Principeverzoek

Erfontwikkeling Kinkelerweg 12 Principeverzoek

Opdrachtnemer: Eelerwoude Onze vestigingen 088-1471100 info@eelerwoude.nl www.eelerwoude.nl

Projectgegevens: Projectnummer:

10053

Datum:

december 2020

Projectleider:

BP

Opgesteld:

BP & JS

Gecontroleerd:

KH

Status:

Concept

Versie:

1

© 2020 Eelerwoude

Dit rapport is dubbelzijdig opgemaakt.

Afbeelding 1. Ligging plangebied ten opzichte van haar omgeving

4

| Eelerwoude | Principeverzoek Kinkelerweg 12

1 Inleiding De initiatiefnemer is eigenaar van een grootschalig varkensbedrijf en voornemens om het erf te herontwikkelen. De varkenshouderij in het buitengebied van

Het is vanuit zowel planologisch als milieutechnisch oogpunt niet mogelijk om

Haaksbergen wil graag in het kader van de Saneringsregeling Varkenshouderij de

een extra woning te realiseren aan de Kinkelerweg. Mede daarom worden de

varkensschuren saneren. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door toepassing

woningbouwrechten elders geland in de gemeente, hoofdstuk 2 zal dit verder uiteen

van de Rood voor Rood-regeling. Naast de sloop van de landschapsontsierende

zetten.

opstallen wordt de intensieve veehouderij definitief gestaakt, de erfverharding verwijderd én het asbest gesaneerd.

Het erf en de omgeving

Het erf ligt net ten noorden van de Gelderse grens, ten zuidoosten van Hengevelde, behorend bij Haaksbergen (zie afbeelding 1). Het ligt in de provincie Overijssel, gemeente Haaksbergen. Het erf aan de Kinkelerweg 12 wordt grotendeels omsloten door agrarische gronden. De omgeving van het erf bestaat uit voornamelijk agrarische bedrijven. Het erf zelf bestaat uit een woning, een karakteristiek pand, en vier grote schuren waarvan drie grote varkensschuren. In totaal beslaan de drie varkensschuren een oppervlakte van 4461 m2. Afbeelding 2 geeft een weergave van het erf weer. De huidige bedrijfswoning en het karakteristieke pand aan de Kinkelerweg blijven bestaan. Het erf aan de Kinkelerweg wordt landschappelijk ingepast waardoor, samen met de hiervoor genoemde aspecten, een forse ruimtelijke kwaliteitswinst wordt geboekt. In de inrichtingsschets worden de ruimtelijke uitgangspunten voor het erf aan de Kinkelerweg nader toegelicht.

Principeverzoek Kinkelerweg 12 | Eelerwoude |

5

Afbeelding 2. Plangebied voorgenomen ontwikkeling

6

| Eelerwoude | Principeverzoek Kinkelerweg 12

2 Gewenste ontwikkeling Toekomstige erf Het toekomstige erf zal landschappelijk worden ingepast. Met de sloop van de

realisatie van de veldschuur worden sloopmeters ingezet met een verdeelsleutel van

schuren komt er veel ruimte vrij op het erf. In dit hoofdstuk wordt beschreven

1:2. Dit houdt in dat er 900 m2 aan landschapsontsierende bebouwing wordt ingezet

hoe het toekomstige erf wordt ingepast. In bijlage 1 is een landschappelijke

om de veldschuur te realiseren. Daarnaast zullen er extensief enkele vleeskoeien

inrichtingsschets van het erf opgenomen met analyse en verdere toelichting.

worden gehouden op het erf.

Veldschuur De initiatiefnemer is voornemens om het akkerbouw gedeelte van zijn agrarische

Zonneakker

bedrijf voort te zetten. De omvang van deze activiteiten is met 7,5 hectare minimaal

Doordat er wordt gesloopt wordt er bijgedragen aan de kwaliteit van de

te noemen. Desondanks zijn er wel materieel en materiaal benodigd. Om deze te

leefomgeving. Daarnaast is de initiatiefnemer voornemens om ook bij te dragen

kunnen stallen is hij voornemens een nieuwe veldschuur in karakteristieke stijl,

aan de klimaatdoelstellingen van Gemeente Haaksbergen. Daarom wil de

passend in het erfensemble op te richten van circa 450 m ten noorden van de

initiatiefnemer graag een kleinschalige zonneakker realiseren achter de veldschuur.

