Raadsvoorstel afwijzing verzoek bouw drie woningen Landweg

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 2 maart 2022

nr.

Onderwerp: Verzoek bouw drie woningen aan de Landweg

Voorstel: Het verzoek van de eigenaren van de percelen kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie C, nummers 2894, 2980 en 2981 om een woning te mogen bouwen op de betreffende percelen, af te wijzen.

Inleiding / aanleiding De eigenaren van de percelen kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie C, nummers 2894, 2980 en 2981, gelegen aan de Landweg, hebben op 18 juni 2019 aan u verzocht om een woning te mogen bouwen op de betreffende percelen. In de brief van 11 februari 2021 heeft de eigenaar van het perceel met nummer 2981 nogmaals dit verzoek herhaald. De betreffende grondeigenaren hebben destijds het verzoek gedaan zodat dit meegenomen kon worden bij de woningbouwontwikkeling aan de Eik. Voor deze locatie hebben wij op 30 maart jongstleden het wijzigingsplan “Haaksbergen-Dorp, uitbreidingslocatie de Veldmaat, wijziging locatie de Eik”, vastgesteld. Het verzoek tot de bouw van woningen op de betreffende percelen is besproken in het atelier ruimtelijke ontwikkeling en voor advies voorgelegd aan een stedenbouwkundige van het Oversticht. Aangezien het bestemmingsplan een dergelijke functie op de percelen van de betreffende grondeigenaren niet toestaat, wordt het verzoek aangemerkt als een verzoek om wijziging van het bestemmingsplan. U bent bevoegd om over een dergelijk verzoek te besluiten. Op 13 april 2021 hebben wij al eerder het voorstel om niet mee te werken met het verzoek in procedure gebracht. Dit voorstel is destijds besproken in de commissie Ruimte van 12 mei 2021.

Tijdens de behandeling in de commissie bleek dat er een aantal (technische) vragen nog niet beantwoord kon worden. Het raadsvoorstel was onvoldoende voor de beraadslaging in de raad voorbereid en is daarom niet doorgezonden aan de raad. De vragen die er destijds waren zijn nu nader onderbouwd. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk - Algemene wet bestuursrecht (Afdeling 3.4) - Wet ruimtelijke ordening (Wro, artikel 3.1 en 3.9) Provincie - Omgevingsvisie en -verordening Overijssel Gemeente - Bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp, uitbreidingslocatie De Veldmaat - Structuurplan Haaksbergen 2015

Pagina 1 van 6

Argumenten 1.1 Een gebruik als woonfunctie is in strijd met het geldende bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp uitbreidingslocatie De Veldmaat en past ook niet binnen de wijzigingsbevoegdheid WRO-Zone wijzigingsgebied 1 Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp, uitbreidingslocatie De Veldmaat in 2010 heeft de toenmalige raad de ruimtelijke kaders vastgesteld voor de uitbreiding van de wijk De Veldmaat. Op basis van dit bestemmingsplan heeft de betreffende locatie een agrarische bestemming, conform het feitelijke gebruik. Binnen deze bestemming is woningbouw niet toegestaan. Daarnaast hebben de betreffende percelen de aanduiding WRO-zone wijzigingsbevoegdheid 1. Op basis van deze wijzigingsbevoegdheid zijn wij bevoegd om de bestemming Agrarisch te wijzen naar de bestemming Groen. De raad heeft destijds bewust gekozen voor een wijzigingsbevoegdheid met uitsluitend de mogelijkheid om de bestemming Agrarisch te wijzigen naar de bestemming Groen. Behoud groenstructuur In de Nota van uitgangspunten ontwikkeling Veldmaat (26 september 2007) welke ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp, uitbreidingslocatie De Veldmaat is met betrekking tot de groenstructuur het volgende aangegeven: “binnen het plangebied komen verschillende groenelementen voor die het behouden waard zijn.

