Principeverzoek Rood voor Rood Geukerdijk C2949 (anoniem)

Gemeente Haaksbergen Collega van Burgemeester en wethouders Postbus 102 7480 AC Haaksbergen

Betreft: principeverzoek Rood voor Rood Geukerdijk perceel C2949 Bentelo, 7 december 2020 Geacht College, Namens de familie verzoeken wij u medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling om middels het Rood voor Rood beleid een woning te realiseren op het onbebouwde agrarische perceel, kadastraal bekend als Haaksbergen C2949, aan de Geukerdijk te Haaksbergen. De initiatiefnemer heeft over de voorgenomen ontwikkeling reeds contact gehad met dhr. . Huidige situatie Het plangebied bevat twee locaties, het erf aan de Piepersbosweg 88 en de locatie tussen de Geukerdijk 117 en 119. Het erf aan de Piepersbosweg betreft de slooplocatie en aan het voornemen is om de compensatiewoning op het onbebouwde agrarische perceel aan de Geukerdijk te realiseren (ontwikkellocatie). In afbeelding 1 zijn beide locaties ten opzichte van de ken Haaksbergen weergegeven.

afbeelding 1. Ligging locaties ten opzichte van de kern Haaksbergen (bron: ruimtelijkeplannen.nl) slooplocatie blauw, ontwikkellocatie oranje.

Slooplocatie De Piepersbosweg is gelegen aan de noordzijde van Haaksbergen en direct ten noorden van de afslag 14 van de N18. Voorheen was het erf gelegen aan de Kolenbranderweg, maar door de komst van de N18 is de adres gewijzigd in Piepersbosweg. Het gebied kenmerkt zich door overwegend agrarische gronden met daartussen woningen en agrarische bedrijven. De Piepersbosweg 88 is een voormalige agrarisch bedrijf. De agrarische activiteiten zijn inmiddels gestaakt en het perceel heeft de bestemming ‘Wonen’. De voormalige agrarische

1

opstallen zijn nog op het erf aanwezig. Deze gebouwen zijn niet meer in gebruik en raken in verval. Op de slooplocatie hoeft dus geen bestemmingsplanwijziging plaats te vinden. Rondom wordt deze locatie begrensd door agrarisch land. De locatie ligt in de oksel van afrit 14 van de N18. De huidige situatie aan de Piepersbosweg is in afbeelding 2 weergegeven met daarbij de uitsnede van het huidige bestemmingsplan. Het plangebied is blauw omlijnd.

afbeelding 2. Slooplocatie

Op basis van de huidige woonbestemming is het niet mogelijk een duurzame invulling voor alle aanwezige voormalige agrarische bebouwing te vinden. Aangezien de agrarische bedrijfsactiviteiten beëindigd zijn, wordt er niet meer in onderhoud van de betreffende bebouwing geïnvesteerd. Hierdoor is de verpaupering al zichtbaar. Dit is nadelig voor de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Dit is niet wenselijk, waardoor de noodzaak bestaat hier een oplossing voor te vinden. Hier wordt in de paragraaf ‘Gewenste situatie’ verder op ingegaan. Ontwikkellocatie De locatie aan de Geukerdijk is net buiten de kern Haaksbergen gelegen. Het perceel heeft de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’. Het perceel ligt in de lintbebouwing aan de Geukerdijk, tegenover het Grintenbos, tussen de woningen Geukerdijk 117 en Geukerdijk 119. Deze lintbebouwing bestaat uit burgerwoningen met bijgebouwen. Het ligt aan de noordoostkant van de kern Haaksbergen, in het overloopgebied tussen kern en buitengebied. Aan beide zijden van de beoogde locatie staat een woning met een bijgebouw. De grond waarop de nieuwe woning is voorzien is momenteel in gebruik als weide.

2

De huidige situatie aan de Geukerdijk ter plaatse van het perceel is in afbeelding 3 weergegeven. Het plangebied is met een oranje lijn weergegeven.

afbeelding 3. Ontwikkellocatie

Gewenste situatie De locatie aan de Piepersbosweg 88 is in het verleden gebruikt ten behoeve van een agrarische bedrijf. De bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels beëindigd en het erf heeft de bestemming ‘Wonen’ gekregen. Een passende vervolgfunctie voor de aanwezige agrarische bebouwing ontbreekt. Er wordt daarom niet meer geïnvesteerd in het onderhoud van deze bebouwing, waardoor de staat van de bebouwing verslechterd. En zal in de nabije toekomst alleen maar verslechteren. Dit is niet wenselijk, aangezien de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied hiermee achteruit gaat. Om dit te voorkomen is de initiatiefnemer voornemens de aanwezig agrarische bebouwing op deze locatie te slopen en deel te nemen aan de Rood-voor-Rood regeling van de gemeente Haaksbergen. De te slopen, voormalige agrarische bebouwing (nrs 1 t/m 6) hebben een gezamenlijk oppervlak van 864 m2. Op basis van het Rood voor Rood beleid van de gemeente Haaksbergen, kan bij de sloop van minimaal 1.000 m2 landschapsontsierende bebouwing ter compensatie één woning van 750 m3 met een bijgebouw van 150 m2 gerealiseerd worden. De benodigde resterende vierkante meters worden aangekocht van een andere locatie of ter compensatie wordt een extra investering in de ruimtelijke kwaliteit gedaan (zoals door dhr R. ten Donkelaar van de gemeente Haaksbergen aan initiatiefnemers is aangegeven).

