Bijlagen bij de regels
Tekst van het document
4
2
Conclusie / Afwegingskader
Op basis van de bovenstaande afwegingen en uitgangspunten wordt voorgesteld het onderstaande schema te hanteren bij het beantwoorden van de binnengekomen verzoeken. Aanvraag bestemmingsplanwijziging Lintbebouwing Veldmaat Ja Is de aanvraag gerelateerd aan een rood voor rood aanvraag?
Nee
Aanvraag niet honoreren, past niet in beleid aangaande het buitengebied
Nee
Aanvraag niet honoreren, past niet in de ruimtelijke visie
Nee
Aanvraag niet honoreren, Aanvraag is onvoldoende onderbouwd/onderzocht
Nee
Aanvraag niet honoreren, Onduidelijkheid kostenverhaal
Ja Voldoet de aanvraag aan de uitgangspunten zoals beschreven in deze notitie Ja Is er een goede ruimtelijke onderbouwing en zijn alle noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd? Ja Is het kostenverhaal verzekerd? anterieure- en planschadeverhaalsovereenkomst Ja De procedure voor de bestemmingsplanwijziging wordt in onderling overleg opgestart.
5
bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Kolenbranderweg 52 / 52a
Bijlage 5 Rood voor Rood en VAB beleid 2011
Bijlagen bij de regels (vastgesteld)
45
Gemeente Haaksbergen
Rood voor Rood en VAB beleid 2011
Rood voor Rood en VAB beleid 2011 Gemeente Haaksbergen
Definitief
Gemeente Haaksbergen Postbus 102 7480 AC Haaksbergen
Grontmij Nederland B.V. Houten, 16 november 2011
309393-DEF 309393
Verantwoording
Titel
:
Rood voor Rood en VAB beleid 2011
Subtit Subtitel
:
Gemeente Haaksbergen
Projectnummer
:
309393
Referentienummer
:
309393 309393-DEF
Revisie
:
INITIEF DEFINITIEF
Datum
:
16 november 2011
Auteur(s)
:
drs. R.A. Dijkwel
E-mail mail adres
:
renske.dijkwel@grontmij.nl
Gecontroleerd door
:
drs.. S. Foeken
Paraaf gecontroleerd
:
Goedgekeurd door
:
Paraaf goedgekeurd
:
Contact
:
drs. S. Foeken
Grontmij Nederland B.V. De Molen 48 3994 DB Houten Postbus 119 3990 DC Houten T +31 30 634 47 00 F +31 30 637 94 15 www.grontmij.nl
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 2 van 20 7
Inhoudsopgave
1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
Inleiding ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ......................................................... ......................... 4 Voorgeschiedenis ................................................................ ................................................................................................ ......................................................................... ......... 4 Beleidsactualisatie 2011 ................................................................ Beleidsactualisatie ............................................................................................... ............................... 4 Doelstellingen ................................................................ ................................................................................................ ................................ ............................................... ............... 5 Werkwijze ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ......................................................
...................... 5 Doorwe Doorwerking ................................................................................................ ................................................................ ................................ .................................................. .................. 5 Leeswijzer ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ..................................................... ..................... 6
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
Kaders Rood voor Rood ................................................................ ............................................................................................... ............................... 7 Inleiding ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ......................................................... ......................... 7 Afbakening ................................................................ ................................................................................................ ................................ .................................................... .................... 7 Slooplocatie................................................................ Slooplocatie................................ ................................................................................................ ................................ ................................................... ................... 8 Bouwkavels ................................................................ ................................................................................................ ................................
................................................... ................... 9 Relatie slooplocatie en bouwkavel ................................................................ ................................................................ ................................................ ................ 9 Gebiedskenmerken ................................................................ ................................................................................................ ....................................................................... ....... 9 Verbetering tering ruimtelijke kwaliteit ................................................................ ................................................................ .................................................. .................. 10
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Kaders VAB................................ VAB................................................................ ................................................................................................ ................................ ................................................. ................. 11 Inleiding ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ....................................................... ....................... 11 Afbakening ................................................................ ................................................................................................ ................................ .................................................. .................. 11 Aard en omvang functies ................................................................ ............................................................................................ ............................ 12 Sloop en nieuwbouw ................................................................ ................................................................................................ ...................................................................
................................ 12 Toekomstige nieuwbouw ................................................................ ............................................................................................ ............................ 13 Verbetering ruimtelijke kwaliteit ................................................................ ................................................................ .................................................. .................. 13
4 4.1 4.2 4.3
Bijzondere gevallen ................................................................ ................................................................................................ ..................................................................... ..... 14 Maatwerk................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ..................................................... ..................... 14 Rood voor Rood op intensieve veehouderijen ............................................................ ............................................................ 14 Combinatie van Rood voor Rood Rood en VAB ................................................................ .................................................................. ................................ 14
5 5.1 5.2 5.3 5.4
Procedurele kaders ................................................................ ................................................................................................ ..................................................................... ..... 15 Inleiding ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ....................................................... ....................... 15 Algemeen ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ .................................................... .................... 15 Planologische procedure ................................................................ ............................................................................................ ............................ 15 Uitvoering ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ....................................................
.................... 16
6 6.1 6.2
Algemene werkwijze werkwijze bij initiatieven ................................................................ ................................................................ ............................................ ............ 17 Inleiding ................................................................ ................................................................................................ ................................................................ ....................................................... ....................... 17 De werkwijze ................................................................ ................................................................................................ ................................ ............................................... ............... 17
Bijlage 1:
Evaluatie en en toelichting op actualisatie Rood voor Rood en VAB beleid
Bijlage 2:
Besluit Raad d.d. 6 juli 2011
Bijlage 3:
Planologische procedure
Bijlage 4:
Voorbeeldberekeningen Rood voor Rood
Bijlage 5:
Begrippenlijst
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 3 van 20 7
1
Inleiding
1.1 Voorgeschiedenis Het et college van B&W heeft op 8 april 2008 voor het eerst beleid beleid vastgesteld voor Rood voor Rood ood en Vrijkomend agrarische bedrijfsbebouwing (VAB). Aanleiding voor het opstellen van het Rood voor Rood en VAB beleid was de Streekplanherziening Rood voor Rood m met et gesloten beurs en Nieuwe landgoederen van het Streekplan Overijssel 2000+, daterend van maart 2005. Daarnaast bleek in 2007 dat er in de gemeente veel agrarische ondernemers (deels) wilden stoppen met hun agrarische activiteiten en initiatieven voor ontwikkeling ontwikkeling hadden. Het beleid is opgesteld om de kaders voor het behandelen van Rood voor Rood en VAB aanvragen van (voormalige) agrarische ondernemers te kunnen behandelen. In de afgelopen drie jaar zijn goede resultaten geboekt met het werken met Rood vo voor or Rood en VAB beleid. Er is veel interesse om gebruik te maken van een van de mogelijkheden die het beleid biedt. In bijlage 1 is de evaluatie en toelichting op deze de actualisatie opgenomen. Rood voor Rood Anno 2011 is in de afgesloten contracten met diverse diverse initiatiefnemers in totaal ruim 2,3 hectare aan landschapsontsierende bebouwing opgenomen die gesloopt is of binnen afzienbare tijd gesloopt wordt.
