Raadsvoorstel grondexploitatie voor de uitbreiding van bedrijventerrein St

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 1 oktober 2025

nr. Nummer

Onderwerp: Het vaststellen van de grondexploitatie voor de uitbreiding van bedrijventerrein Stepelerveld II overeenkomstig het beoogde plangebied (inclusief realisatie hoofdentree).

Voorstel: 1. a. de grondexploitatie “Stepelerveld, fase II” vast te stellen; b. een krediet van € 12.349.736 beschikbaar te stellen; c. hiervoor een verliesvoorziening te treffen van € 498.536 door bijgaande begrotingswijziging vast te stellen.

Inleiding / aanleiding De eerste fase van bedrijventerrein Stepelerveld is volledig uitgegeven en daarmee beschikt de gemeente niet meer over direct uitgeefbare bedrijfskavels. In de structuurvisie van Haaksbergen is Stepelerveld als gebied aangewezen voor een gefaseerde ontwikkeling tot bedrijventerrein. Daarbij dient elke fase als een opzichzelfstaande ontwikkeling op een goede manier landschappelijk te worden ingepast. Dit om ervoor te zorgen dat, in het geval een volgende fasering uitblijft, er altijd sprake is van een afgerond geheel dat met groen in het landschap is afgezoomd. Op 27 november 2024 is het addendum op de structuurvisie vastgesteld. In de besluitvorming op het addendum is te lezen dat Stepelerveld nog altijd de voorkeur geniet om te worden ontwikkeld als toekomstig bedrijventerrein. Zowel ruimtelijk gezien is dit logisch, omdat het in feite een uitbreiding van bedrijventerrein Stepelo betreft, alsook uit oogpunt van een goede bereikbaarheid vanwege de ligging ten opzichte van de N18 en de aansluiting daarvan via de Kolenbranderweg op Haaksbergen. Er is nog altijd vraag naar bedrijfskavels. Al in 2022 is door de Stec Groep een behoefteonderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat in een volgende fase 7,5 hectare aan netto uitgeefbaar bedrijventerrein kan worden ontwikkeld.

Deze behoeftevraag is in overeenstemming met de programmeringsafspraken die met de provincie zijn gemaakt. Hierbij moet worden opgemerkt dat dit behoefteonderzoek zich beperkt tot de behoeftevraag die voortkomt uit de eigen gemeente. Het is vanuit de verstedelijkingsopgave die voor deze regio wordt uitgewerkt niet ondenkbaar dat Stepelerveld een meer regionale functie gaat krijgen. Hiermee is vooralsnog geen rekening gehouden. Met dit voorstel wordt een grondexploitatie voorgelegd die is gebaseerd op een beoogd plangebied, dat zich als een opzichzelfstaand geheel landschappelijk goed laat inpassen. Geheim Het college legt geheimhouding op vanwege de economische of financiële belangen van de gemeente en het goed functioneren van de overheid op de grondexploitatie Stepelerveld, fase II. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet kan het college op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1, eerste en tweede lid, van de Wet open overheid een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie die bij dat orgaan berust. Het openbaar maken van informatie blijft Pagina 1 van 6

ingevolge de Wet open overheid achterwege, voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen het belang van de economische of financiële belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen en het goed functioneren van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen. De grondexploitatie “Stepelerveld, fase II” vormt de financiële onderbouwing voor deze gebiedsontwikkeling, die voorziet in een nieuwe voorraad aan uitgeefbare bedrijfskavels. In de grondexploitatie zijn alle verwachte inkomsten en uitgaven geraamd. Het is niet wenselijk dat deze informatie openbaar wordt gemaakt. Dit omdat wij bijvoorbeeld de benodigde gronden nog moeten verwerven en op een later moment nog een aanbesteding voor het bouw- en woonrijp maken moet plaatsvinden. Op het moment dat deze informatie openbaar wordt, kan dit onze onderhandelingspositie schaden. Het is ook de algemene beleidslijn binnen deze gemeente en andere gemeenten dat grondexploitaties niet openbaar zijn. Op grond van artikel 89 lid 2 Gemeentewet wordt een verplichting tot geheimhouding in acht genomen door allen die van die informatie kennis dragen. Op grond van artikel 89 lid 4 Gemeentewet duurt de verplichting tot geheimhouding over informatie die aan de raad is verstrekt voort, totdat de raad de geheimhouding opheft.

