GEWIJZIGD raadsvoorstel voorbereidingskrediet Stepelerveld fase II

Raadsvoorstel Raadsvergadering

d.d. Datum invoeren.

nr.

Onderwerp: Voorbereidingskrediet “ontwikkeling bedrijventerrein Stepelerveld, fase II”.

Voorstel: 1. ten behoeve van de benodigde voorfinanciering: a. een eerste voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van €120.000,- voor het uitvoeren van werkzaamheden gericht op een nadere definiëring van het project (verkennende gesprekken met grondeigenaren en uitvoeren behoefteonderzoek); b. het voorbereidingskrediet ten laste te brengen van de nog vast te stellen grondexploitatie; c. hiervoor bijgevoegde begrotingswijziging 2021 vast te stellen.

Inleiding / aanleiding Door de versnelde uitgifte van bedrijfskavels is besloten het voorkeursrecht te vestigen in het gebied dat in aanmerking komt voor uitbreiding van bedrijventerrein Stepelerveld. Het voorkeursrecht is gevestigd op een gebied dat groter is dan uiteindelijk voor de tweede fase benodigd zal zijn. Dit is gedaan om flexibel te kunnen zijn in het bepalen van de precieze omvang en begrenzing van die tweede fase. Het realiseren van de toekomstige hoofdontsluiting van het bedrijventerrein op de Kolenbranderweg en de belangen van grondeigenaren, onder andere de belangen van twee agrarische bedrijven die in het gebied zijn gevestigd en bewoners van het gebied, spelen een belangrijke rol in het bepalen van de precieze plangrenzen. Met de vestiging van het voorkeursrecht wordt ervoor gezorgd dat er geen onwenselijke grondtransacties in het gebied plaatsvinden. Daarnaast heeft de gemeente nu een eerste recht verkregen gronden aan te kopen wanneer een grondeigenaar wil verkopen. Bij de besluitvorming rondom de vestiging van het voorkeursrecht is de noodzaak reeds toegelicht om nu een start te maken met de voorbereidende werkzaamheden en in dit voorstel zal in de argumentatie daar ook nog kort bij stil worden gestaan.

Nu het voorkeursrecht is gevestigd is het noodzakelijk om verschillende activiteiten op te pakken die erop gericht zijn om te komen tot een nadere definiëring van het project. Anders gezegd, het gaat om werkzaamheden op grond waarvan met name bepaald kan worden hoe de uiteindelijke planbegrenzing van die tweede fase eruit komt te zien. Het is van belang zo spoedig mogelijk te starten met deze voorbereidende werkzaamheden omdat daarmee beter bepaald kan worden welke gronden de gemeente kan verwerven dan wel moet verwerven. Het eindresultaat van al deze voorbereidende werkzaamheden moet zijn dat aan de uitbreiding van bedrijventerrein Stepelerveld een evenwichtige grondexploitatie ten grondslag ligt. Het voorbereidingskrediet is niet bedoeld voor het verrichten van grondtransacties. Er is vooralsnog geen noodzaak om als gemeente over te gaan op actieve grondverwerving. Dit neemt niet weg dat wel rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat vanaf nu door een grondeigenaar grond kan worden aangeboden, waarop besloten moet worden om die al dan niet aan te kopen. Indien deze situatie zich voordoet dan zal dit in een separaat voorstel aan uw raad worden voorgelegd.

Pagina 1 van 5

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb) Wet ruimtelijke ordening (Wro) Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel

Gemeente Haaksbergen Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente, door de raad vastgesteld op 5 maart 2014 Stepelerveld: het duurzaamste bedrijventerrein van Twente, door de raad vastgesteld op 23 april 2015 Programma Ruimtelijke ontwikkeling en wonen Nota grondbeleid Argumenten 1.1. Het is noodzakelijk nu te starten met de voorbereidende werkzaamheden om zodoende in de nabije toekomst te kunnen beschikken over een nieuwe voorraad aan bedrijfskavels. Dit is eerder al de aanleiding geweest voor het vestigen van het voorkeursrecht. De huidige voorraad aan bedrijfskavels is sterk afgenomen en om in de nabije toekomst te kunnen voldoen aan de vraag aan bedrijfskavels is het nodig dat de ontwikkeling van de tweede fase van het bedrijventerrein wordt voorbereid. Met de verkoop van de bedrijfskavel aan Uzin Utz is de voorraad uitgeefbare bedrijfsgrond in één keer gehalveerd. Daarnaast is de gemeente op het moment nog met verschillende andere kandidaten in gesprek over het afnemen van een bedrijfskavel. En in het geval dit leidt tot daadwerkelijke afname dan betekent dit dat medio 2021 de eerste fase grotendeels is uitgegeven. De gemeente beschikt in dit gebied niet zelf over agrarische gronden die omgezet kunnen worden naar een bedrijfsbestemming.