Deze oppervlakte van gesloopte agrarische bebouwing (stallen, schuren etc.) draagt wezenlijk bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. In “ruil” voor het slopen van deze oppervlakte is de bouw van 17 nieuwe woningen contractueel vastgelegd. Het bouwen van deze woningen gaat gepaard met een investering in de verbeteverbet ring van de de ruimtelijke kwaliteit ter plekke van de bouwkavels. In het kader van maatwerk worwo den op twee locaties ook gebouwen opgericht ten behoeve van de zorgverlening. VAB Er zijn diverse impulsen aan de sociaaleconomische ontwikkeling van het buitengebied gegegeg vens ens middels het geven van nieuwe functies (o.a. recreatie en zorg) aan VAB locaties. 1.2 Beleidsactualisatie 2011 Bij het opstellen van het beleid in 2008 moest de gemeente de door de provincie gestelde kak ders, opgenomen in het Streekplan Overijssel 2000+, 2000+, partiële p herziening Rood voor rrood ood met gesloten beurs en Nieuwe Landgoederen, gesloten Landgoederen, één op één overnemen. Sinds de vaststelling van het beleid zijn door de hogere overheden wetten en beleidsstukken vastgesteld die van invloed zijn op het Rood voor Rood en VAB beleid beleid van de gemeente Haaksbergen. De twee hoofdzaken zijn: • Sinds 1 juli 2008 is de Wro van kracht geworden. Het Rood voor Rood en VAB beleid uit 2008 verwijst nog naar de WRO.
Zo heeft op basis van het beleid van de gemeente, de propr vincie een algemene verklaring verklaring van geen bezwaar verleend om voor Rood voor Rood en VAB via een artikel 19.2 WRO procedure te komen tot tot realisatie van een bouwkavel of een nieuwe functie in een VAB. Dit artikel bestaat in de Wro niet meer en dus is de verwijzing naar de te volgen planologische procedure voor het wijzigen van de bestemming ter plekke van een Rood voor Rood of VAB initiatief onjuist. • De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en bijbehorende verordening vastgesteld. Daarin zijn de hoofdlijnen van het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeleefomg ving opgenomen en is aangegeven wat van provinciaal belang is. De ruimtelijke kwaliteit van de groene omgeving, ofwel het buitengebied, is één van die hoofdlijnen. De Omgevingsvisie geeft mogelijkheden voor sociaaleconomische sociaaleconomische ontwikkelingen in het buitengebied, mits die
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 4 van 20 7
Inleiding
bijdragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het eerdere detailkader van de provincie daarvoor is vervallen. Dit was immers gebaseerd op het Streekplan Overijssel 2000+. Dat detailkader detailkader bevatte de regels voor Rood voor Rood en VAB. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) geïntroduceerd als nieuw kwaliteitskwaliteit instrument voor ontwikkelingen in het buitengebied. Hiermee is meer maatwerk mogelijk dan voorheen, maar maar is wel een uitwerking op gemeentelijk niveau nodig. Rood voor Rood en VAB kunnen worden gezien als uitwerkingen van het KGO. Door bovenstaande wijzigingen is het beleid van 2008 verouderd geraakt en is het anno 2011 tijd om het Rood voor Rood en VAB beleid beleid te actualiseren. 1.3 Doelstellingen Het Rood voor Rood en VAB beleid streven verschillende doelen na: • Het hoofddoel van het Rood voor Rood beleid is, en blijft, het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. Dit wordt vooral bereikt bereikt door het slopen van landschapsontlandschapson sierende (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing en het op een juiste wijze inpassen van compensatiekavels. • Het hoofddoel van het VAB beleid is juist sociaaleconomisch. Het beleid is erop gericht nieuwe economische dragers dragers in het landelijk gebied te realiseren.
Dit houdt in dat de resterest rende economische waarde van een VAB wordt benut voor nieuwe functies. Er worden, kortom, mogelijkheden geboden om bestaande gebouwen te hergebruiken voor andere actiact viteiten dan de landbouw. landbouw. Er is gekozen om beide beleidsstukken te integreren. De kaders, voorwaarden en doelen van het beleid zijn verschillend, maar stappen die initiatiefnemers moeten doorlopen voor een VAB of Rood voor Rood initiatief komen overeen. Daarnaast is het ook praktisch om beide kaders in één document op te nemen omdat er over en weer naar elkaar wordt verwezen en ze in combicomb natie kunnen worden toegepast. 1.4 Werkwijze In eerste instantie is de gemeenteraad gemeenteraad verzocht om de gewijzigde kaders voor Rood voor Rood en VAB VAB vast te stellen (het raamwerk van het beleid). Dit is gebeurd in de raadsvergadering van 6 juli 2011 (zie bijlage 2). Het college heeft vervolgens de opdracht gekregen om de kaders uit te werken in nieuw beleid. Het resultaat daarvan is terug te vinden in in dit document. Vaststelling van het geactualiseerde beleid vindt zowel door college als door de raad aad plaats in najaar 2011, waarbij de dagelijkse uitvoering ervan tot de taken van het college zal behoren. 1.5 Doorwerking Bestemmingsplan Buitengebied De Wro stelt dat bestemmingsplannen niet ouder mogen zijn dan 10 jaar.
Mede om die reden wordt vanaf 2009 wordt de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied voorbereid. Het geactualiseerde Rood voor Rood en VAB beleid wordt voor de ruimtelijk relevante onde onderdelen rdelen geïntegreerd in dit nieuwe bestemmingsplan, zodat het uiteindelijk niet als een aparte toetsregel geldt. Na vaststelling van het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen 2011’’ ontstaat de mogelijkheid om in bepaalde gevallen een wijzigingsprocedure wijzigingsprocedure te volgen in plaats van de propr cedure van een partiële herziening. Naar verwachting zal het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen 2011’’ door de raad worden vastgesteld in 2012. Beeldkwaliteitplan Buitengebied Naast het bestemmingsplan “Buitengebied “Buitengebie Haaksbergen 2011” is een beeldkwaliteitplan BuiBu tengebied Haaksbergen opgesteld. Het beeldkwaliteitplan geeft uitvoering aan de ambitie van de gemeente om meer mogelijk te maken in het buitengebied en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en waar mogelijk verbetering te stimuleren/eisen. Het beeldkwaliteitplan vervangt de welstandsnota voor het deel “landelijk gebied”. Het dient als gemeentelijk toettoe singskader voor de beoordeling van welstandsaspecten en aspecten van ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in het landelijk gebied zoals Rood voor Rood en VAB.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 5 van 20
Inleiding
Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) KGO biedt de gemeente een kader om een initiatief dat niet past binnen het beleid zoals vastvas gesteld in de Omgevingsvisie Overijssel onder voorwaarden voorwaarden mogelijk te maken. De verankering van KGO in de gemeente moet nog worden geregeld. De gemeente heeft veel beleidsruimte om hier zelf handen en voeten aan te geven. Dit kan door het opstellen van een apart beleidsbeleid kader dat het mogelijk maakt om een Fonds Fonds Ruimtelijke kwaliteit op te richten waaraan bijdrabijdr gen vanuit o.a. Rood voor Rood en VAB kunnen worden gedaan (zie kader op p pagina 10). 1.6 Leeswijzer In hoofdstukken 2 en 3 worden de inhoudelijke kaders voor respectievelijk Rood voor Rood en VAB beschreven. beschreven. Deze kaders betreffen onder meer de afbakening, regels voor omvang sloop en nieuwbouw (Rood (Rood voor Rood), Rood), de aard en omvang van toegestane functies (VAB) en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Hoofdstuk 4 behandelt enkele bijzondere gevallen die die binnen dit beleid kunnen vallen, zoals een combinatie van Rood voor Rood en VAB. Hoofdstuk 5 beschrijft de procedurele kaders. Er wordt aandacht besteed aan de planologische procedure en de uitvoering van de plannen. De procedurele kaders worden in hoofdstuk 6 praktisch uitgewerkt in de algemene werkwijze bij aanvragen: een stappenplan.
