Document · PDF

Principeverzoek Landgoed Glendersvoort (anoniem)

commissie Ruimte 6 april 2022, gemeente HaaksbergenBij agendapunt: Behandeling startvoorstel ontwikkeling nieuw landgoed aan de Broekheurnerweg/Meddelerweg5.905 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Gemeente Haaksbergen t.a.v. College van burgemeester en wethouders Blankenburgerstraat 28, 7481 EB Haaksbergen Goor, 13 januari 2022

Betreft: Principeverzoek landgoed Glendersvoort Ons kenmerk: 6599 Contactpersoon: Tije Rood

Geacht college, Namens de initiatiefnemer, , zenden wij u hierbij voorliggend principeverzoek om planologische medewerking te verlenen aan het oprichten van een nieuw landgoed aan de Broekheurnerweg te Buurse. De initiatiefnemer is voornemers om aan de Broekheurnerweg, ter hoogte van nummer 94, een nieuw landgoed op te richten op basis van de nieuwe landgoederenregeling, welke is opgenomen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (vastgesteld op 22 april 2015). Met de oprichting van het nieuwe landgoed wordt naast het oprichten van een landhuid van allure tevens geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Het nieuwe landgoed moet een stapsteen gaan worden tussen het Witte Veen en het Buurserzand. Hiermee is de landschappelijke investering vele malen groter dan de vereiste 30%. Bijgaand bij voorliggende brief is een landgoedplan bijgevoegd, welke de voorgenomen ontwikkeling nader uiteenzet. Indien u besluit medewerking te verlenen aan de voorgenomen oprichting van landgoed Glendersvoort worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening de noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd en de verdere voorbereidingen getroffen ten behoeve van de herziening van het bestemmingsplan.

We hopen op een spoedige reactie.

Met vriendelijke groet, Eelerwoude BV

Tije Rood Adviseur Ruimtelijke Ontwikkeling

Mossendamsdwarsweg 3, 7427 DB Goor IBAN: NL41ABNA0525302255 NEN-EN-ISO 9001: 2015 gecertificeerd

> T: 088-1471100 > G-rek: NL73ABNA0994169027 >

> info@eelerwoude.nl > BTW: NL 8014.33.678.B01

> www.eelerwoude.nl > K.v.K. Enschede: 06052035

Leveringsvoorwaarden: conform DNR 2011 of conform Regeling van Rentmeesters 2015>

V3.0

Pagina 1 van 1

Landgoed Glendersvoort Landgoedontwikkeling

Opdrachtgever: Naam: Adres: Postcode: Plaats:

Opdrachtnemer: Eelerwoude Onze vestigingen 088-1471100 info@eelerwoude.nl www.eelerwoude.nl

Projectgegevens: Projectnummer:

6599

Datum:

januari 2022

Projectleider:

BtD

Opgesteld:

SJR

Gecontroleerd:

Status:

Concept

Versie:

Dit rapport is dubbelzijdig opgemaakt.

Afbeelding 2. Projectgebied (rechts loopt de Broekheurnerweg)

Afbeelding 3. Projectgebied gezien vanaf de Oude Buurserdijk

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

INHOUD 1

INLEIDING 1.1 Nieuw landgoed voor de toekomst.................................................................................7 1.2 Herziening bestemmingsplan noodzakelijk....................................................................7 1.3 Leeswijzer......................................................................................................................7

BELEIDSANALYSE 2.1 Gemeentelijk beleid......................................................................................................11 2.2 Provinciaal beleid.........................................................................................................13 2.3 Natuurschoonwet.........................................................................................................17 2.4 Waterschap..................................................................................................................17

LANDSCHAPSINVENTARISATIE 3.1 Historische kaartenreeks (1850-1938-1989)................................................................19 3.2 Geomorfologische kaart...............................................................................................21 3.3 Bodemkaart..................................................................................................................21 3.4 Hoogtekaart..................................................................................................................23 3.5 Twents erf met allure....................................................................................................25

INRICHTINGSSCHETS 4.1 Maatschappelijke tegenprestatie..................................................................................29 4.2 Ruimtelijke kwaliteit......................................................................................................31 4.3 Landschapselementen.................................................................................................33

BEELDKWALITEIT 5.1 Architectuurkaders........................................................................................................39 5.2 Ligging..........................................................................................................................41 5.3 Ontsluiting.....................................................................................................................41 5.4 Volume..........................................................................................................................41 5.5 Materialisatie.................................................................................................................41 5.6 Kleurgebruik..................................................................................................................43 5.7 Duurzaam bouwen........................................................................................................43

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

INLEIDING 1.1 Nieuw landgoed voor de toekomst

heeft Eelerwoude gevraagd de ontwikkeling van een nieuw landgoed aan de Broekheurnerweg te Buurse (gemeente Haaksbergen) mogelijk te maken. Het doel is een bouwkavel realiseren waarop in de toekomst een landhuis wordt gebouwd. Middels de regeling voor nieuwe landgoederen is dit -onder voorwaarden- mogelijk. Belangrijkste voorwaarde is dat in een projectgebied van minimaal tien hectare, minimaal 30% agrarische grond in nieuwe natuur of bos wordt omgezet.

1.2 Landgoed Glendersvoort De voorgenomen percelen aan de Broekheurnerweg kennen al generaties lang de aanduiding ‘Glendersvoort’. Het betreffen een groep percelen, gelegen tussen de Buursebeek en de kern Buurse. De benaming Glendersvoort is ontstaan als een verwijzing naar lagergelegen gronden, welke minder aantrekkelijk zijn als landbouwgrond. Op deze gronden wordt een nieuw landgoed opgericht, Landgoed Glendersvoort.

