Bijlage startvoorstel 13.11.18 herontwikkeling Diepemaat

Besluit

college

Datum vergadering: Portefeuille(houder): Programma/Paragraaf:

13 november 2018 Ruimte en mobiliteit; wethouder Ruimtelijke ontwikkeling en wonen

Scholten

Onderwerp: Startvoorstel herontwikkeling dorpsrand met betrekking tot de locatie van het tankstation aan de Enschedesestraat 76 te Haaksbergen.

Besluit: Medewerking verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer voor de herontwikkeling van de bedrijfsbestemming met aanliggende gronden tot woningbouw in de dorpsrand kruispunt oude N18 met de Enschedesestraat. De gevraagde medewerking verlenen onder de volgende voorwaarden: Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder eventuele planschade, de exploitatiebijdrage, de uitruil/verkoop van grond en de inrichting van de openbare ruimte (Leemdijk en Oude Enschedesestraat). Er wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied, partiële herziening veegplan opgesteld. Er een extra investering wordt gedaan ten behoeve van de realisatie van de woningen die in het bestaande landschap zijn geprojecteerd. Deze extra investering wordt geleverd door realisatie van het doortrekken van de Leemdijk aansluitend op de oude N18. De investering bestaat uit het beschikbaar stellen om niet van grond en de kosten voor aanleg van de weg globaal begroot op G 130.000,--I De woningen worden als energie neutrale woningen ontworpen (EPCO-woningen) en vanuit de opgave dat de toekomstige bewoners aan het eind van het jaar Nul-Op-De-Meter hebben staan (NOM-woningen). De woningen worden niet op aardgas aangesloten.

De mogelijkheden worden onderzocht of de beoogde herontwikkeling deels welstandsvrij kan worden ingevuld. Dat uit nader milieutechnisch onderzoek blijkt dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. Er over het definitieve woningbouwprogramma en de -planning daarvan nadere afspraken worden gemaakt in relatie tot andere woningbouwplannen die binnen deze gemeente in ontwikkeling zijn. Er gedurende het gehele planproces in het kader van burgerparticipatie aandacht is voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan). De agendacommissie verzoeken het startvoorstel in de commissie Ruimte en Milieu te behandelen en hierover een standpunt in te nemen.

Openbaar I Niet-openbaar Openbaar MW"

Aldus Paraaf

befjotgn

,VA

aris: áemeentësecret 295% M

h

Pagina 1 van 6

Inleiding I aanleiding Door adviesbureau Eelefwoude is op initiatief van de heer Diepemaat het verzoek ingediend voor de realisatie van woningen in de dorpsrand van Haaksbergen. De initiatiefnemer is eigenaar van het tankstation en de bestaande bedrijfspanden aan de Enschedesestraat. De betreffende locatie is aan te merken als een van de entrees van Haaksbergen.

De huidige staat van onderhoud van de bedrijfspanden, alsmede de onderliggende bedrijfsbestemming en de veranderende verkeersafwikkeling als gevolg van de nieuwe N18 vragen om een integrale herontwikkeling van deze locatie. Het bereiken van een vernieuwde dorpsrand die als entree van Haaksbergen een uitnodi ende uitstraling gaat krijen is de onderliggende ruimtelijke opgave die er ligt.

Hierboven uit het verzoek van initiatiefnemer de bestaande situatie van het plangebied. De bestaande bebouwing aan de Enschedesestraat en aan de overzijde van de Oude Enschedestraat het agrarische gebied.

Bestuurlijk

I wettelijk

kader

Bük Algemene wet bestuursrecht Wet ruimtelijke ordening Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Bestuursovereenkomst woonafspraken

Twente 2016-2020

Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening veegplan Structuurvisie 2030; Groenste dorp van Twente Notitie lnbreidingslocaties 2015 Woonvisie “Keuzes voor de toekomst, wonen van nu naar 2020” Coalitieprogramma 2018-2022 Pagina 2 van 6

Argumenten De realisatie van woningbouw op de locatie waar nu het tankstation en de bedrijfshallen zijn gesitueerd past binnen de structuurvisie om de Enschedesestraat weer een bebouwingslínt te laten vormen die op een vanzelfsprekende manier doorloopt tot aan het centrum. Het plan draagt bij aan de ambitie uit de structuurvisie in het verbeteren van de relatie en het verzachten van de overgangen tussen dorp en buitengebied. De entrees vormen het visitekaartje van Haaksbergen. De belangrijkste entrees liggen op de groene linten, de radiaalwegen tussen het centrum en de omringende dorpen en steden. De entrees moeten herkenbare plekken worden met een dorps en groen karakter. De Enschedestraat is een van de radiaalwegen en in het bijzonder voor deze locatie geldt dat hier kansen liggen voor herstructurering in combinatie met het afwaarderen van de oude N18. Functies die passend zijn rondom de oude N18 zijn onder meer wonen en lichte vormen van recreatie en natuur.

