Principeverzoek Polmanweg 30

Gemeente Haaksbergen T.a.v. College van burgemeester en wethouders Postbus 102 7480 AC Haaksbergen

Goor, 27 september 2022

Betreft: Ons kenmerk: Contactpersoon:

Functieverandering Polmanweg 30 Haaksbergen 203675 Tije Rood

Geacht college, Namens de initiatiefnemer, de familie Ter Braak, sturen wij u voorliggend principeverzoek om planologische medewerking te verlenen aan de functieverandering op het erf aan de Polmanweg 30 te Haaksbergen. Het erf aan de Polmanweg betreft een voormalige pluimveehouderij, welke reeds zijn dienst doet als caravanstalling. De initiatiefnemers zijn voornemens de grote hoeveelheid aan pluimveestallen (ruim 3.300 m2) te saneren en in ruil voor het opruimen van de pluimveestallen een tweetal woningbouwkavels te realiseren. Het beleid biedt kansen! In het kader van de verkenning naar mogelijkheden is tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen een gesprek geweest, waaruit naar voren is gekomen dat gemeente Haaksbergen mogelijkheden ziet voor de functieverandering op het erf aan de Polmanweg 30. Deze mogelijkheden doen zich voor binnen het Rood voor Rood-beleid van de gemeente Haaksbergen. Voorliggend principeverzoek betreft in hoofdlijnen een uitwerking van de plannen aan de Polmanweg 30. Huidige situatie Het plangebied aan de Polmanweg 30 is gelegen in het buitengebied van de gemeente Haaksbergen tussen de kernen Haaksbergen en Sint Isidorushoeve, nabij de nieuwe N18. Het erf wordt begrensd door de Polmanweg en voormalige Voordtweg. Onderstaande afbeeldingen geven de ligging van het plangebied weer.

Aan zijde van de Polmanweg is de bedrijfswoning met twee wooneenheden (inwoonsituatie), te kennen Polmanweg 30 en 30a, aanwezig. Daarachter zijn de voormalige stallen gepositioneerd.

Afbeelding 1. Zicht op het erf vanaf de Polmanweg (bron: Google).

Afbeelding 2. Ligging erf aan de Polmanweg 30 ten opzichte van St. Isidorushoeve en Haaksbergen.

Beoogde ontwikkeling De initiatiefnemer is voornemens om aan de zijde van de voormalige Voordtweg een tweetal woningbouwkavels te realiseren voor in ieder geval een van de kinderen van de initiatiefnemer. Hiertoe wordt een groot deel van de aanwezige agrarische opstallen gesloopt. De totale sloop betreft ruim 3.300 m2 aan agrarische opstallen. Op het erf voor één schuur behouden. Het behouden van de schuur is noodzakelijk voor het stallen van werktuigen ten behoeve van onderhoud van de omliggende graslanden. Onderstaande afbeelding laat de te slopen agrarische opstallen zien.

Afbeelding 3. Te slopen opstallen (ruim 3.300 m2) ter plaatse van het erf aan de Polmanweg 30.

Het voornemen is om aan de Voordtweg, tegen de bestaande houtwal, een tweetal nieuwe kavels te realiseren. Door de nieuwe kavels wat meer in oostelijke richting te plaatsen wordt een eentonig en langgerekt

Pagina 2 van 9

beeld voorkomen. Ten behoeve van het voornemen is een eerste schets opgesteld, om een beeld te geven van het beoogde idee. Na een collegebesluit zal dit verder worden uitgewerkt in een landschappelijk pinrichtingsplan, waarbij het plan naar de gemeente wordt toegezonden ter accordering.

Afbeelding 4. Schetsmatige weergave nieuwe kavels.

Vigerend bestemmingsplan Het plangebied aan de Polmanweg 30 is gelegen in het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Buitengebied’, vastgesteld op 2 juli 2013 door de gemeenteraad van Haaksbergen en sinds 22 april 2015 onherroepelijk in werking. Het erf aan de Polmanweg kent de enkelbestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’, met de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ en specifieke ‘bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. Ter plaatse van het plangebied (weiland) is de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ van toepassing. Daarnaast zijn er een drietal gebiedsaanduidingen van toepassing, te kennen ‘luchtvaartverkeerzone’, ‘reconstructiewetzone – verwervingsgebied’ en ‘wro-zone – wijzigingsgebied’. In het veegplan van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (2017) is daarnaast ook archeologische dubbelbestemming toegevoegd. Het plangebied kent hierin een tweetal dubbelbestemmingen ‘Waarde – Lage archeologische verwachting’ en ‘Waarde – Middelhoge archeologische verwachting’. Afbeelding 5 laat een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ zien.