Het is daarom nodig nu al te starten met de voorbereidende werkzaamheden zodat over een aantal jaren over een nieuwe voorraad aan bedrijfskavels kan worden beschikt. 1.2 Er is een eerste voorbereidingskrediet nodig voor het uitvoeren van diverse werkzaamheden op grond waarvan bepaald moet worden hoe de tweede fase van het bedrijventerrein eruit komt te zien. Voor het bepalen van de begrenzing van die tweede fase is het nodig om nu te starten met verkennende gesprekken met grondeigenaren en het uitvoeren van een behoefteonderzoek dat als grondslag kan dienen voor regionale afstemming. Om te komen tot een nadere definiëring van het project “ontwikkeling bedrijventerrein Stepelerveld, fase II” is het nodige om verschillende werkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden laten zich als volgt onderverdelen: Het bepalen van het onderliggende programma en het verkennen van de mogelijkheden om over benodigde grond te beschikken: - Het verrichten van verkennende gesprekken met grondeigenaren. Het algemene belang ziet op het verkrijgen van een nieuwe voorraad aan bedrijfskavels met een optimale ontsluiting op de nieuwe N18. De grondeigenaren in het gebied, waaronder een tweetal agrarische bedrijven en enkele bewoners, hebben hun eigen belangen. Denk bijvoorbeeld aan het kunnen voortzetten van het agrarische bedrijf.

Een externe “grondverkenner” wordt ingezet om het gesprek met grondeigenaren aan te gaan en te verkennen wat de mogelijkheden zijn. Een minnelijke verwerving van de gronden is uiteindelijk inzet van de gesprekken. Vooropgesteld wordt dat in dit stadium nog sprake is van oriënterende gesprekken en nog geen sprake is van actieve grondverwerving. - Het uitvoeren van behoefteonderzoek en vaststellen van plangrenzen. De tweede fase wordt ontwikkeld met een doorlooptijd van tien jaar. Er is onderzoek nodig om te bepalen wat de behoefte is aan nieuw uitgeefbare bedrijfskavels voor een periode van 10 jaar. Met de resultaten van het behoefteonderzoek en de regionale afstemming die dient plaats te vinden is het onderliggende programma te bepalen. Voorts wordt in samenhang met de uitkomsten van de verkennende gesprekken de planbegrenzing van de tweede fase bepaald. Het is denkbaar dat, vanuit een aantal scenario’s die worden uitgewerkt, een fasering binnen die tweede fase is aan te brengen. Pagina 2 van 5

Wanneer de hiervoor genoemde werkzaamheden zijn afgerond dan zal het resultaat daarvan aan uw raad worden voorgelegd. Op dat moment zal dan ook worden bepaald in welke mate er aanvullend voorbereidingskrediet nodig is. Dit aanvullende voorbereidingskrediet is nodig om aan de slag te gaan met de navolgende werkzaamheden: - Het uitvoeren van verkeersonderzoek en het opstellen van een ruimtelijke visie dan wel een stedenbouwkundig plan. Het verkeersonderzoek moet antwoord geven op nut en noodzaak van de hoofdontsluiting op de Kolenbranderweg. Ook dient vanuit verkeerskundig oogpunt bepaald te worden waar dan die aansluiting het beste gerealiseerd kan worden (met inachtneming van de omstandigheid dat in het gebied twee agrarische bedrijven zijn gevestigd met als voorkeur dat deze agrarische bedrijfsactiviteiten kunnen worden voortgezet). De resultaten van het verkeersonderzoek zijn input voor de ruimtelijke visie dan wel het stedenbouwkundig plan dat daarna wordt opgesteld. - Het vaststellen van een grondexploitatie. Wanneer vorengenoemde activiteiten zijn afgerond wordt een grondexploitatie opgesteld.

De grondexploitatie kan pas worden gemaakt wanneer het stedenbouwkundig plan gereed is (planbegrenzing is bekend, onderliggend programma is duidelijk en daarmee ook de potentiële opbrengsten uit kavelverkoop, ruimtebeslag voor verkeerskundige en landschappelijke maatregelen is duidelijk en de daarmee samenhangende kosten, evenals het geheel aan kosten van grondverwerving). Voor het opstellen van de grondexploitatie wordt externe deskundigheid ingeschakeld. Op dat moment wordt ook bezien of voor de tweede fase een nieuwe grondexploitatie wordt geopend of dat het meer voordehand ligt om de bestaande grondexploitatie voor de eerste fase uit te breiden. Een specificatie van de kosten waarvoor het voorbereidingskrediet is benodigd is in bijgevoegde bijlage inzichtelijk gemaakt. Ook de hierboven beschreven activiteiten vragen om tussentijdse betrokkenheid van uw gemeenteraad, zoals bij het bepalen van de ruimtelijke kaders en de financiële uitgangspunten die een plek in de grondexploitatie krijgen. 1.3 De kosten gemoeid met de voorbereidende werkzaamheden zijn kostenposten voor de grondexploitatie. De financiële dekking van deze kosten maken dus uiteindelijk onderdeel uit van de nog vast te stellen grondexploitatie. Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet is voor nu de enige mogelijkheid om de ontwikkeling op te starten.