De belangrijkste landschapselementen zijn weergegeven op de belemmeringenkaart. Belangrijke groenstructuren zijn onder andere enkele fraaie lijnelementen langs de Veldzichtweg.” Ook uit de Strategische beleidsnotitie uitbreidingslocatie de Veldmaat van 30 september 2008 blijkt het belang van de groenstructuur langs de Veldzichtweg: “Aandacht is vereist voor de erfgrenzen van woningen: met name langs de landelijke Veldzichtweg is het zaak eisen op te stellen ten aanzien van de kwaliteit van de grens naar het buitengebied.”

Afbeelding: belemmeringen kaart uit Nota van uitgangspunten en Strategische beleidsnotitie (de locatie is blauw omkaderd).

In de twee bovengenoemde beleidsnotities zijn de ruimtelijke uitgangspunten beschreven die de basis vormen voor het bestemmingsplan. Uit beide beleidsnotities blijkt dat de groenstructuren langs de Veldzichtweg een belangrijke landschappelijke waarde vertegenwoordigen. In het bestemmingsplan is dan ook een wijzigingsbevoegheid opgenomen om de betreffende percelen te wijzigen naar de bestemming Groen. Hierdoor blijft bij de groenstructuur langs de Veldzichtweg behouden. Milieuzonering Pagina 2 van 6

Op bovenstaande belemmeringenkaart is de nabijgelegen autosloperij (thans adres Noordsingel 39) ook aangegeven als belemmering. De autosloperij levert in verband met milieuzonering een beperking op voor woningbouw op korte afstand van het bedrijf. In het Onderzoek milieuzonering Veldmaat Haaksbergen van de SAB, d.d. 6 mei 2009, welke als bijlage bij het bestemmingsplan is opgenomen, is onderzocht in hoeverre een aantal bedrijven mogelijk een belemmering vormen met het oog op de voorgenomen bouwplannen. Voor de autosloperij geldt een maximale richtafstand in verband met geluid van 100 meter. De afstand van het opslagterrein van het bedrijf tot aan de grens van de woningbouwlocatie De Eik bedraagt circa 70 meter. De woningen liggen binnen de contour van 100 meter. In oktober 2006 heeft onderzoek plaatsgevonden naar de geluidemissie van het bedrijf. Volgens het akoestisch onderzoek behorende bij de vergunningaanvraag van de autosloperij bedraagt het langtijdgemiddelde geluidniveau op 100 meter ten zuiden van de inrichting 34 dB(A). De geluidbelasting op 70 meter wordt ingeschat op circa 36 dB(A). Dit voldoet aan de richtwaarde voor ‘rustige woonwijk (45dB(A)). Het onderzoeksbureau is dan ook tot de conclusie gekomen dat het bedrijf onder normale bedrijfsomstandigheden geluidsoverlast zal veroorzaken ter plaatse van de woningbouwlocatie De Eik.

Een aanvaardbaar woon- en verblijfsklimaat bij de nieuwe woningen aan De Eik is gegarandeerd. Bovendien is niet te verwachten dat het autosloopbedrijf door realisering van de geprojecteerde woningen in haar bedrijfsvoering wordt beperkt. Uitgangspunt volgens het Besluit ruimtelijke ordening is dat in principe onderzoeksgegevens niet ouder dan twee jaar aan een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan ten grondslag worden gelegd. Bij oudere gegevens is het gelet op jurisprudentie verstandig te motiveren dat de onderzoeken niet zodanig zijn verouderd, dan wel dat na de totstandkoming van de onderzoeken zodanige ontwikkelingen hebben plaatsgevonden dat moet worden getwijfeld aan de representativiteit van deze onderzoeken voor de voorziene ontwikkeling. Gelet op het feit dat er sinds het uitgevoerde akoestische onderzoek uit 2009 geen nieuwe meldingen zijn ingediend of milieuvergunningen zijn verstrekt, worden de onderzoeksresultaten van SAB uit 2009 nog steeds representatief geacht. In het wijzigingsplan voor het plan De Eik is dit ook nader gemotiveerd. Indien er woningen worden gerealiseerd ten noorden van het plan de Eik, dichter bij het autosloopbedrijf, kan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor deze woningen niet worden gegarandeerd. Bovendien kunnen woningen op kortere afstand wel gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering van de autosloperij.

