Collegebesluit startvoorstel ontwikkeling erf Marktvelderweg 14 d.d. 2 april 2019

SBERGEN Besluit

college

Datum vergadering: Portefeuille(houder):

Onderwerp:

2 april 2019 Ruimte en mobiliteit; wethouder

Scholten

Startvoorstel ontwikkeling erf Marktvelderweg 14

Besluit: Medewerking verlenen aan het verzoek van eigenaren van de Marktvelderweg 14 om het agrarische erf onder de volgende voorwaarden verder te ontwikkelen: Er wordt een anterieure overeenkomst met de eigenaren gesloten waarin afspraken worden alsmede alle financiële kaders waaronder gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, en de daadwerkelijke investeringskosten van de mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage beoogde ontwikkeling. Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen" doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt. De voorgenomen ontwikkelingen op het erf betreffen de volgende: Realisatie van een boerderijcamping voor 25 plaatsen waarbij een deel van het plangebied binnen de bestemming “Agrarisch met waarden Landschap" wordt gerealiseerd. en het omzetten van 3 boerderijkamers naar Legaliseren van twee boerderijappartementen boerderijappartementen. Deze boerderijappartementen zijn in 2011 vergund als boerderijkamers maar niet als zodanig gerealiseerd. Realisatie van een nieuwe toegangsweg naar het recreatieve deel van het erf. Het landschappelijk inpassen van de gehele locatie conform het landschapsontvverp van Borgerink Groendesign, 16 juli 2018. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel in de commissie Ruimte en Milieu te behandelen en hierover een standpunt in te nemen.

Openbaar! Openbaar

Niet-openbaar:

Pagina 1 van 5

lnleiding l aanleiding ln april 2011 heeft de gemeente Haaksbergen een vergunning verleend om een oude varkensstal aan de Marktvelderweg 14 te renoveren tot drie boerderijkamers. Daarnaast werd het mogelijk gemaakt om een ruimte in te richten voor slecht weer, alsmede

Op 19 maart 2012 heeft Kuiphuis Vastgoed en Advies namens de initiatiefnemer een verzoek ingediend om een bestaande varkensschuur aan de Marktvelderweg 14 te renoveren tot vijf luxe Het college en de gemeenteraad hebben hierover positief besloten op boerderijappartementen. respectievelijk 17 april 2012 en 30 mei 2012. Nadat besluitvorming had plaatsgevonden is een anterieure overeenkomst door de gemeente opgesteld en toegestuurd aan de initiatiefnemer. Deze overeenkomst is nooit ondertekend en een planologische procedure ten behoeve van de realisatie van de vijf luxe boerderijappartementen is daarom nooit opgestart. Tijdens een controle is door de gemeente geconstateerd dat de varkensstal niet conform vergunning is gerenoveerd tot drie boerderijkamers met bijbehorende ruimten. ln de voormalige stal zijn feitelijk de vijf luxe appartementen, zoals gevraagd in het verzoek van Kuiphuis vastgoed en advies, en waar besluitvorming over heeft plaatsgevonden, gerealiseerd. Dit betekent dat er een situatie is ontstaan die niet conform het bestemmingsplan aanwezig mag zijn. Om bovenstaande strijdigheid te legaliseren is in 2017 opnieuw een verzoek ingediend ten behoeve van het opstarten van een planologische procedure. Dit verzoek is naar aanleiding van enkele gesprekken met de initiatiefnemer aangevuld op 19 juli 2018.

Naast het verzoek om legalisatie heeft de initiatiefnemer verzocht om een boerderijcamping te realiseren. Binnen het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen” kan een boerderijcamping niet bij recht binnen de bestemming "Agrarisch met waarden Een deel van de boerderijcamping wordt op deze Landschap” worden gerealiseerd. gronden gerealiseerd waardoor ook hiervoor een bestemmingswijziging nodig is.

Initiatiefnemer vraagt in dit verzoek om een herziening van het bestemmingsplan ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Bestuurlijk l wettelijk kader Rijk artikel Wet ruimtelijke ordening Algemene wet bestuursrecht (Afdeling

om de voorgenomen

Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel

Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen” VAB beleid 2011 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving “KGO-balansmodel”

Argumenten Realisatie van boerderijappartementen en een boerderijcamping past binnen zowel het 1.1 gemeentelijke als provinciale beleid. Zoals al besloten in de raadsvergadering van 30 mei 2012 past de ontwikkeling van enkele luxe boerderijappartementen binnen het vigerende beleid. De voormalige varkensstal kon middels het Pagina 2 van 5

VAB beleid worden gerenoveerd. Daarnaast is het toevoegen van nevenfuncties bij agrarische bedrijven gewenst om zodoende het buitengebied vitaal en levendig te houden. Met het als een boerderijcamping worden nieuwe toevoegen van zowel de boerderijappartementen van de pijlers van het VAB economische dragers aan het landelijk gebied toegevoegd. Dit is beleid. Het ontwikkelen van het agrarische bedrijf aan de Marktvelderweg 14 draagt bij aan een goede spreiding van recreatieve bedrijven in Haaksbergen. ln het gebied ten westen van Haaksbergen zijn weinig tot geen recreatieve bedrijven. Het ontwikkelen van een recreatieve neventak bij (voormalige) agrarische bedrijven is hierdoor logisch voor de spreiding van betreffende bedrijven in de gemeente. Hiermee is de ontwikkeling van de Marktvelderweg 14 een aanvulling op het summiere aanbod van recreatieve bedrijven in dit gebied. Het plan draagt bij aan het verbeteren van de ruimtelijke Haaksbergen. erf wordt landschappelijk Het gehele de uitstraling van het erf waardoor ingepast sterk verbeterd. De inpassing vind enkel plaats door het toevoegen van inheemse beplanting waaronder laanbeplanting langs de nieuwe toegangsweg en haagelementen die de boerderijcamping moeten afscheiden van de omliggende gronden.

