Bijlage 4 20230913 Onderbouwing waarom sloop

Onderbouwing sloop woningen buurt Zwarteland Cultuurhistorische waardestelling In opdracht van de gemeente Haaksbergen heeft het Oversticht een cultuurhistorische waardestelling uitgevoerd voor de buurt het Zwarteland. Met het rapport wordt inzicht gegeven welke cultuurhistorische kwaliteiten en waarden de buurt precies heeft. Onderstaand een samenvatting uit de waardestelling: Cultuurhistorische waarden Het Zwarteland is het eerste arbeiderswijkje van Haaksbergen. Het heeft waarde als onderdeel van de ontwikkelingsgeschiedenis van de industriële activiteiten langs het spoor van Haaksbergen. Het Zwarteland is geen klassiek tuindorp, maar heeft wel kenmerken van de tuindorp gedachte; het creëren van een gezonde, aangename woonomgeving met veel groen. De grote achtertuinen boden ruimte aan families om hun eigen groenten te verbouwen wat een bijdrage zou leveren aan de gezondheid. De tuinen zijn dan ook van grote waarde. Stedenbouwkundige waarden Het Zwarteland heeft bijna de opbouw gekregen van een gesloten hofstructuur: woningen aan brede straten met daarbinnen een groen hof. De speling met de rooilijnen en doorgangen naar de achtertuinen belichamen de open tuindorp gedachte. De lage bebouwingsdichtheid van kleine blokken met veelal twee, drie of vier woningen en de voortuintjes en grote achtertuinen leiden tot een aangenaam woonklimaat.

Van bijzondere stedenbouwkundige waarde is de driehoekige groenstructuur tussen de BeatrixstraatZieneschstraat, de groenstrook langs het Zwarteland waar voorheen het spoor liep en de groenstroken langs de stoepen. Architectuurhistorische waarde De eenduidige architectonische uitstraling van de buurt, waarbij vooral de bakstenen gevels, pannen daken en gevelindelingen van het voor- en zijaanzicht van de woningen bepalend zijn, maken het een krachtig geheel. Binnen de eenheid is er sprake van subtiele variatie, bijvoorbeeld type kap en metselwerkdetailleringen. De woningen zich architectuurhistorische waardevol omdat ze uitmaken van het oeuvre van diverse belangrijke Twentse architecten. Gaafheid Het Zwarteland is in hoofdopzet en karakter nog herkenbaar, maar op alle niveaus heeft in de loop van de tijd verschraling plaats gevonden. Zo is bijvoorbeeld het brede straatprofiel nog aanwezig en het van oorsprong groene karakter nog wel herkenbaar, maar wel verschraald. En op het gebied van architectuur is de hoofdvorm van diverse blokken grotendeels behouden gebleven, maar zijn architectonische details zoals de roede verdeling in de ramen en oorspronkelijke dakkapellen en dakpannen verloren gegaan. Door deze aantasting is detaillering in het aanzicht van de woningen gewijzigd.

Het achtergebied heeft het Oversticht vanwege beperkte toegankelijkheid niet goed kunnen beoordelen, maar op Google Maps lijken nu veel bijgebouwen in de diepe achtertuinen zijn bijgeplaatst waardoor het groene karakter is aangetast. Zeldzaamheid Het Zwarteland is wat betreft architectonische kenmerken of stedenbouwkundige opzet niet bijzonder in zijn soort. Kenmerkend is echter meer de organische groei van het arbeiderswijkje over meerdere

decennia heen waardoor er sprake is van een bepaalde gelaagdheid, maar waarbij tegelijkertijd een herkenbare eenheid is ontstaan met een dorps karakter. Ook het feit dat diverse bekende Twentse architecten aan het wijkje hebben gewerkt draagt bij aan de zeldzaamheidswaarde. Uit voorgaande cultuurhistorische analyse is gebleken dat het Zwarteland cultuurhistorische waarden bezit. Bouwtechnisch onderzoek woningen Op verzoek van de bewonerscommissie heeft Aveco de Bondt in april 2022 een bouwkundig onderzoek uitgevoerd bij een representatief aantal woningen. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de woningen in het algemeen voor deze tijd in relatie tot de bouwjaren gelegen tussen 1923-1950 in de basis niet heel slecht zijn, maar dat er wel aandachtspunten zijn die op korte termijn actie behoeven. Daarnaast stelt Aveco de Bondt dat in het kader van mogelijk behoud er behoorlijk wat werkzaamheden uitgevoerd moeten worden om de woningen geschikt te maken voor de toekomst. De bestaande woningen zijn grotendeels voorzien van spouwisolatie, er is grotendeels dakisolatie aanwezig en een deel van de beglazing is geïsoleerd. De ventilatie moet op natuurlijke wijze plaatsvinden via het openen van ramen/roosters en via dakdoorvoeren. Dit vraagt om een actieve bijdrage van bewoners voor ventilatie van woningen.