De locatie is onderdeel van de zuidelijke dorpsrand. De bedoeling is dat deze dorpsrand wordt vormgegeven als rafelrand en dat, om problematische situaties op te lossen, het lint van de Enschedesestraat met lintbebouwing wordt hersteld. Met de realisatie van woningbouw op de locatie van het tankstation met de bedrijfshallen wordt de lintbebouwing versterkt.

Hierboven uit het verzoek van initiatiefnemer het schetsontwerp voor realisatie woningbouw. De rode cirkel markeert globaal het gebied waar nu het tankstation en de bedrijfshallen staan. De realisatie van woningbouw in het bestaande landschap past binnen de structuurvisie om de zuidelijke dorpsrand meer als een rafelige rand vorm te geven. De initiatiefnemer is gevraagd een extra inspanning te leveren ter onderbouwing van woningbouw in het bestaande landschap. De oude N18 is in de zuidelijke dorpsrand min of meer een harde grens tussen bebouwing en landschap. Dit is ontstaan doordat infrastructuur, in de vorm van tangenten, om het dorp heen zijn gelegd en het dorp tot aan deze tangenten is volgebouwd. Het verzachten van deze harde dorpsranden kan worden bereikt door het aanbrengen van beplanting en groene overgangsmilieus met kleinschalige woningbouw in een groene setting te realiseren. Vanuit dit streven is te motiveren dat bij deze herontwikkeling ook de tegenoverliggende agrarische gronden voor kleinschalige woningbouw worden betrokken.

Pagina 3 van 6

Omdat hier sprake is van een ontwikkeling in het buitengebied, de herontwikkeling blijft niet beperkt tot de huidige bestaande bedrijfsgronden, is de initiatiefnemer gevraagd een extra investering te doen in de ruimtelijke kwaliteit. Voor ontwikkelingen in het buitengebied is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (het KGO-beleid) van toepassing. Dit komt er op neer dat naast de investering in de ontwikkeling zelf wordt gevraagd een investering te doen rondom de eigen locatie. Met betrekking tot de plannen van initiatiefnemer bestaat de extra investering uit het verlengen van de Leemdijk aansluitend op de oude N18. Het verlengen van de Leemdijk is nodig om het (vracht)verkeer op een betere manier dan nu het geval is af te wikkelen. De huidige aansluiting op de oude N18 komt voor het gemotoriseerde verkeer te vervallen, maar voor langzaam verkeer blijft deze bestaan. Het verlengen van de Leemdijk maakt een verkeersveilige oplossing voor het kruispunt van de oude N18 en de Wiedenbroeksingel/Oude Enschedesestraat mogelijk. Met name in relatie tot het vrachtverkeer

Hierboven uit het verzoek van initiatiefnemer de ontwikkelopgave die er ligt. De rode cirkel markeert globaal het gebied dat nu agrarisch is. De dikke zwarte pijl die over de oude N18 ligt en in de richting van het centrum loopt geeft uiting aan de opgave om deze radiaal te versterken met onder andere lintbebouwing (zie argument onder De kleinere zwarte pijl geeft uiting aan de extra inspanning die van de initiatiefnemer is gevraagd om de woningbouw in het bestaande landschap te motiveren.

Het streven vanuit de benadering van KGO-beleid is het vinden van de juiste balans in de extra investering die wordt gedaan en de hoeveelheid woningen die daarvoor in het landschap mogen worden teruggebouwd. Voor het verlengen van de Leemdijk stelt de initiatiefnemer grond om niet beschikbaar met een oppervlakte van ongeveer 1.000 Deze grond kan niet meer gebruikt worden voor woningbouw. Daarnaast wordt het verlengen van de Leemdijk op kosten van de initiatiefnemer gerealiseerd, inclusief ondergrondse werkzaamheden en de groene inpassing van de weg (de kosten daarvan zijn globaal begroot op en is beperkt uitruil van grond nodig in verband met de afwaardering van de oude N18 (daarvoor zal de initiatiefnemer per saldo globaal 800 m2 meer aan grond moeten inbrengen).

Pagina 4 van 6

De realisatie van woningbouw past binnen de Notitie lnbreidingslocaties 2025 met de verbijzondering dat onder meer deze locatie is genoemd als pilot voor de mogelijkheid van welstandsvrijI bouwen. De locatie van het tankstation met de bedrijfshallen is opgenomen in de Notitie lnbreidingslocaties 2025. Deze inbreidingslocatie is aangemerkt als een locatie voor de toekomst (na 2020) en waarbij indicatief rekening wordt gehouden met 12 woningen. Met dit plan wordt voorzien in 13 nieuw te bouwen woningen op deze inbreidingslocatie en 6 woningen in het landschap (in totaal dus 19 nieuwe woningen). De voorbereidende werkzaamheden die met deze herontwikkeling zijn gemoeid worden eerder opgestart dan aanvankelijk is ingeschat.

ln de Notitie lnbreidingslocatie is een paragraaf opgenomen ten aanzien van de mogelijkheden voor een pilot welstandsvrij bouwen. De locatie van het tankstation met bedrijfshallen wordt genoemd als een mogelijke locatie om deze welstandsvrij te ontwikkelen.