Gezien de milieuzonering vanuit de autosloperij en dan specifiek het aspect geluid, is woningbouw op korte afstand van het opslagterrein van dit bedrijf niet wenselijk. Groenvoorziening ten behoeve van bouwplan De Eik Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp uitbreidingslocatie De Veldmaat was er al een globaal plan voor de tweede fase woningbouw (thans woningbouwlocatie De Eik). Het plan bestond uit de realisatie van maximaal 30 woning met bijbehorende groen en watervoorziening. Op basis van dit globale plan was de verwachting dat niet alle groen- en watervoorzieningen binnen het gebied met WRO-zone wijzigingsgebied 2 gerealiseerd zouden kunnen worden. Deze voorzieningen zouden dan wel in het aangrenzende noordelijke deel gerealiseerd kunnen worden, omdat woningbouw hier daar niet wenselijk is vanwege de groenstructuren en de beperkingen vanuit de autosloperij. Er is er dan ook bewust voor gekozen om de wijzigingsbevoegdheid naar Groen op te nemen. In het wijzigingsplan dat wij onlangs hebben vastgesteld voor de woningbouwontwikkeling aan de Eik bleek de veronderstelling dat een deel van de percelen nodig is voor Groen te kloppen en is een klein deel van de het gebied met de aanduiding WRO-zone wijzigingsgebied 1 daadwerkelijk gewijzigd van Agrarisch naar Groen. Hier wordt een wadi gerealiseerd.

Het overige deel van het gebied waar de wijzigingsbevoegdheid op rust blijft ongewijzigd. Voor dit deel wordt geen gebruik gemaakt van de bevoegdheid. Hier blijft de agrarische bestemming gelden, conform het feitelijke gebruik.

Pagina 3 van 6

Met de vaststelling van het wijzigingsplan De Eik (30 maart 2021) en door niet mee te werken aan het verzoek voor de realisatie van woningen in het noordelijke deel ter plaatste van de WRO-zone wijzigingsgebied 1, conformeren wij ons aan de ruimtelijke kaders die de toenmalige raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan in 2010 heeft vastgesteld. 1.2

Vanuit landschappelijk oogpunt is woningbouw op de percelen aan de Landweg niet passend en bovendien is er geen sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het opstellen van het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp uitbreidingslocatie De Veldmaat is destijds bewust een wijzigingsbevoegdheid opgenomen met de mogelijkheid de Agrarische bestemming te wijzigen naar Groen, om de groene overgang naar het landelijk gebied te waarborgen (zie ook hierboven onder argumenten 1.1). Het nieuw te realiseren woningbouwplan de Eik heeft bovendien een ruimtelijk goede afronding en het is niet wenselijk dat ten noorden van dit plan nog meer woningen in een lint langs de Landweg komen. Daarnaast speelt nog mee dat het gebied gezien de lage ligging ook niet/minder geschikt is voor woningbouw. De betreffende percelen liggen lager dan het plan de Eik en zijn daardoor vrij nat. Dit is mogelijk technisch wel op te lossen, maar brengt wel extra kosten met zich mee, doordat de gronden dan opgehoogd moeten worden.

Afbeelding: hoogtekaart met daarop de percelen van verzoekers en locatie De Eik (de locatie is rood omkaderd) (Bron: AHN).

Het verzoek voor de realisatie van drie woningen ten noorden van het plan De Eik is in verband met de beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit ter advisering voorgelegd aan een stedenbouwkundige van het Oversticht. Deze stedenbouwkundige onderscheidt in het gebied twee landschappelijke kamers. Met een landschappelijke kamer wordt een open veld omrand door hoog groen in de vorm van bomen al dan niet met onder-begroeiing bedoeld (groenwal of houtwal). Het perceel met nummer 2894 is een landschappelijke kamer en de percelen met nummers 2980 en 2981 vormen samen een landschappelijke kamer. De stedenbouwkundige adviseert om beide landschappelijke kamers onbebouwd te laten. Als er al een woning gebouwd zou kunnen worden, dan alleen in het midden van de meest zuidelijke kamer, waarbij de woning minimaal 10 tot 12 meter uit de perceelsgrens moet blijven en waarin de groenwallen opgenomen worden. Dit houdt in dat er op basis van dit advies alleen een woning mogelijk zou zijn op de grens met de percelen met de nummers 2980 en 2981. Omdat beide percelen een verschillende eigenaar hebben is het feitelijk niet mogelijk een woning op de grens te realiseren. Daarnaast is een gedeelte van het perceel met nummer 2980 verkocht aan de ontwikkelaar van het plan De Eik ten behoeve van de realisatie van een wadi.

