Bijlage advies BLenD advocaten

NOTITIE Dossier:

Haaksbergen – De Brem (22105)

Van:

BLenD Advocaten, Monique Blokvoort

Betreft:

Risico’s claims De Brem

Datum:

21 maart 2023

1. Aanleiding en doel van deze notitie Onlangs is in de Raadscommissie Ruimte gesproken over de plannen voor de locatie De Brem. Bij die gelegenheid zijn vragen gesteld over het risico dat de initiatiefnemer de gemeente, indien er geen beschermd wonen kan worden gerealiseerd, aansprakelijk kan houden voor schade die hij heeft geleden c.q. kosten die hij heeft gemaakt. Naar aanleiding hiervan is mij gevraagd te reageren op een tweetal punten: • •

Hoe groot is de kans dat, wanneer geen locatie voor beschermd wonen kan worden gerealiseerd, een claim bij de gemeente kan worden neergelegd? Wanneer de gemeente de locatie zou terugkopen, zou de initiatiefnemer dan nog andere kosten op de gemeente kunnen verhalen?

Ik bespreek beide vragen hierna. 2. Gegrondheid claim In 2017 heeft de gemeente het perceel De Brem 5 aan de initiatiefnemer verkocht. In de akte van levering is het volgende opgenomen: ‘De koper gaat het verkochte gebruiken voor de bouw van een gebouw met een woon/zorg concept. Ten aanzien van dit gebruik verklaart verkoper dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.’ In 2020 heeft de initiatiefnemer ook het perceel De Brem 1 van de gemeente gekocht. In de jaren daarna hebben de eigenaar en de initiatiefnemer intensief overleg gevoerd over het plan om op het perceel De Brem 5 een voorziening voor beschermd wonen te realiseren. Dat overleg vond plaats op ambtelijk en bestuurlijk niveau, waarbij de initiatiefnemer in feite aan de hand werd meegenomen om zijn plan verder uit te werken. Uitgangspunt was daarbij een plan dat wat gebruiksmogelijkheden betreft paste in het bestemmingsplan. Ook de gemeenteraad is met enige regelmaat over de plannen geïnformeerd. In deze periode van intensief overleg is er, zo heb ik begrepen, vanuit de gemeente geen enkel signaal afgegeven dat er in planologisch opzicht een kink in de kabel zou kunnen komen. Negatieve reacties kwamen er voor het eerst begin 2022; de gemeenteraad verzocht het college toen om voor het wat hem betreft te massieve plan niet de kruimelregeling toe te passen.

Hierop is de initiatiefnemer gaan werken aan een plan dat wat bebouwing betreft wel binnen de planregels past,

zodat toepassing van de kruimelregeling niet aan de orde hoefde te zijn. Daarop volgde het voorbereidingsbesluit en werden zijn plannen voorlopig geblokkeerd. Deze gehele gang van zaken maakt dat, indien de initiatiefnemer toch geen voorziening voor beschermd wonen kan realiseren, hij zich op het standpunt kan stellen dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld (en voor wat betreft de koopovereenkomst wanprestatie heeft gepleegd). Dit hangt ermee samen dat de initiatiefnemer er door (actief en passief) handelen van de gemeente (en haar bestuursorganen) in alle redelijkheid op mocht vertrouwen dat zijn percelen met beschermd wonen zouden mogen worden ingevuld. De initiatiefnemer deed steeds wat de gemeente van hem vroeg teneinde de aanvraag voor zijn plan volledig en deugdelijk te onderbouwen. Ook voldeed de initiatiefnemer aan het verzoek van de gemeente om te wachten met het indienen van de (in het bestemmingsplan passende) aanvraag voor een omgevingsvergunning totdat vanuit oogpunt van burgerparticipatie met omwonenden over het plan was gesproken. Teneinde het plan te kunnen realiseren, heeft de initiatiefnemer gronden aangekocht en hoge kosten gemaakt.

Door na langdurig intensief overleg, waarbij steeds positieve signalen werden afgegeven, te beslissen dat de plannen toch geen doorgang kunnen vinden, loopt de gemeente het risico dat de initiatiefnemer zich op het standpunt stelt dat het niet nakomen van de gerechtvaardigde verwachtingen betekent dat de gemeente jegens hem onrechtmatig handelt. De gemeente behoudt vanzelfsprekend haar publiekrechtelijke bevoegdheden, zodat er in zoverre altijd een risico wordt genomen dat plannen uiteindelijk toch niet kunnen worden gerealiseerd. Ik betwijfel evenwel ten zeerste of de redenen die in dit dossier zijn te vinden om toch niet aan de plannen mee te willen werken en een voorbereidingsbesluit te nemen (bouwvolume, parkeren en maatschappelijke weerstand) voor een rechter voldoende zijn om te oordelen dat de gemeente zomaar een ander standpunt kan innemen, zonder de initiatiefnemer schadeloos te stellen. Ik betrek daarbij niet alleen de hele gang van zaken en het feit dat beschermd wonen past in het bestemmingsplan, maar ook dat aan genoemde bezwaren voor een groot deel tegemoet is gekomen. Onder al deze omstandigheden is een claim van de initiatiefnemer zeker niet kansloos. Het is lastig te zeggen hoe hoog de claim zou kunnen zijn.

Wél kan worden gezegd dat in de claim zouden kunnen betrokken de aankoop van de percelen (waarbij natuurlijk deze percelen wel een waarde blijven behouden en er in zoverre geen schade is), de hoge kosten die zijn gemaakt voor de onderbouwing en uitwerking van de plannen (inclusief kosten van ingeschakelde adviseurs), eventueel gederfde inkomsten/winst. 3. Claim bij terugkoop perceel Wanneer de gemeente de aan de initiatiefnemer verkochte percelen terugkoopt, wordt een deel van de schade weggenomen. Dan nog steeds geldt echter dat de overige schadeposten als hiervoor genoemd, op de gemeente zouden kunnen worden verhaald. De initiatiefnemer heeft ook reeds aangegeven deze schade op de gemeente te zullen verhalen.