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Omgevingswet Wet open overheid Gemeentewet Voorontwerp Nota Ruimte Provincie Overijssel Omgevingsvisie Omgevingsverordening De Regio Twente Programmeringsafspraken Bedrijventerreinen Regio Twente 2023/2026 Ruimtelijke Ontwikkelstrategie (ROS) in relatie tot verstedelijkingsopgaven voorontwerp Nota Ruimte Gemeente Haaksbergen Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente Stepelerveld: het duurzaamste bedrijventerrein van Twente, gebiedsuitwerking structuurvisie 2030, Addendum structuurvisie Haaksbergen 2030, vastgesteld 27 november 2024 Ontwerp Omgevingsvisie | gemeente Haaksbergen Nota grondbeleid Argumenten 1.1 De grondexploitatie is gebaseerd op een plangebied, dat uit ruimtelijk oogpunt het beste aansluit op de eerste fase van het bedrijventerrein. Een grondexploitatie is noodzakelijk om de agrarische gronden als bedrijventerrein te kunnen ontwikkelen. In de structuurvisie Haaksbergen 2030 is Stepelerveld aangewezen als gebied voor de ontwikkeling van bedrijventerrein. De structuurvisie gaat uit van een gefaseerde ontwikkeling van Stepelerveld, waarbij elke fase als een opzichzelfstaand geheel moet worden ontwikkeld. Daarbij dient elke fase met respect voor de bestaande landschappelijke structuren te worden ingepast.

Met het aanbrengen van nieuwe landschapselementen moet ervoor worden gezorgd, dat sprake blijft van een groene overgang naar het omringende landschap.

Pagina 2 van 6

Hiernaast een afbeelding van het beoogde plangebied voor de tweede fase van het bedrijventerrein. Het plangebied sluit aan bij de landschappelijke structuur van fase I en is met toevoeging van nieuwe landschapselementen goed in te passen. Ook de gewenste rechtstreekse aansluiting op de Kolenbranderweg is op deze afbeelding weergegeven.

Het beoogde plangebied sluit aan op het bestaande bedrijventerrein Stepelo aan de zuidkant en vormt een logische verbinding met de eerste fase die als afgerond kan worden beschouwd. Door verbinding te zoeken met de eerste fase ontstaan er bij de uitwerking van de tweede fase meer mogelijkheden voor het maken van flexibele keuzes. Het gaat dan niet alleen om keuzes die verband houden met een goede landschappelijke inpassing, maar denk daarbij ook aan keuzes die civieltechnisch van aard zijn, zoals de wegenstructuur en ondergrondse voorzieningen die in de eerste fase al zijn gerealiseerd. Dit geldt ook voor de keuze om de tweede fase van het bedrijventerrein meer in de richting van de N18 door te ontwikkelen. In het geval de vraag beduidend hoger blijkt te zijn dan de geraamde 7,5 hectare, kan hier flexibel en snel op worden ingespeeld. Met het vaststellen van de grondexploitatie zijn financiële consequenties gemoeid. De grondexploitatie geeft een algeheel overzicht van kosten, die moeten worden gemaakt om tot een bedrijventerrein te komen. De opbrengsten die daartegenover staan, komen voort uit de verkoop van de bedrijfskavels. 1.2

Een verliesvoorziening is noodzakelijk, omdat de kosten niet volledig kunnen worden gedekt door de opbrengsten uit de verkoop van de bedrijfskavels. Voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals die in de grondexploitatie zijn verwerkt, is een krediet nodig van € 12.349.736. Omdat de opbrengsten uit de verkoop van bedrijfskavels niet kostendekkend zijn, is een verliesvoorziening nodig. De totale financiële gevolgen zijn verwerkt in de grondexploitatie en de begrotingswijziging. Het betreft een verliesvoorziening van € 498.536. Overigens is in deze grondexploitatie geen post opgenomen met betrekking tot interne plankosten, omdat deze al door de gemeentebegroting zijn gedekt. In de externe plankosten, zoals de kosten voor inhuur van externe deskundigheid, is uiteraard wel voorzien met een afzonderlijke kostenpost. Ook zijn de kosten voor de aanleg van de ontsluitingsweg naar de Kolenbranderweg opgenomen. 1.3