stappenplan In de bijlagen zijn diverse zaken terug te vinden. Bijlage 1 bevat de evaluatie en toelichting op de actualisatie van het Rood voor Rood en VAB beleid van 2008. Op basis basis hiervan zijn de kak ders geactualiseerd en voorgelegd aan de Raad. Het Raadsbesluit is in bijlage 2 terug te vinvi den. Bijlage 3 beschrijft de planologische procedure om tot een bestemmingswijziging te kok men. Bijlage 4 bevat een aantal berekeningen voor voorbeeld v Rood voor Rood initiatieven. De begrippenlijst is opgenomen in bijlage 5.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 6 van 20
2
Kaders Rood voor Rood
2.1 Inleiding Het hoofddoel van het Rood voor Rood beleid is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. Dit wordt vooral bereikt bereikt door het slopen van landschapsontsierende (voor(voo malige) agrarische bedrijfsbebouwing in Haaksbergen en het op een juiste (landschappelijke) wijze inpassen van bouwkavels. De (inhoudelijke) kaders voor Rood voor Rood worden geg vormd door criteria uit het provinciale provinciale beleid en de gemeentelijke beleidsuitgangspunten. Begripsbepaling Landschapsontsierend Als uitgangspunt geldt dat alle niet als karakteristiek, beeldbepalend of cultuurhistorisch aanaa gemerkte bebouwing geacht wordt landschapsontsierend te zijn. zijn Ruimtelijke kwaliteit Op dit moment neemt het begrip ‘’ruimtelijke kwaliteit’’ een centrale plaats in binnen de ruimteruimt lijke ordening. Ruimtelijke kwaliteit is echter een subjectief begrip. In dit geval wordt gebruik gebr gemaakt van drie bouwstenen: gebruikswaarde gebruikswaarde (functioneel), belevingswaarde (ruimtelijk asa pect) en toekomstwaarde (duurzaamheid). Beeldkwaliteit als belevingswaarde is bijvoorbeeld één aspect van de ruimtelijke kwaliteit. Echter, richtlijnen en criteria die de beeldkwaliteit aanaa gaan kunnen direct direct gevolg hebben voor de gebruikswaarde of toekomstaarde van een gebied, en omgekeerd.
Beeldkwaliteit De beoordeling van de beeldkwaliteit hangt voor een groot deel samen met de ruimtelijke kwalikwal teit. Deze toetsing zal dus in samenhang gebeuren. Voor de beeldkwaliteit zal hiervoor ook toetsing plaatsvinden aan onder meer de Welstandsnota. Indien voor een gebied een beeldbeel kwaliteitplan liteitplan aanwezig is, wordt deze ook meegenomen bij de beoordeling. 2.2 Afbakening Het beleid geldt voor: voor • Landschapsontsierende Landschapsontsierende bebouwing bebouwing in het gehele buitengebied van de gemeente HaaksHaak bergen die vóór de peildatum van 1 januari 2007 met een vergunning zijn opgericht; • Solitaire S niet--agrarische agrarische gebouwen in het buitengebied; • Gemengde Gemengde bedrijven in het extensiveringsgebied en verwevingsgebied verwevingsgebied waarbij het onderonde deel intensieve veehouderij wordt beëindigd; • Grootschalige Grootschalige kassen waarin een hoofdactiviteit plaatsvond/vindt; • “Volwaardige “Volwaardige Rood voor Rood locaties”. locaties” Dit zijn Rood voor Rood locaties die voldoen aan de criteria. In principe kan een initiatiefnemer niet een surplus (een deel van de stallen) aan een derde verkopen. Dit kan alleen als de projecten gelijktijdig in behandeling worden geg nomen en na overleg met de provincie, waarbij dit altijd een winst moet opleveren voor de ruimtelijke kwaliteit. kwaliteit.
Het beleid geldt niet: niet • Voor Voor bouwwerken die zonder zonder vergunning zijn gerealiseerd. • Wanneer Wanneer voor dezelfde gebouwen al eerder een beroep is gedaan op een vergelijkbaar instrument. Eerder gesloopte bebouwing komt niet alsnog in aanmerking voor compensatie; compen
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 7 van 20 7
Kaders Rood voor Rood
•
•
Voor beeldbepalende, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Deze Voor wordt in de regel niet gesloopt. Voor het in stand houden van dergelijke bebou bebouwing wing wordt verwezen naar de VAB kaders; Voor de voormalige bedrijfswoning. Deze wordt in de regel niet gesloopt tenzij daarmee, in Voor ruil voor een bouwkavel, een ruimtelijk of milieutechnisch probleem wordt opgelost.
Het beleid houdt geen rekening met: • De De (eerdere) economische verdien mogelijkheid van stoppende activiteiten; • Verrekening Verrekening met de fiscus naar aanleiding van bedrijfsbeëindiging. Het beleid gaat uit van de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen, inclusief erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo’s (met uitzondering van de voormalige bedrijfswoning). Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoz als erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby en nevenactiviteiten en sleufsilo’s, tellen niet bij de berekening van de sloopoppervlakte. Torensilo’s en mestsilo’s wel. 2.3 Slooploca Slooplocatie Uitgangspunten • Ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m2 landschapontsierende bedrijfsgeboubedrijfsgebo wen kan, onder voorwaarden, één bouwkavel voor een woning worden toegekend. • Voor kassen geldt dat minimaal 4500 m2 landschapsontsierende bedrijfsgebouwen moet worden gesloopt om in aanmerking te komen voor één bouwkavel. • Wanneer op een slooplocatie niet voldoende oppervlakte landschapsontsierende beboubebo wing aanwezig is mag van één andere locatie landschapsontsierende bebouwing worden aangekocht. De minimale oppervlakte die hierbij wordt gehanteerd is 300 m² (of 1590 m² kassen).