Binnen de bestaande budgetten is hiervoor geen ruimte. Er kan pas een grondexploitatie worden gestart als er meer duidelijkheid is over de toekomstige invulling van de tweede fase. 1.4 Er is een begrotingswijziging nodig om het voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Door met bijgevoegde begrotingswijziging in te stemmen is het krediet beschikbaar. Verwezen wordt naar de bijlage. 1.5. Preventief toezicht. Het preventief toezicht vanuit de provincie op de gemeente Haaksbergen is ook op het jaar 2021 van toepassing. Concreet houdt dit in, dat de provincie het verzoek heeft ontvangen om in te stemmen met dit voorstel. De provincie heeft inmiddels laten weten, dat zij in kunnen stemmen met dit voorstel. Risico’s Het voeren van een grondexploitatie brengt financiële risico’s met zich mee. Het risico zit doorgaans met name in vertraging van het uitgiftetempo van de bedrijfskavels. De risico’s die nu hoofdzakelijk een rol spelen in deze voorbereidende werkzaamheden zijn: - Behoud van werkgelegenheid op de langere termijn De realisatie van de tweede fase zal grofweg 5 jaar in beslag nemen (traject van minnelijke verwerving, eventueel onteigening, procedure bestemmingsplan). Met de huidige vraag aan bedrijfskavels is te verwachten dat dit jaar nog het grootste deel van de eerste fase is uitgegeven. Pagina 3 van 5

-

-

-

Voor behoud van werkgelegenheid is het nodig dat de gemeente weer de beschikking krijgt over een nieuwe voorraad uitgeefbare bedrijfskavels. Het risico is anders aanwezig dat wordt gezocht naar een bedrijfskavel buiten Haaksbergen. En om die reden is het noodzakelijk dat de voorbereidende werkzaamheden nu worden opgestart. Er is sprake van voorfinanciering Het voorbereidingskrediet is noodzakelijk om aan de slag te kunnen. Wanneer, om welke reden dan ook, blijkt dat die tweede fase niet wordt gerealiseerd dan staan tegenover deze kosten geen opbrengsten en zal dus dekking moeten worden gevonden binnen de begroting. Het verwerven van de meest strategische gronden De gemeente gaat vooralsnog niet over tot actieve grondverwerving. Er volgt aparte besluitvorming wanneer grond wordt aangeboden die de gemeente echt noodzakelijk acht voor die tweede fase. Daarbij laten wij ons niet verleiden tot grondaankopen waarover thans te veel twijfel bestaat of die voor de tweede fase nodig zijn. De aankoop van “verkeerde” gronden kan financiële risico’s met zich meebrengen. Koopcontracten en ontbindende voorwaarden Het wil voorkomen dat in koopcontracten ontbindende voorwaarden zijn opgenomen die ertoe kunnen leiden dat een verkochte bedrijfskavel aan de gemeente geheel of gedeeltelijk moet worden terug geleverd.

De gemaakte opbrengst moet dan worden teruggedraaid en dit heeft directe gevolgen voor het verwachte resultaat van de huidige grondexploitatie. Het uitgiftetempo zoals wij die nu ervaren zal dan mogelijk naar beneden moeten worden bijgesteld.

Vervolgproces/communicatie/planning  Zodra het eerste voorbereidingskrediet beschikbaar is gesteld wordt een “grondverkenner” ingeschakeld en wordt een behoefteraming opgesteld die eveneens als grondslag kan dienen voor regionale afstemming.  Het resultaat van vorengenoemde werkzaamheden wordt ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd met daarbij aandacht voor de vervolgstappen en het beschikbaar stellen van een aanvullend voorbereidingskrediet.  Met de vestiging van het voorkeursrecht moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat vanaf nu grond wordt aangeboden die voor realisatie van de tweede fase noodzakelijk is. Indien dit zich voordoet dan dient binnen zes weken nadat de grond is aangeboden door het college besloten te worden of de gemeente in onderhandeling wil treden. Het betreft een wettelijke termijn van zes weken waarbinnen besloten moet worden vanwege het voorkeursrecht dat is gevestigd. Het college neemt hierover pas een besluit nadat het de raad de gelegenheid heeft gegeven zijn opvatting kenbaar te maken. Hiervoor kan de reguliere werkwijze (behandeling in commissie en raad) en het daarbij behorende vergaderschema worden gevolgd. Indien dit niet mogelijk is, bijvoorbeeld tijdens het zomerreces van de raad, worden in overleg met de agendacommissie zo nodig extra vergaderingen gepland.

Tevens dient er rekening mee te worden gehouden dat in dit proces ook de afstemming met de provincie moet plaatsvinden vanwege het preventief toezicht. Het besluit om in onderhandeling te treden heeft als financieel gevolg de aankoop van grond en vereist akkoord van de provincie.

Bijlagen: Digitaal: - begrotingswijziging 2021 - specificatie voorbereidingskrediet

Pagina 4 van 5

Burgemeester en wethouders

dr. R. Toet secretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Aldus vastgesteld tijdens de openbare raadsvergadering d.d. datum.

mr. G. Raaben griffier

mr. drs. R.G. Welten voorzitter

Pagina 5 van 5