Raadsvoorstel financiele gevolgen aankoop grond Brem 5

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 29 november 2023

nr. Nummer

Onderwerp: Financiële gevolgen aankoop grond Brem 5

Voorstel: 1. a. Vaststellen van de geactualiseerde grondexploitatie voor Brem 5. b. Beschikbaar stellen van een krediet van € 590.432 voor de grondexploitatie Brem 5. c. Instellen van een verliesvoorziening ter hoogte van € 173.463 als gevolg van de grondexploitatie Brem 5. d. Een bedrag van € 140.000 beschikbaar stellen voor het afdekken van de gemaakte kosten. 2. Vaststellen van bijgaande begrotingswijziging.

Inleiding / aanleiding Op 11 mei 2022 heeft de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit genomen voor de percelen aan Brem 1, Brem 3 en Brem 5. Dit naar aanleiding van een bouwplan van de eigenaren voor Brem 5 voor het realiseren van 23 zorgappartementen. De gemeenteraad vond dat dit bouwplan op gespannen voet staat met de maatschappelijke bestemming en vond dat het bouwplan fors was, doordat er sprake was van deels ondergronds bouwen. Op 29 maart 2023 heeft de gemeenteraad besloten een bestemmingsplan voor een woonbestemming en kleiner bouwvlak voor de percelen Brem 1 en Brem 5 uit te werken, waarbij wordt uitgaan van in totaal 9 wooneenheden (van ongeveer 200 m2 per kavel), waarvan maximaal 5 op het perceel ten westen van Brem 3 en maximaal 4 op het perceel ten oosten van Brem 3, parkeren op eigen terrein en maximaal 1 bouwlaag en waarbij een wooneenheid bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één individueel huishouden. Dit besluit is uitgewerkt in het ontwerpbestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, partiële herziening Brem 1 en 5’. Dit bestemmingsplan heeft van 11 mei tot en met 21 juni 2023 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Er zijn zienswijzen ingediend vanuit zowel de eigenaren als vanuit de buurt. De buurt was op grote lijnen akkoord met de voorgestelde bestemmingsplanwijziging, maar wil graag een aanscherping van bepaalde definities.

Deze aanscherpingen zien erop toe dat het niet mogelijk is een (grootschalige) vorm van beschermd wonen te realiseren. De eigenaren vinden dat in het bestemmingsplan hun belangen onvoldoende zijn meegewogen. De eigenaren van Brem 1 en Brem 5 wensen perceel Brem 1 te ontwikkelen voor de uitbreiding van een bso/kinderdagverblijf en praktijkruimten. Indien deze ontwikkeling mogelijk blijft, zijn de eigenaren bereid het perceel Brem 5 te verkopen aan de gemeente. In de raadsvergadering van 12 juli 2023 heeft de gemeenteraad besloten dat voornoemde ontwikkeling (maatschappelijke bestemming Brem 1 en woonbestemming Brem 5) een gewenste ontwikkeling is. Op 12 september 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, partiële herziening Brem 1 en 5’ vastgesteld. In dit bestemmingsplan wordt aan de locatie aan Brem 5 een bestemming Wonen toegekend en aan de locatie aan Brem 1 een bestemming Maatschappelijk (nachtverblijf uitgesloten) toegekend. Het perceel Brem 3 is niet meegenomen in de partiële herziening en behoudt aldus de bestemming Maatschappelijk. Naar aanleiding van de zienswijze en vaststelling van het bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Pagina 1 van 4

partiële herziening Brem 1 en 5’ hebben wij met de eigenaren van Brem 5 gesproken over aankoop van het perceel door de gemeente. De afspraken zijn vastgelegd in een koopovereenkomst. De financiële gevolgen van de koopovereenkomst vragen om een aantal besluiten van de gemeenteraad. Geheimhouding Wij hebben geheimhouding opgelegd vanwege de economische of financiële belangen van de gemeente en het goed functioneren van de overheid op de volgende stukken: - de bedragen in de koopovereenkomst; - de memo waarin de totstandkoming van de bedragen in de koopovereenkomst wordt gemotiveerd met twee bijlagen; - de grondexploitatie voor Brem 5. Op grond van artikel 87 Gemeentewet kunnen wij op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1, eerste en tweede lid, van de Wet open overheid een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie die bij dat orgaan berust. Het openbaar maken van informatie blijft ingevolge de Wet open overheid achterwege voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen het belang van de economische of financiële belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen en het goed functioneren van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen.

Wij vinden het niet wenselijk dat de bedragen in de koopovereenkomst en de onderbouwing van deze bedragen openbaar worden, omdat dit onze onderhandelingspositie kan schaden bij toekomstige grondverwervingen. Wij willen voorkomen dat bij toekomstige grondverwervingen onze gedachtegang hoe we tot een aanvaardbaar onderhandelingsresultaat komen, bekend wordt bij een wederpartij. De grondexploitatie van Brem 5 vormt de financiële onderbouwing van de ontwikkeling van 5 patiowoningen. De grondexploitatie bevat de geraamde inkomsten en uitgaven. Het is niet wenselijk dat deze informatie openbaar wordt, omdat er bijvoorbeeld nog opdracht moet worden gegeven voor het bouwrijp maken van de grond. Indien deze informatie openbaar wordt, kan dat onze onderhandelingspositie schaden. Het is ook de algemene beleidslijn binnen onze gemeente, maar ook bij andere gemeenten dat grondexploitaties niet openbaar zijn. Op grond van art. 89 lid 2 Gemeentewet wordt een verplichting tot geheimhouding in acht genomen door allen die van die informatie kennis dragen. Op grond van art. 89 lid 4 Gemeentewet duurt de verplichting tot geheimhouding over informatie die aan de raad is verstrekt voort totdat de raad de geheimhouding opheft. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Gemeentewet Wet open overheid Algemene wet Bestuursrecht Wet ruimtelijke ordening Gemeente Haaksbergen Raadsbesluit d.d.