1.3 Herziening bestemmingsplan noodzakelijk

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan van gemeente Haaksbergen. Het Atelier heeft aangegeven positief tegenover deze ontwikkeling te staan. Om deze bestemmingsplanherziening mogelijk te maken is deze rapportage opgesteld. Hierin staat het plan beschreven waarin aangegeven is hoe de juiste balans tussen de planologische verandering en maatschappelijke tegenprestatie behaald wordt in de nieuwe situatie.

1.4 Leeswijzer

In dit rapport staan de planologische randvoorwaarden in hoofdstuk 2 benoemd. In hoofdstuk 3 staan de landschappelijke uitgangspunten. In hoofdstuk 4 staan het erfontwerp en de landschappelijke, maatschappelijke en ecologische tegenprestatie toegelicht. In hoofdstuk 5 is de nagestreefde beeldkwaliteit voor zowel het landschap als de bebouwing beschreven. De specifieke beplanting komt aan bod in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 is een toetsing aan het KGO-beleid opgenomen.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Afbeelding 6. Vanaf het centrum van het nieuwe landgoed zicht naar het noordoosten

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Afbeelding 7. Bestemmingsplankaart

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

BELEIDSANALYSE 2.1 gemeentelijk beleid Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1 De gronden die deel uitmaken van het projectgebied zijn gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herzieningen veegplan 1’, vastgesteld op 1 november 2017. De percelen kennen de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuur en Landschap’. Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Lage archeologische verwachting’ en ‘Waarde - Middelmatige archeologische verwachting’. Tevens gelden de gebiedsaanduidingen ‘Reconstructiewetzone-verwevingsgebied’ en ‘reconstructiewetzone - extensiveringsgebied’ (aan de noordwestkant).

Beleidsuitgangspunten nieuw landgoed De beleidsuitgangspunten voor een nieuw landgoed heeft de gemeente Haaksbergen geformuleerd in de toelichting van het moederplan ‘Bestemmingplan Buitengebied’, vastgesteld op 22 april 2015. Hierin is aangegeven dat nieuwe landgoederen een kans vormen om het landschap een impuls te geven. Doorslaggevend is de positieve bijdrage die het landgoed levert aan de ruimtelijke kwaliteit dan wel de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen.

Uitgangspunten gemeentelijk beleid nieuw landgoed •

nieuwe landgoederen zijn tenminste 10 hectare groot;

•

30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype;

•

90% van het landgoed moet openbaar toegankelijk zijn;

•

nieuwe landgoederen mogen geen belemmeringen opleveren voor de landbouw;

•

nieuwe landgoederen bevatten een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoudsmaat van minimaal 1.000 m³.

Rondje Buurse Voor de gemeente is het van belang dat het initiatief voor zover mogelijk, aansluiting zoekt bij het “rondje Buurse”. Het rondje Buurse is het wandelpad dat rond Buurse loopt en daarmee ook vlak langs het projectgebied gaat. Veel van de gronden van het wandelpad zijn niet in eigendom van . De gemeente wenst dat met de ontwikkeling van het nieuwe landgoed de familie de gronden die binnen de landgoedontwikkeling vallen open stelt.

Uitgangspunt rondje Buurse •

Zoek aansluiting op het Rondje Buurse en andere wandelroutes in de omgeving. Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie, provincie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is in juli 2009 vastgesteld als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit. Deze wordt als volgt omschreven: “Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.” De Omgevingsvisie heeft voor alle gronden ontwikkelperspectieven benoemd. Daarnaast gaat de provincie uit van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een ‘lust- en leisure’ laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. De lagen worden in dit hoofdstuk kort beschreven. De conclusies worden samengevat en vertaald naar concrete uitgangspunten in dit hoofdstuk.

2.2.1 Ontwikkelingsperspectieven In de Omgevingsvisie is aangegeven dat nieuwe landgoederen met name in de zone ‘Ondernemen met natuur en Water’ en in ‘stadsrandzones’ een bijdrage leveren aan het realiseren en versterken van andere opgaven zoals, landschapsstructuren, natuur, water, behoud cultureel erfgoed en recreatief medegebruik. Via de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ stimuleert de provincie daarom (nieuwe) landgoederen om een bijdrage aan deze ontwikkelingen te leveren. Het projectgebied ligt in de ‘Zone ondernemen met natuur en Water’. De gronden bij de Buurserbeek hebben daarbij de beleidsaanduiding ‘Beekdal’. De realisatie van een nieuw landgoed op deze locatie, past daarmee binnen het beleid van de provincie, wanneer het plan een bijdrage levert aan het realiseren en versterken van opgaves als landschapsstructuren, natuur, water, behoud cultureel erfgoed en recreatief medegebruik.

Afbeelding 10. Akker (deze blijft gehandhaafd) gezien vanaf de Oude Buurserdijk Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

2.2.2 natuurlijke laag De natuurlijke laag geeft aan hoe het gebied is gevormd door abiotische en biotische processen. Hoe deze inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er in deze laag een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de natuurlijke laag een betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. lange tijd was de ondergrond sturend voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en wegen werden aangelegd op goed doorwaadbare plekken in de rivier. Pas de laatste eeuw is deze koppeling door technische mogelijkheden en mechanisatie steeds losser geworden en is door menselijke ingrijpen de kwaliteit van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden, temeer omdat ook het beleid van de Kaderrichtlijn Water deze gedachte volgt. De projectlocatie ligt op een dekzandgrond. Verschil van hoog en laag, droog en nat dient sturend te zijn voor de ontwikkeling en kan beleefbaarder worden gemaakt. Uitgangspunten dekzandgronden •

natuurlijke beplanting gebruiken;

•

strekkingsrichting van het landschap versterken.