Naast de opbrengsten uit de verkoop van bedrijfskavels is met de ontwikkeling van het bedrijventerrein ook sprake van maatschappelijke effecten, die als het ware als opbrengst zijn te zien. Deze opbrengsten zijn binnen een grondexploitatie daarentegen niet op geld te zetten. De maatschappelijke effecten laten zich niet direct in geld uitdrukken, maar dat neemt niet weg dat een goed vestigingsklimaat voor bedrijven op verschillende manieren voor de gemeente en haar inwoners kan doorwerken, zoals: Economische groei en werkgelegenheid. Het beschikken over voldoende uitgeefbare bedrijfskavels is van belang om bestaande bedrijvigheid voor de gemeente te behouden en nieuwe bedrijvigheid te stimuleren. De grootste opbrengst zit in de werkgelegenheid die dit met zich meebrengt. Sociale betrokkenheid. De sociale betrokkenheid komt bijvoorbeeld tot uiting in de vorm van sponsoring van het verenigingsleven of het betrekken van mensen met afstand tot de arbeidsmarkt in het bedrijfsleven. Meerjarige opbrengsten als gevolg van Onroerendezaakbelasting. Met de realisatie van nieuwe bedrijfspanden worden de opbrengsten die uit deze belasting voortvloeien langdurig vergroot.

Pagina 3 van 6

1.4

In deze grondexploitatie zijn de kosten voor een directe aansluiting van het bedrijventerrein op de Kolenbranderweg opgenomen. Een directe aansluiting heeft uit oogpunt van verkeersveiligheid en optimale bereikbaarheid de voorkeur, maar is enkel verkeerskundig beschouwd nog niet direct strikt noodzakelijk. Voor het bepalen van nut en noodzaak van een rechtstreekse aansluiting op de Kolenbranderweg is verkeersonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek “Beoordeling ontsluitingsalternatieven bedrijventerrein Stepelerveld fase 2”, van 19 februari 2025 is als bijlage toegevoegd. In het verkeersonderzoek zijn de gevolgen van twee varianten uitgewerkt. De variant waarbij het bedrijventerrein op de huidige manier ontsloten blijft en de variant waarbij een extra ontsluiting op de Kolenbranderweg wordt gerealiseerd. Op grond van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de huidige ontsluiting via de rotonde aan de Hengelosestraat voldoende toereikend is om de toenemende verkeersgroei te verwerken. Ook in het geval dat het bedrijventerrein met de tweede fase wordt uitgebreid, heeft de huidige rotonde genoeg capaciteit om de verwachte verkeersstromen af te wikkelen. Daarbij wordt wel opgemerkt dat de rotonde minder restcapaciteit biedt bij een verdere toename van het verkeer. En dit kan eerder leiden tot doorstromingsproblemen en een verslechtering van de verkeersveiligheid.

Er is gelet op vorenstaande enkel vanuit het gezichtspunt van verkeersafwikkeling geen absolute noodzaak voor een rechtstreekse ontsluiting op de Kolenbranderweg. Deze rechtstreekse ontsluiting is wel de meest robuuste en toekomstbestendige oplossing. Overigens wordt opgemerkt dat het gebied Stepelerveld als toekomstig bedrijventerrein is aangewezen vanwege de ligging aan de N18 en de mogelijkheid om deze optimaal bereikbaarheid te maken. De eerste fase van het bedrijventerrein is ook op deze manier in de mark gezet. Bij de verkoop van een bedrijfskavel in fase 1 is ook een inspanningsverplichting opgenomen om deze ontsluitingsweg te realiseren. Tot slot is een tweede ontsluiting van het bedrijventerrein nodig, zodat hulpdiensten van twee kanten een bedrijf kunnen benaderen in het geval bijvoorbeeld sprake is van een calamiteit. Gelet op vorenstaande is gemeend de aansluiting op de Kolenbranderweg wel in deze grondexploitatie mee te nemen. 1.5