De slooplocatie ligt op korte afstand van de N18 en de afrit 14 waardoor het vanuit ruimtelijk en milieuoogpunt, vanwege geluid, niet wenselijk is om op deze slooplocatie de compensatiewoning te realiseren. Daarom is door de initiatiefnemer naar een andere locatie gezocht om de compensatiewoning te realiseren. De wens bestaat om de compensatiewoning aan de Geukerdijk op het kadastrale perceel C2949 te realiseren.

3

afbeelding 4. Te slopen bebouwing Piepersbosweg 88

Het perceel C2949 ligt in het zoekgebied De Veldmaat zoals door de gemeente Haaksbergen is opgenomen in het Rood voor Rood beleid. Voor de uitbreidingslocatie De Veldmaat is door de gemeente een ruimtelijke beleidsnotitie lintbebouwing opgesteld. Hierin is de Geukerdijk tot aan de Noordsingel aangemerkt als ‘potentiële versterking lintbebouwing’. De nieuwe woning wordt gesitueerd in het bestaande bebouwingslint en versterkt daarmee dit lint. Waardoor het een versterking van het gebied tussen de Noordsingel en de woonwijk De Veldmaat is. De initiatiefnemer wenst de nieuwe woning op het perceel te bouwen, passend bij de stijl van de omgeving. Zowel qua ligging, vormgeving als materiaalgebruik. Door de elementen die invloed hebben op de groter landschappelijke schaal in de planvorming mee te nemen, wordt de inpassing van de woning en het erf in de omgeving gewaarborgd. In de notitie lintbebouwing is opgenomen dat de ontwikkeling van een woning op de betreffende locatie het belangrijk is dat de zichtlijnen naar de achterliggende percelen behouden blijft. Deze doorzichten worden voor een deel al beperkt door de houtwal die aan de achterzijde van het perceel aanwezig is, waardoor er geen sprake is van verre doorzichten. Echter wordt voor de situering van de woning wel rekening gehouden met de doorzichten naar het kenmerkende veldontginningslandschap.

Voor de maatvoering van de woning wordt aangesloten bij de bebouwingregels uit de notitie lintbebouwing: inhoud maximaal 750 m3 goothoogte maximaal 4,5 meter bouwhoogte maximaal 10 meter breedte tenminste 6 meter maximaal 10 meter bouwdiepte maximaal 12 meter rooilijn minimaal 10 meter uit de voorste perceelgrens en waar mogelijk aansluiten op de bestaande rooilijnen. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens is minimaal 5 meter. De nieuw te realiseren woning (750 m3) met bijgebouw (150 m2) wordt tussen de woningen aan de Geukerdijk 117 en 119 op een kavel van (maximaal) 1.000 m2 gerealiseerd, aansluitend bij het Rood voor Rood beleid. De woning wordt haaks op de Geukerdijk gesitueerd, waardoor het past bij het kenmerkende orthogonale patroon. De nieuwe woning voldoet qua situering en maatvoering aan de voorwaarden zoals opgenomen in de notitie. De bestaande open ruimte tussen de woningen Geukerdijk 117 en 119 bedraagt in de huidige situatie 28 meter. Het voornemen is om een woning met een breedte van 9 meter te realiseren om zoveel mogelijk

4

ruimte aan weerszijde te behouden voor de doorzichten. Bij het uitgangspunt dat de woning midden op het kavel wordt gerealiseerd, blijft er aan weerszijden bijna 10 meter open ruimte gewaarborgd. Dit betekent dus ook een doorzicht tussen de nieuwe woning en de woning aan de Geukerdijk 119, daar waar in de notitie ook de pijl voor doorzicht is opgenomen. Er wordt aangesloten bij de bestaande rooilijnen. Om de gewenste inhoud van 750 m3 te realiseren met uitgangspunt dat de woning 9 meter breed wordt is het wenselijk om af te wijken van de maximale diepte van 12 meter. Dit sluit ook aan bij de andere woningen in de omgeving. Op deze manier ontstaat er geen dichte gesloten bebouwingswand. Ook met de verdere landschappelijke inpassing van het kavel en de woning wordt rekening gehouden om deze doorzichten te waarborgen. De landschappelijke inpassing wordt verder uitgewerkt wanneer er een positief besluit komt op dit principeverzoek. Hierbij wordt rekening te gehouden met de gebiedskenmerken voor deze plek zoals die zijn benoemd in de Omgevingsvisie Overijssel.

afbeelding 5. Bestemmingsvlak Wonen (lichtblauw 1.000 m2) en indicatie situering woning Op deze manier wordt er landschapsontsierende bebouwing gesloopt aan de Piepersbosweg 88 waardoor op die plek een ruimtelijke kwaliteitsslag gemaakt kan worden en kan er een nieuwe woning in het aangewezen zoekgebied Veltmaat aan de Geukerdijk worden ingepast, waarbij voldaan kan worden aan de notitie lintbebouwing Geukerdijk.

5

Verzoek Wij verzoeken uw college om in principe medewerking te verlenen aan het hiervoor beschreven Rood voor Rood-project. Het initiatief past niet in het geldende bestemmingsplan. Wanneer u voornemens bent om medewerking te verlenen dan worden de plannen nader uitgewerkt en beschreven. Wij zien uw reactie met belangstelling tegemoet.

Hoogachtend, namens familie

Eeckhof BV

6