Bijlage 3 20221207 HKS stedenbouwk.richtlijn.Buurse trapveldje
Tekst van het document
Stedenbouwkundige uitgangspunten onderwerp
Stedenbouwkundige uitgangspunten Buurse trapveldje
datum
december 2022
opstellers Moniek Otten, Frances Lugtenberg aan
Gemeente Haaksbergen t.a.v. mw. Harriët Zuethoff
afb.1 Huidige topografische situatie (bron: QGIS 2022)
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
Verzoek Buurse leefbaar heeft de werkgroep SBB opgericht die zich richt op de gewenste ontwikkeling van het dorp. Vergrijzing wordt langzaam ingezet, de huidige huizenmarkt maakt het voor starters vrijwel onmogelijk zich in Buurse te vestigen waardoor het voor het dorp het gevaar dreigt de levendigheid te verliezen. Er zijn volop gesprekken met de gemeente Haaksbergen hoe dit voorkomen kan worden. Daarbij wordt gekeken naar verschillende mogelijke locaties waar woningbouw voor starters en senioren (voor de doorstroming) een plek kan vinden. Eén van de beoogde plekken ligt ten noorden van De Noor. Ondanks de onzekerheid die er heerst over de ontwikkeling van dit gebied, zijn er ruimtelijke randvoorwaarde opgesteld om het proces - bij mogelijke doorgang - te bespoedigen.
afb.2 luchtfoto plangebied (bron: QGIS 2022)
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
afb.3 plangebied (bron: QGIS 2022)
Huidige situatie Het dorp Buurse is onderdeel van een waardevol esdorpenlandschap in de gemeente Haaksbergen. Het plangebied ligt aan de noordoostzijde van Buurse. Het perceel maakt onderdeel uit van de kern van Buurse, is eigendom van de gemeente Haaksbergen en is een mogelijke inbreidingslocatie. Momenteel is de locatie ingericht als openbaar groen. Afbeelding 3 laat de ligging van het plangebied in relatie tot zijn omgeving zien. Het noordwesten van het plangebied wordt omgeven door bebouwing. Oostelijk wordt het begrenst door agrarisch landschap en aan de zuidzijde liggen sportvelden van de plaatselijke voetbalvereniging. Het plangebied wordt ontsloten door De Noor.
Historie De kaart van 1885 geeft een beeld van het essen- en kampen landschap met solitaire erven, die als een ‘eiland’ in een uitgestrekt gebied van heide en woeste gronden ligt. Het complex van essen en kampen wordt aan de noord- en zuidrand begrensd door lager gelegen beekdalen. Enkele erven vormen samen een cluster. Dit cluster groeit uit tot de eerste kern van Buurse. Halverwege de 20e eeuw vervaagt het kleinschalige landschappelijke structuur. Woeste gronden zijn ontgonnen en omgezet naar grootschalig landbouwgebied. Tevens vormt de tweede kern van Buurse zich en ontwikkelt tot een lintbebouwing.
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
De kaarten 1967, 1988 en 2015 tonen de verdere schaalwijziging van het dorp. Voormalige heidevelden worden kleiner en oude ontginningen en beekdalen worden grootschaliger. Het fijnmazige netwerk van wegen is samen met de landschappelijke structuur grofmazige geworden. Op de kaart van 2015 zien we de huidige kern van Buurse met de naoorlogse uitbreiding.
afb.4 1885
afb.5 1900
afb.6 1960
afb.7 1976
afb.8 1988
afb.9 2015
(bron: topotijdreis.nl)
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
Vigerend beleid Structuurvisie Het plangebied valt onder de structuurvisie 2030 Haaksbergen. De volgende punten zijn daarbij van belang: •
Verbeteren van de relatie en verzachten van de overgangen tussen dorp en buitengebied; Voor de entrees van het dorp geldt dat er een groene uitstraling passend is bij de sfeer van Buurse.