huidige woning. Denk hierbij aan bentheimerzandstenen als basis. De initiatiefnemer

Door de realisatie van een zonneakker zal de initiatiefnemer bijdragen aan de

heeft nog een vigerende vergunning om een extra schuur te realiseren. In afbeelding

duurzaamheidsdoelstellingen van Gemeente Haaksbergen. Gemeente Haaksbergen

3, de erfinrichtingsschets, is de globale ligging van de te realiseren veldschuur

wil namelijk graag in 2050 een energie neutrale, klimaatbestendige en vitale

weergegeven.

gemeente zijn zoals in de Nota Duurzaamheid Haaksbergen ‘Duurzaam ontwikkelen

2

In het vigerende bestemmingsplan zijn bijgebouwen van maximaal 100 m

2

is investeren in opbrengsten’ wordt aangegeven. In de beoogde ontwikkeling wordt

toegestaan. Echter blijft de initiatiefnemer agrariër en heeft hij opslag nodig voor

een zonneakker van 0,5 hectare gerealiseerd. De initiatiefnemer heeft reeds een

machines en materieel. Hiervoor wil hij graag een veldschuur in karakteristieke stijl

SDE+ subsidie voor de plaatsing van 751 panelen, en een SDE+ aanvraag van 2400

oprichten van maximaal 450 m . Deze zal op de plek komen van een van de huidige

panelen is in procedure. In afbeelding 3 is de globale ligging van de zonneakker

opstallen waardoor er geen grond wordt geroerd. Daarnaast wordt er een fors aantal

weergegeven.

2

meter gesloopt, een aanzienlijke verbetering in de ruimtelijke kwaliteit gedaan en het geheel landschappelijk ingepast waardoor de gevraagde schuur in balans is. Ter

Gemeente Haaksbergen heeft nog geen specifiek beleid voor zon, het concept beleid voor zon wordt na de zomer verwacht.

Principeverzoek Kinkelerweg 12 | Eelerwoude |

7

Afbeelding 3. Schets Kinkelerweg

8

| Eelerwoude | Principeverzoek Kinkelerweg 12

Varkensschuren Door deelname aan de Saneringsregeling Varkenshouderij wil de initiatiefnemer zijn

woningen te realiseren aan de Kinkelerweg. Het toevoegen van woonbestemmingen

bedrijf wellicht beëindigen, in dit scenario heeft hij de varkensschuren niet langer

in deze agrarische kern is dan ook zeker niet gewenst. Mede daarom worden de

nodig. Oude leegstaande varkensschuren zijn alles behalve een kwaliteit voor het

woningbouwrechten elders geland in de gemeente. In de volgende paragraaf wordt

landschap en daarom worden deze dan ook gesloopt. Daarmee wordt er 4.461

uitgelicht waar de sloopmeters ‘landen’. Waarbij rekening is gehouden met zoveel

m aan landschap ontsierende varkensschuren gesloopt. Het karakteristieke pand

mogelijk aansluiten bij bestaande bebouwing en de Rood voor Rood zoekgebieden

aan de Kinkelerweg blijft bestaan. In het Rood voor Rood beleid van Gemeente

die zijn aangewezen door de gemeente.

2

Haaksbergen kan men bij sloop van minimaal 3.000 m maximaal twee woningen 2

van 1.000 m2 met een bijgebouw van 200 m2 realiseren (zie afbeelding 4 voor het gemeentelijke beleid). In voorliggende ontwikkeling gaat men aanzienlijk meer dan 3.000 m2 slopen, er wordt gebruik gemaakt van de onderste beleidsregeling in

Afbeelding 4. Gemeentelijk Rood voor Rood-beleid

hiernavolgend kader. Bij sloop van de varkensschuren wordt 4.461 m2 gesloopt. In het kader van het Rood voor Rood beleid mogen dan woningen worden gerealiseerd op het erf aan de Kinkelerweg. Echter bevindt het plangebied zich in een voormalig landbouwontwikkelingsgebied en wordt hij omcirkelt door op zijn minst 4 (intensieve) agrarische bedrijven in een straal van 100 meter. Het is vanuit zowel planologisch, landschappelijk als milieutechnisch oogpunt niet wenselijk om extra