Afbeelding 13. Rondje Buurse Afbeelding 13. Rondje Buurse Rondje Buurse

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. In dit geval heeft het bestaande erf zo’n herkomst en historie. Het ligt aan een eenmanses, vlakbij het beekdal en de vroegere woeste gronden aan de overkant. Op deze voormalige woeste gronden is het nieuwe landgoed gepland. Voor de historische situatie gelden onderstaande uitgangspunten. •

Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;

•

Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;

•

Behouden onderscheid voor en achterkant;

•

Behouden robuuste ensemble;

•

Koppelen erf aan landschap;

•

Toegankelijkheid landschap verbeteren.

2.3 natuurschoonwet Het projectgebied wordt ingericht volgens de uitgangspunten van de natuurschoonwet 1928. Dit deel wordt dan gerangschikt als ‘nieuw landgoed’. Het kan onder deze wet gerangschikt worden omdat het om een aaneengesloten gebied van ruim 10 hectare gaat. Uitgangspunten natuurschoonwet: In de inrichting betekent de rangschikking van het projectgebied: •

Voor minstens 30% uit bos of andere natuur bestaat. Tot bosopstanden worden ook hoogstamboomgaarden, lanen, hagen en houtsingels gerekend;

•

Er zijn vrij toegankelijke en begaanbare paden voor wandelaars. Deze paden mogen bestaan uit gemarkeerde beloopbare groenstroken en perceelsranden (waar nodig met draadoverstapjes). De openstelling is voor het publiek duidelijk waarneembaar aangegeven met borden. De borden zijn bij de toegangswegen tot het landgoed geplaatst;

•

landbouwgronden kunnen, mits voldoende omzoomd, worden gerangschikt.

2.4 waterschap Uit een verkennend gesprek met het waterschap is gebleken dat er geen doelen zijn voor het projectgebied en omgeving op uw gronden. Wel staat het waterschap positief tegenover natuurontwikkeling rond de Buurserbeek.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

LANDSCHAPSINVENTARISATIE lAnDscHAPsInVEnTARIsATIE In dit hoofdstuk volgt een inventarisatie van het landschap van het projectgebied en omgeving.

3.1 historische kaartenreeks 1850

Op de kaart van 1850 is te zien dat ten zuiden van de Buurserbeek de meeste grond ontgonnen waren voor agrarisch gebruik. Ten noorden van de beek lagen hoofdzakelijk woeste gronden. Ook is te zien dat er ter plekke van het projectgebied een weg het perceel doorsneed. Deze weg vormde de verbinding tussen de noord- en zuidzijde van de Buurserbeek. De brug over de beek heette de Morsbrug. De gronden ten zuiden van de beek waren als akker (hoog, es) en weiland (laag) in gebruik. De gronden ten noorden van de beek vormden de woeste gronden waar de schapen werden geweid. De meeste percelen waren begrensd middels houtwallen en – singels.

1904 Op de kaart van 1904 is meer detail te zien. De ontginning van de woeste gronden ten zuiden van het projectgebied ging gestaag. Het wegennetwerk werd robuuster en houtwallen en lanen werden aangeplant. Zo lag er een nieuwe (oost-west) weg over het projectgebied. De noord-zuid-georiënteerde route raakte buiten gebruik. De noordwesthoek van het projectgebied was moerassig. Iets dat verder opvalt is dat de beek door de decennia heen steeds verder werd gekanaliseerd.

1950 De woeste gronden waren nu grotendeels ontgonnen. Rondom de beek had zich bos gevormd. In de jaren ’50 werd er gebouwd in het projectgebied. In 1995 zijn deze gebouwen gesloopt.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Afbeelding 19. Historische foto van de Morsbrug en een sterk beplantte Buurse beek

Afbeelding 20. Oortjesbrug anno 2014

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

nu Het landschap in het projectgebied is opener geworden gedurende de jaren. In het projectgebied zijn paden verdwenen in de ruilverkaveling. Ten zuiden van het projectgebied zijn diverse wegen verdwenen en is de esrandbeplanting sterk uitgedund. Van het bos op de lage gronden langs de beek resten nog enkele are, de rest is omgevormd tot landbouwgrond of schouwpad. Uitgangspunten historie: •

Oude infrastructuur als ontwerpaanleiding: o

noord-zuid weg die door het projectgebied liep (tot ongeveer 1950),

Weg die uit ganzevoet (ten westen van het projectgebied) naar het

gebruiken als aanleiding toegangsweg nieuw landgoed; noorden loopt door het projectgebied als recreatieroute herstellen.

3.2 geomorfologische kaart De geomorfologische kaart laat zien hoe de ondergrond van de regio is ontstaan vanuit de laatste ijstijd. De gele en bruine tinten wijzen op afzetting door het landijs. Dekzandruggen zijn de hogere delen en de grondmorenes de iets golvende tussenliggende regio’s. De roze vlakken zijn historische beekdalen. Een uitloper hiervan begint in het noordelijke deel van het projectgebied. Ook het zuidelijke deel van het projectgebied bestaat -behoudens de hogere dekzandrug- uit beekdal. Dit heeft effect op de bodem die zich hier door biotische invloed ontwikkeld.