Door deze verkoop is realisatie van een woning in het midden van de zuidelijke kamer niet mogelijk. De wadi wordt overigens gerealiseerd op deze plek, omdat dit grenst aan het plangebied De Eik. De wadi is bedoeld als waterberging voor het woongebied en om verdere vernatting in het gebied er om Pagina 4 van 6

heen te voorkomen. Over de waterhuishoudkundige situatie in het plangebied is in december 2021 overleg geweest met de eigenaren van de twee noordelijke percelen. 1.3

De Structuurplan Haaksbergen 2015 biedt, in tegenstelling tot de reactie van de eigenaar van het perceel met nummer 2981, niet de mogelijkheid tot de bouw van woningen op de betreffende locatie. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp uitbreidingslocatie De Veldmaat gold nog het Structuurplan Haaksbergen 2015. Het structuurplan is een strategisch beleidsdocument en bevat de hoofdlijnen van nieuwe ontwikkelingen in Haaksbergen en daarnaast bevat het de hoofdzaken van het te voeren ruimtelijke beleid. Het structuurplan (thans structuurvisie) geeft richting aan de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente en is voor burgers niet bindend. Het structuurplan is de basis voor besluiten die wél bindend zijn voor burgers, zoals bestemmingsplannen. Een structuurplan is geen plan op perceelsniveau. In dit structuurplan uit 2015 was in de Veldmaat uitbreiding van woningbouw voorzien. In het structuurplan van 1994 is de locatie De Eik al globaal aangeven als toekomstig woongebied. Voor de Veldmaat wordt gedacht aan wonen in een groene setting, waarbij gebruik gemaakt kan worden van bestaande houtsingels in het gebied. De uitbreiding die in de jaren '90 heeft plaatsgevonden tussen de Veldmaterstraat en de Veldzichtweg vraagt om een afronding. De geplande woningen in het plan De Eik vormen een logische afronding.

De woningen sluiten ruimtelijk gezien aan bij de woningbouw uit de eerste fase en daarnaast wordt het groene karakter langs de Veldzichtweg behouden. Indien er woningen worden gerealiseerd ten noorden van deze woningbouwlocatie is dit een uitleggebied en is bovendien overleg met de provincie nodig. Omdat we op het standpunt staan geen medewerking te verlenen aan het verzoek, heeft er (nog) geen overleg met de provincie plaatsgevonden. Risico’s Niet van toepassing. Vervolgproces/communicatie/planning Het verzoek tot het herzien van de bestemming is een verzoek als bedoeld in artikel 3.9 Wro. Het afwijzen van dit verzoek is een bevoegdheid van de raad. De aanvrager kan op basis van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar maken tegen dit besluit, waarna beroep bij de rechtbank open staan en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak bij de Raad van State. De verzoekers worden per brief geïnformeerd over het besluit tot afwijzing van het verzoek.

Bijlagen: Fysiek, ter inzage in raadsbibliotheek: -

-

Digitaal: Verzoek tot bouw van woningen op de percelen aan de Landweg, d.d. 18 juni 2019 Herhaald verzoek, van de grondeigenaar van het perceel met kadastraal nummer 2981, d.d. 11 februari 2021 Advies Stedenbouwkundige Oversticht, d.d. 4 juni 2020

Pagina 5 van 6

Burgemeester en wethouders

dr. R. Toet secretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. datum.

mr. G. Raaben griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 6 van 6