Principeverzoek Kinkelerweg 12 | Eelerwoude |

9

Afbeelding 5. Locatie Hanninkweg

10 | Eelerwoude | Principeverzoek Kinkelerweg 12

Bouwlocaties sloopmeters In totaal wordt er 4.461 m2 landschapsontsierende stallen gesloopt, hiervan

al vergaande gesprekken gevoerd met de gemeente Haaksbergen. Hiertoe is een

wordt 900 m2 gebruikt om de veldschuur van 450 m2 te realiseren op het erf aan

principeverzoek ingediend waarop het Atelier Ruimtelijke Ontwikkeling positief

de Kinkelerweg 12. Dit houdt in dat er nog 3.561 m overblijft om te in te zetten

heeft gereageerd met de kennis dat sloopmeters elders vandaan gehaald worden.

voor bouwlocaties. Daarmee wordt ruimschoots aan de beleidsregel voldaan: ‘Bij

Daarnaast zijn de plannen voor deze woning ook in de buurt kenbaar gemaakt,

de sloop van minimaal 3.000 m kunnen maximaal twee woningen van 1.000 m

waarop door iedereen positief is gereageerd. De sloopmeters van de Kinkelerweg 12

met een bijgebouw van 200 m gerealiseerd’. De aanzienlijke portie van 561 m2

kunnen uitkomst bieden waarin beide partijen verder kunnen.

2

2

3

2

aan sloopmeters die resteert wordt gebruikt voor de mogelijkheid om een groter bijgebouw te realiseren bij de woningen. Hier wordt met dezelfde verdeelsleutel gerekend 1:2, 560 m2 sloopmeters staat tot 280 m2 extra bijgebouw. Deze 280 m2

Focus Architectuur

extra bijgebouw wordt evenredig verdeeld over de twee bouwrechten, ieders 140

De laatste wooneenheid komt ook ten goede van een woningbouwkavel. Focus

m . Dit resulteert erin dat de 4.461 m sloopmeters worden gebuikt voor:

Architectuur wil graag deze sloopmeters gebruiken die ten goede komt van een

2

2

van haar projecten dat nog in ontwikkeling is. De locatie waar deze meters worden -

Bijgebouw van 450 m op slooplocatie aan de Kinkelerweg;

geprojecteerd is, is reeds met Gemeente Haaksbergen besproken, echter kan deze

-

1 x Woning van 1.000 m met bijgebouw van 340 m aan de Hanninkweg;

locatie nog niet publiekelijk benoemd worden. Daarom gaat tot zover deze locatie

-

1 x Woning van 1.000 m met bijgebouw van 340 m ten dienste aan Focus

niet mee in de bestemmingsplanherziening. De sloopmeters van de Kinkelerweg 12

Architectuur.

kunnen uitkomst bieden waarin beide partijen verder kunnen.

2

3

3

2

2

Hiernavolgend worden de locaties voor de bouwrechten verder toegelicht.

Hanninkweg Net ten westen van de Hanninkweg 35 ligt een perceel waar de familie van de bewoners van de Hanninkweg 35 graag een woning willen realiseren. Aan de Hanninkweg zijn meerdere (burger)woningen gecentreerd aan het einde van de doodlopende weg, vlakbij de Bolscherbeek. Afbeelding 5 geeft weer waar de voorgenomen woning gewenst is. Voor deze locatie hebben de initiaitiefnemers

Principeverzoek Kinkelerweg 12 | Eelerwoude |

11

Alle landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt. Met uitzondering van het

3 Beleidsanalyse

karakteristieke pand aan de zuidkant van het erf. -

Vigerend bestemmingsplan

De te slopen bebouwing dient met vergunning te zijn opgericht.

De te slopen bebouwing is met een vergunning opgericht.