• Het is mogelijk om gesloopte oppervlakte in te zetten van locaties in de omliggende geg meenten (Enschede, Hengelo en Hof van Twente). Samenvoegen van gesloopte oppervlakoppervla te op verschillende verschillende locaties is alleen mogelijk wanneer het overgrote deel in de gemeente Haaksbergen wordt gesloopt. Voorwaarden zijn: o minimaal 700 m2 (of 3710 m² kassen) is afkomstig van een locatie in de gemeente Haaksbergen; o op de locatie van buiten gemeente Haaksbergen Haaksbergen wordt minimaal 300m2 (of 1590 m² kassen) aangekocht en gesloopt. • Als er een veelvoud van 850 m2 bedrijfsgebouwen (of 4500 m2 kassen) wordt gesloopt, kan een extra bouwkavel voor een woning worden toegekend. Dit geldt uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is. • Het grootste deel van de slooplocatie blijft een agrarische bestemming zonder bouwmogebouwmog lijkheden behouden dan wel een passende bestemming die samenhangt met de landlan schappelijke inpassing, zoals ‘natuur’ of ‘bos’. schappelijke Registratie Wanneer een initiatiefnemer de landschapsontsierende bebouwing op een locatie wenst te slosl pen, maar de initiatiefnemer niet beschikt over minimaal 850 m² of zelf geen woning wil realiserealis ren, kan de door de gemeente vastgestelde gesloopte oppervlakte worden ingezet in een ander project.
De gemeente zal de te slopen oppervlakte vaststellen. vaststellen De vastgestelde sloopoppervlaksloopoppervla te kan in totaal voor 2 jaar worden gereserveerd. gereserveerd De gemeente Haaksbergen regist registreert reert de geg sloopte oppervlakte gedurende deze termijn. Binnen die termijn dient het college een startnotitie vast te stellen waarin de geregistreerde gesloopte oppervlakte is opgenomen. Wordt de gesloopte oppervlakte niet tijdig ingezet, dan vervalt ze en kan ze niet meer worden ingezet. Waarde slooplocatie • Uit de waarde van de bouwkavel voor een woning dient de initiatiefnemer de sloopkosten en de bijdrage voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit te bekostigen, terwijl de initiainiti tiefnemer 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bedrijfsgeboubedrijfsgebo wen mag behouden.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 8 van 20
Kaders Rood voor Rood
• •
Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de berekeningsmethode van de Dienst Landelijk Gebied gehanteerd. Voor de bepaling van de sloopkosten geldt de landelijke systematiek. Er geldt een stansta daardbedrag van € 25,- per m². Deze kosten gelden niet voor de sloop van kassen; hiervoor wordt het bedrag bepaald via sloopoffertes.
2.4 Bouwkavels • Op een bouwkavel mag één woning worden gerealiseerd. • De omvang van de bouwkavel is in principe 1000 m2. De kavels worden getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. taxateur • De inhoudsmaat van de woning op de bouwkavel mag niet meer bedragen dan 750 m3. • Er mag 100 m2 aan bijgebouwen worden opgericht. Van de 100m2 die beschikbaar is i om ingezet te worden voor een bijgebouw mag, onder voorwaarden, maximaal 75m2 geïntegeïnt greerd worden in de hoofdbebouwing (woning) en een woonfunctie krijgen. • Wanneer recht bestaat op twee of meer bouwkavels is samenvoeging tot een groter volume van de woning woning alleen mogelijk als hierdoor een grotere bijdrage wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. • In plaats van een bouwkavel kan, onder dezelfde voorwaarden, huisvesting voor bedrijfsbedrijf m tige activiteiten worden gerealiseerd. Dit kan alleen in het geval het passend is in het matige VAB beleid of in de (nader VAB-beleid (nader op te stellen) stellen) gemeentelijke uitwerking van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)1. Relatie slooplocatie en bouwkavel 2.5 • Uitgangspunt is terugbouwen op de sloopkavel. • Onder voorwaarden kan op direct aangrenzende aangrenzende gronden van de slooplocatie een bouwkabouwk vel worden verkregen.
• Wanneer geen mogelijkheid bestaat om op de sloopkavel dan wel op direct aangrenzende gronden een bouwkavel te vinden, bijvoorbeeld wanneer de karakteristiek van een erf wordt gronden aangetast, kan worden worden gezocht naar een alternatieve locatie bij een bestaande beboubebo wingsconcentratie in het buitengebied van Haaksbergen, met uitzondering van de EcologiEcolog sche Hoofdstructuur en Natura 2000 gebieden. De gemeenteraad en provincie Overijssel dienen dit eerst goed goed te keuren. 2.6 Gebiedskenmerken • Toekenning van een bouwkavel voor een woning is mogelijk, indien geen bijzondere waarwaa den aanwezig zijn of er geen aantasting plaatsvindt van bijzondere waarden die in het geg bied of op het perceel aanwezig zijn. • De bouwkavel bouwkavel voor een een woning mag niet ten koste gaan van het functioneren en de ontwikontwi kelingsmogelijkheden van bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij, bijvoorbeeld, om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met geurhinder. geurhinder. In het reconstructiegebied gelden in dit opzicht ruimere mogelijkheden op grond van de Wet Geurhinder en Veehouderij. • Voor de toekenning van een bouwkavel voor een woning in het LandbouwontwikkelingsgeLandbouwontwikkelingsg bied (LOG) geldt een ‘nee, tenzij’ principe.
Een Een uitzondering kan alleen worden gemaakt wanneer goed onderbouwd kan worden, dat op een specifieke plek in het LOG geen afa breuk wordt gedaan aan de doelstellingen van het LOG. Uitgangspunt is dat huidige en toeto komstige ontwikkelingsmogelijkheden in het LOG en bij sterlocaties, in de zin van verdere intensivering, niet belemmerd mogen worden. intensivering,
1
Bestemmingsplannen kunnen dan bijvoorbeeld voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van b bee-
staande functies in de groene omgeving, als er sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 9 van 20
Kaders Rood voor Rood
2.7 Verbetering ruimtelijke kwaliteit • De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke is het uitgangspunt van dit beleid en moet blijken uit een aanzienlijke afname afname van het bouwoppervlak en volume van landlan schapsontsierende gebouwen en uit een goede landschappelijke en architectonische ini passing van de nieuwe woning(en). • Het beeldkwaliteitplan beeldkwaliteitplan Buitengebied Haaksbergen kan voor de initiatiefnemer als inspiratieinspirati kader voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit dienen. Het is tevens het toetsingskakader toetsingsk der van de gemeente voor de beoordeling van de welstandseffecten en bijdrage aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. • De waarde van de bouwkavel(s) zal groter zijn dan de hoogte van de sloopkosten plus 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Die meerwaarde wordt geïnvesteerd in de verbeverb tering van de ruimtelijke kwaliteit op de locatie waar wordt gesloopt en op de bouwkavel of in de directe nabijheid van de bouwkavel. bouwkavel. In overleg kan voor de investering in de ruimtelijruimteli ke kwaliteit worden gezocht naar een andere locatie binnen de gemeente. De slooplocatie en bouwkavel hebben echter prioriteit bij de investering in de ruimtelijke kwaliteit.
