Raadsvoorstel projectcontract ontwikkeling bedrijventerrein Stepelerveld, fase II

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. Datum invoeren.

nr.

Onderwerp: Projectcontract “ontwikkeling bedrijventerrein Stepelerveld, fase II” en aanvraag voorfinanciering ten behoeve van uitvoeren voorbereidende werkzaamheden en strategische grondaankopen.

Voorstel: 1. De raad voorstellen ten behoeve van de benodigde voorfinanciering een: a. voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 250.000,-- voor het uitvoeren van werkzaamheden om te komen tot een nadere definiëring van project (projectafbakening); b. een eerste grondverwervingskrediet beschikbaar te stellen van € 800.000,-- voor aankoop van strategische gronden; c. de hiervoor genoemde kredieten ten laste te brengen van de nog vast te stellen grondexploitatie; d. hiervoor bijgevoegde begrotingswijziging 2021 vast te stellen.

Inleiding / aanleiding Door de versnelde uitgifte van bedrijfskavels is besloten het voorkeursrecht te vestigen in het gebied dat in aanmerking komt voor uitbreiding van bedrijventerrein Stepelerveld. Het voorkeursrecht is gevestigd op een gebied dat groter is dan uiteindelijk voor de tweede fase benodigd zal zijn. Dit is gedaan om flexibel te kunnen zijn in het bepalen van de precieze omvang en begrenzing van die tweede fase. Het realiseren van de toekomstige hoofdontsluiting van het bedrijventerrein op de Kolenbranderweg en de belangen van grondeigenaren, onder andere de belangen van twee agrarische bedrijven die in het gebied zijn gevestigd en bewoners van het gebied, spelen een belangrijke rol in het bepalen van de precieze plangrenzen. Met de vestiging van het voorkeursrecht wordt ervoor gezorgd dat er geen onwenselijke grondtransacties in het gebied plaatsvinden. Daarnaast heeft de gemeente nu een eerste recht verkregen gronden aan te kopen wanneer een grondeigenaar wil verkopen. Nu het voorkeursrecht is gevestigd is het noodzakelijk om verschillende activiteiten op te pakken die erop gericht zijn om te komen tot een nadere definiëring van het project. Anders gezegd, het gaat om werkzaamheden op grond waarvan met name bepaald kan worden hoe de uiteindelijke planbegrenzing van die tweede fase eruit komt te zien.

Daarnaast moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat vanaf nu door een grondeigenaar grond kan worden aangeboden, waarop besloten moeten om die al dan niet aan te kopen. Kortom, voor het uitvoeren van de activiteiten en het verrichten van grondaankopen is het nodig dat financiële middelen beschikbaar worden gesteld. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb) Wet ruimtelijke ordening (Wro) Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel

Gemeente Haaksbergen Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente, door de raad vastgesteld op 5 maart 2014 Pagina 1 van 4

Stepelerveld: het duurzaamste bedrijventerrein van Twente, door de raad vastgesteld op 23 april 2015 Programma Ruimtelijke ontwikkeling en wonen Nota grondbeleid Argumenten 1.1 Er is voorbereidingskrediet nodig voor het uitvoeren van diverse werkzaamheden op grond waarvan bepaald moet worden hoe de tweede fase van het bedrijventerrein eruit komt te zien (nadere projectafbakening en vaststellen van toekomstige plangrenzen). Om te komen tot een nadere definiëring van het project “ontwikkeling bedrijventerrein Stepelerveld, fase II” is het nodige om de volgende werkzaamheden uit te voeren: - Het verrichten van verkennende gesprekken met grondeigenaren. Het algemene belang ziet op het verkrijgen van een nieuwe voorraad aan bedrijfskavels met een optimale ontsluiting op de nieuwe N18. De grondeigenaren in het gebied, waaronder een tweetal agrarische bedrijven en enkele bewoners, hebben hun eigen belangen. Denk bijvoorbeeld aan het kunnen voortzetten van het agrarische bedrijf. Een externe grondverwerver wordt ingezet om het gesprek met grondeigenaren aan te gaan en te verkennen wat de mogelijkheden zijn. Een minnelijke verwerving van de gronden is uiteraard inzet van de gesprekken. - Het uitvoeren van behoefteonderzoek en vaststellen van plangrenzen. De tweede fase wordt ontwikkeld met een doorlooptijd van tien jaar.