Pagina 3 van 9

Afbeelding 5. Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Haaksbergen (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Het beleid biedt kansen voor functieverandering De voorgenomen ontwikkeling, waarbij een tweetal nieuwe woningbouwkavels worden gerealiseerd, is niet passend binnen het vigerend bestemmingsplan. Aangezien het bestemmingsplan herzien dient te worden, is de voorliggende ontwikkeling getoetst aan het van toepassing zijnde beleid. Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie van de provincie Overijssel (vastgesteld op 4 december 2012 en als laatst geactualiseerd op 18 mei 2021) biedt een inzicht in de ontwikkelperspectieven voor de groene omgeving. In de groene omgeving hebben groene functies de prioriteit. Ontwikkelingen die hier niet primair thuishoren, zoals woningbouw, worden alleen toegestaan als zij een meerwaarde opleveren voor het landschap, de cultuurhistorie en wateren natuuropgaven. Op voormalige agrarische erven is onder bepaalde voorwaarden ruimte voor aanvullende woon- en werkmilieus, waarvoor aantoonbaar een marktvraag is en de stedelijke omgeving geen ruimte biedt. De provincie heeft voor de groene omgeving de volgende kwaliteitsambities geformuleerd: - Een zichtbaar en beleefbaar mooi landschap. - Sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel. - Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van het agrarisch cultuurlandschap. - Natuur als ruggengraat. - Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel.

- Het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken. Het plan voorziet in de realisatie van een tweetal woningbouwkavels, waarbij er een aantoonbare marktvraag is. Een van de kinderen van de initiatiefnemers is immers voornemens op deze plek te gaan wonen. De sloop van de agrarische opstallen en de landschappelijk inpassing van het erf zorgt voor een kwaliteitsimpuls voor het buitengebied van Haaksbergen. In het vervolgtraject zal bij de landschappelijke inpassing veel aandacht worden besteed aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit, waarbij de erfgedachte leidend is. Daarmee zal het plan voldoen aan de kwaliteitsambities voor de groene omgeving die door de provincie Overijssel zijn geformuleerd.

Pagina 4 van 9

Rood voor Rood beleid 2015 Gemeente Haaksbergen heeft in 2015 haar Rood voor Rood beleid herzien. Met het Rood voor Rood beleid wil de gemeente Haaksbergen de ruimtelijke kwaliteit blijven verbeteren in het landelijk gebied. De gemeente wil dit bereiken door landschapsontsierende (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing te slopen en de compensatiekavels hiervoor op een juiste manier in te passen. Voor de te realiseren compensatiekavels heeft de gemeente een staffel op genomen. Op het erf aan de Polmanweg 30 wordt ruim 3.300 m2 aan agrarische opstallen gesloopt. In ruil voor de sloop van deze opstallen is de initiatiefnemer voornemens een tweetal woningbouwkavel te realiseren, waarbij twee woningen van 1.000 m3 en twee bijgebouwen van 200 m2 gerealiseerd mogen worden. De sloop van deze hoeveelheid aan agrarische opstallen levert een forse kwaliteitsverbetering op voor de omgeving rondom de Polmanweg. Op het erf wordt tevens 618 m2 aan bijgebouwen behouden voor agrarische nevenactiviteiten. Hiertoe wordt gebruikt gemaakt van het VAB-beleid, waarbij in aanvulling op de toegestane 150 m 2 aan bijgebouwen 350 m2 wordt ingezet voor nevenactiviteiten. De resterende te behouden 118 m2 wordt mogelijk gemaakt met de inzet van sloopmeters met de verhouding 1:2, waarmee 236 m2 aanvullend wordt ingezet voor het behoud van de bijgebouwen.

