Raadsvoorstel adviesrecht raad en omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit Bartokstraat 23-33 te Haaksbergen

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. 16 april 2025

nr.

Onderwerp: adviesrecht raad voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit Bartokstraat 23-33 te Haaksbergen

Voorstel: 1. Dit raadsvoorstel in de plaats te stellen van het raadsvoorstel van 19 februari 2025 (artikel 31 Reglement van Orde). 2. Een bindend advies uit te brengen over de ontwikkeling van twee appartementsgebouwen met maximaal 35 appartementen aan de Bartokstraat 23-33 te Haaksbergen inhoudende een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor de activiteit ‘afwijken van de regels in het omgevingsplan' te verlenen voor voornoemde ontwikkeling.

Inleiding / aanleiding Initiatiefnemer wenst aan de Bartokstraat 23-33 te Haaksbergen (kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie K, percelen 4129, 4130 en 7683 (gedeeltelijk) appartementen te realiseren. Momenteel zijn op dit perceel, groot 5232 m2, enkele winkels, een cafetaria en een Chinees-Indisch restaurant (zie ook afbeelding 1) gelegen. De wens is winkelcluster Brezan te slopen en daar vervolgens twee appartementsgebouwen met maximaal 35 appartementen te realiseren, conform de schets in afbeelding 2. Het projectgebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Bartokstraat. Aan de oostzijde ligt een maatschappelijke bestemming, waar in de huidige situatie een basisschool aanwezig is. Deze basisschool is momenteel niet in gebruik. Aan de zuid- en westzijde wordt het plangebied respectievelijk begrensd door de Wiedenbroeksingel en de Wagnerstraat.

Afbeelding 1: huidige functie

Pagina 1 van 5

Afbeelding 2: gewenste situatie

De ontwikkeling is in strijd met de regels van het (tijdelijke) omgevingsplan, omdat het bouwplan niet past binnen de huidige functies. Door middel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vraagt initiatiefnemer het college medewerking te verlenen aan het realiseren van de beoogde ontwikkeling, namelijk realisatie van maximaal 35 appartementen. Bestuurlijk / wettelijk kader Omgevingswet Algemene wet bestuursrecht Gemeentewet Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen, onderdeel bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune’ Beleidsregel ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’ Raadsvoorstel van 19 februari 2025 ‘Adviesrecht gemeenteraad ontwikkeling woningbouw Bartokstraat 23-33, Haaksbergen’ Amendement bij raadsvoorstel d.d. 19 februari 2025 ‘Adviesrecht gemeenteraad ontwikkeling woningbouw Bartokstraat 23-33, Haaksbergen inzake huurprijs maximeren’ (link amendement) Argumenten 1.1 Het ingediende amendement in uw raadsvergadering van 19 februari 2025 is aanleiding voor een gewijzigd raadsvoorstel.

In uw raadsvergadering van 19 februari 2025 heeft het voorstel voor de ontwikkeling van appartementen aan Bartokstraat 23-33 voorgelegen. Ter raadsvergadering is een amendement ingediend om de prijs van sociale huurappartementen te maximeren op de bovengrens van de sociale huur. Het amendement gaf aanleiding het raadsvoorstel aan te houden. De huurprijs van de betreffende appartementen maakt onderdeel uit van een anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat initiatiefnemer voor zeven appartementen een huurprijs tot maximaal de ‘liberalisatiegrens’ in stand houdt. Het college heeft daarmee beoogd de huurprijs vast te stellen overeenkomstig het bedrag als bedoeld in artikel 13, lid 1, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Dat betreft een bedrag van € 900,07 per maand. Ter voorkoming van enige Pagina 2 van 5

onduidelijkheid tussen partijen over de uitleg van het begrip liberalisatiegrens in de overeenkomst, is dit begrip in die overeenkomst verduidelijkt. Het college betrekt de anterieure overeenkomst bij voorliggend vervangend raadsvoorstel. Daarbij doet het college deze overeenkomst aan uw raad toekomen. Gelet op het bindend adviesrecht van uw raad, legt het college nu een raadsvoorstel voor waarbij de te verlenen omgevingsvergunning onderdeel uitmaakt van het raadsvoorstel. Het college heeft besloten, onder voorbehoud van besluitvorming door uw raad, een omgevingsvergunning te verlenen. Hiermee verkort het college de termijnen van besluitvorming over het al dan niet verlenen van een omgevingsvergunning voor de beoogde ontwikkeling. 2.1

De ontwikkeling is in strijd met het Tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen, onderdeel bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune’. De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het Tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen, onderdeel bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune’ en heeft daarin de functies ‘detailhandel’, ‘Groen’, ‘verkeer – openbaar erf’, ‘Horeca’ en de dubbelfunctie ‘Hoge Archeologische verwachting’. Binnen deze functies is het niet mogelijk het gewenste woningbouwprogramma te realiseren. De beoogde ontwikkeling is planologisch niet mogelijk. Initiatiefnemer heeft een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) aangevraagd voor de activiteit ‘afwijken van de regels in het omgevingsplan'. Het college dient te beoordelen of het bouwplan uit oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna: ETFAL) aanvaardbaar is. Dit is in lijn met de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening onder de Wet ruimtelijke ordening. Op grond van artikel 8.0 lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) kan worden aangetoond dat een omgevingsvergunning voor een BOPA in overeenstemming is met een ETFAL.