11 mei 2022 (voorbereidingsbesluit) Raadsbesluit d.d. 29 maart 2023 (scenario keuze) Raadsbesluit d.d. 12 juli 2023 (wijziging ontwerp bestemmingsplan) Bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, partiele herziening Brem 1 en 5’ Woonvisie ‘Goed wonen in Haaksbergen’ Nota grondbeleid

Pagina 2 van 4

Argumenten 1.1 Realisatie van woningbouw op het perceel Brem 5 is alleen mogelijk als de gemeente de grond aankoopt van de eigenaren. De eigenaren van het perceel aan Brem 5 hebben aangegeven niet de 5 patiowoningen te willen ontwikkelen. Deze woningbouwontwikkeling is dus alleen mogelijk als de gemeente de grond aankoopt dan wel onteigent. De afspraken zijn vastgelegd in een koopovereenkomst en verwerkt in de grondexploitatie. De motivering voor de totstandkoming van de bedragen in de koopovereenkomst staat in bijgaande geheime memo. 1.2/2.1 Een grondexploitatie is noodzakelijk om de grond aan de Brem 5 te ontwikkelen. Om de grond aan Brem 5 zelf te kunnen ontwikkelen is een grondexploitatie nodig. In de grondexploitatie zijn alle verwachte inkomsten en uitgaven geraamd. Wij willen het perceel aan Brem 5 zelf ontwikkelen door kavels uit te geven. Wij willen deze locatie niet verkopen aan een marktpartij/ontwikkelaar, omdat wij zelf de regie willen houden. Wij willen immers graag snel deze locatie ontwikkelen, omdat er in Haaksbergen behoefte is aan nieuwe woningen. Wij verwachten niet dat een marktpartij deze locatie snel wil gaan ontwikkelen gelet op het type woning en de beperkte grootte van de kavels. Het vaststellen van de grondexploitatie brengt een aantal financiële consequenties met zich mee.

Voor de uitvoering van de werkzaamheden uit de grondexploitatie hebben we krediet nodig. Dit betreft een krediet van € 590.432. De gemaakte kosten voor het oorspronkelijke bouwplan aan Brem 5 (23 zorgappartementen) mogen niet verwerkt worden in de grondexploitatie, omdat deze geen betrekking hebben op de bouw van de 5 patiowoningen. Dit betreft een bedrag van € 140.000. De totale financiële gevolgen zijn verwerkt in bijgaande begrotingswijziging. Risico’s 1.1 Het voeren van een grondexploitatie brengt risico’s met zich mee. Het “ondernemersrisico”, met name het afzet risico van de kavels, ligt bij de gemeente. Het betreft hier een woningtype dat markttechnisch niet heel courant is en daarnaast hebben de kavels een beperkte grootte. 1.2 Het openen van een grondexploitatie heeft effect op de benodigde weerstandscapaciteit. Vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken is de IFLO-norm opgesteld. Met deze norm kan de minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit bij grondexploitaties worden bepaald. De IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaard van de grondexploitaties (10%), de nog te maken kosten (10%) en de opgenomen voorziening. Hierop passen we een kans van optreden toe van 50%, omdat niet alle risico’s zich gelijktijdig zullen voordoen.

Wij streven echter ook een weerstandsratio van 2,0 na en daarmee komt het effect op de benodigde weerstandscapaciteit weer op de IFLO-norm. Het effect voor de benodigde weerstandscapaciteit voor het openen van deze grondexploitatie wordt daarmee als volgt berekend.

Boekwaarde per 1-1-2023 € Totaal nog te maken kosten € Opgenomen voorziening € Boekwaarde + nog te maken kosten - voorziening€ 10% IFLO-norm €

590.432 173.463 416.969 41.697

Vervolgproces/communicatie/planning In de koopovereenkomst is een opschortende voorwaarde opgenomen ten aanzien van het beschikbaar stellen van de financiële middelen door de gemeenteraad. Er ontstaat pas een rechtsgeldige overeenkomst zodra de gemeenteraad de noodzakelijke financiële besluiten heeft genomen.

Pagina 3 van 4

De notaris verzorgt de eigendomsoverdracht. Het is de planning dat de eigendomsoverdracht nog dit jaar plaatsvindt. Zodra de gemeente eigenaar is van de grond aan Brem 5, starten wij met het bouwrijp maken van de kavels en de uitgifte hiervan. Via de paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarrekening informeren wij de gemeenteraad over de grondexploitatie Brem 5.

Bijlagen: Fysiek, ter inzage in raadsbibliotheek: - Koopovereenkomst (bedragen zijn geheim) - Memo waarin de totstandkoming van de bedragen in de koopovereenkomst wordt gemotiveerd met twee bijlagen (geheim) - Grondexploitatie Brem 5 (geheim) Digitaal: - Koopovereenkomst (geanonimiseerd en zonder bedragen) - Begrotingswijziging

Burgemeester en wethouders

dr. R. Toet secretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 29 november 2023

R. Meinen griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 4 van 4