HKS Herontwikkeling Bakkershuis anoniem

Stedenbouwkundig advies onderwerp

Stedenbouwkundige advies Herontwikkeling Bakkershuis

datum

5 juli 2023

opstellers

.................................

aan

Gemeente Haaksbergen t.a.v. dhr. .........................

afb.1 Huidige topografische situatie (bron: QGIS 2022)

Herontwikkeling Bakkershuis, Haaksbergen

Verzoek Op de hoek van de Molenstraat met de Marijkestraat staat Zalencentrum het Bakkershuis. Op termijn zal het zalencentrum zijn deuren sluiten en komt de locatie beschikbaar voor herontwikkeling. In nauwe samenwerking met de eigenaar van het Bakkershuis is door L&O architecten een plan uitgewerkt 2023-06-01 DO ontw. totaal. In dit plan wordt de bestaande bebouwing volledig gesloopt en vervangen voor nieuwbouw. Het plan anticipeert op de huidige woonvraag in Haaksbergen. De gemeente Haaksbergen vraagt of het beoogde plan op stedenbouwkundig niveau passend is.

Context Op de locatie van het Bakkershuis langs de Molenstraat is op de historische al vanaf 1900 bebouwing te zien. De Molenstraat was - tussen de essen door - de zuidelijke toegangsweg naar het centrum van Haaksbergen. Halverwege de jaren ‘60, toen ook de rondweg om Haaksbergen werd aangelegd, werden de essen bebouwd en verkaveld. Er werden nieuwe wegen aangelegd, zoals de Marijkestraat, voor een efficiënte verkaveling. In de huidige situatie zijn staan aan de Molenstraat meerdere woningen van voor de jaren ‘30 die na de jaren ‘60

afb.2 1900

afb.3 1935

afb.4 1965

afb.5 2014

(bron: topotijdreis.nl)

Herontwikkeling Bakkershuis, Haaksbergen

afb.6 Luchtfoto (bron: QGIS 2022)

zijn aangevuld. Aan de noordkant van de Marijkestraat staan de woningen dichter bij elkaar of zijn aaneengesloten. Ten zuiden ervan staan meer vrijstaande woningen in een ontspannen opzet. Langs de Marijkestraat staan veel uniforme tweekappers en een enkele driekapper van twee bouwlagen met kap. Basisschool Op den Akker van één bouwlaag met kap staat evenals het huidige Bakkershuis aan de noordkant van de Marijkestraat. Direct grenzend aan het Bakkershuis staat een vrijstaande wit gekeimde woning van twee bouwlagen, die onlangs voorzien is van een vrij forse kap. Het huidige Bakkershuis bestaat uit verschillende aaneengeschakelde bouwvolumes. Het oorspronkelijke Bakkershuis is een één-laags bouwvolume met een wolfskap, bestaand uit een heldere rechthoekige plattegrond. Op de hoek met de Marijkestraat is er een twee-laags volume toegevoegd met plat dak. De overige volumes zijn één-laags en hebben een plat dak.

Advies Wij adviseren de gemeente Haaksbergen medewerking te verlenen aan voorgestelde initiatief. De verschillende losse gebouwen sluiten in volume, maat en schaal goed aan op de schaal en parcelering van de omgeving en de schaal van de aangrenzende bebouwing. Het sluit daarmee aan bij de atmosfeer van de buurt en versterkt deze. Programmatisch beantwoord het aan de vraag die in het dorp actueel is. Het plan versterkt tevens de groene beleving van de openbare ruimte waardoor het dorpse woonkarakter wordt versterkt ten aanzien van de huidige situatie, waar verharding de boventoon voert. Concept plangebied •

Het vervangen van een zalencentrum naar woonprogramma is passend.

•

De beoogde woonvorm met kleine units is vernieuwend voor deze omgeving en daarmee een goede aanvulling op het aanwezige woonprogramma.