In de grondexploitatie zijn onder meer de kosten opgenomen voor de aankoop van de noodzakelijke gronden. Met het vaststellen van de grondexploitatie wordt overgegaan tot een actieve verwerving van de gronden met de daarbij behorende opstallen. In de nota grondbeleid staat dat wij aan de hand van een aantal criteria beoordelen welk grondbeleid wij gaan toepassen: grondpositie: in het gebied Stepelerveld hebben wij geen gronden in eigendom. regie: het college wil regie voeren omdat zij deze ontwikkeling graag zo snel mogelijk wil uitvoeren. Deze urgentie kan niet via planologische kaders worden geregeld. Gelet op het negatieve resultaat van de grondexploitatie is het niet de verwachting, dat deze ontwikkeling door de markt zal worden opgepakt op korte termijn. financieel resultaat: de grondexploitatie kent een negatief financieel resultaat. Gelet op eerdere winsten die zijn genomen bij de ontwikkeling van Stepelerveld fase 1 (in totaal € 2.100.000), vinden wij een negatief financieel resultaat acceptabel. Om de tweede fase van het bedrijventerrein te kunnen realiseren, is het dus noodzakelijk dat de gemeente de betreffende gronden in bezit krijgt. Het voorkeursrecht dat eerder in het gebied Stepelerveld was gevestigd, is verlopen.

Door de negatieve grondexploitatie is de kans op speculatie minimaal, maar neemt niet weg dat het opnieuw vestigen van het voorkeursrecht, zodra dat weer mogelijk is, wenselijk kan zijn. Met het bepalen van het plangebied voor de tweede fase wordt daarmee richting gegeven in de grondverwerving en de noodzakelijkheid voor bedrijfsbeëindiging van het aldaar gevestigde agrarische bedrijf. De kosten voor de aankoop van de benodigde agrarische gronden met de daarbij behorende opstallen is in de grondexploitatie verwerkt. Met het vaststellen van de Pagina 4 van 6

grondexploitatie en het beschikbaar stellen van het daarbij behorende krediet kan worden overgegaan tot een actieve grondverwerving. Risico’s 1.1 In deze grondexploitatie zijn geen kosten meegenomen van functies die buiten het plangebied zijn gelegen, maar in meer of mindere mate wel beperkend zijn in de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Aan de rand van het beoogde plangebied is een Bed and Breakfast gevestigd. Het betreft een milieugevoelige functie, waarmee bij de planuitwerking rekening moet worden gehouden. Dit gaat bijvoorbeeld gevolgen hebben voor de maximaal mogelijke milieucategorie van bedrijvigheid, die zich op het bedrijventerrein mag vestigen. In bijgevoegde bijlage is inzichtelijk gemaakt welke milieucategorie aan bedrijvigheid zich waar mag vestigen bij behoud van de Bed and Breakfast. Gelet op de samenstelling van de bestaande bedrijvigheid en de lijst van gegadigden voor een bedrijfskavel waarover de gemeente beschikt, kan een tweede fase worden ontwikkeld die aansluit op de behoeftevraag. Echter, dit neemt niet weg dat idealiter het wenselijk zou zijn geweest, dat voor de gehele tweede fase een hogere milieucategorie wordt vastgelegd. Daarnaast dient met deze milieugevoelige functie ook rekening te worden gehouden bij de uitwerking van de verbindingsweg op de Kolenbranderweg.

Het wegnemen van deze milieugevoelige functie door aankoop van de Bed en Breakfast betekent dat een hogere verliesvoorziening moet worden getroffen. 1.2