De herontwikkeling past binnen de woonvisie “Keuzes voor de toekomst, wonen van nu naar 2020". Het plan voorziet in de realisering van 19 nieuwe woningen (13 woningen op de inbreidingslocatie en 6 woningen in het landschap) in de zuidelijke dorpsrand van Haaksbergen. Het plan voorziet in de behoefte aan vrijstaande kavels en twee-onder-een- kapwoningen. De woningbouw wordt overwegend gerealiseerd op een inbreidingslocatie (inbreiden gaat voor uitbreiden). Tevens is er voldoende plancapaciteit aanwezig dit plan te realiseren. De initiatiefnemer heeft bij de ontwikkeling van het woningbouwplan een makelaar betrokken. Het plan draagt bij' aan de ambities ten aanzien van duurzaamheid zoals verwoord in het coalitieprogramma 2018-2022 “Samen duurzaam vooruit". ln het coalitieprogramma staat dat duurzaam, energieneutraal en aardgasloos bouwen een is. De nieuwe woningen worden niet aangesloten op het aardgasnet. En om vanzelfsprekendheid het energieverbruik door verspilling tegen te gaan worden de woningen als EPCO-woningen ontworpen. Hierbij wordt alleen gekeken naar het energiegebruik van het gebouw en niet naar het energiegebruik van de gebruikers van de woning (het accent ligt met name op een goede isolatie van de woningen).

De initiatiefnemer heeft aangegeven ook rekening te willen houden met het energiegebruik van de bewoners en daarom worden de woningen als NOM-woningen ontworpen, dus rekening houdende met het verbruik van apparaten zoals een wasmachine en koelkast. Dit betekent dat maatregelen worden getroffen waarmee voldoende energie wordt opgewekt waarop de apparaten functioneren (waarbij de elektriciteitsmeter aan het eind van hetjaar weer op nul staat). Vanuit milieukundig oogpunt zijn geen problemen te verwachten. Er moeten nog verschillende onderzoeken worden uitgevoerd waarmee aangetoond kan worden dat de ontwikkellocatie geschikt is voor woningbouw. Denk daarbij onder andere aan geluidsonderzoek in verband met wegverkeer, bodemonderzoek en onderzoek naar de gevolgen voor de omgeving zoals bijvoorbeeld de gevolgen voor omliggende (agrarische) bedrijven. Er is op voorhand niet te venivachten dat vanuit milieukundig oogpunt problemen zijn te verwachten. De aanwezige bedrijvigheid, waaronder ook het tankstation met LPG, wordt opgeheven.

Pagina 5 van 6

7 Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer, op grond van artikel 6.24 Wro, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd waardoor er geen exploitatiepian op grond van artikel 6.12 Wro opgesteld hoeft te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden, het herstel van schade aan het openbaar gebied en verkoop/uitruil van gronden. Ook worden de afspraken vastgelegd met het verlengen van de Leemdijk en de overdracht daarvan naar de gemeente. 1.8 Het plan past in de regionale woonprogrammering “Bestuursovereenkomst woonafspraken Twente 2016-2020". Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woningbehoefte over de periode 2015-2025 komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van ruim 400 woningen. Deze ontwikkeling past hier nog ruimschoots binnen. Met de gemeenten in Twente is wel de afspraak gemaakt dat woningbouwplannen vanaf 25 woningen binnen bestaand stedelijk gebied worden afgestemd. ln dit geval is geen afstemming nodig. 1.9 Het is belangrijk dat de omgeving blijvend wordt meegenomen bij de ontwikkeling van het woningbouwplan.

De initiatiefnemer heeft de omgeving geïnformeerd over zijn plan en is het gesprek met de omgeving aangegaan. Het is vanuit burgerparticipatie van belang dat de omgeving gedurende het gehele planproces betrokken blijft. Dit hoeft niet beperkt te blijven tot het informeren van de omgeving, maar kan ook betekenen dat het plan op onderdelen nog wordt bijgesteld. 2.1 De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte en Milieu behandeld worden. Op 23 september 2015 heeft de gemeente de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan” vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken van herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte en Milieu.

Risico's Er zijn geen financiële risico's voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. en uitvoeringsaspecten Vervolgproces Indien positief wordt besloten wordt er een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen gesloten. Pas wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend kan het bestemmingsplan met bijbehorende zienswijzeprocedure worden opgestart. De communicatie rondom de te doorlopen partiële herziening van het bestemmingsplan wordt conform afdeling 3.4 Awb doorlopen. Dit betekent dat de stukken in de Staatscourant alsmede in Gemeentenieuws worden aangekondigd. Het bestemmingsplan zelf zal op de gemeentelijke website en WW.lrullrnltelijkeplannen.nl worden gepubliceerd.

Bijlage(n)

actief openbaar te publiceren

principeverzoek “onderbouwing 2018

(website):

herontwikkeling dorpsrand Haaksbergen",

27 september

Pagina 6 van 6