• De advieskosten voor verbetering verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en advieskosten van intermeinterm diairs kunnen uit de meerwaarde voor ruimtelijke kwaliteit bekostigd worden. Hi Hiervoor ervoor mag maximaal € 20.000,20.000, worden gerekend. • De exploitatiebijdrage voor de planologische procedure kan eveneens uit de meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit worden bekostigd. • De kosten voor het verwijderen van asbest mogen onder de noemer investeren in ruimtelijruimteli ke kwaliteit worden gebracht. De kosten worden berekend op basis van een te overleggen offerte van een erkend bedrijf. • Een Fonds Ruimtelijke kwaliteit wordt opgericht als onderdeel van de gemeentelijke KwaliKwal teitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Dit gebeurt in overleg met de provincie Overijssel. Fonds Ruimtelijke kwaliteit (op (op te richten) richten) Dit fonds heeft tot doel om bij te dragen aan de ontwikkeling en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het gehele landelijk gebied van de gemeente Haaks Haaksbergen. bergen. De gelden van het Fonds Ruimtelijke kwaliteit worden per definitie geïnvesteerd in projecten die hieraan bijdragen. Dit kunnen zowel gemeentelijke projecten zijn als initiatieven van burgers en ondernemers.
Dit fonds bestaat uit een gemeentelijke gemeentelijke reserve die wordt aangevuld door initiatiefinitiatie nemers die zelf niet de (gehele) bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit kunnen realiseren op het eigen erf of op de plaats van de bouwkavel. De relatie met Rood voor Rood is dat in het geval dat de meerwaarde, die verkreverkr gen is uit de taxatie van de bouwkavel, niet geheel kan worden besteed aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op de locatie, dit bedrag dan moet worden overgedragen aan het fonds. Of dit aan de orde is, wordt tijdens de uitvoering van het Rood Rood voor Rood initiatief bepaald, zodra duidelijk wordt dat een bedrag overove blijft. Er gelden geen termijnen voor het uitgeven van gelden uit het fonds. Er worden alleen projecten uitgevoerd indien het budget toereikend is. Indien het project aan meerdere doelen bijdraagt die de gemeente voor ogen heeft (bijvoorbeeld vanuit het LOP) dan kan de gemeente het budget voor een bepaald project aanvullen vanva uit andere posten.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 10 van 20
3
Kaders VAB
3.1 Inleiding Het hoofddoel van het VAB beleid is sociaaleconomisch. Het beleid beleid is erop gericht nieuwe ecoec nomische dragers in het landelijk gebied te realiseren. Dit houdt in dat de resterende economieconom sche waarde van een VAB wordt benut voor nieuwe functies. Kortom, ortom, er worden mogelijkheden geboden om bestaande gebouwen te hergebruiken hergebruiken voor andere activiteiten dan de landbouw. De (inhoudelijke) kaders voor VAB worden gevormd door criteria uit het provinciale beleid en de gemeentelijke beleidsuitgangspunten. Begripsbepaling Karakteristieke agrarische bebouwing Voor de term ‘karakteristiek’ ‘karakteristiek’ zijn geen objectieve criteria te formuleren. Het heeft in hoofdzaak te maken met de ligging en mate van streekeigenheid, waarbij zaken als verschijningsvorm, situering, materiaalgebruik, kleurstelling en detaillering een belangrijke rol spelen. Ook de herkenbaarheid/gaafheid van de hoofdvorm is een belangrijk element bij het benoemen van de karakteristieke waarden. Criteria waaraan wordt getoetst zijn de relatie met het landschap, de erfstructuur en erfinerfi richting en de bebouwing. Bij de bebouwing zelf zelf wordt gekeken naar de mate van de streekeigen verschijningsvorm, het herkenbaarheid/mate van gaafheid en de architectuur en cultuurhistorische waarde.
3.2 Afbakening Het beleid geldt: geldt • Voor oor vrijkomende of vrijgekomen (voormalige) agrarische bebouwing; • Voor oor agrarische agrarische gebouwen die minstens drie jaar voor de aanvraag tot deelname aan het VAB beleid zijn opgericht en aantoonbaar als zodanig in gebruik zijn geweest; • Ook O voor een gedeelte van de gebouwen van een blijvend agrarisch bedrijf (nevenfunctie) waarbij geldt geldt dat dit niet mag leiden tot een groter totaal bouwblok voor het agrarische en niet agrarische deel van het bedrijf2; niet-agrarische • Voor oor het hele buitengebied van de gemeente. Het beleid geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd Het beleid gaat uit van: • Het et uitoefenen van activiteiten binnen de bestaande bebouwing; • Sloop loop van alle vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt; • De e combinatie wonen en werken bij voormalige agrarische bedrijven op basis van de beb staande (bedrijfs)woning. (bedrijfs)woning. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs)woning, ook niet als a de bedrijfsbebouwing wordt vervreemd vervreemd (verhuur of verkoop); • Maatwerk Maatwerk voor het bepalen van welke bestemming de woning in relatie tot het bedrijf (be(b drijfswoning of niet) moet krijgen.
2
In uitzonderlijke gevallen kan hiervan in overleg met de provincie provincie worden afgeweken en kan een een toename van de
bouwvolume worden worden toegestaan. Dit gebeurt op basis van kwalitatieve criteria, criteria, bijvoorbeeld de bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 11 van 20 7
Kaders VAB
3.3 Aard en omvang functies Bedrijfsmatige functies • In principe wordt alle bedrijvigheid tot een oppervlakte kleiner dan (≤) ( 350 m2 gezien als nen venactiviteit en daarmee toegestaan met uitzondering uitzondering van: ° zorgfuncties en kinderopvang (deze vergen een nadere afweging) afweging) ° horecafunctie (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie) ° detailhandel (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie) ° opslag en/of verwerking van chemische goederen • In principe wordt het realiseren van bedrijvigheid bedrijvigheid met een oppervlakte boven de (>) 350 m2 als maatwerk gezien. De vormen van hergebruik die worden toegestaan zijn afhankelijk van de (ruimtelijke) effecten op de omgeving (milieu, verkeer, landschappelijke inpasbaarheid) en de geschiktheid voor de vestiging vestiging in het landelijk gebied. • Er mag geen opslag of andere bedrijfsactiviteit buiten de gebouwen plaatsvinden. Woonfunctie • Karakteristieke/monumentale Karakteristieke/monumentale voormalige boerderijen en agrarische bedrijfswoningen kunku nen in principe voor hergebruik als woonruimte in in aanmerking komen. Ze kunnen worden gesplitst in meerdere woningen. Splitsing in meerdere woningen kan alleen onder de voorvoo waarde dat het karakteristieke/monumentale pand van de buitenzijde in tact blijft en het karakteristiek behouden blijft.