3.3 Bodemkaart Elk bodemtype kent een eigen combinatie aan plantsoorten die hier het beste bij past. Aansluitend op de omgevingsvisie (natuurlijke laag) dient de beplanting op de bodem en waterhuishouding te worden afgestemd. De bodemkaart laat zien dat er drie verschillende bodems zijn binnen het projectgebied. 1. De zone langs de beek is een beekeerdgrond (pZg23) met grondwatertrap III. Ook het centrale deel van het noordelijk perceel is een beekeerdgrond. Op de beekeerdgrond komen van nature boomvormers voor zoals eiken, beuken, haagbeuken, meidoorn, kers, ruwe berk, lijsterbes, linde, winterlinde, zachte berk, es en zomerlinde. Bij de struikvormers komen soorten zoals Gelderse roos, hondsroos, kardinaalsmuts, rode kornoelje, sleedoorn en wegendoorn van nature voor. 2. De rest van het projectgebied bestaat uit veldpodzolgrond (Hn21) met grondwatertrap V. De veldpodzolgrond kent van nature boomvormers zoals: Zachte berk, zomereik, zwarte els, grauwe wilg, lijsterbes, ratelpopulier en ruwe berk. struikvormers zoals: Meidoorn, Gelderse roos, hazelaar, hulst en vogelkers. Uitgangspunten bodem: •

Inheems en plantmateriaal kiezen passend bij het bodemtype. Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Afbeelding 21. Geomorfologische kaart

Afbeelding 23. Bodemkaart

Afbeelding 22. Hoogtekaart

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

3.4 hoogtekaart De laten de structuren van de geomorfologische- en bodemkaart duidelijk 3.4hoogtekaarten hoogtekaart

zien. Gezien vanaf laten de gefilterde hoogtekaart het aannemelijk dat gronden sterk zijn De hoogtekaarten de structuren van delijkt geomorfologischeen de bodemkaart duidelijk uitgevlakt. Devanaf gronden in de omgeving kennen microreliëf. dat de gronden sterk zijn zien. Gezien de gefilterde hoogtekaart lijktmeer het aannemelijk uitgevlakt. De gronden in de omgeving kennen meer microreliëf.

Afbeelding 24. Projectgebied ten noorden van de broekheurnerweg (zicht op de oostelijke bestaanAfbeelding 24. Projectgebied ten noorden van de Broekheurnerweg (Zicht op de oostelijke bestaande bosrand) de bosrand)

J.G. bestaande Roerink bosrand) Afbeelding 24. Projectgebied ten noorden van de Broekheurnerweg (Zicht opFamilie de oostelijke Landgoedontwikkeling Glendersvoort Familie J.G. Roerink

Afbeelding 25. Oorspronkelijke opbouw van een agrarisch erf. Deze opbouw is nog zeer goed herkenbaar op hedendaagse erven. Deze opbouw kan als inspiratie gebruikt worden voor het erfontwerp, zonder historiserend te zijn.

Biodiversiteit vergroten is eenvoudig Alle landschapselementen in deze erfontwikkeling kunnen worden ingezet om biodiversiteit te vergroten. Het kost geen extra inspanning inheems plantmateriaal te gebruiken en het levert veel meer op. Alleen al door inheems plantmateriaal te gebruiken vergroot je de biodiversiteit. Dit komt door het aantal insecten wat er op en omheen inheemse planten kunnen leven. Kleine dieren vormen voedsel voor grote dieren Op de eik, wilg en berk komen in Nederland veel meer insecten voor dan op de exoten zoals acacia, conifeer en plataan. Een Zomereik herbergt bijna 500 insecten-, schimmelen mossoorten. Een uitheemse eik niet meer dan 12. Insecten vormen op hun beurt weer de voedselbron voor vogels en kleine zoogdieren.

Bijdrage aan biodiversiteit van uitheemse beplanting vs inheemse beplanting

2 s n 1 mel e on him ! w sc en er hi ten, oss ec n m s n e i

Amerikaanse eik (uitheemse soort)

3 42 els n m e on chim ! w er , s en hi ten oss ec m ins en

Zomereik (inheemse soort)

Afbeelding 26. De ontwikkelingen aan de Broekheurnerweg dragen bij aan de verhoging van de biodiversiteit

Landgoedontwikkeling Glendersvoort Landgoedontwikkeling Broekheurnerweg

3.5 twents erf met allure De wens van

is om het nieuwe landgoed de uitstraling van een Twentse

herenboerderij te geven. Groots in volume, maar eenvoudig en functioneel in uitwerking. Vooral de positionering van het erf en de entree zorgt voor de allure waar een nieuw landgoed aan hoort te voldoen. Om deze wens vorm te kunnen geven worden in deze paragraaf de uitgangspunten van het erf opgesomd. Kritisch is bekeken welke uitgangspunten meegenomen kunnen worden zonder het ‘allure’-aspect van een nieuw landgoed geweld aan te doen.

3.5.1 het traditionele erf (algemene saksische erfopbouw) Een erf bestaat uit een verzameling van gebouwen, erfbeplanting en bestrating. Omdat een erf -als agrarisch bedrijf- vooral functioneel moet zijn is daarvoor een bepaalde indeling gewenst. Algemene karakteristieken die gelden voor erven zijn hieronder opgesomd: •

Verzameling van grote en kleine gebouwen met een duidelijke hiërarchie;

•

combinatie van gebouwen en beplanting;

•

Onderverdeling in een voor- en achtererf*;

•

Oude erven en het landschap zijn sterk met elkaar verweven.

