Raadsvoorstel beschikbaar stellen krediet bouwen aan de randen

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 10 juli 2024

nr.

Onderwerp: Beschikbaar stellen krediet bouwen aan de randen

Voorstel: 1.a. Een voorbereidingskrediet van € 250.000 beschikbaar stellen voor de verdere uitwerking van bouwen aan de randen. 1b. Een krediet van € 3.500.000 beschikbaar stellen voor de aankoop van gronden ten behoeve van bouwen aan de randen en hiervoor bijgaande begrotingswijziging vaststellen.

Inleiding / aanleiding Op 15 februari 2024 heeft de gemeenteraad een voorkeursrecht gevestigd op mogelijke uitbreidingslocaties voor woningbouw op basis van het ontwerp addendum op de structuurvisie 2030. Dit voorkeursrecht houdt in dat een eigenaar niet tot verkoop overgaat, nadat hij de gemeente Haaksbergen in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen. De woning met naastgelegen agrarische grond aan de Klaashuisstraat 51 te Haaksbergen is al aangeboden in het kader van dit voorkeursrecht. Ook de agrarische gronden nabij de Koningin Wilhelminastraat en Rosinkweg zijn aangeboden. Op 12 maart 2024 hebben wij besloten dat de gemeente in beginsel bereid is de agrarische gronden naast de Klaashuisstraat 51 tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen. Op 28 mei 2024 hebben wij een gelijk besluit genomen voor de agrarische gronden nabij de Koningin Wilhelminastraat en Rosinkweg. Daarnaast heeft de diaconie van de protestantse gemeente Haaksbergen-Buurse aangegeven te willen praten over ontwikkeling van woningbouw op gronden, waarbij nog nader besproken moet worden of de gemeente deze grond deels of geheel aankoopt of er een beroep wordt gedaan op zelfrealisatie. De eigenaar van de Klaashuisstraat 47 heeft aangegeven zelf woningbouwontwikkeling te willen realiseren op zijn grond.

Op bijgaande kaart hebben we dit ingetekend. Wij vragen krediet voor het verder uitwerken van bouwen aan de randen en voor de aankoop van gronden ten behoeve van bouwen aan de randen. Bestuurlijk / wettelijk kader  Nota grondbeleid 2012, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 25 april 2012  Structuurvisie 2030 “Groenste Dorp van Twente”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 5 maart 2014  Motie “Kansrijke bouwlocaties aan de randen van Haaksbergen”, d.d. 31 mei 2023  Woonvisie “Goed Wonen in Haaksbergen”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 5 juli 2023  Ontwerp addendum op de structuurvisie 2030, november 2023  Raadsbesluit Vestigen van een voorkeursrecht op onroerende zaken in de gebieden Wissinkbrink West, Kolderveld, Honesch, St. Isidorushoeve en Buurse op grond van artikel 9.1, lid 1, aanhef en onder c van de Omgevingswet, d.d. 15 februari 2024  Collegebesluit Aanbieding Woning en grond Klaashuisstraat 51 op basis van voorkeursrecht d.d. 12 maart 2024 Pagina 1 van 4

 

Collegebesluit Aanbieding gronden nabij Koningin Wilhelminastraat en Rosinkweg d.d. 28 mei 2024 Programma 8 Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening

Argumenten 1.1 Voor de uitvoering van het project bouwen aan de randen is geld nodig. We hebben met name geld nodig voor de verdere uitwerking van het ontwerp addendum en een projectleider om deze uitwerking en de verdere procedure te begeleiden. Voor de verdere uitwerking van het ontwerp addendum willen we een plan maken, waarbij we de woningbouw inpassen in het landschap. Hierbij houden wij ook rekening met recreatieve voorzieningen in dat gebied. Gelet op de grondposities van de gemeente, de aangeboden gronden in het kader van het voorkeursrecht en de ontwikkelwens van grondeigenaren kiezen wij er voor te starten met een uitwerking voor de gebieden Wissinkbrink en Honesch. Wij zullen voor de uitwerking van beide gebieden een apart participatieplan opstellen. 1.2

Om goed uitvoering te kunnen geven aan het voorkeursrecht hebben we geld nodig om gronden te kunnen aankopen. Wij hebben op dit moment geen gelden beschikbaar voor aankoop van aangeboden gronden en andere locaties die mogelijke nog worden aangeboden in het kader van het voorkeursrecht. Om goed uitvoering te kunnen geven aan het voorkeursrecht hebben we geld nodig om gronden te kunnen aankopen. Wij gaan er vanuit geld nodig te hebben voor de aankoop van ongeveer 6 tot 7 hectare grond. De totale kosten hiervoor ramen wij op ongeveer € 3.500.000. 1.3 Het past binnen de kaders van de nota grondbeleid om hiervoor krediet beschikbaar te stellen. De aankoop van deze gronden is een strategische verwerving omdat deze plaatsvinden in gebieden waaraan nog geen vastgesteld planologisch kader of grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt. Er is in dit geval alleen sprake van een ontwerp addendum van de structuurvisie, waarin deze gronden zijn aangemerkt als mogelijk toekomstig uitbreidingsgebied voor woningbouw. In de nota grondbeleid staat dat de gemeente Haaksbergen bij de afweging of een strategische aankoop wel of niet wordt verricht, onder meer rekening houdt met de volgende punten: a. ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente Haaksbergen in een vroegtijdig stadium deze gronden verwerft? b.