Er is onderzoek nodig om te bepalen wat de behoefte is aan nieuw uitgeefbare bedrijfskavels voor een periode van 10 jaar. Met de resultaten van het behoefteonderzoek is het onderliggende programma te bepalen en in samenhang met de uitkomsten van de verkennende gesprekken moet de planbegrenzing van de tweede fase worden bepaald. Het is denkbaar, vanuit een aantal scenario’s die worden uitgewerkt, een fasering binnen die tweede fase aan te brengen. - Het uitvoeren van verkeersonderzoek en het opstellen van een ruimtelijke visie dan wel een stedenbouwkundig plan. Het verkeersonderzoek moet antwoord geven op nut en noodzaak van de hoofdontsluiting op de Kolenbranderweg. Ook dient vanuit verkeerskundig oogpunt bepaald te worden waar dan die aansluiting het beste gerealiseerd kan worden (met inachtneming van de omstandigheid dat in het gebied twee agrarische bedrijven zijn gevestigd met als voorkeur dat deze agrarische bedrijfsactiviteiten kunnen worden voortgezet). De resultaten van het verkeersonderzoek zijn input voor de ruimtelijke visie dan wel het stedenbouwkundig plan dat daarna wordt opgesteld. - Het vaststellen van een grondexploitatie. Wanneer vorengenoemde activiteiten zijn afgerond wordt een grondexploitatie opgesteld.

De grondexploitatie kan pas worden gemaakt wanneer het stedenbouwkundig plan gereed is (planbegrenzing is bekend, onderliggend programma is duidelijk en daarmee ook de potentiële opbrengsten uit kavelverkoop, ruimtebeslag voor verkeerskundige en landschappelijke maatregelen is duidelijk en de daarmee samenhangende kosten, evenals het geheel aan kosten van grondverwerving). Voor het opstellen van de grondexploitatie wordt externe deskundigheid ingeschakeld. Op dat moment wordt ook bezien of voor de tweede fase een nieuwe grondexploitatie wordt geopend of dat het meer voordehand ligt om de bestaande grondexploitatie voor de eerste fase uit te breiden. De hierboven beschreven activiteiten vragen om tussentijdse betrokkenheid van uw gemeenteraad, zoals bij het bepalen van de ruimtelijke kaders en de financiële uitgangspunten die een plek in de grondexploitatie krijgen. 1.2 Er is grondverwervingskrediet nodig om strategische grondaankopen te kunnen doen. Met de vestiging van het voorkeursrecht moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat er grond wordt aangeboden die voor realisatie van de tweede fase noodzakelijk is. Op dit moment is nog geen duidelijkheid te geven over de begrenzing van de tweede fase van het bedrijventerrein. En om die reden kan nog niet worden bepaald wat de totale kosten zijn die verband houden met de verwerving van de noodzakelijke gronden.

Enerzijds moet op grond van het nog uit te voeren behoefteonderzoek het onderliggend programma (de omvang van het aantal nieuw te realiseren Pagina 2 van 4

uitgeefbare bedrijfskavels) worden vastgesteld. En anderzijds moet uit de verkennende gesprekken met grondeigenaren blijken wat de mogelijkheden zijn om op een minnelijke manier te komen tot grondverwerving. In het vorige argument is toegelicht dat het de bedoeling is dat de twee bestaande agrarische bedrijven die in het gebied zijn gevestigd hun bedrijvigheid kunnen blijven voortzetten. Of dit ook daadwerkelijk kan, zal in gesprek met de betreffende grondeigenaren, moeten worden uitgezocht. Het vorenstaande neemt niet weg dat nu al rekening moet worden gehouden met het aanbod van grond, waarvan met enige zekerheid kan worden gesteld dat die gronden voor die tweede fase nodig zijn. Om deze gronden te kunnen verwerven (zonder het recht op eerste koop te verspelen dat vanwege die vestiging van het voorkeursrecht is geregeld) is krediet nodig voor grondverwerving. Omdat de gemeente nog niet actief tot grondverwerving overgaat is het voorstel om een eerste verwervingskrediet van €800.000,- beschikbaar te stellen. Dit bedrag staat grofweg gelijk aan de aankoop van ongeveer 4 hectare agrarische grond zonder bebouwing. Uiteraard worden de toekomstige grondaankopen gebaseerd op marktconforme grondprijzen blijkens een uitgevoerd taxatierapport. 1.3 De kosten gemoeid met de voorbereidende werkzaamheden en die van de grondverwerving zijn kostenposten voor de grondexploitatie.

