Raadsvoorstel Beleidskader betaalbare woningen gemeente Haaksbergen

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 2 oktober 2024

nr.

Onderwerp: Vaststellen ‘beleidskader betaalbare woningen gemeente Haaksbergen’

Voorstel: 1. Het ‘Beleidskader betaalbare woningen gemeente Haaksbergen’ vast te stellen.

Inleiding / aanleiding In de Woonvisie heeft de gemeenteraad het doel vastgesteld om betaalbare woningen te realiseren. We conformeren ons in Haaksbergen aan de landelijk gestelde 30-40-30 regel. Deze regel houdt in dat bij nieuwbouwontwikkelingen in beginsel wordt uitgegaan van 30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare woningen en 30% vrije of dure woningen. Dit roept vragen op. Wat is betaalbaar en wat voor woning staat daar dan tegenover? Om te kunnen sturen op betaalbare woningen hebben we een beleidskader opgesteld, waar richtlijnen worden gegeven omtrent de nieuw te bouwen woningen. Hierbij is uitgegaan van de inkomens van Haaksbergenaren, die in de regel onder het landelijk gemiddelde liggen. De Rijksoverheid stelt jaarlijks een betaalbaarheidsnorm vast. Voor het jaar 2024 is deze gesteld op € 390.000, waarna hij geïndexeerd wordt volgens de consumentenprijsindex. Omdat het huishoudinkomen van Haaksbergen onder het landelijk gemiddelde is, stellen we voor sociale of betaalbare koopwoningen prijzen voor, die lager liggen dan de landelijk gestelde betaalbaarheidsgrens. Door te rekenen met een percentage van dit bedrag, schuift en groeit het bedrag jaarlijks mee. Daarnaast hebben we richtlijnen opgenomen voor het minimale gebruiksoppervlakte van de nieuw te bouwen woningen. Hiervoor is gekeken naar de marktconforme prijzen, bouwkosten en grondprijzen.

Met dit beleidskader als richtlijn voor projectontwikkelaars hopen we meer betaalbare woningen aan onze woningvoorraad toe te kunnen voegen en een koopwoning voor een grotere groep Haaksbergenaren bereikbaar te maken. Bestuurlijk / wettelijk kader  Art. 147 en 149 Gemeentewet  Artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving  Woonvisie d.d. 25 juli 2023 Argumenten 1.1 Door vaststelling van het beleidskader kan beter gestuurd worden op het daadwerkelijk toevoegen van betaalbare woningen aan de woningvoorraad. Op zowel Rijks-, provinciaal als gemeentelijk niveau wordt ingezet op het bouwen van betaalbare woningen. Dit doel heeft ook de gemeenteraad van Haaksbergen gesteld in de Woonvisie. Met de 3040-30 regel als uitgangspunt wordt er naar nieuwbouwplannen gekeken. De prijzen voor de categorie sociale huur worden landelijk geregeld. Deze zijn volledigheidshalve wel opgenomen in het beleidskader, omdat ze als vertrekpunt dienen voor de overige normen. De 40 procent betaalbaar is niet ingevuld. En wanneer het gemiddelde inkomen van een huishouden in de gemeente lager ligt dan het landelijk gemiddelde, is het logisch de landelijke betaalbaarheidsgrens ook te verlagen. Met het beleidskader kan aangegeven worden wat de richtprijzen zijn van woningen in de Pagina 1 van 3

betaalbaarheidscategorie en welke bijbehorende oppervlaktes daarbij door ons als logisch worden beschouwd. De richtprijzen en oppervlaktes zijn opgenomen na marktonderzoek door onze planeconoom. De projectlocatie blijft bepalend bij de definitieve bepalingen van prijzen en oppervlakten. Daarover te maken afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst, zodat deze ook een juridische doorwerking hebben. 1.2

Het beleidskader is na invoering van de Omgevingswet voor Haaksbergen de meest passende vorm om publiekrechtelijk te sturen op betaalbaarheid. Vóór invoering van de Omgevingswet was het met een zogeheten Doelgroepenverordening mogelijk te regelen dat er bij nieuwbouwontwikkelingen genoeg betaalbare woningen voor lage en middeninkomens werden gerealiseerd en dat deze behouden bleven voor de doelgroep. Met de komst van de Omgevingswet is dit instrument komen te vervallen. Dergelijke regels moeten op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving worden geregeld in het Omgevingsplan. Wijzigen van het (tijdelijke) Omgevingsplan van de gemeente Haaksbergen is momenteel organisatorisch niet mogelijk. Daarom wordt gebruik gemaakt van uw bevoegdheid om richtlijnen te geven in een beleidskader. Het beleidskader bevat richtlijnen die opgenomen worden in anterieure overeenkomsten. Wanneer het mogelijk is het (tijdelijke) Omgevingsplan aan te passen, worden deze regels opgenomen in het Omgevingsplan. Dit biedt tegelijkertijd de gelegenheid de regels te evalueren en indien gewenst te specificeren per wijk/gebied. 1.3

Met vaststelling van beleidskader komt er ook meer grip op het beschikbaar blijven van de woningen voor de doelgroep. Het beleidskader bevat een instandhoudingsverplichting, variërend van 10 tot 25 jaar, voor sociale huur, middeldure huur en betaalbare koopwoningen en een meldingsplicht. Op die manier worden niet alleen betaalbare woningen toegevoegd aan de woningvoorraad maar blijven ze ook op termijn beschikbaar voor de doelgroep waarvoor ze zijn bedoeld. Risico’s N.v.t. Vervolgproces/communicatie/planning Na vaststelling van het beleidskader kan het worden gebruikt bij de aanvraag van en onderhandelingen over toekomstige woningbouwontwikkelingen. Het beleidskader heeft geen dwingende doorwerking naar derden. Daarvoor moeten de regels of als voorschriften aan de buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden verbonden of de regels moeten worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. Het beleidskader wordt jaarlijks door het college geëvalueerd. De eerste voortgangsevaluatie vindt plaats in oktober 2025. Met oktober 2025 als eerste evaluatiemoment kan het bestuur monitoren of het beleidskader voor de eerste ontwikkelingen het juiste effect heeft gehad en bijdraagt aan de doelstellingen uit de Woonvisie. Ook kan dan worden afgewogen of een aanpassing van het beleidskader noodzakelijk is.

Pagina 2 van 3

Bijlagen: Beleidskader betaalbare woningen gemeente Haaksbergen

Burgemeester en wethouders

drs. ing. C.C.G. Mensink locosecretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 2 oktober 2024

R. Meinen griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 3 van 3