* Van oudsher is op de erven een indeling in ‘voor’ en ‘achter’ erf te herkennen. Dit is een functionele scheiding die in de tijd is ontstaan tussen de voorkant van het erf en de achterkant. Op het voorerf (en zijerf) speelde wonen de hoofdrol. Hier is vaak nog steeds de siertuin, de moestuin en de boomgaard terug te vinden. Werken speelde aan de achterkant een belangrijke rol. Hier vind je vaak de schuren, kapschuur en/of silo. (Bron: Traditie en vernieuwing – Inspiratieboek voor de transformatie van erven en boerderijen)

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Afbeelding 27. Impressies van voorerven

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

3.5.2 het regionale twentse erf Voor de erven in regio Twente is een scan gemaakt. Hierin komen de volgende regionale typeringen naar voren: •

Onderscheid in voor- en achtererf;

•

Bebouwing heeft een agrarische uitstraling;

•

Geen duidelijk afgebakend erf;

•

Hiërarchie in bebouwing;

•

Verwantschap in bebouwing (Dakvorm, kleur e.d.);

•

Markante solitaire bomen zoals een noot;

•

Eiken(gaarden) en paardenkastanje op het achtererf;

•

Bescheiden siertuin in combinatie met nutstuin voor de voorgevel, omgeven door haag (met hekje) van meidoorn, taxus, buxus, liguster of een hekwerk;

•

Bestrating in tuingedeelte bestaat uit halfverharding, gebakken klinkers, keitjes;

•

Bestrating erf bestaat uit eenvoudige materialen, zandpad, gestorte betonplaten, asfalt of klinkers.

(Bron: Traditie en vernieuwing, Het Oversticht/Provincie Overijssel en Boerderijen in Nederland, Koen Kleijn) Uitgangspunten erfopbouw: •

Erf vervlechten met landschap;

•

Overwegen welke historische en regionale kenmerken toe te passen zijn binnen bestaand beleid en praktische kaders.

Afbeelding 28. Hagen vormen een plint waarachter tuinelementen, zoals tuinmeubilair, verborgen zijn

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Bloemenstrook langs akker

Zoomvegetatie langs bos Poel met schrale rand-ruigte

Akker

Weide Fruitgaard Laan

Woning met bijgebouwen Tuin Akker

Zichtlijn

Afbeelding 29. Inrichtingsplan nieuw landgoed ten noorden van de Broekheurnerweg

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

INRICHTINGSSCHETS In dit hoofdstuk volgt de uitleg van de inrichtingsschets. Eerst wordt, door de visie toe te lichten, benoemd hoe het ontwerp bijdraagt aan gemeentelijke en provinciale doelen. De thema’s duurzaamheid, maatschappelijke tegenprestatie en ruimtelijke kwaliteit worden toegelicht. Vervolgens worden de landschapselementen die gebruikt worden om het nieuwe landgoed vorm te geven beschreven.

4.1 Maatschappelijke tegenprestatie De maatschappelijke tegenprestatie die de realisatie van het landgoed levert betreft met name het verbindende karakter tussen bijzondere natuurgebieden en de toegang tot het landschap die het biedt aan de recreant. Het landgoed vormt een schakel tussen het dorp, natuurgebied het Buurserzand, natuurgebied het Witte Veen en ligt aan de Buursebeek. Daarnaast ligt het aan de Buurserbeek. Met de inrichting van recreatieve routes over het landgoed wordt een relatie gelegd tussen alle gebieden. Het landgoed wordt voor 90% openbaar beleefbaar (conform de richtlijnen voor nieuwe landgoederen van de gemeente Haaksbergen). Route rondom Aan de randen van het landgoed wordt een wandelpad gerealiseerd waardoor het gehele landgoed beleefbaar wordt voor de recreant. De route sluit aan op de routing van het Buurserzand en verfijnd het populaire Rondje Buurse. Nieuwe energie De gebouwen zijn dusdanig gepositioneerd, dat er zonnepanelen op het dak geplaatst kunnen worden.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Ecologie Op het laagste punt van het terrein zorgt een gegraven poel voor een bijdrage aan natte natuur. Het is een interessante plek voor flora, fauna en bewoners. De poel is niet meestromend, waardoor heikikker, poelkikker en boomkikker of levendbarende hagedis zich kunnen vestigen.

Cultuurhistorie Boomgaard met bloemrijk grasland brengt een cultuurhistorisch element in in het plan. Hiermee wordt verwezen naar de historische erfopbouw.

Recreatie Schouwpaden langs sloten worden (deels) ingezet als wandelpad en leveren zo een bijdrage aan recreatief medegebruik. Via het wandelpad worden alle aspecten van het landgoed beleefd: zichtlijnen, licht, beslotenheid, openheid, verschillende soorten groen.

Ecologie Enkele bomen verbinden de bosjes in het projectgebied voor vleermuizen

Ecologie Zoomvegetatie verbetert ecologische waarde en verzacht overgang naar bestaand bos. Dit is met name interessant voor insekten.

Afbeelding 30. Landschappelijke tegenprestaties nieuw landgoed ten noorden van de Broekheurnerweg

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

4.2 Ruimtelijke kwaliteit Het projectgebied wordt ingericht als een nieuw landgoed. Het landschap wordt versterkt en er komt een nieuwe woning. Met de inrichting levert het landgoed een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit dan wel de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen. Woonplek in nis gesitueerd Het landgoed wordt vormgegeven volgens de principes van een jong ontginningslandschap en de uitgangspunten van een ‘Nieuw Landgoed’. Door het erf in de nis tussen twee bosblokken te plaatsen, blijven de strakke vormgeving van het jong ontginningenlandschap en zichtlijnen onaangetast. Strakke vormgeving past bij landschap In het ontwerp worden nieuwe elementen, strak en functioneel vormgegeven, toegevoegd. Deze elementen maken de functies wonen, landbouw en recreëren mogelijk. Er is behoefte aan het toevoegen van bebouwing, bepading en erfinrichting. Beplanting volgt de erfgrenzen of bakent privé en landschap af. Traditionele erfopbouw bepaalt opbouw woonplek De woonplek krijgt een opbouw zoals traditionele erven zijn opgebouwd, met een duidelijke voor- en achterkant.