Er is in de grondexploitatie rekening gehouden met een gebiedsontwikkeling in overeenstemming met de systematiek voor het verkrijgen van een BREEAM-gebiedscertificaat. Dit sluit aan op de gebiedsontwikkeling die ook voor de eerste fase is gevolgd. Met de ontwikkeling van de eerste fase van het bedrijventerrein is ervaring opgedaan met betrekking tot het verkrijgen van een BREEAM-gebiedscertificaat (duurzaamheidscertificaat). Het verkrijgen van een dergelijk gebiedscertificaat vergt een behoorlijke inspanning die drukt op de externe plankosten, omdat inhuur noodzakelijk is voor deskundige begeleiding. Daarnaast is er meer onderzoek nodig als bewijslast, om aan te tonen dat sprake is van een duurzame gebiedsontwikkeling. Met de kennis van nu kan de conclusie worden getrokken dat een dergelijk proces van gebiedscertificering minder geschikt is voor relatief kleinschalige ontwikkeling als die van de eerste fase. De ontwikkeling van de tweede fase van het bedrijventerrein is evenals de eerste fase te beschouwen als een kleinschalige ontwikkeling. De eerste fase is afgesloten met het verkrijgen van een “driesterren-certificaat”, maar de voorzichtige verwachting is dat dit voor de tweede fase moeilijk haalbaar is. Het maximale aantal dat kan worden behaald is een “vijfsterren-certificaat”. 1.3 Het voeren van een grondexploitatie brengt risico’s met zich mee.

Het “ondernemersrisico” zit overwegend in een stagnerend uitgiftetempo van de bedrijfskavels. In het geval dat de uitgifte stagneert en de totale kosten al wel in belangrijke mate zijn gemaakt, zal het resultaat op de grondexploitatie verslechteren (onder andere als gevolg van rentebetalingen). De verwachting is dat dit afzetrisico beperkt is. Dit gelet op de grote vraag naar bedrijfskavels, alsmede ook het regionale tekort aan bedrijventerreinen. Bovendien biedt de regionale verstedelijkingsopgave kansen voor een unieke propositie om bedrijven te binden. 1.4 Er moet vreemd vermogen worden aangetrokken voor de financiering. De gemeente heeft niet voldoende liquiditeit om de kosten te dekken. Hiervoor dient de gemeente een lening af te sluiten tegen het dan geldende rentepercentage. Op het moment van het aanbieden van dit voorstel is nog geen zicht op de termijn waar binnen de uitgaven wordt gedaan. Hierdoor kan niet worden aangegeven, wanneer een lening moet worden aangevraagd en welk rentepercentage er op dat moment geldt. Daarnaast is er ook geen zicht op de duur van de lening. 1.5 De definitieve grondprijzen zijn nog niet bekend. Op het moment van het aanbieden van dit voorstel zijn de definitieve grondprijzen nog niet bekend.

Er is voor de berekening van de inkomsten uitgegaan van een grondprijs die als marktconform wordt ingeschat (mede vanwege de schaarste in de regio aan bedrijfskavels). Dit kan in de praktijk anders

Pagina 5 van 6

uitvallen, waardoor ook het resultaat van de grondexploitatie wijzigt. Om die reden wordt de grondexploitatie tweemaal per jaar geactualiseerd. Vervolgproces/communicatie/planning Zodra uw raad de grondexploitatie heeft vastgesteld, wordt overgegaan tot het actief verwerven van de gronden. Tevens wordt gestart met een nadere planuitwerking ten behoeve van het opstarten van de planologische procedure. Het omgevingsplan moet worden gewijzigd en de daaraan ten grondslag liggende onderzoeken moeten worden uitgevoerd. De gemeenteraad is het bevoegde orgaan om het omgevingsplan vast te stellen. Separaat zal er een voorstel worden aangeboden voor de vaststelling van de grondprijzen en het aantrekken van de benodigde lening.

Bijlagen: - Begrotingswijziging grondexploitatie voor de uitbreiding van bedrijventerrein Stepelerveld II overeenkomstig het beoogde plangebied - Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 van 28 januari 2022 - Verkeersonderzoek “Beoordeling ontsluitingsalternatieven bedrijventerrein Stepelerveld fase 2” van 19 februari 2025 - Afstanden milieucategorie ten opzichte van milieugevoelige functie Fysiek, ter inzage in raadsbibliotheek - Grondexploitatie (geheim)

Burgemeester en wethouders

M. (Marcel) Broekhuis gemeentesecretaris

G.J. (Gerard) van den Hengel burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering van 1 oktober 2025

R. (Robin) Meinen griffier

G.J. (Gerard) van den Hengel voorzitter

Pagina 6 van 6