Raadsbesluit kredieten 10 juli 2024 (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
EA HAAKSBERGEN
10 JULI 2024 cl
voerstet
y WAd in
Raadsvoorstel Raadsvergadering
d.d.
10
juli
2024
Beschikbaar stellen krediet bouwen
aan
de randen
Onzen
x ome
13
nr.
Onderwerp:
Voorstel: 1a.
Een
voorbereidingskrediet
bouwen 1b.
Een
de
krediet
van
€ 3.500.000
de
randen
bouwen
1c.
van
aan
aan
€ 250.000 beschikbaar stellen
de
voor
verdere
uitwerking
van
randen;
Dit krediet
voor
het
verwerven
waarop
en
beschikbaar stellen voor de aankoop van gronden ten behoeve hiervoor bijgaande begrotingswijziging vaststellen;
verwerven
van
gronden louter ter beschikking
te stellen
om
gronden
van
te
ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) reeds voorkeursrecht
rust.
Inleiding / aanleiding Op 15 februari 2024 heeft de gemeenteraad een voorkeursrecht gevestigd op mogelijke uitbreidingslocaties voor woningbouw op basis van het ontwerp addendum op de structuurvisie 2030. Dit voorkeursrecht houdt in dat een eigenaar niet tot verkoop overgaat, nadat hij de gemeente Haaksbergen in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen. De woning met naastgelegen agrarische grond aan de Klaashuisstraat 51 te Haaksbergen is al aangeboden in het kader van dit voorkeursrecht. Ook de agrarische gronden nabij de Koningin Wilhelminastraat en Rosinkweg zijn aangeboden. Op 12 maart 2024 hebben wij besloten dat de gemeente in beginsel bereid is de agrarische gronden naast de Klaashuisstraat 51 tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen. Op 28 mei 2024 hebben wij een gelijk besluit genomen voor de agrarische gronden nabij de Koningin Wilhelminastraat en Rosinkweg. Daarnaast heeft de diaconie van de protestantse gemeente Haaksbergen-Buurse aangegeven te willen praten over ontwikkeling van woningbouw op gronden, waarbij nog nader besproken moet worden of de gemeente deze grond deels of geheel aankoopt of er een beroep wordt gedaan op zelfrealisatie. De eigenaar van de Klaashuisstraat 47 heeft aangegeven zelf woningbouwontwikkeling te willen realiseren op zijn grond.
Op bijgaande kaart hebben we dit ingetekend. Wij vragen krediet
gronden
voor
ten behoeve
het verder uitwerken van bouwen bouwen aan de randen.
aan
de
randen
en
voor
de
aankoop
25
april
2012
van
van
Bestuurlijk / wettelijk
kader
e
Nota
e
Structuurvisie 2030 “Groenste
grondbeleid 2012,
zoals
vastgesteld
Dorp
van
door de
gemeenteraad
op
Twente”, zoals vastgesteld
door de
gemeenteraad
op 5
maart 2014 e e e
Motie “Kansrijke bouwlocaties aan de randen van Haaksbergen”, d.d. 31 mei 2023 Woonvisie “Goed Wonen in Haaksbergen”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad
Ontwerp
addendum
op de structuurvisie 2030,
november
op 5 juli 2023
2023
Pagina
1
van
4
e
Raadsbesluit
Vestigen van een voorkeursrecht op onroerende zaken in de gebieden Wissinkbrink West, Kolderveld, Honesch, St. Isidorushoeve en Buurse op grond van artikel 9.1, lid 1, aanhef en onder
e
e
de
Omgevingswet,
d.d.
Collegebesluit Aanbieding Woning maart
e
c van
15 februari 2024 en
grond
Klaashuisstraat 51 op basis
van
voorkeursrecht d.d.