Afbeelding 31. Pad langs bestaand bos en zoom met heesters en een kruidenrand

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Afbeelding 32. Streefbeeld: houtwal in het voorjaar

Afbeelding 33. Streefbeeld: Een meidoornhaag (of gemengde haag) omzoomd de zuidkant van de akker

Afbeelding 34. Streefbeeld: Bosrand aan de noordkant met een zoomvegetatie en de poel

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

4.3 Landschapselementen In het gehele projectgebied wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit, op zowel landschappelijk als ecologisch vlak. De oppervlakte aan landschappelijke investering is vele malen groter dan alleen de 30% die vereist wordt voor een nieuw landgoed (Natuurschoonwet). Het landgoed pakt hiermee de rol van stapsteen tussen het Witte Veen en het Buurserzand. Inrichtingsmaatregelen voor het landgoed sluiten aan bij de habitattypen van deze gebieden. Hieronder zijn alle landschappelijke investeringen opgesomd. Zoomvegetatie aanleggen Het landgoed wordt voor een groot deel omzoomd door een zoomvegetatie. Dit houdt in dat de bestaande bosrand wordt verlengd door een heester- en kruidenlaag aan te planten. Hierdoor ontstaat meer variatie in de structuur. In deze afwisselende structuur van heesters, kruiden in combinatie met de bestaande bosrand, vinden veel dieren hun plek. Hetzij om te schuilen, te fourageren of te rusten. De heesters bieden luwte en een plek om op te warmen in de zon. De aanplant is inheems en gevarieerd, waardoor een wezenlijke bijdrage wordt geleverd aan de biodiversiteit van het gebied. In totaal wordt er 430 meter zoomvegetatie aangelegd. De zoom heeft een breedte van 7 meter (ruim 3000 vierkante meter). In deze zoom loopt een wandelpad, staan inheemse heesters en groeien kruiden.

Aan de ene kant wordt de zoom begrensd door de bosrand en aan de andere kant door de akker of het hekwerk van de weide. Poel aanleggen Een geïsoleerde poel krijgt een plek op het laagste punt van het landgoed. De poel ligt geïsoleerd, zodat vissoorten er niet spontaan in kunnen komen en de eitjes van amfibieën roven. De poel kan een grote ecologische waarde krijgen, zeker omdat in omringende gebieden bijzondere soorten voorkomen. De poel kent een doorsnede van 30 meter, inclusief flauw talud en zandstrand. De gehele oppervlakte van de poel beslaat 700 vierkante meter. De poel krijgt voldoende zonlicht om ook als leefomgeving voor amfibieën te dienen. Schrale ruigte om de poel Rondom de poel is een schrale kruidenbegroeiing aanwezig, maar ook kale zandgrond. De randen van de poel zijn heel flauw. De gronden om de poel heen worden afgerasterd zodat rust gewaarborgd wordt. De ruigte zorgt dat de levendbarende hagedis zich kan vestigen in de poel. Akkerland in stand houden Het akkerland wordt gebruikt voor het telen van lage gewassen zoals mosterdzaad, koolzaad, zonnebloemen en granen. Zo blijven doorzichten mogelijk. Omzooming akkerland toevoegen De akkerlandpercelen worden voor 75% omzoomd door de zoomvegetaties, een haag en op de hoekpunten worden solitaire bomen aangeplant. Hiermee voldoen de gronden ook aan de uitgangspunten van de Natuurschoonwet.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Poel met schrale rand-ruigte Bomen Herstellen oude structuur en verbinden bospercelen voor vleermuizen. Onder de bomen door is zicht mogelijk

Haag Weide Extensief beheerd

Fruitgaard

Schuur

Beheerschuur

Laan

Woning

Tuin formele kant woning

Zoomvegetatie aangeplant

Afbeelding 35. Detail inrichtingsplan nieuw landgoed ten noorden van de Broekheurnerweg

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Sloot en greppelkanten verflauwen De bestaande sloten en greppels (aangegeven met de blauwe lijnen) worden geher-profileerd. Hierdoor vervullen ze een rol in de ecologische opwaardering van het gebied. De breedte van de taluds is nu ongeveer 1 meter. Deze wordt 2 meter. De greppels bieden ruimte voor kruiden die vochtminnend zijn. Het gebied kent nu 1300 strekkende meter aan talud. De totale oppervlakte van de greppelkanten wordt verdubbeld tot een oppervlakte van 2600 vierkante meter. Hagen aanplanten Hagen vormen een belangrijk onderdeel van de landschappelijke inpassing van het landgoed. Door het gebruik van hagen blijven zichtlijnen mogelijk in het jong heide- en broekontginningslandschap, maar worden wel essentiële verbindingen gelegd voor kleine amfibieën, zoals heikikker, poelkikker en boomkikker. Ook zorgt de haag aan de kant van de Meddelerweg voor een obstakel langs de weg, voor de amfibieën en kleine zoogdieren. Hiermee wordt voldaan aan de omzoomingseis van landbouwgronden uit de Natuurschoonwet. Deze haag is maximaal 1,20 meter hoog. Daarnaast worden hagen ingezet om het formele karakter van de voortuin op het erf kracht bij te zetten. De hagen vormen kamers in de tuin. Waardoor geborgenheid, privacy en omslotenheid ontstaat. Ook deze hagen worden laag gehouden om doorzichten mogelijk te maken.