In het vigerende bestemmingsplan kent het perceel aan de Kinkelerweg 12 de enkelbestemming: ‘Agrarisch’. Daarnaast kent het plangebied de gebiedsaanduidingen:

‘Luchtvaartverkeerzone’,

‘reconstructiewetzone

-

-

Er kunnen meerdere locaties worden gecombineerd. De minimaal te slopen oppervlakte op één locatie is 300 m².

landbouwontwikkelingsgebied’ en de specifieke bouwaanduiding: afwijkende

Er wordt 4.461 m2 landschapsontsierende bebouwing gesloopt waarmee

maatvoering 2.

ruimschoots aan deze ondergronds wordt voldaan. -

Op de slooplocatie blijft maximaal 150 m² aan bijgebouwen gehandhaafd.

Tevens is het bestemmingsplan ‘buitengebied Haaksbergen, partiële herziening

Uitzondering hierop is wanneer er karakteristieke, beeldbepalende of

veegplan 1’ vigerend, waarin de archeologische bestemmingen zijn geregeld.

cultuurhistorische bebouwing aanwezig is.

Hierin kent het plangebied de dubbelbestemming: ‘Waarde – Hoge archeologische

Doordat de initiatiefnemer agrariër blijft (akkerbouw) heeft hij opslag voor machines

verwachting’.

en materieel nodig. Daarnaast is een transformatie naar een woonbestemming planologisch niet goed mogelijk doordat hij dichtbij andere agrarische bestemmingen

Rood voor Rood beleid 2015

ligt. Door dit gegeven kan er geen goed woon- en leefklimaat worden gerealiseerd én zal hij de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven op slot zetten.

Gemeente Haaksbergen heeft speciaal beleid opgesteld voor Rood voor Rood

Daarom wil hij graag zijn agrarische bestemming behouden. Hiervoor wil hij graag

ontwikkelingen. De voorwaarden voor een slooplocatie zijn:

een veldschuur in karakteristieke stijl oprichten van maximaal 450 m2.

-

De te slopen vierkante meters zijn afkomstig uit de gemeente Haaksbergen.

Het erf aan de Kinkelerweg is gelegen in Gemeente Haaksbergen.

-

De locatie wordt landschappelijk ingepast. Hiervoor dient een erfinrichtingsplan aangeleverd te worden dat door de gemeente wordt beoordeeld. Bij realisatie van het inrichtingsplan wordt een

-

Alle bebouwing op het erf met uitzondering van de (bedrijfs)woning of

landschapsdeskundige ingeschakeld. Hierbij dient rekening te worden

karakteristieke, beeldbepalende en cultuurhistorische bebouwing maar

gehouden met de gebiedskenmerken die zijn genoemd in de Omgevingsvisie

inclusief alle verhardingen, sleufsilo’s en dergelijke dienen gesloopt te

Overijssel.

worden.

12 | Eelerwoude | Principeverzoek Kinkelerweg 12

Het erf aan de Kinkelerweg 12 zal in een later stadium van een uitgebreid erfinrichtingsplan voorzien. Voor dit stadium is een erfinrichtingsschets opgesteld.

Bodemonderzoek Aan de Kinkelerweg gaat het om de ontmenging van een agrarisch bedrijf. De

-

Eerdere verplichtingen tot sloop of erfinrichting kunnen niet in de regeling

functie van de resterende bebouwing wijzigt niet na de sloop. Het uitvoeren van een

worden toegepast.

bodemonderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Er zijn geen eerdere verplichtingen tot sloop of erfinrichting aan de orde.

Milieutechnische belemmeringen Akoestisch onderzoek

Flora en fauna onderzoek Voor de uitvoering van het project is een Toetsing aan de Wet Natuurbescherming noodzakelijk. Op de locatie moet worden getoetst of voldaan wordt aan de soortenen gebiedsbescherming, zoals opgenomen in de Wet Natuurbescherming.

In het plangebied aan de Kinkelerweg komt geen nieuwe woning. Indien een locatie van bestemming wijzigt van agrarisch naar wonen is het van belang om

In het kader van de huidige stikstofproblematiek is er voor de realisatie van deze

te onderbouwen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In dit geval

ontwikkeling waarschijnlijk dat de gemeente een AERIUS-berekening verlangt om de

behoudt de bedrijfswoning haar agrarische bestemming en wordt er dus geen

effect op het dichtstbijzijnde gelegen Natura 2000 – gebied na te gaan.

geluidsgevoelige functie toegevoegd. Daarom is er waarschijnlijk geen akoestisch onderzoek benodigd.