•

De drie gebouwen met kleine woonunits liggen dicht bij het centrum, wat passend is voor het beoogde programma. Herontwikkeling Bakkershuis, Haaksbergen

Stedenbouwkundige structuur •

De schaal en maat van de drie gebouwen zijn passend in de context. De drie gebouwen tonen elk een eigen typologie en architectuurstijl zien. Daarmee nemen ze een eigen plaats en karakter aan in de straat, waardoor dezelfde woningen toch allemaal een eigenheid krijgen. Dit is positief.

•

Het pand aan de Molenstraat sluit in volume en karakter op passende wijze aan op de overige bebouwing ten noorden van de Marijkestraat. Het gebouw springt iets terug ten aanzien van de bestaande rooilijn, waardoor een voortuin is gemaakt, die de groene uitstraling van dit deel van de straat kan versterkten. De aansluiting aan het noordelijk gelegen pand met een langskap en de beëindiging van een mansardekap waarbij de topgevel naar de straat is gekeerd is daarbij een passende opbouw van het bouwvolume.

•

Het hoekpand vormt een accent voor zowel de Molenstraat als de Marijkestraat. De afgeschuinde hoek geef gewenste zicht en ruimte (ook voor groen) op het kruispunt. Deze wordt extra geaccentueerd door de topgevel met de loggia en het balkon. Er valt nog winst te behalen ter plaatse van de stegen (tussen de gebouwen) waar de kap beter als mansarde afgeschuind zou moeten worden. Zo ontstaat er meer licht en lucht in de stegen in plaats van een wandhoogte van drie bouwlagen.

•

Het gebouw aan de Marijkestraat leidt door zijn veelheid aan kleur, ornamenten en verbijzonderingen de aandacht af van het hoekaccent. Dit is niet wenselijk. Advies is deze soberder uit te voeren, waarbij de topgevel achterwege zou kunnen blijven. Parcelering is wel gewenst, dit kan in de architectuur worden opgenomen. Advies vanuit welstand is als uitgangspunt te nemen om dit gebouw in één materiaal uit te voeren.

•

Op dit moment is er geen (uit)zicht of sociale binding tussen de gebouwen en de stegen. Om deze plekken sociaal veilig te houden is dat wel wenselijk.

•

Er wordt extra aandacht gevraagd voor de uitwerking van de galerijen en bijbehorende (vlucht)trappen. In de stegen tussen de gebouwen lijken nu donkere doorgangen te ontstaan.

Verkeer en parkeren •

Positief dat het parkeren hoofdzakelijk op het binnenterrein is opgelost. Ook positief dat er wordt gekozen de verharding zoveel mogelijk als halfverharding (grasklinkers, grasbetontegels enz.) uit te voeren.

Water en groenstructuur •

Voldoe bij nieuwbouw/nieuwe verharding aan de gevraagde watercompensatie.

•

Houdt zoveel mogelijk rekening met bovengrondse afwatering op eigen terrein.

•

Pas een regenton toe of houd op andere wijze water vast op eigen terrein.

•

Probeer het binnenterrein zoveel mogelijk te voorzien van groen voor beschaduwing van het maaiveld, zodat hittestress zoveel mogelijk wordt tegengegaan.

Klimaatadaptatie en biodiversiteit •

Integreer waterinfiltratie en -retentiemaatregelen.

•

Pas geen uitlogende en milieu-onvriendelijke materialen toe.

•

Zorg voor passieve (besparing) en actieve (opwekking) energetische duurzaamheidsmaatregelen.

•

Voorkom dat bebouwing en erfafscheidingen hindernissen vormen voor migrerende en foeragerende dieren of insecten.

Herontwikkeling Bakkershuis, Haaksbergen

•

Pas groene erfafscheidingen toe.

•

Pas beplanting toe die de lokale biodiversiteit versterkt en die inspelen op de klimaatadaptieve maatregelen in het plangebied.

Het Oversticht, 5-07-2023 Moniek Otten adviseur duurzame stedenbouw

Aan de Stadsmuur 79-83 Postbus 531 8000 AM Zwolle 038 – 421 32 57 www.hetoversticht.nl

Herontwikkeling Bakkershuis, Haaksbergen