuur). 1.4

Het realiseren van appartementen op deze locatie sluit aan bij de resultaten van het woonbehoefteonderzoek. Het plan voorziet in het realiseren van circa 65 appartementen. Begin dit jaar hebben wij een woonbehoefteonderzoek laten uitvoeren. Hieruit blijkt onder andere dat er in Haaksbergen behoefte is aan levensloopbestendige woningen, zoals appartementen. Het realiseren van appartementen op deze locatie, vlak bij de voorzieningen, sluit dus goed aan bij de resultaten van het woonbehoefteonderzoek. Ook zien we dat bij de andere nieuwe woningbouwprojecten in Haaksbergen vaak grondgebonden woningen worden ontwikkeld. De ontwikkeling van appartementen op deze locatie zorgt dus voor een diversiteit van het woningaanbod in Haaksbergen. 1.5 Het plan biedt mogelijkheden om het parkeervraagstuk op te lossen. In het plan is een parkeerkelder opgenomen voor het parkeren ten behoeve van de supermarkt, de winkels aan de Markt en de appartementen boven de supermarkt en de winkels. Pagina 5 van 8

Hierdoor worden problemen met het oversteken van de Hibbertsstraat voorkomen. Op het terrein van de Bron zijn parkeerplaatsen opgenomen voor de appartementen op het terrein van de Bron. Op dit moment wordt er een parkeer- en verkeersonderzoek uitgevoerd. Hieruit zal de exacte parkeerbehoefte blijken. Indien hieruit blijkt dat er nog behoefte is aan extra parkeerplaatsen, zullen wij hier samen met de ontwikkelaar een oplossing voor zoeken. Speciale parkeerplaatsen voor gehandicapten, het parkeerregime, fiets- parkeren en het stallen van de winkelwagens wordt hierin ook meegenomen. 1.6

Aanpassing van de omliggende wegen is niet noodzakelijk, aanpassing van de omliggende parkeerplaatsen is deels noodzakelijk. Om deze herontwikkeling mogelijk te maken is het niet noodzakelijk dat de omliggende wegen worden aangepast. Het plan gaat er vanuit dat de parkeerplaatsen nabij de Bron worden aangepast. Dit wordt nog nader uitgewerkt in het parkeer- en verkeeronderzoek. Over de kosten hiervan worden met de ontwikkelaars afspraken gemaakt in de koop- en realisatieovereenkomst. Het onderhoud aan de wegen en parkeerplaatsen rondom het terrein van De Bron is al jaren uitgesteld in afwachting van de ontwikkeling van het Marktplan. Na realisatie van de herontwikkeling kan de openbare ruimte worden aangepakt. Dit is opgenomen in de meerjarenonderhoudsplanning voor het wegenonderhoud. 1.7

Het is belangrijk om bij deze herontwikkeling aansluiting te blijven zoeken met de inwoners en ondernemers. De afgelopen periode hebben we de omgeving geïnformeerd door het sturen van informatiebrieven en het houden van een (digitale) bijeenkomst om het uitgewerkte plan te presenteren. Vanuit een aantal omwonenden zijn zorgen geuit over de gevolgen van deze ontwikkeling op hun woonomgeving, bijvoorbeeld de toename van het aantal verkeersbewegingen. Wij gaan op korte termijn met de omgeving in gesprek om te luisteren naar de zorgen en te zoeken naar oplossingen om zo tot een zo goed mogelijk plan te komen. Wij vinden het contact met de omgeving erg belangrijk. Deze aanbeveling komt ook uit het rapport van de rekenkamercommissie Het Centrum Centraal part II “This is not a love song”. De rekenkamer geeft aan dat het belangrijk is om inwoners en ondernemers zo vroeg mogelijk te betrekken bij de planvorming. Vergroten van het draagvlak bij de inwoners betekent vrijwel zeker ook een breder politiek draagvlak. En minder langdurige en ingrijpende besluitvormingsprocessen, minder juridische claims. En dus ook lagere kosten. 1.8

Om het plan te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de ontwikkelaars de grond van het ‘gat in de Markt’ van de gemeente aankopen. Een groot deel van de ontwikkeling vindt plaats op gemeentegrond. Onderdeel van de volgende fase is het opstellen van een koopovereenkomst. Belangrijk onderdeel hiervan is de koopprijs die marktconform moet zijn. Deze marktconforme prijs laten wij taxeren. Op grond van ons grondbeleid moeten grondprijzen residueel worden berekend/getaxeerd. Om residueel te kunnen rekenen is het noodzakelijk exact te weten welk plan gerealiseerd gaat worden op de betreffende gronden. Hierover kunnen we pas meer duidelijkheid geven zodra er ook duidelijk is over het exact aantal benodigde parkeerplaatsen. De koopovereenkomst zullen wij voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad voorleggen. Verder is er geen grond nodig van derden. 1.9