De financiële dekking van deze kosten maken dus uiteindelijk onderdeel uit van de nog vast te stellen grondexploitatie. Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet en een eerste grondverwervingskrediet is voor nu de enige mogelijkheid om de ontwikkeling op te starten. Er kan pas een grondexploitatie worden gestart als er meer duidelijkheid is over de toekomstige invulling van de tweede fase. 1.4 Er is een begrotingswijziging nodig om het voorbereidingskrediet en grondverwervingskrediet beschikbaar te stellen. Door met bijgevoegde begrotingswijziging in te stemmen is het krediet beschikbaar. Verwezen wordt naar de bijlage. Risico’s Het voeren van een grondexploitatie brengt financiële risico’s met zich mee. Het risico zit doorgaans met name in vertraging van het uitgiftetempo van de bedrijfskavels. De risico’s die nu hoofdzakelijk een rol spelen in deze voorbereidende werkzaamheden zijn: - Behoud van werkgelegenheid op de langere termijn De realisatie van de tweede fase zal grofweg 5 jaar in beslag nemen (traject van minnelijke verwerving, eventueel onteigening, procedure bestemmingsplan). Met de huidige vraag aan bedrijfskavels is te verwachten dat dit jaar nog het grootste deel van de eerste fase is uitgegeven. Voor behoud van werkgelegenheid is het nodig dat de gemeente weer de beschikking krijgt over een nieuwe voorraad uitgeefbare bedrijfskavels.

Het risico anders aanwezig dat wordt gezocht naar een bedrijfskavel buiten Haaksbergen. En om die reden noodzakelijk dat de voorbereidende werkzaamheden nu worden opgestart. - Er is sprake van voorfinanciering Het voorbereidingskrediet is noodzakelijk om aan de slag te kunnen. Wanneer, om welke reden dan ook, blijkt dat die tweede fase niet wordt gerealiseerd dan staan tegenover deze kosten geen opbrengsten en zal dus dekking moeten worden gevonden binnen de begroting. - Het verwerven van de meest strategische gronden Het beschikbaar stellen van grondverwervingskrediet heeft pas financiële gevolgen wanneer ook daadwerkelijk grond wordt aangekocht. Er volgt aparte besluitvorming wanneer grond wordt aangeboden die de gemeente echt noodzakelijk acht voor die tweede fase. Daarbij laten wij ons niet verleiden tot grondaankopen waarover thans te veel twijfel bestaat of die voor de tweede fase nodig zijn. De aankoop van “verkeerde” gronden kan financiële risico’s met zich meebrengen. - Koopcontracten en ontbindende voorwaarden Het wil voorkomen dat in koopcontracten ontbindende voorwaarden zijn opgenomen die ertoe kunnen leiden dat een verkochte bedrijfskavel aan de gemeente geheel of gedeeltelijk moet worden terug geleverd. De gemaakte opbrengst moet dan worden teruggedraaid en dit heeft directe

Pagina 3 van 4

gevolgen voor het verwachte resultaat van de huidige grondexploitatie. Het uitgiftetempo zoals wij die nu ervaren zal dan mogelijk naar beneden moeten worden bijgesteld. Vervolgproces/communicatie/planning Zodra het krediet beschikbaar is gesteld worden de activiteiten opgepakt. De inzet is om dit jaar de activiteiten afgerond te hebben met als resultaat een grondexploitatie.

Bijlagen: Digitaal: - begrotingswijziging 2021

Burgemeester en wethouders

dr. R. Toet secretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. datum.

mr. G. Raaben griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 4 van 4