Nieuwe landhuis en erf Het erf krijgt een centrale plek op het perceel met een bijzondere vorm. Hierdoor is het landhuis van drie kanten zichtbaar en krijgt het de allure die gewenst is bij een nieuw landgoed. Het erf neemt de richting van het jong heide- en broekontginningslandschap aan. Het erf bestaat uit een landhuis, een grote beheerschuur en een kleinere schuur. Het landhuis krijgt het karakter van een moderne Twentse boerenhoeve. Het grote volume van een voormalig Twents agrarisch erf krijgt nu vorm in een woonhoeve. In het hoofdstuk Beeldkwaliteit wordt ingegaan op de uitwerking van de architectuur. Fruitgaard De formele kant van het erf is de voorkant. Een fruitgaard krijgt hier een plek. Deze hoogstamboomgaard filtert het zicht naar de Meddelerweg zonder het zicht te blokkeren. De luchtige fruitgaard bestaat uit 11 fruitbomen. Dit landschapselement verwijst naar een Twents erf, zonder afbreuk te doen aan het formele karakter van een nieuw landgoed van allure. Oprijlaan De oprijlaan wordt aan beide zijden geflankeerd door wintereiken (20 bomen aan beide zijden). Het gaat om een oprijlaan van 100 meter lang. Deze geeft het nieuwe landgoed een formele entree, passend bij een landgoed van allure. Verwilderende vroegbloeiende bolgewassen onder de bomen verlengen het nectarseizoen voor vroege bijen.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Afbeelding 41. Streefbeeld: Een houtsingel met inheemse beplanting (net aangelegd)

Afbeelding 38. Streefbeeld: Weide met daarachter de fruitgaard

Afbeelding 39. Streefbeeld: Verwilderende bolgewassen onder de oprijlanen van zowel het oude als het nieuwe erf

Afbeelding 40. Streefbeeld: Weide wellicht extensief begraast

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

Weides Aan de west- en noordkant van de woonplek ligt een weide. Deze weides worden onderdeel van de natuurinrichting van het nieuwe landgoed, omdat ze met een divers grasmengsel worden in gezaaid en extensief begraasd worden en daarmee een bijdrage leveren aan de biodiversiteit. Hekwerken De weides en het erf worden omzoomd door een hekwerk van eikenhout en draad. Vier landhekken vormen de ingangen van de weides en het erf. Zichtlijnen Vanaf de recreatiepaden en de openbare weg zijn bijzondere doorzichten mogelijk, waardoor het karakter van het jong heide- en broekontginningslandschap behouden blijft. Al wordt er wel een uniek element toegevoegd met het landhuis.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Afbeelding 44. Referentie-erf: gestrooid erf met gevoel voor landschap, interactie met het landschap en vormgeving (door Franz Ziegler).

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

5 5

BEElDKWAlITEIT

BEELDKWALITEIT In dit hoofdstuk worden er duidelijke kaders wat betreft de beeldkwaliteit gegeven. De belangrijkste zaken worden hierin vast gelegd, zodat vertrouwen en inzicht in de beoogde beeldkwaliteit wordt verkregen. Binnen de sterke kaders bestaat een bepaalde mate van flexibiliteit voor de toekomst. Heldere beelden, schetsen en inzicht in te gebruiken gevelmaterialen geven de bandbreedte aan van de vormgeving van de te bouwen landhuis.

5.1 Architectuurkaders De initiatiefnemers hebben een sterke voorkeur een landhuis te bouwen dat, wat vormgeving betreft, aanhaakt op de Twentse bouwstijl. Gemeentelijk beleid vraagt om een landhuis-waardig gebouw. Onderstaand zijn de karakteristieken van beiden opgesomd. Deze karakteristieken worden meegegeven aan een bouwkundig architect, wanneer deze is uitgekozen. Karakteristieken van een traditioneel Twents erf met agrarische oorsprong: •

Grote dakvlakken;

•

Grote bouwvolumes gecombineerd met versierde hoofdwoning, al dan vast aan hoofdschuur;

•

Veel bijgebouwen;

•

Grote bestratingsoppervlakten (gezamenlijke vloer);

•

Hoofdboerderij vaak rode pannen;

•

Rafelig silhouet van gestrooid rood en bomen;

•

Vaak weg over het erf;

•

Gebruik van hout in gevels.

Karakteristieken van een landhuis: •

Grote mate van aandacht voor vormgeving;

•

Groot vloeroppervlak;

•

Formele stijl.

Binnen deze karakteristieken is nog steeds van alles mogelijk. Dit hoofdstuk geeft de breedte van deze insteek weer. Familie J.G. Roerink Landgoedontwikkeling Glendersvoort

41 39

Afbeelding 45. Referentiebeeld: Rode pannen en groot dakvlak worden toegepast in het landhuis en verwijzen naar Twentse bouwtraditie (door Maas Architecten).

Afbeelding 47. Referentiebeeld: Traditioneel agrarisch erf als inspiratiebron

Afbeelding 46. Referentiebeeld: Hout wordt toegepast in de geven van het landhuis, bijvoorbeeld door de zichtbaarheid van de gebinten (door Maas Architecten).

Afbeelding 49. Referentiebeeld: Hout in gevels mag donker gebeitst zijn (door: 52 Noord) Afbeelding 48. Referentiebeeld: Hout wordt toegepast in de geven van het landhuis, bijvoorbeeld door de toepassing van lattenwerk in de gevel (door Maas Architecten).