Op basis van de verdere uitwerking van het plan en de op te stellen koopovereenkomst kunnen we de grondexploitatie voor het Marktplan actualiseren. Het financiële kader voor de ontwikkeling van het Marktplan staat in de grondexploitatie. De huidige grondexploitatie is gebaseerd op variant 2. Zodra het plan verder is uitgewerkt en de koopovereenkomst is opgesteld kunnen we op basis van deze gegevens de grondexploitatie actualiseren. Op dit moment missen we hiervoor nog belangrijke informatie waaronder: - de verkoopprijs van de grond (taxatie volgt); - de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte (is afhankelijk van gesprekken met omwonenden en centrumondernemers en de resultaten van het verkeersonderzoek); - subsidiemogelijkheden voor de inrichting van de openbare ruimte. Pagina 6 van 8

Na het actualiseren van de grondexploitatie zal blijken tot welk financieel eindresultaat dit plan leidt. Uitgangspunt is hierbij om de kosten zo laag mogelijk te houden. De financiële gevolgen worden vervolgens aan de gemeenteraad voorgelegd. 1.10

Er is een wijziging van het huidige bestemmingsplan nodig om de realisatie van dit plan mogelijk te maken. De locatie valt binnen het oude bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 juli 1981 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 20 juli 1982. Omdat dit bestemmingsplan ouder is dan 10 jaar is er op grond van de Wet ruimtelijke ordening een bestemmingsplanwijziging nodig. Dit hebben wij nog niet gedaan in afwachting van de ontwikkeling die hier zal gaan plaatsvinden. Ook past de gewenste ontwikkeling niet binnen dit huidige bestemmingsplan. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt er een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Op grond van het voorliggende initiatief gaan wij in overleg met initiatiefnemers om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Om deze ruimtelijke kwaliteit te waarborgen zal er voor het plan een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan zal onderdeel uitmaken van de bestemmingsplanprocedure. 1.11 Vanuit milieukundig oogpunt zijn er geen problemen te verwachten. Er worden momenteel verschillende onderzoeken uitgevoerd om aan te tonen dat deze locatie geschikt is voor deze ontwikkeling. Er is op voorhand niet te verwachten dat vanuit milieukundig oogpunt onoplosbare problemen zijn te verwachten. Vanuit archeologie is al bekend dat er proefsleuven gegraven moeten worden. 1.12

Wij hebben toegezegd dat de gemeenteraad een besluit kan nemen over dit plan voordat de bestemmingsplanprocedure wordt opgestart. Dit staat in het collegebesluit van 17 december 2019. Tevens vragen de omwonenden om een standpunt van de gemeenteraad. 2.1

Uit de aanmeldnotitie blijkt dat er geen effecten zijn die het doorlopen van een m.e.r. procedure zinvol maken. In het besluit m.e.r. is bepaald dat voor een aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, door de ontwikkelaar een aanmeldnotitie moet worden opgesteld. Op basis van deze aanmeldnotitie dient het bevoegd gezag een zogenaamd m.e.r. beoordelingsbesluit te nemen. De gemeenteraad is in dit geval bevoegd gezag omdat de herontwikkeling mogelijk wordt gemaakt middels een bestemmingsplanprocedure. Op basis van de aanmeldnotitie stellen wij voor om te besluiten dat er voor de herontwikkeling van het Marktplan geen m.e.r. procedure doorlopen hoeft te worden. In de aanmeldnotitie is inzichtelijk gemaakt wat de mogelijk relevante milieugevolgen zijn voor de ontwikkeling van het Marktplan. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat er geen effecten zijn die het doorlopen van een m.e.r. procedure zinvol maken. De gemeenteraad moet hierover een besluit nemen voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage kan worden gelegd. Risico’s 1.1 Het plan moet nog verder worden uitgewerkt. Zoals hierboven aangegeven moeten er nog een aantal werkzaamheden worden afgerond. 1.2 Er moet nog een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Zoals hierboven reeds omschreven is voor de realisatie van dit plan een wijziging van het huidige bestemmingsplan nodig.

Bij een bestemmingsplanprocedure is er geen garantie dat deze procedure leidt tot een onherroepelijk bestemmingsplan. Vervolgproces/communicatie/planning Na behandeling van de startnotitie willen wij de bestemmingsplanprocedure opstarten.

Pagina 7 van 8

Wij vinden in dit geval het ter inzage leggen van een voorontwerp bestemmingsplan niet nodig omdat er al communicatie met omwonenden en centrumondernemers heeft plaatsgevonden over het uitgewerkte plan. Wel zal uiteraard een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage worden gelegd, waartegen eenieder zienswijzen kan indienen. Het bestemmingsplan leggen wij vervolgens ter vaststelling voor aan de gemeenteraad. Voordat het bestemmingsplan kan worden vastgesteld moeten de genoemde voorwaarden zijn uitgewerkt. De koopovereenkomst zullen wij voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad voorleggen. Voor vaststelling van het bestemmingsplan zullen wij de gewijzigde grondexploitatie voorleggen aan de gemeenteraad.

Bijlagen: Marktplan Haaksbergen schetsontwerp Aanmeldnotitie Persbericht

Burgemeester en wethouders

dr. R. Toet secretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 27 oktober 2021

mr. G. Raaben griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 8 van 8