12
2024
Collegebesluit Aanbieding gronden nabij Koningin Wilhelminastraat Programma 8 Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening
en
Rosinkweg
d.d. 28 mei
2024
Argumenten 1d We
Voor de uitvoering van het project bouwen aan de randen is geld nodig. hebben met name geld nodig voor de verdere uitwerking van het ontwerp addendum en een (geanonimiseerd) om deze uitwerking en de verdere procedure te begeleiden. Voor de verdere uitwerking van het ontwerp addendum willen we een plan maken, waarbij we de
woningbouw inpassen in het landschap. Hierbij houden wij ook rekening met recreatieve voorzieningen in dat gebied. Gelet op de grondposities van de gemeente, de aangeboden gronden in het kader van het voorkeursrecht en de ontwikkelwens van grondeigenaren kiezen wij er voor te starten met een uitwerking voor de gebieden Wissinkbrink en Honesch. Wij zullen voor de uitwerking van beide gebieden een apart participatieplan opstellen. 1.2
Om goed uitvoering te kunnen geven aan het voorkeursrecht hebben we geld nodig om gronden te kunnen aankopen. Wij hebben op dit moment geen gelden beschikbaar voor aankoop van aangeboden gronden en andere locaties die mogelijke nog worden aangeboden in het kader van het voorkeursrecht. Om goed uitvoering te kunnen geven aan het voorkeursrecht hebben we geld nodig om gronden te kunnen aankopen. Wij gaan er vanuit geld nodig te hebben voor de aankoop van ongeveer 6 tot 7 hectare grond. De totale kosten hiervoor ramen wij op ongeveer € 3.500.000. 1.3
_Het
grondbeleid om hiervoor krediet beschikbaar te stellen. aankoop gronden strategische verwerving omdat deze plaatsvinden in gebieden waaraan nog geen vastgesteld planologisch kader of grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt. Er is in dit geval alleen sprake van een ontwerp addendum van de structuurvisie, waarin deze gronden zijn aangemerkt als mogelijk toekomstig uitbreidingsgebied voor woningbouw. In de nota grondbeleid staat dat de gemeente Haaksbergen bij de afweging of een strategische aankoop wel of niet wordt verricht, onder meer rekening houdt met de volgende punten: a. ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente Haaksbergen in een vroegtijdig stadium deze gronden verwerft? b. realisatietermijn: wanneer wordt de aangekochte grond in ontwikkeling genomen? c. afbreukrisico: het risico moet worden ingeschat dat een ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat; d. terugvaloptie: indien de ontwikkeling niet doorgaat, zijn er dan alternatieven in beeld? e. aankoopprijs en mogelijke plankosten: bij een hoge prijs bestaat er al snel een hoog financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico vanzelfsprekend lager. Daarnaast kunnen de plankosten hoger uitvallen dan geraamd, bijvoorbeeld door onvoorziene bodemsaneringskosten; f.
financiering en dekking: voor strategische aankopen moet door de gemeenteraad apart krediet beschikbaar worden gesteld. De
past binnen van
deze
de kaders
van
de nota
is een
Ondanks om a.
dat de nota grondbeleid 12 jaar oud is vinden wij bovengenoemde punten nog steeds actueel te toetsen. Hieronder zullen we bovengenoemde punten toelichten voor deze aankopen: ruimtelijk belang: zoals ook aangegeven bij de vestiging van het voorkeursrecht willen we actief sturing geven en regie houden voor wat betreft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op voorkeurslocaties, omdat wij belang hebben bij een snelle ontwikkeling van juiste woningbouwtype. Als wij zelf hiervoor gronden aankopen, kunnen we hierop beter sturen dan wanneer wij afhankelijk zijn van ontwikkelaars. aan
het
Pagina
2 van
4
b.
realisatietermijn: zoals hierboven ook aangegeven moeten we de woningbouwopgave versnellen. We willen de gronden daarom zo snel mogelijk ontwikkelen, nadat alle benodigde procedures hiervoor zijn doorlopen. afbreukrisico: het afbreukrisico is op dit moment nog niet in te schatten omdat we nog aan het begin
c.
het proces
van
d.
terugvaloptie: gelet op alle ontwikkelingen die spelen is de vraag naar grond groot. Zoals hierboven ook aangegeven, is woningbouw aan de randen noodzakelijk om aan de woningbouwopgave te voldoen. Als woningbouw op de aangekochte gronden niet mogelijk is, is een terugvaloptie deze
gronden e.
f.
staan.
in te zetten als te maken.