In verschillende woningen zijn op diverse plekken (oude) vochtplekken zichtbaar ten gevolge van lekkage. Ook zijn schimmelplekken geconstateerd, bijvoorbeeld rond kozijnen, in badkamers en bij de begane grond vloeren. Dit duidt op beperkte isolatie en onvoldoende ventilatie van woon- en kruipruimten. Thermische schil Om met de woningen nog circa 30 jaar vooruit te kunnen in een tijd waar energiezuinigheid en gezondheid belangrijk is, zullen de woningen bouwfysisch verbeterd moeten worden. Onderstaand worden enkele maatregelen beschreven om de thermische schil te verbeteren:  De gevelisolatie dient aangevuld te worden. De huidige spouwdikte is beperkt waardoor de isolatiewaarde beperkt zal blijven. Om vochtdoorslag te voorkomen kan impregneren relevant zijn.  De kozijnen dienen te worden voorzien van HR-beglazing. Indien de huidige kozijnen hier niet geschikt voor zijn, moeten deze vervangen worden. De verwachting is dat zeker de kunststof kozijnen om deze reden vervangen moeten worden.  De dakisolatie dient verbeterd te worden. Dit kan voor een deel wellicht in zoldervloeren, maar bij een aantal woningen zal het verbeteren van de isolatie ook het uiterlijk van de woningen veranderen in het geval er aan de buitenzijde geïsoleerd moet worden.  De isolatie van de begane grondvloeren dienen verbeterd te worden.

 Bij na-isolatie dienen risico’s ten aanzien van koudebruggen zorgvuldig overwogen te worden. Met bovenstaande maatregelen worden de woningen energetisch gunstiger. De isolatiewaarde zal echter nooit op het niveau van nieuwbouw komen. De verwachting is tevens dat de woningen met een hoge temperatuur verwarmingssysteem verwarmd moeten blijven, om deze thermisch comfortabel te maken. Installaties Om de woningen geschikt te maken voor de komende 30 jaar zijn er ook aanpassingen noodzakelijk in de verwarming en warmwatervoorzieningen van de woningen. De woningen zullen van het gas af moeten, waarbij er een ander type installatie moet zorgdragen voor verwarming/warm water.

(On)mogelijkheden voor de komende 30 jaar:  Hybride warmtepomp. Een hybride warmtepomp zorgt dat het water naar de gasgestookte combiketel voorverwarmd wordt, waardoor deze minder gas gaat gebruiken. De verwachting is dat het gasverbruik met 60% wordt verminderd. Het nadeel is dat er nog steeds gas verbruikt wordt en het elektra verbruik omhoog gaat. Aangezien de woningen in de toekomst gasloos moeten zijn past dit niet binnen de ambities.  Lage temperatuur warmtepomp. Door het toepassen van een lage temperatuur warmtepomp is de woning compleet gasloos. Het nadeel is dat de woningen zwaar geïsoleerd moeten worden en het afgifte systeem( op dit moment radiatoren) vergroot moet worden om de woningen thermisch behaaglijk te maken. Daarnaast zal het elektra verbruik fors omhoog gaan. Gezien de omvang van de benodigde maatregelen in o.a. de thermische schil is dit geen kansrijk scenario.  Hoog temperatuur warmtepomp. Door het toepassen van een hoog temperatuur warmtepomp is de woning gasloos. Het nadeel t.o.v. een lage temperatuur warmtepomp is dat deze een lagere COP (Coëfficiënt Of Performance) haalt. Hoe hoger de COP, hoe hoger het rendement van de warmtepomp. Bij aanwezigheid van spouw- en dakisolatie, HR beglazing en tochtarme ventilatie kan dit systeem de woning thermisch behaaglijk maken.