rakteristieke blijft Ze kunnen worden gesplitst in twee afzonderlijke wo woningen ningen wanneer de inhoud van de voormalige bedrijfswoning tenminste 1000 m3 bedraagt. Bij een inhoud boven 1500 m3 zijn maximaal 3 woningen woningen toegestaan. ° Naast het hoofdgebouw kan het hierbij ook gaan om karakteristieke karakteristieke bedrijfsbebouwing. In het bijzonder karakteristieke stallen en schuren waarvan het niet wenselijk is dat die met Rood voor Rood met gesloten beurs gesloopt worden. Hier ierbij gelden dezelfde inhoudsinhoud maten als voor voormalige bedrijfsgebouwen en agrarische bedrijfswoningen bedrijfswoningen. KarakterisKarakteri tieke agrarische bedrijfsgebouwen komen echter pas in aanmerking voor VAB wonen wanneer de oppervlakte minimaal 150 m² betreft. • Er kan geen extra bedrijfswoning worden toegekend op basis van een nevenfunctie. 3.4
Sloop en nieuwbouw
• Uitgangspunt is hergebruik binnen bestaande bebouwing. Het is echter denkbaar dat in
•
• • •
sommige situaties sloop en nieuwbouw gewenst is: ° als de ruimtelijke kwaliteit beter gediend is met sloop en nieuwbouw in overeenstemming met kwalitatieve criteria; ° als datt noodzakelijk noodzakelijk is vanwege functionele en/of en/of bouwtechnische redenen. De gemeente zal per geval (maatwerk) moeten toetsen of het reëel is dat de bestaande geg bouwen geschikt zijn om gebruikt te gaan worden voor de gewenste functie. Bij sloop en nieuwbouw dient dient gestreefd te worden naar een substantiële afname van het bouwvolume. De maximummaat aan nieuwbouw is echter gelijk aan de omvang van de geg sloopte gebouwen. In uitzonderlijke gevallen kan hiervan in overleg met de provincie worden afgeweken en kan een toename toename van het bouwvolume worden toegestaan. Dit gebeurt op basis van kwalitatieve criteria, bijvoorbeeld de bijdrage aan de toename van ruimtelijke kwakw liteit. Dit betreft maatwerk. Het is van groot belang om de (maximale) omvang en de inpassing van de nieu nieuwbouw wbouw in de omgeving op grond van kwalitatieve criteria al bij de eerste bestemmingswijziging goed te onderbouwen en vast te leggen. Bij sloop en nieuwbouw in het kader van VAB is het niet toegestaan om een nieuwe woning te bouwen. Als de gebouwen ontsierend ontsierend zijn of niet geschikt zijn voor de gewenste functie in het kader van het VAB beleid, dan geldt Rood voor Rood.
Rood Op een locatie waar de sloop van een deel van de VAB overeengekomen wordt, mag de te slopen oppervlakte niet worden betrokken in een Rood voor voor Rood initiatief ter plaatse of ele ders.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 12 van 20
Kaders VAB
3.5
Toekomstige nieuwbouw
• De e gemeente heeft een monitoringsysteem monitoringsysteem om aan te geven op welke locaties gebruik is gemaakt van het VAB beleid. • Bij vervangende toekomstige nieuwbouw is het gewenst om altijd de afwegin afweging g te maken of nieuwbouw wenselijk is in dezelfde vorm, op dezelfde plek en met dezelfde omvang. Er kunnen voor de omgevingskwaliteit betere oplossingen zijn dan de bestaande, bijvoorbeeld de plek en de vorm van de gebouwen in samenhang met de uitstraling van van het hele erf met de al aanwezige gebouwen. Natuurlijk dient ook de mogelijkheid dat bedrijventerreinen betebet re opties bieden te worden bezien. • Bij eventuele vervangende nieuwbouw in de toekomst is het van belang dat er weer gebougebo wen verrijzen die passen in de landelijke omgeving. De eisen van het beeldkwaliteitplan BuiBu tengebied Haaksbergen gelden hiervoor. 3.6
Verbetering ruimtelijke kwaliteit
• Het toestaan van nieuwe functies is sterk afhankelijk van de situering in het landschap, de
•
• • • • •
aanwezige natuurnatuur en landschapswaarden ndschapswaarden en de ligging ten opzichte van andere beboubebo wing. De nieuwe functie moet leiden tot het behoud of de verbetering van de ruimtelijke kwakw liteit. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit betreft maatwerk per locatie en wordt beb paald in overleg overleg met de gemeente en ervenconsulent en conform de uitgangspunten in het LOP. Het beeldkwaliteitplan Buitengebied Haaksbergen, Haaksbergen, behorende bij het bestemmingsplan “Bui“Bu tengebied Haaksbergen 2011”, kan voor de initiatiefnemer als inspiratiekader voor het verve beteren eteren van de ruimtelijke kwaliteit dienen. Het is tevens het toetsingskader van de gemeengemee te voor de beoordeling van de welstandseffecten en bijdrage aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het milieu wordt niet extra belast ten opzichte van de milieubelasting milieubelasting van het stoppende of gestopte (deel van het) agrarische bedrijf en de nieuwe functie mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking hebben. De agrarische bedrijfsvoering in de omgeving wordt niet gehinderd. Reclame uitingen mogen niet leiden tot aantasting van de beeldkwaliteit en de landelijke Reclame-uitingen uitstraling. De nieuwe functie mag geen ongewenste visuele verstedelijking of aantasting van landlan schappelijke waarden veroorzaken.
veroorzaken Een Fonds Ruimtelijke kwaliteit wordt opgericht als onderdeel van van de gemeentelijke KwaliKwal teitsimpuls Groene Omgeving (zie pagina teitsimpuls pagina 10). De financiële bijdrage van een VAB aan het fonds wordt berekend en in de overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer vastgevastg legd.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 13 van 20
4
Bijzondere gevallen
4.1 Maatwerk In bijzondere gevallen kan maatwerk worden geleverd. Het kan voorkomen dat de beschreven beleidsregels niet voldoende ruimte bieden om een gewenste ontwikkeling, waarbij een ruimteruimt lijk en/of milieutechnisch probleem wordt opgelost, mogelijk te maken. Uitgangspunt is dat beb treffende ontwikkelingen niet mogelijk kunnen worden gemaakt met de KGO regeling. Betreftreffende Betre fende gevallen worden altijd vooraf, middels een startnotitie, ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. 4.2 Rood voor Rood op intensieve veehouderijen Rood voor rood met gesloten gesloten beurs geldt in situaties, waarbij er verplaatsing van een (ge(g mengd) bedrijf met intensieve veehouderij aan de orde is, met uitzondering van dergelijke situasitu ties in het landbouwontwikkelingsgebied, waarvoor de provinciale Verplaatsingsregeling IntenInte sieve e Veehouderij (VIV) niet van toepassing is en waar een ruimtelijk en/of milieutechnisch probleem opgelost kan worden. Daarbij mag er maximaal één extra bouwkavel toegekend worden ten opzicht van de bouwkavel (of bouwkavels) die nodig zijn voor de bekostigi bekostiging ng van de sloopsloo kosten. Uit de waarde van de eerste bouwkavel (of zoveel meer als nodig zijn op basis van de te slopen m2, de sloopkosten en de 30% gecorrigeerde vervangingswaarde) dekt de initiatiefinitiatie nemer de sloopkosten af.