De voormalige weg ten noorden van de boerderij wordt weer herkenbaar in het landschap door het toevoegen van een bomenrij van inlandse eiken. Het gehele erf krijgt hiermee de transformatie die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Landschappelijke

kwaliteit van het buitengebied

van

inpassing Marktvelderweg 14

Realisatie van een nieuwe toegangsweg voor het recreatieve deel van het bedrijf is een veilige oplossing voor de toegang van het erf. Aangezien het agrarische deel van het bedrijf ook nog in werking is komen er regelmatig grote landbouwvoertuigen op het terrein om verschillende werkzaamheden uit te voeren. Wanneer de vakantiegasten gebruik moeten maken van dezelfde toegangsweg kan dat gevaarlijke situaties opleveren. Het aanleggen van een andere toegangsweg voorkomt onveilige situaties. Voor de extra ontsluiting wordt gebruik gemaakt van een bestaand pad welke nu gebruikt wordt om achterliggende gronden te bereiken. Dit pad zal bij de realisatie van de boerderijcamping worden uitgebreid tot volledige toegangsweg.

Vanuit milieuoogpunt zijn er geen problemen te verwachten. De ontwikkeling van een neventak bij het agrarische bedrijf levert geen belemmering op grond van de Wet geurhinder en veehouderij op. Er wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd en de omliggende agrariërs worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. De dichtstbijzijnde actieve agrarische bedrijven liggen op bijna 500 meter afstand waardoor vanuit milieuoogpunt geen belemmeringen zijn om de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk te maken.

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst, op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de Pagina 3 van 5

overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage, de daadwerkelijke kosten voor de aanleg van de camping met bijbehorende het landschappelijk faciliteiten, de renovatie van de varkensstal tot boerderijappartementen, inpassen van de gehele locatie en mogelijke andere kosten. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van de partijen, de termijnen en fasering en alle andere zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. 1.7

Met het doorlopen van een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied van een en het realiseren de vijf boerderijeppaitementen worden Haaksbergen” gemaakt. mogelijk boerderijcamping agrarisch ln het vigerende bestemmingsplan is de Marktvelderweg 14 bestemd als “Agrarisch bedrijf". Dit betekent dat er een agrarisch bedrijf aanwezig mag zijn en er binnen de bestemming een aantal mogelijkheden zijn ten behoeve van recreatie. Het plan biedt mogelijkheden om maximaal 300 m2 te gebruiken voor boerderijkamers of appartementen. ln de huidige situatie wordt 431 m2 gebruikt ten behoeve van boerderijappartementen. Daarnaast wordt een deel van de boerderijcamping buiten het bestemmingsplan gerealiseerd, in Landschap". Binnen die bestemming kan bij recht de bestemming “Agrarisch met waarden geen boerderijcamping worden toegestaan.

ln een partiële herziening wordt de te gebruiken oppervlakte voor boerderijappartementen planologisch geregeld, alsmede een passende bestemming toegekend aan de beoogde gronden voor de boerderijcamping. 2.1

Dit is conform de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan". Met deze werkwijze is vroegtijdig duidelijk hoe de commissie tegen het verzoek aankijkt. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze “behandeling van verzoeken van vastgesteld. Conform deze initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" besluit van het college aan de commissie Ruimte Milieu werkwijze wordt het voorgenomen aangeboden. De commissie Ruimte Milieu wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemer, goed te weten of de commissie zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit.

Risico's Door het afsluiten van een anterieure overeenkomst gemeente Haaksbergen uitgesloten.

met de initiatiefnemer worden de risico”s voor de

en uitvoeringsaspecten Venrolgproces Wanneer er positief wordt besloten dient er een anterieure overeenkomst tussen de gemeente Haaksbergen en de initiatiefnemer te worden gesloten. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend dient de initiatiefnemer de exploitatiebijdrage aan de gemeente Haaksbergen te voldoen. Wanneer deze is overgemaakt kan de procedure, een partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen“, worden doorlopen. Ten behoeve van de realisatie van deze herziening verstrekt de gemeente de opdracht aan een stedenbouwkundig bureau. Zodra de bestemmingsplan procedure is doorlopen dient de initiatiefnemer alle benodigde vergunningen aan te vragen. Hierbij gaat het om de vergunningen voor zowel de appartementen als de boerderijcamping.

Pagina 4 van 5

Bijlagen: Bedrijfsplan Marktvelderweg 14, 19 maart 2012 Verzoek tot herziening bestemmingsplan Marktvelderweg 14, 20-10-2017 Ruimtelijk kwaliteitsplan “Ontwikkeling boerencamping Marktvelderweg 14 te Haaksbergen” van Borgerink Groendesign, 25 september 2017 Verzoek tot het realiseren van een boerderijcamping Marktvelderweg 14, 19-07-2018 Aangepast landschapsonhA/erp, 16-07-2018

Pagina 5 van 5