Milieuzonering

Archeologisch onderzoek

Het meest dichtstbijzijnste agrarische bedrijf bevindt zich direct aan de overkant van

Het erf aan de Kinkelerweg 12 kent in het bestemmingsplan de dubbelbestemming

een woonbestemming aan de kinkelerweg toe te kennen omdat qua milieuzonering

‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’. Dit betekent dat er archeologisch

er geen goed woon- en leefklimaat te borgen is voor burgerwoningen.

onderzoek benodigd is bij werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan

Bedrijfswoningen kennen een lagere eis hierin waardoor, zoals in de bestaande

2.500 m en dieper dan 0,40 m.

situatie, dit wel mogelijk is.

In de gewenste ontwikkeling wordt er geen nieuwe woning gerealiseerd. De

Externe veiligheid

2

veldschuur is kleiner dan 2.500 m2 waardoor archeologisch onderzoek waarschijnlijk niet benodigd is.

de weg, dit betreft een afstand van circa 15 meter. Hiertoe is het niet wenselijk om

In de nabije omgeving van het plangebied zijn er geen risicobronnen aanwezig. De meest dichtstbijzijnde gelegen ondergrondse buisleiding ligt bijvoorbeeld op een

Principeverzoek Kinkelerweg 12 | Eelerwoude |

13

Afbeelding 6. Huidige situatie erf.

Afbeelding 7. Huidige situatie erf.

Afbeelding 8. Huidige situatie erf.

Afbeelding 9. Huidige situatie erf.

Afbeelding 10. Huidige situatie erf.

Afbeelding 11. Huidige situatie erf.

14 | Eelerwoude | Principeverzoek Kinkelerweg 12

Hoe gaan we dat doen?

4 Verzoek om medewerking

Op basis van dit principeverzoek verzoeken wij de gemeente Haaksbergen in beginsel medewerking te verlenen aan de bestemmingsplanwijziging van de Kinkelerweg

Het voorstel is om aan de Kinkelerweg 12 te ontmengen. De intensieve tak

12. Een formele toezegging van gemeente Haaksbergen hierop is benodigd als

van varkenshouderij wordt beeindigd, de varkensschuren worden gesloopt

documentatie bij de procedure van de Saneringsregeling Varkenshouderij bij de

en erfverharding wordt verwijdert. Het erf transformeert van een intensieve

RVO.

veehouderij naar een kleinschalig agrarisch bedrijf. Waardoor de kleine akkerbouwwerkzaamheden kunnen blijven doorgaan. Aan de Kinkelerweg 15 is een soortgelijke ontwikkeling geweest waarin schuren zijn gesloopt, meters verplaatst

In de voorgenomen ontwikkeling wordt: -

én de agrarische bedrijfsbestemming is behouden. Op deze manier kan de

Een

bedrijf

ontmengd

waarvan

de

varkenstak

eindigt

via

de

Saneringsregeling Varkenshouderij aan de Kinkelerweg 12;

initiatiefnemer haar agrarische werkzaamheden wat betreft akkerbouw voortzetten.

-

4.461 m2 agrarische opstallen gesloopt;

Tevens zullen omliggende agrarische ondernemers hierdoor niet worden vastgezet

-

De agrarische enkelbestemming behouden ten dienste van de kleinschalige akkerbouwtak die wordt voortgezet;

in de bedrijfsvoering. -

Er enkele vleeskoeien extensief gehouden;

-

Ten dienste van de kleinschalige akkerbouwtak een bijgebouw van 450 m2 gerealiseerd aan de Kinkelerweg 12;

-

Een zonneakker van 0,5 hectare gerealiseerd;

-

Twee bouwrechten gecreëerd voor woningen van 1.000 m3 met bijgebouwen van 340 m2 in gemeente Haaskbergen.

Indien gemeente Haaksbergen met voorliggend verzoek positief instemt, zullen de plannen verder worden uitgewerkt voor de bestemmingsplanherziening.

Principeverzoek Kinkelerweg 12 | Eelerwoude |

15

Bijlage 1 - Schets Kinkelerweg

16 | Eelerwoude | Principeverzoek Kinkelerweg 12

www.eelerwoude.nl