De omgevingsvergunning voor de feitelijke omgevingsplanactiviteit voor het bouwen van de woning(en), die in strijd is met het omgevingsplan, zal op een later moment door initiatiefnemer worden aangevraagd. Voor deze nader uitgewerkte activiteit kan het college een omgevingsvergunning verlenen op grond van artikel 12.27a van het Bkl. Dit artikel bepaalt dat bij het toepassen van artikel 8.0a, lid 2 Bkl, in ieder geval sprake is van een ETFAL voor zover de activiteit niet in strijd is met een eerder verleende omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. 2.2 De ontwikkeling is gelegen in een inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Voorliggende ontwikkeling op het perceel Bartokstraat 23-33 betreft een locatie nabij het centrum van Haaksbergen met een ruim perceeloppervlak. Het bouwplan is stedenbouwkundig beoordeeld en het college concludeert dat het bouwplan past in de omgeving. Het betreft een inbreidingslocatie in stedelijk gebied en voldoet daarmee aan het principe dat inbreiding boven uitbreiding gaat. Het bouwplan voorziet in een behoefte die aansluit op de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”. Het bouwplan voorziet in de sloop van een winkelcluster en de toevoeging van maximaal 35 appartementen. Deze appartementen voorzien in een behoefte voor wonen. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken.

Met de gemeenten in Twente is de afspraak gemaakt, dat woningbouwplannen vanaf 25 woningen binnen bestaand stedelijk gebied worden afgestemd. De ontwikkeling past binnen de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”. 2.3

Het beleidskader betaalbare woningen gemeente Haaksbergen, door uw raad vastgesteld op 2 oktober 2024, is op grond van artikel 6 van voornoemd beleidskader niet van toepassing. De onderhandelingen van voorliggende beoogde ontwikkeling waren in een zodanig vergevorderd stadium, dat het in strijd is met de goede trouw van de precontractuele fase. Wel zijn de afspraken over sociale woningbouw in beoogde ontwikkeling in een anterieure overeenkomst vastgelegd. 2.4

Dit betreft een ontwikkeling van meer dan 5 woningen en is het adviesrecht van uw raad van toepassing. Gelet op de beleidsregel Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten, door uw raad vastgesteld op 29 november 2023, moet Pagina 3 van 5

voorliggend voorstel voorgelegd worden aan uw raad inzake het bindend adviesrecht. Uw raad heeft adviesrecht bij: - het bouwen van meer dan vijf woningen binnen de bebouwde kom (zoals gedefinieerd in de Bouwverordening 2018); - een transformatie waarbij meer dan 20% van het bestaande huidige oppervlakte wordt vergroot. Beide voorwaarden zijn bij voorliggende ontwikkeling van toepassing, namelijk de ontwikkeling van maximaal 35 woningen op voormalig winkelcluster ‘Brezan’, waardoor sprake is van adviesrecht van uw raad. 2.5 Initiatiefnemer heeft de omgeving betrokken en daarmee voldaan aan de verplichte participatie. Gelet op de beleidsregel Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten, door uw raad vastgesteld op 29 november 2023, is sprake van verplichte participatie bij: - het bouwen van één of meer woningen binnen de bebouwde kom (zoals gedefinieerd in de Bouwverordening 2018); - een transformatie. Beide voorwaarden zijn bij voorliggende ontwikkeling van toepassing, namelijk de ontwikkeling van maximaal 35 woningen op voormalig winkelcluster ‘Brezan’. Uw raad heeft op 22 februari 2023, met inachtneming van zienswijzen, de gebiedsvisie locatie de Weert en winkelcluster Brezan vastgesteld. In aanloop naar vaststelling van de gebiedsvisie heeft participatie plaatsgevonden door onder meer een inloopavond.

Op 22 april 2024 heeft een informatieavond plaatsgevonden waarin de wijzigingen in de gebiedsvisie zijn toegelicht. Tijdens deze avond was er gelegenheid te reageren op de gebiedsvisie. Zeven omwonenden hebben van deze gelegenheid gebruikgemaakt. De ingediende reacties hebben voor het grootste deel betrekking op het onderdeel ‘parkeren’. Deze reacties zijn betrokken in voorliggend bouwplan en hebben geleid tot aanpassingen. 2.6 Het college is gehouden aan het advies van uw raad over de beoogde ontwikkeling. Uw raad heeft bindend adviesrecht. Indien uw raad overeenkomstig het voorstel van het college aan uw raad besluit, kan het college overgaan tot het verlenen van de omgevingsvergunning voor een BOPA voor de beoogde ontwikkeling. Met bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing is gemotiveerd of het bouwplan uit oogpunt van een ETFAL aanvaardbaar is. Op basis van de ruimtelijke onderbouwing en de argumenten zoals gemotiveerd onder 2.1 - 2.5 acht het college het bouwplan aanvaardbaar. Gelet op het bindend adviesrecht van uw raad, legt het college een raadsvoorstel voor, waarbij de te verlenen omgevingsvergunning onderdeel uitmaakt van het raadsvoorstel. Het college besluit, onder voorbehoud van besluitvorming door uw raad, een omgevingsvergunning te verlenen.