ruilgrond om woningbouwontwikkeling
op
een
andere
locatie
de randen
aan
mogelijk aankoopprijs en mogelijke plankosten: het betreft uitsluitend de aankoop van agrarische gronden en niet de aankoop van opstallen, waardoor de aankoopprijs relatie laag blijft. Uiteraard zullen we meer moeten betalen dan de agrarische waarde, omdat sprake is van grond die wordt aangekocht ten behoeve van de ontwikkeling van woningbouw. Wij zullen hiervoor een marktconforme prijs betalen. Over de plankosten wordt pas meer duidelijk op het moment dat het plan voor de ontwikkeling verder is uitgewerkt. Op voorhand zien wij geen reden voor bijzondere plankosten. financiering en dekking: zoals hierboven ook aangegeven is er nog geen geld beschikbaar voor de aankoop van deze gronden. Daarom vragen wij hiervoor krediet aan de gemeenteraad. Op het moment dat er meer zicht is op ontwikkeling van deze gronden openen we een grondexploitatie en wordt het krediet voor de aankoop van deze gronden ingebracht in de grondexploitatie.
Risico's 1.1 Actief grondbeleid beleid
_
risico's met zich mee. dat de grondbeleid, gemeente gronden aankoopt ten behoeve van ontwikkeling van bijvoorbeeld woningbouw, financiële risico's met zich mee. Het ‘ondernemersrisico’ ligt bij de brengt zoals het afname risico en het risico gemeente, op kostenstijging. Daarnaast bestaat natuurlijk het risico dat er geen onherroepelijk plan komt, waarmee woningbouwontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Actief
1.2
brengt
dat wil zeggen
Het beschikbaar stellen
algemeen
van
een
krediet
voor
de aanschaf
van
grond legt een beslag op
de
reserve.
Het beschikbaar stellen van een krediet voor de aanschaf van grond heeft op zichzelf nog geen effect op de algemene reserve, wel legt het een beslag op de liquide middelen. Op het moment dat werkelijk tot aankoop van de grond wordt overgegaan zal het banksaldo afnemen deze periode kan dit geld dus ook niet voor andere en de voorraad grond toenemen. Gedurende doeleinden worden ingezet. Onze algemene reserve is hiermee minder gedekt vanuit liquiditeiten en het risico dat er tegen ongunstige voorwaarde geld van de markt gehaald moet worden bij een calamiteit neemt hiermee toe. Daar komt bij dat door het voeren van een actiever grondbeleid, ook het risicoprofiel van de gemeente hoger wordt en hiervoor dus meer weerstandsvermogen moet worden aangehouden het geen ook een beklemming van de algemene reserve met zich mee brengt. Een actualisatie van risico’s is dan ook van belang om juiste vaststelling van het benodigde weerstandsvermogen te bepalen. Een risico dat hieruit voortvloeit is dat de verhoging van de weerstandscapaciteit door actief grondbeleid ervoor kan zorgen dat andere inzet van de Algemene Reserve hierdoor niet meer uitgevoerd kunnen worden zonder dat dit een weerstandsratio onder de door ons in de nota risicomanagement en weerstandsvermogen gestelde weerstandsratio leidt. Hetgeen een onwenselijke onze
situatie met zich
meebrengt
Vervolgproces/communicatie/planning Na de zomer 2024 leggen wij het addendum bij de structuurvisie ter besluitvorming aan de gemeenteraad voor. Gelet op de urgentie van de ontwikkeling van woningbouw zullen wij na het beschikbaar stellen van het krediet de gebieden Honesch en Wissinkbrink verder uitwerken. Ook wij de
onderhandelingen over
de
zullen
aankoop van gronden voortzetten.
Bijlagen: Kaart
Begrotingswijziging Pagina
3 van
4
(geanonimise rd)
Burgemeester en wethouders
(geanonimiseerd) r.R.
Toe
-qrs.
secretaris
Aldus
R.G.
burgemeester
vastgesteld
tijdens de
openbare raadsvergadering
d.d.
10
juli 2024
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) “Menen
griffier
Far-dre-R-G-Welten
he.
F. GM.
voorzitter
Pagina
4
van
4