Voor de resterende meters wordt bij de gemeente Haaksbergen een sloopvoucher aangevraagd. Daarnaast zal het erf landschappelijk worden ingepast, waarbij oude landschapsstructuren, zoals houtsingels, worden hersteld. Het nieuwe erf moet een passend erfensemble worden in het jong heide- en broekontginningslandschap. Hiermee past het voornemen binnen het Rood voor Rood beleid. Omgevingsaspecten Akoestiek De realisatie van de twee nieuwe kavels moeten passen binnen een goed woon- en leefklimaat. Hiervoor zal bij de vervolguitwerking een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Aangezien de kaart ‘’Geluid in Nederland (Lcum)’’ van Atlas Leefomgeving uitgebracht is voor de opening van de nieuwe N18 kan hier geen beroep op worden gedaan. Nader onderzoek zal hierdoor in het vervolgtraject worden uitgevoerd. Bodem Het plangebied kent op dit moment een agrarische bestemming. Het plangebied is de afgelopen drie jaar als weiland in gebruik geweest en jaren daarvoor als grasland. De verwachting is dan ook niet dat er verontreinigingen zijn ter plaatse van het plangebied. Om zeker te zijn dat de bodemkwaliteit binnen het plangebied past bij het gebruik ‘wonen’ en geschikt is voor de realisatie van twee woningen zal in het vervolgproces een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Milieuzonering In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om na te gaan of de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige gevolgen heeft voor omliggende bedrijven en andersom. Aan de zuidkant van de Polmanweg 30 is een agrarisch bedrijf gevestigd. Dit betreft een melkveehouderij, gelegen aan de Polmanweg 39. De rand van het bouwblok van het bedrijf aan de Polmanweg 39 is gelegen op circa 60 meter van de bedrijfswoning aan de Polmanweg 30 en op circa 200 meter van de nieuw te bouwen woningen. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de gestelde 50 meter vanuit de Regeling ammoniak en veehouderij (Rav). De afstand tussen de huidige bedrijfswoning en het bouwblok van de Polman bedraagt 70 meter. Op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' wordt niet voldaan aan de richtafstand voor rundvee (100 meter). Echter, op basis van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgh) uit geldt voor diercategorieën waarvoor geen geuremissie is vastgesteld (zoals melkkoeien) de volgende afstanden: - ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en - ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen. Hiermee kan worden geconcludeerd dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Ook worden deze bedrijven, en andere bedrijven in de omgeving, met het voorgenomen plan niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Hiermee wordt de voorgenomen ontwikkeling op voorhand planologisch uitvoerbaar geacht.

Pagina 5 van 9

Natuurnetwerk Nederland (NNN) Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland. Vanwege de ligging buiten het NNN zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. Voorafgaand de sloop van de agrarische opstallen zal een onderzoek worden uitgevoerd naar aanwezige flora en fauna, waarbij tevens het plangebied wordt meegenomen. Deze quickscan zal in het vervolgproces worden uitgevoerd. Archeologische waarden Het gehele plangebied ligt in een tweetal archeologische dubbelbestemmingen, de bestemmingen: ‘Waarde – Lage archeologische verwachting’ en ‘Waarde – Middelhoge archeologische verwachting’. Ter plaatse van de lage archeologische verwachting geldt een vergunningsplicht voor (bouw)werkzaamheden die een groter oppervlak beslaan dan 100.000 m2 en dieper gaan dan 0,4 meter beneden maaiveld. Ter plaatse van de middelhoge verwachting geldt een oppervlakte van 5.000 m 2 en een diepte van 0,4 meter. In voorliggend plan worden de waarden niet overschreden, waardoor nader archeologisch onderzoek niet aan de orde is.

Afbeelding 6. Archeologische verwachtingswaarden ter plaatse van het erf aan de Polmanweg 30.

Pagina 6 van 9

Verzoek om medewerking Op basis van dit principeverzoek verzoeken wij de gemeente Haaksbergen in beginsel medewerking te verlenen aan de ontwikkeling aan de Polmanweg 30. In de voorgenomen ontwikkeling wordt: - Ruim 3.300 m2 aan agrarische opstallen gesloopt. - Een tweetal nieuwe woningbouwkavels gerealiseerd. - Bijgebouwen behouden ten behoeve van agrarische nevenactiviteiten. - Het erf een kwaliteitsimpuls gegeven, doormiddel van landschappelijke inpassing van het nieuwe erf aan de Voordtweg. Indien u besluit medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling, werken wij de voorgenomen plannen verder uit en worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening de noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd. Wij zien uw reactie met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet, Eelerwoude BV

Tije Rood Adviseur Ruimtelijke Ontwikkeling

Pagina 7 van 9

Bijlage 1: Schetsontwerp in verhouding tot de huidige situatie

Pagina 8 van 9

Pagina 9 van 9