Landgoedontwikkeling Glendersvoort Landgoedontwikkeling Broekheurnerweg

5.2 ligging Het landhuis ligt met de brede kant georiënteerd naar de weg. Waardoor de woning duidelijk zichtbaar is in het landschap en achter de groene context van oprijlaan en losse bomen. Deze ligging komt ook de lichtinval in het huis ten goede, waardoor duurzaamheidsambities in de toekomst behaald kunnen worden. De bijgebouwen lijken, samen met het landhuis, gestrooid te liggen op het erf, vergelijkbaar met oude Twentse erven. Ze vormen echter een halve cirkel aan de kop van de oprijlaan, wat weer het landgoedkarakter benadrukt.

5.3 Ontsluiting De ontsluiting van het landhuis vindt plaats aan de zuidkant, gekoppeld aan de oprijlaan. De bestrating op het erf hecht alle (bij)gebouwen op het erf aan elkaar en geeft voldoende ruimte voor parkeerplaatsen, rijdend materieel en looplijnen.

5.4 Volume (massa-ruimte) Het is belangrijk voor de erfcompositie om naast een landgoed ook substantiële volumes als bijgebouw te realiseren. Hierdoor is het erf in balans en straalt het allure uit. De grootte van het dak en de dakvorm zijn beeldbepalende karakteristieken. De zadeldakvorm met een heldere noklijn is essentieel. De basisvorm van het landhuis is rechthoekig, maar kent aanbouwen, dakramen, dakdoorvoeren en/of dakkapellen. schoorstenen voor veilige rookafvoer van houtkachels worden uitgevoerd in dezelfde steen als het landhuis. De bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het landhuis. Zowel in detaillering, als in dakoppervlak, als in volume. De nieuwe schuren hebben een goothoogte van maximaal 3 meter, met eventueel een uitzondering van een plek waar van de grote toegangsdeuren gesitueerd zijn (refererend naar een traditionele Twentse schuur). In deze schuur kan opslag plaatsvinden zonder dat het zichtbaar is vanaf het erf. Het erf kan daarmee schoon en opgeruimd blijven, wat in het collectieve belang is.

5.5 Materialisatie De materialisatie van het landhuis en de nieuwe schuren passen bij elkaar, maar zijn niet aan elkaar gelijk.

landhuis De gevels van het landhuis zijn rondom gemetseld. De metselsteen is gemêleerd van rode kleur. Het metselwerk oogt robuust en gelaagd. Hout is een tweede materiaal waaruit de gevel van het landhuis is opgebouwd, bijvoorbeeld in het lattenwerk in de kopgevels of zichtbare gebintstructuren. In de metselwerk gevels zijn de kozijnen diep in de gevel gelegd en worden diepe neggen gemaakt. Houten luiken passen bij het eindbeeld, maar zijn niet vereist. Er is veel aandacht voor detaillering, zoals scharnieren van de draaiende delen.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Afbeelding 50. Referentiebeeld: Rode pannen, een groot dakvlak en hout worden toegepast in het landhuis en verwijzen naar Twentse bouwtraditie. Kleurgebruik van de Twentse bouwstijl zijn ook inspiratie voor het landhuis.

Afbeelding 51. Referentiebeeld:

Luiken

kunnen in het ontwerp voor het landhuis opgenomen worden.

Afbeelding 52. Referentiebeeld: Rode pannen, een groot dakvlak en hout worden toegepast in het landhuis en verwijzen naar Twentse bouwtraditie. Luiken kunnen in het ontwerp voor het landhuis opgenomen worden.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort Landgoedontwikkeling Broekheurnerweg

schuren De referentie naar de traditionele Twentse schuur geeft ook aanknopingspunten voor de materialisatie van de nieuwe volumes. Het meest gebruikte materiaal in de gevels van de bijgebouwen is hout. Beeldbepalend is het abstracte dakvlak, dat zal in rode of zwarte pannen zal worden uitgevoerd. De dakgoten in de langsgevels zijn laag. Ze worden abstract gedetailleerd, bij voorkeur met zink.

5.6 kleurgebruik landhuis

Het kleurgebruik van de nieuwe landhuis en de bijgebouwen zijn gedekt. Voor het landhuis worden rode pannen op het dak toegepast. Deuren en kozijnen zijn wit of gebroken wit, donkergroen, zwart of donkerblauw geverfd. De metselsteen is gemêleerd rood. Het hout is naturel of zwart gebeitst. natuursteen kan worden toegepast worden als gevelversiering.

schuurwoning Hoofdmateriaal is hout (gebeitst of naturel). Indien er gemetseld wordt, zijn de metselstenen rood getint. Het dak is donker (antraciet of donkerbruin) of rood en bestaat uit panne. De houten delen aan de buitenzijde zijn donkergroen, antraciet, blank en/of gebroken wit.

5.7 duurzaam bouwen bij de realisatie van de bouwvolumes zal gasloos gebouw worden en gestreeft worden naar een energieneutrale woning. Bij de keuzes van bouwmaterialen als bijvoorbeeld isolatie zal duurzaamheid een belangrijk onderdeel worden bij de afweging om tot de juiste materiaalkeuze te komen.

Landgoedontwikkeling Glendersvoort

Familie J.G. Roerink

Afbeelding 54. Referentiebeeld: Grote dakvlakken en zichtbare houten gebinten refereren naar Twentse bouwstijl. Schoorsteen is opgebouwd uit zelfde materiaal als gevel.

Afbeelding 53. Referentiebeeld: Hout in gevels mag donker gebeitst zijn (door: Schipper Douwes)

Afbeelding 55. Referentiebeeld: Hout wordt toegepast in de geven van het landhuis, bijvoorbeeld door de zichtbaarheid van de gebinten.

LandgoedontwikkelingBroekheurnerweg Glendersvoort Landgoedontwikkeling

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11332179/1