Het afgifte systeem (radiatoren) hoeft minder intensief aangepakt te worden dan bij lage temperatuur.  PV panelen. Door het plaatsen van PV panelen zal de energierekening dalen. Per woning zal gekeken moeten worden hoeveel panelen geplaatst kunnen worden. Daarnaast zal de dakconstructie constructief getoetst moeten worden op deze extra belasting. Een eigenschap van bovenstaande opties is dat de installaties ergens een plek moet krijgen in de woning. Warmtepompen, omvormers en eventuele boilervaten nemen nu eenmaal ruimte in beslag. De woningen hebben weinig geschikte ruimten waar deze installaties geplaatst kunnen worden. Samenvattend dienen er in het kader van mogelijk behoud er behoorlijk wat werkzaamheden uitgevoerd moeten worden om de woningen geschikt te maken voor de toekomst. Dit heeft naast onderhoud voornamelijk te maken met de thermische schil en de warmtevoorziening in relatie tot het gasloos maken van de woningen. Aveco de Bondt vraagt zich af in hoeverre dit echt haalbaar is. En of er met een dergelijke verduurzaming van de woningen het wooncomfort van nieuwbouw wordt benaderd. Waarom geen behoud/renovatie van de woningen? De conclusie van het onderzoek van Aveco bevestigt ons standpunt.

Domijn heeft er geen vertrouwen in om de bestaande woningen te renoveren en heeft hiervoor de volgende redenen:  Een groot aantal van de huidige woningen hebben te maken met vocht- en schimmelproblematiek. Domijn heeft een aantal huurders met voorrang moeten verhuizen i.v.m. gezondheidsproblemen door schimmelvorming in de woningen.  Om de woningen toekomstbestendig te maken dient de thermische schil van de woningen grondig aangepakt te worden. Vocht en schimmel problemen zijn moeilijk op te lossen en vormen een blijvend risico. Daarnaast vormt ook asbest een risico bij het na-isoleren van de daken, aangezien we te maken hebben met asbest dakbeschotten.  Na de aanpassingen aan de thermische schil is de verwachting dat men nog steeds met hoge temperatuur de woning moet verwarmen om het comfortabel te maken. Een hoge



 

  

temperatuur verwarmingssysteem brengt hoge energielasten voor de huurder met zicht mee. De vraag is of dit een duurzame oplossing is. Een bijkomend aandachtspunt is dat de nieuwe installaties, zoals een warmtepomp, omvormers en eventuele boilervaten ruimte in beslag nemen. De ruimte in de woningen is hiervoor te beperkt. Bij na-isolatie dienen risico’s ten aanzien van koudebruggen zorgvuldig overwogen te worden. Een korte levensduurverlenging van de woningen betekent alsnog een forse ingreep. Vocht en schimmel zijn mogelijk niet op te lossen. Een minder ingrijpende aanpak geeft geen garanties voor een goede gezonde woning. De woningen hebben een beperkte vloeroppervlakte niet passend bij de doelgroep waarvoor ze oorspronkelijk zijn gebouwd, namelijk gezinnen. Een van de problemen is het onderhouden van de grote achtertuinen. Met renovatie van de woningen wordt dit probleem niet opgelost. De aanpak die noodzakelijk is brengt hoge investeringskosten met zich mee. Deze hoge kosten staan niet in verhouding met de baten; een goede, gezonde energiezuinige woning.

Domijn deelt de mening dat er cultuurhistorische waarden aanwezig zijn in de buurt het Zwarteland. Deze zien wij met name in de stedenbouwkundige opzet. De woningen zijn in de loop der jaren door renovaties behoorlijk aangetast waardoor er veel architectonische kenmerken verloren zijn gegaan. Ook de oorspronkelijke gedachte van de grote achtertuinen, gebruik als moestuin, past niet meer bij hoe de huidige huurders de woning gebruiken. De achtertuinen worden namelijk niet onderhouden of zijn volgebouwd met bijgebouwen en schuurtjes. Om de woningen toekomst geschikt te maken geeft grote uitdagingen: technische beperkingen om te voldoen aan de toekomstige eisen; geen garantie dat de woningen voldoende comfort bieden en gezond zijn na aanpak; en de kosten hiervoor zeer hoog zijn. Het koste wat kost behouden van de woningen vinden wij niet opwegen tegen de met name verschraling van de architectonische waarde, kleine woningen en gebruik van de woningen. Wel vinden wij het belangrijk en spannen wij ons in om het karakter en de sfeer van de tuindorp gedachte in het nieuwe plan te behouden en deze waar mogelijk te versterken. Concept stedenbouwkundig plan De gemeente heeft stedenbouwkundige voorwaarden geformuleerd voor het nieuwe stedenbouwkundigplan. Domijn heeft de heer Grit gevraagd om een stedenbouwkundig plan uit te werken.

In de afgelopen periode hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden met de heer Grit, de gemeente, de bewonerscommissie en Domijn over de nieuwe invulling van de buurt het Zwarteland. Van belang is het behouden van de kleinschaligheid. Waar mogelijk de stedenbouwkundige structuur te versterken. Het groen van achter de woning naar voren te halen en gemeenschappelijk te maken. Het plan wordt hierdoor ruimtelijker en groener qua opzet.