realisatietermijn: wanneer wordt de aangekochte grond in ontwikkeling genomen? c. afbreukrisico: het risico moet worden ingeschat dat een ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat; d. terugvaloptie: indien de ontwikkeling niet doorgaat, zijn er dan alternatieven in beeld? e. aankoopprijs en mogelijke plankosten: bij een hoge prijs bestaat er al snel een hoog financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico vanzelfsprekend lager. Daarnaast kunnen de plankosten hoger uitvallen dan geraamd, bijvoorbeeld door onvoorziene bodemsaneringskosten; f. financiering en dekking: voor strategische aankopen moet door de gemeenteraad apart krediet beschikbaar worden gesteld. Ondanks dat de nota grondbeleid 12 jaar oud is vinden wij bovengenoemde punten nog steeds actueel om aan te toetsen. Hieronder zullen we bovengenoemde punten toelichten voor deze aankopen: a. ruimtelijk belang: zoals ook aangegeven bij de vestiging van het voorkeursrecht willen we actief sturing geven en regie houden voor wat betreft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op voorkeurslocaties, omdat wij belang hebben bij een snelle ontwikkeling van het juiste woningbouwtype. Als wij zelf hiervoor gronden aankopen, kunnen we hierop beter sturen dan wanneer wij afhankelijk zijn van ontwikkelaars. b. realisatietermijn: zoals hierboven ook aangegeven moeten we de woningbouwopgave versnellen.

We willen de gronden daarom zo snel mogelijk ontwikkelen, nadat alle benodigde procedures hiervoor zijn doorlopen. c. afbreukrisico: het afbreukrisico is op dit moment nog niet in te schatten omdat we nog aan het begin van het proces staan. d. terugvaloptie: gelet op alle ontwikkelingen die spelen is de vraag naar grond groot. Zoals hierboven ook aangegeven, is woningbouw aan de randen noodzakelijk om aan de woningbouwopgave te Pagina 2 van 4

voldoen. Als woningbouw op de aangekochte gronden niet mogelijk is, is een terugvaloptie deze gronden in te zetten als ruilgrond om woningbouwontwikkeling op een andere locatie aan de randen mogelijk te maken. e. aankoopprijs en mogelijke plankosten: het betreft uitsluitend de aankoop van agrarische gronden en niet de aankoop van opstallen, waardoor de aankoopprijs relatie laag blijft. Uiteraard zullen we meer moeten betalen dan de agrarische waarde, omdat sprake is van grond die wordt aangekocht ten behoeve van de ontwikkeling van woningbouw. Wij zullen hiervoor een marktconforme prijs betalen. Over de plankosten wordt pas meer duidelijk op het moment dat het plan voor de ontwikkeling verder is uitgewerkt. Op voorhand zien wij geen reden voor bijzondere plankosten. f. financiering en dekking: zoals hierboven ook aangegeven is er nog geen geld beschikbaar voor de aankoop van deze gronden. Daarom vragen wij hiervoor krediet aan de gemeenteraad. Op het moment dat er meer zicht is op ontwikkeling van deze gronden openen we een grondexploitatie en wordt het krediet voor de aankoop van deze gronden ingebracht in de grondexploitatie. Risico’s 1.1 Actief grondbeleid beleid brengt risico’s met zich mee. Actief grondbeleid, dat wil zeggen dat de gemeente gronden aankoopt ten behoeve van ontwikkeling van bijvoorbeeld woningbouw, brengt financiële risico’s met zich mee.

Het ‘ondernemersrisico’ ligt bij de gemeente, zoals het afname risico en het risico op kostenstijging. Daarnaast bestaat natuurlijk het risico dat er geen onherroepelijk plan komt, waarmee woningbouwontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. 1.2

Het beschikbaar stellen van een krediet voor de aanschaf van grond legt een beslag op de algemeen reserve. Het beschikbaar stellen van een krediet voor de aanschaf van grond heeft op zichzelf nog geen effect op de algemene reserve, wel legt het een beslag op de liquide middelen. Op het moment dat werkelijk tot aankoop van de grond wordt overgegaan zal het banksaldo afnemen en de voorraad grond toenemen. Gedurende deze periode kan dit geld dus ook niet voor andere doeleinden worden ingezet. Onze algemene reserve is hiermee minder gedekt vanuit liquiditeiten en het risico dat er tegen ongunstige voorwaarde geld van de markt gehaald moet worden bij een calamiteit neemt hiermee toe. Daar komt bij dat door het voeren van een actiever grondbeleid, ook het risicoprofiel van de gemeente hoger wordt en hiervoor dus meer weerstandsvermogen moet worden aangehouden het geen ook een beklemming van de algemene reserve met zich mee brengt. Een actualisatie van onze risico’s is dan ook van belang om juiste vaststelling van het benodigde weerstandsvermogen te bepalen.

Een risico dat hieruit voortvloeit is dat de verhoging van de weerstandscapaciteit door actief grondbeleid ervoor kan zorgen dat andere inzet van de Algemene Reserve hierdoor niet meer uitgevoerd kunnen worden zonder dat dit een weerstandsratio onder de door ons in de nota risicomanagement en weerstandsvermogen gestelde weerstandsratio leidt. Hetgeen een onwenselijke situatie met zich meebrengt Vervolgproces/communicatie/planning Na de zomer 2024 leggen wij het addendum bij de structuurvisie ter besluitvorming aan de gemeenteraad voor. Gelet op de urgentie van de ontwikkeling van woningbouw zullen wij na het beschikbaar stellen van het krediet de gebieden Honesch en Wissinkbrink verder uitwerken. Ook zullen wij de onderhandelingen over de aankoop van gronden voortzetten.

Bijlagen: Kaart Begrotingswijziging

Pagina 3 van 4

Burgemeester en wethouders

dr. R. Toet secretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 10 juli 2024

R. Meinen griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 4 van 4