Hiermee verkort het college de termijnen van besluitvorming over het al dan niet verlenen van een omgevingsvergunning voor de beoogde ontwikkeling. 2.7 Het kostenverhaal is verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst. De initiatiefnemer is met het sluiten van een anterieure overeenkomst verantwoordelijk voor de financiële kaders van de beoogde ontwikkeling. Het sluiten van een anterieure overeenkomst is een bevoegdheid van het college. De anterieure overeenkomst is akkoord en ondertekend door de initiatiefnemer. Op 18 maart jl. heeft het college besloten de anterieure overeenkomst aan te gaan. De anterieure overeenkomst is bijgevoegd. 2.8

De anterieure overeenkomst is gewijzigd ter voorkoming van onduidelijkheid tussen partijen over de liberalisatiegrens. In uw raadsvergadering van 19 februari 2025 heeft het raadsvoorstel tot het geven van een positief bindend advies voor de ontwikkeling van appartementen aan de Bartokstraat 23-33 te Haaksbergen voorgelegen. Ter raadsvergadering is door de fractie van Team DAP een amendement ingediend dat strekt tot het maximeren van de prijs van sociale huurappartementen op de bovengrens van de sociale huur, namelijk € 900,07 in 2025. Het amendement gaf aanleiding het raadsvoorstel aan te houden.

Pagina 4 van 5

De huurprijs van de betreffende appartementen maakt onderdeel uit van een anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat initiatiefnemer voor zeven appartementen een huurprijs tot maximaal de ‘liberalisatiegrens’ in stand houdt. Het college heeft daarmee beoogd de huurprijs vast te stellen overeenkomstig het bedrag als bedoeld in artikel 13, lid 1, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Dat betreft een bedrag van € 900,07 per maand. Ter voorkoming van enige onduidelijkheid tussen partijen over de uitleg van het begrip liberalisatiegrens in de overeenkomst, is dit begrip in de overeenkomst verduidelijkt. In artikel 5 van de anterieure overeenkomst heeft het college verzekerd dat de initiatiefnemer, dan wel zijn rechtsopvolgende verhuurder, is gehouden de te realiseren huurwoningen met een huurprijs overeenkomstig het bedrag zoals bedoeld in artikel 13, lid 1, onder a van de Wet op de huurtoeslag als zodanig in stand te houden. Hiermee is voorzien in het maximaliseren van een zogenoemde liberalisatiegrens. Risico’s Geen. Mogelijke risico’s zijn afgedekt met een anterieure overeenkomst. Vervolgproces/communicatie/planning Na besluitvorming door de raad conform raadsvoorstel, verleent het college de omgevingsvergunning voor een BOPA voor de beoogde ontwikkeling. De omgevingsvergunning wordt toegezonden aan initiatiefnemer en gepubliceerd in Gemeenteblad.

Bijlagen: 1. Ruimtelijke onderbouwing Haaksbergen, Bartokstraat (OPENBAAR); 2. Inrichtingsplan Bartokstraat 23-33, Haaksbergen (OPENBAAR); 3. concept omgevingsvergunning BOPA (GEANONIMISEERD); 4. gebiedsvisie locatie De Weert en winkelcluster Brezan Haaksbergen (GEANONIMISEERD); 5. concept omgevingsvergunning BOPA (NIET OPENBAAR); 6. gebiedsvisie locatie De Weert en winkelcluster Brezan Haaksbergen (NIET OPENBAAR); 7. anterieure overeenkomst (NIET OPENBAAR); a. Bijlage 1_Bartokstraat, 23-33 Haaksbergen Inrichtingsplan (NIET OPENBAAR); b. Bijlage 2_verbeelding Bartokstraat (25-7-2024) get TP (NIET OPENBAAR); c. Bijlage 3 Handboek Haaksbergen 2024_11_11 Bartokstraat get (NIET OPENBAAR); d. Bijlage 3a Nota van uitgangspunten Bartokstraat_Definitief (NIET OPENBAAR); e. Bijlage 3b Bartokstraat_v2 get TP (NIET OPENBAAR); f. Bijlage 4 Gebiedsvisie Haaksbergen 2024 get TP (NIET OPENBAAR); g. Bijlage 5 Beeldkwaliteitsparagraaf winkelcluster Brezan Haaksbergen (NIET OPENBAAR); h. Bijlage 6_Bartokstraat_Demarcatie_tekening get TP (NIET OPENBAAR); i. Bijlage 7_Plankostenscan Bartokstraat 23-33 get TP (NIET OPENBAAR).

Burgemeester en wethouders

drs. M. Broekhuis gemeentesecretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. 16 april 2025

R. Meinen griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter Pagina 5 van 5