De initiatiefnemer mag de (fiscale) (fiscale) heffingsgrondslag e en n de waarde voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de verplaatsing inzetten. De waarde van geg noemde extra bouwkavel mag aanvullend – voor zover nodig – ook voor verplaatsingskosten ingezet worden. Daarbij mag de totale bijdrage bijdrage aan de initiatiefnemer het maximum dat volgens de provinciale VIV mogelijk zou zijn geweest, niet overschrijden. De restwaarde uit die extra bouwkavel dient voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 4.3 Combinatie van Rood voor Rood en VAB Rood voor voor Rood (met gesloten beurs) en VAB beleid kan gecombineerd toegepast worden (op één erf). Dit betreft maatwerk en dient overlegd te worden met de gemeente. De gemeente maakt in geval van de combinatie van VAB en Rood voor Rood op dezelfde locatie locatie, per situatie situ de afweging, afweging of de Rood voor Rood woning op de locatie kan worden gerealiseerd gerealiseerd.. Vanwege de aanwezige bedrijfsvorm kan de keuze voor een woning elders gewenst zijn. Dit is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 14 van 20 7
5
Procedurele kaders
5.1 Inleiding Elke e aanvraag die bij een gemeente binnenkomt, wordt individueel beoordeeld op basis van dit beleidskader en wordt door de gemeente bijgehouden in een dossier. Belangrijk daarbij is dat de gemeente met elke initiatiefnemer over zijn plannen afspraken maakt en die samen met de initiatiefnemer vastlegt. Dit gebeurt in een privaatrechtelijke overeenkomst. Daarna wordt pas overgegaan tot het wijzigen van de bestemming op grond waarvan de uitvoering kan worden opgestart. 5.2 Algemeen • Het eerste aanspreekpunt voor initiatiefnemers initiatiefnemers is het loket landelijk gebied van de gemeengemee te Haaksbergen. Dit loket bestaat uit de coördinator landelijk gebied, de landschapsdeslandschapsde kundige van de gemeente Haaksbergen en enkele medewerkers ruimtelijke ontwikkeling. ontwikkeling Waar nodig wordt ook de gebiedsmakelaar gebiedsmakelaar ingeschakeld. • Voordat een initiatief door de gemeente wordt beoordeeld moeten eerst de fiscale gevolgen van de aanvraag door de belastingdienst worden beoordeeld en bekend zijn bij de initiatiefinitiatie nemers. Deze beoordeling kan inzicht geven in de financiële financiële haalbaarheid van het project. • De initiatiefnemer moet eerst een principeverzoek voor medewerking indienen bij de geg meente waarin wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling.
• De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit betreft maatwerk per locatie locatie en wordt bepaald in overleg met de gemeente en ervenconsulent en conform de uitgangspunten in het LOP. LOP De initiatiefnemer zorgt in dit kader voor het opstellen van een inrichtingsplan waarin de verbeverb tering van de ruimtelijke kwaliteit is opgenomen. • Voordat Voordat overgegaan wordt tot een bestemmingswijziging wordt eerst een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer afgesloten. In de privaatrechtelijke overove eenkomst worden (financiële) afspraken vastgelegd over bijvoorbeeld de sloop, de vervanve gende nieuwbouw, investeringen in de ruimtelijke kwaliteit, planologische procedure, termijn van uitvoering etc. 5.3 Planologische procedure • Tot de vaststelling van het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen 2011’’ (verwacht in 2012) geldt dat er een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘’Buitengebied’’ moet worden doorlopen. • Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen 2011’’ kan voor de realisatie van een Rood voor Rood woning op de sloopkavel of op direct aangrenzende aangrenzen gronden een wijzigingsprocedure worden doorlopen.
• Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen 2011’’ moet voor realisatie van een Rood voor Rood woning buiten de sloopkavel of direct aangrenzenaangrenze de gronden altijd een partiële herziening ziening van het bestemmingsplan ‘’Buitengebied HaaksHaak bergen 2011’’ worden doorlopen. In deze gevallen wordt voor het doorlopen van de partiële herziening altijd een startnotitie ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. • Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Haaksbergen 2011’’ ontstaat bij VAB de mogelijkheid om bepaalde gevallen mogelijk te maken via een afwijking van het bestemmingsplan: o de uitbreiding van de bestaande woning binnen de bestaande karakteristieke beb bouwing groter dan 750 m3; o nevenfuncties < 350 m2; o opslag van goederen als nevenfunctie.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 15 van 20
Procedurele kaders
•
•
•
•
Overige VAB ontwikkelingen kunnen via een wijzigingsprocedure mogelijk worden gemaakt. Indien bij een gemengd bedrijf sprake is van beëindiging van het onderdeel intensieve veeve houderij, moet worden uitgesloten dat er op de bouwkavel nieuwvestiging of omschakeling houderij, naar intensieve veehouderij plaatsvindt (zowel in nieuwe of bestaande gebouwen). Er moet bij het opstellen van een partiële herziening of wijzigingsplan expliciet rekening rekenin gehouden worden met wettelijke kaders. Het kan daarbij onder andere gaan om Waterbeheer 21e eeuw, de Wet geurhinder en veehouderij, de Monumentenwet, de Habitatrichtlijn, de Natuurbeschermingswet en de FloraFlora en Faunawet. Onderzoek naar de verkeerskundige verkeerskundige effecten van functiewijziging is nodig. Het gaat hierbij om de mate van toename van de verkeersintensiteit, mede in relatie tot de verkeersveiligverkeersveili heid en of er naar aanleiding van de eventuele toename van verkeersintensiteit een verzwaverzw ring van infrastructuur infrastructuur gewenst of mogelijk is; De omgevingsvergunning voor het aspect moet in overeenstemming met de nieuwe situatie worden gebracht c.q. worden ingetrokken.
5.4 Uitvoering • Nadat de bestemmingsplanprocedure is doorlopen, kan worden begonnen met de uitvoeuitvo ring, op basis van een omgevingsvergunning. • Toezicht op het uitvoeren van de plannen wordt volgens de gemeentelijke richtlijnen voor toezicht en handhaving uitgevoerd. De gemeente acht goede handhaving noodzakelijk omo dat gedoogsituaties kunnen leiden tot het noodgedwongen noodgedwongen legaliseren daarvan of tot schasch declaims bij terugdraaien. • In geval van sloop zal er op worden toegezien dat de gebouwen daadwerkelijk worden geg sloopt. Nadat de sloop (verantwoord) heeft plaatsgevonden, kan met de bouw worden beb gonnen.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 16 van 20
6
Algemene werkwijze bij initiatieven Algemene
6.1 Inleiding Elke aanvraag wordt behandeld in overeenstemming met het procedureel kader zoals beschrebeschr ven in hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk wordt dat kader uitgewerkt in de praktische werkwijze bij aanvragen. Deze is ook schematisch weergegeven op pagina 20. 6.2 De werkwijze 1. Het initiatief (of principeverzoek) Wanneer een initiatiefnemer Rood voor Rood of VAB wil toepassen, neemt hij daarover contact op met een adviseur of het loket landelijk gebied van de gemeente Haaksbergen. • Als een initiatiefnemer een adviseur inschakelt kan deze uitleggen hoe de procedures en processen bij Rood voor Rood en VAB werken en wat er precies van de initiatiefnemer wordt gevraagd. Hierna wordt contact gezocht met het loket landelijk gebied van de geg meente om een eventuele aanvraag te bespreken. Daarna wordt door de adviseur een prinmeente pri cipeverzoek van het initiatief bij de gemeente ingediend. • Een initiatiefnemer kan ook zelf contact zoeken met het loket landelijk gebied van de geg meente. Een van de betrokken medewerkers van het loket geeft in een oriënterend gesprek aan wat Rood voor Rood en/of VAB precies inhoud en wat van een initiatiefnemer wordt geg vraagd. Daarna wordt de initiatiefnemer doorverwezen naar een extern adviesbureau die kan zorgen voor een principeverzoek. principeverzoek.
Om één en ander te verduidelijken, krijgt de initiatiefnemer ook een schriftelijke toelichting van de gemeente waarin wordt aangegeven waar het principeverzoek aan moet voldoen. Het prinpri cipeverzoek dient opgebouwd te zijn als een rapport met daarin: • een inleiding, • de beschrijving van de huidige situatie, • de beschrijving van de gewenste situatie, • een inrichtingsschets. Het principeverzoek moet in ieder geval antwoord geven op de volgende vragen: • Past het initiatief binnen de beleidskaders beleidskader Rood voor Rood of VAB? • Voldoet het initiatief aan de geldende milieuregelgeving? milieuregelgeving? (er (er moet een basisrapport worden aangeleverd waar uit blijkt dat het past binnen de regels) re • Is het initiatief financieel haalbaar? (De initiatiefnemer moet rekening houden m met et de fiscale gevolgen van de bedrijfsbeëindiging bij Rood voor Rood.) Rood • Hoe wordt bijgedragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit? 2. De beoordeling door de gemeente Het loket landelijk gebied zorgt voor een ambtelijke beoordeling van het princ principeverzoek ipeverzoek op bab sis van het beleidskader Rood voor Rood en VAB 2011. 2011 Wanneer overeenstemming is bereikt wordt door één van de leden van het loket een startnotitie opgesteld en aan het college van B&W voorgelegd. Het college neemt vervolgens een besluit over ov r de voorgenomen ontwikkeling.
Wanneer het college besluit om in principe medewerking te verlenen aan het initiatief, voorziet de gemeente (coördinator landelijk gebied of specifiek door het loket aangewezen contactpercontactpe soon) de initiatiefnemer of zijn/haar adviseur van informatie over het vervolg.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 17 van 20 7
Algemene werkwijze bij initiatieven
3. Het plan (haalbaarheidsstudie) Nadat het college heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan het initiainiti tief, dient de initiatiefnemer een plan in bij de gemeente (haalbaarheidsstudie). Dit plan moet in ieder geval ingaan op: Rood voor Rood • aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen; • ligging en omvang van de bouwkavel en de situering en de architectuur van de hierop te bouwen woning; • de omvang van de sloopkosten, de berekening van 30% van de gecorrigeerde vervanverva gingswaarde en de bijdrage ten behoeve van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; • (de bijdrage voor) verbetering van ruimtelijke kwaliteit; • beschrijving van het vigerende beleid; • een landschapsanalyse; • milieuaspecten milieuaspecten (onderzoeken); • een inrichtingsplan en beplantingsplan. VAB • beschrijving te behouden karakteristieke gebouwen; • omschrijving van gewenste (neven)functie, incl. oppervlakte; • indien aan de orde: oppervlakte te slopen & terug te bouwen gebouwen, de omvang van de sloopkosten, de berekening van 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de bijbi drage ten behoeve van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; • (de bijdrage voor) verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; • beschrijving van het vigerende beleid; beleid; • een landschapsanalyse; • milieuaspecten (onderzoeken); • een inrichtingsplan en beplantingsplan.
De gemeente (loket (loket landelijk gebied) beoordeelt het plan in detail aan de hand van dit beleid. Op basis hiervan geeft de gemeente aan of het initiatief doorgang doorgang kan hebben. Zo niet dan kan het initiatief via een aanpassingsronde alsnog worden voorgelegd aan de gemeente. De werkwer wijze is als volgt: • Vaststellen of en hoeveel gesloopt gaat worden c.q. hoeveel oppervlakte er aan functiewijzifunctiewijz ging gewenst is; • Indien aan de orde, vaststellen of de hoeveelheid te slopen oppervlakte genoeg is voor compensatie evenals de vraag of compensatie plaatsvindt door middel van bouwkavel(s) of een financiële compensatie; • Betreft de compensatie een bouwkavel? Welke vorm en welke module module is van toepassing: 1. Van toepassing op de sloop van stallen en compensatie met een woningbouwkavel. 2. Van toepassing op situaties waarbij in extensiveringsgebieden het intensieve veehoudeveehoud rijdeel van de agrarische activiteiten wordt beëindigd en de betrokken betrokken gebouwen worden gesaneerd. 3. Van toepassing op gevallen waarbij sprake is van complete verplaatsing van agrarische activiteiten binnen de provincie Overijssel als daarmee een ruimtelijk probleem wordt opgeopg lost en VIV niet van toepassing is. 4. Van Van toepassing als voor een bouwkavel wordt gekozen t.b.v.
ambachtelijke, dienstverledienstverl nende of nietniet industriële bedrijfsmatige activiteiten. 4. De privaatrechtelijke overeenkomst Nadat de haalbaarheid door de initiatiefnemer is aangetoond, sluit de gemeente een anterieure (privaatrechterlijke) overeenkomst met de initiatiefnemer. De overeenkomst wordt op basis van een standaard format op maat gemaakt voor het betreffende betreffende plan. In de overeenkomst worden onder meer de kosten voor de realisatie van het initiatief, initiatief, de mogelijke planschade en de kosten voor de planologische procedure opgenomen. Ook wordt de verplichting tot uitvoering van het inrichtingsplan inclusief beplantingsplan vastgelegd in de overeenkomst. De initiatiefnemer is verplicht om de kosten van de planologische procedure aan de gemeente te voldoen.
309393 309393-DEF, revisie DEF Pagina 18 van 20
Algemene werkwijze bij initiatieven
Het is belangrijk deze overeenkomst af te sluiten voordat wordt overgegaan tot de bestembeste mingswijziging en om duidelijk aan te geven dat de afgesproken zaken in overeenstemming met de voorstellen van de initiatiefnemer zijn. De kans dat iemand zich dan nog met succes kan beb roepen op oneigenlijk gebruik van bevoegdheden door de gemeente (die zaken publiekrechtepubliekrecht lijk zou moeten regelen) is klein. Het cluster Ondersteuning zal zorg dragen voor het innen van van de exploitatiebijdrage door het sturen van een rekening. Wanneer het te betalen bedrag is geïnd kan de planologische proceproc dure worden opgestart. Planschade risicoanalyse De initiatiefnemer moet ten behoeve van de overeenkomst onderzoeken met hoeveel planpl schade rekening moet worden gehouden. Door het initiatief treedt namelijk een wijziging op in de bestaande situatie. Het is nodig om inzicht te verkrijgen in de veranderingen in waardering van gronden en opstallen in de directe omgeving naar aanleiding van van de wijziging(en) omdat hier mogelijk waardevermindering optreedt. De initiatiefnemer is altijd zelf aansprakelijk voor de geleden planschade van derden naar aanleiding van de voorgenomen ontwikkeling. De geg meente Haaksbergen kan op geen enkele wijze aansprakelijk aansprakelijk worden gesteld voor de geleden planschade.