•
Versterken van de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur; De karakteristieken die Buurse heeft, moet bewaard blijven wat betekend dat er geen ruimte wordt geboen aan grootschalige uitbreidingen. In het verleden was bij de huidige uitbreiding van Buurse (op de es) al sprake van het “aaneenbouwen” van deze twee dorpen. Echter, deze uitbreiding was vanuit provinciaal oogpunt niet gewenst waardoor er nu een beperktere uitbreiding tot stand gaat komen. Bestaande bebouwing Uitbreiding woningbouw Herontwikkeling zuidelijke dorpsrand - verzachten overgang naar landschap Bestaande bedrijventerreinen Uitbreiding bedrijventerreinen - groene inpassing Zoekrichting bedrijventerrein St. Isidorushoeve Herontwikkeling bedrijventerrein Overgang wonen/werken Entreezone - voorkanten verbeteren Centrumgebied - sfeervol, groen centrum Voorzieningengebied - concentratie winkels en voorzieningen Dorpshart - versterken dorpshart Entrees centrum Hoofdentree N18 - aandacht voor groen en aangrenzende bebouwing Groene entrees Haaksbergen - aandacht voor groen en aangrenzende bebouwing
Buurserbeek
Versterken radialen - robuuste dorpse groenstructuur Groene allee - hoofdentree Haaksbergen
Buurse
Afwaarderen tangenten - herprofileren waar mogelijk Zoekgebied groene ommetjes Oversteekbaarheid vergroten
Alsteedseweg
Haaksbergerweg
N18 - landschappelijke inpassing Aandacht voor oversteken N18 - vormgeving radiaalwegen Aandacht voor oversteken N18 - vormgeving beeklopen en langzaamverkeer Beken - beken herkenbaar, bergingscapaciteit vergroten Beken - zoekgebied zichtbaar maken ondergrondse beken Beekdalen Zoekgebied waterretentie Groen raamwerk - voor gefaseerde stedelijke ontwikkeling Groene lijst bedrijventerreinen - verzachten overgang Landbouwontwikkelingsgebied Bosgebieden Recreatiegebieden
afb.10 Visiekaart kern Buurse (bron: Structuurvisie 2030 Haaksbergen, december 2013) Heide
Jonge ontginningen Oude ontginningen
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje Essen/Kampen Visiekaart kern Buurse
•
Verbreden van het aanbod aan woonmilieus; Voor de dorpsranden van Buurse is onlangs een visie ontwikkeld, waarbij plaatselijk kansen zijn voor het verzachten van de dorpsranden in combinatie met kleinschalige woningbouw. Gemeente Haaksbergen wil zich in de komende periode richten op nieuwe zoeklocaties voor woningbouw. Deze locaties moeten passen bij de schaal van Buurse en zullen zodoende kleinschalige inbreidingen betreffen
Bestemmingsplan Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan Buurse en St. Isidorushoeve van de gemeente Haaksbergen. Het plangebied is bestemd als: ‘Sport’, driezijdig omrand door de een zone ‘Groen’ (bestemd voo goen of speelvoorziening). Op de met ‘Sport’ bestemde grond mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de geldende bestemming worden gebouwd. Verder geldt er de dubbelbestemming: ´Waarde – hoge archeologische verwachtingswaarde’. Bij functiewijziging naar woningbouw moet de bestemming worden gewijzigd.
afb.11 Vigerend bestemmingsplan (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)
sport groen
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
Geomorfologie De geomorfologische kaart toont de structuur van het landschap. Het essencomplex, bestaande uit hoge zwarte enkeerdgronden tekent zich heel duidelijk af. De beekeerdgronden aan de noordkant en de lage enkeerdgronden aan de zuidkant begrenzen het complex.
Bos Bomenrij Es Water Begraafplaats Kerk Sportvelden Dorpsrand
Erven Voorkanten
Natuur
Bestaande weg
Erven
Vensters op het landschap
Natuur (nog te realiseren)
Nieuwe weg
Naoorlogse uitbreidingen
Zijkanten / achterkanten
Water
Nieuwe pad
Cluster
Sportvelden
Natura 2000 gebied
Bestaande bebouwing
Wegen
Ecologische verbindingszone
Nieuwe bebouwing
Kerk
Vrijstaande woning
Kerk
Twee onder één kap Bestaande wegen Nieuwe wegen Vlakvaaggronden
Erfwonen
Nieuwe paden
Duinvaaggronden Vorstvaaggronden
Gemeente
Laarpodzolgronden
Woningbouwcorporatie Domijn
Beekeerdgronden
Waterschap Regge en Dinkel
Bebouwing Lage enkeerdgronden Hoge zwarte enkeerdgronden
Bestaande wegen hindercirkel/milieucontour Bestaande wegen
0
250 m
500 m
“Verdwenen” wegen afb.12 Geomorfologie (bron: Buurse 2030, 4 mei 2011)
13
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
2
1 3
afb.13 Gewenst programma: seniorenwoningen, verschillende concepten mogelijk.
afb.14 luchtfoto plangebied (bron: QGIS 2022)
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
afb.15 BAG gegevens (bron: QGIS 2022)
afb.16 bestemmingsplan (bron: QGIS 2022)
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
5 4
5
7 5
afb.17 Randvoorwaarden kavelinvulling
1
2
3
afb.18 Concept invulling
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
Uitgangspunten Concept plangebied •
Verbeter en verzacht de relatie van het dorp met het buitengebied, versterk de cultuurhistorische kwaliteit en verbreedt het aantal woonmilieus. De noordoost-rand van Buurse wordt gedomineert door de sportvelden. De meest noordelijke punt heeft op dit moment geen duidelijke functie en is als groengebied ingericht. Door de aanwezigheid van de woningen 45a t/m c is ontwikkeling van dit gebied een logische omdat het direct aangehecht kan worden op de bestaande structuur. Een kleinschalige ontwikkeling voor senioren voegt een nieuw woonmilieu toe aan het dorp en laat de dorpsstructuur intact.
Stedenbouwkundige structuur •
Sluit aan op de bebouwingsrichting, korrelgrootte en opzet van de van de bestaande bebouwingsstructuur. Hierbij zijn een bijzondere woonvorm als een gesloten bouwblok / patiowoningen of rijwoningen denkbaar.
•
Neem voor de nieuwe bouwing maximaal één bouwlaag met kap als uitgangspunt. Hiermee wordt goed aangesloten aan het landelijk gebied.
Openbare ruimte •
Oriënteer voorgevels op de openbare ruimte en het buitengebied, bij concept 1 ook naar het gemeenschappelijke binnenterrein.
•
Vermijd blinde gevels aan de openbare ruimte of georiënteerd op het buitengebied.
•
Zorg voor voldoende voordeuren aan de openbare ruimte ten behoeve van sociale veiligheid.
•
Vermijd gesloten en ontsierende erafscheiding aan de openbare ruimte.
•
Zorg voor voldoende afscherming waar een privébuitenruimte langs de openbare ruimte wordt gesitueerd.
•
Voorzie de openbare ruimte van een verblijfskwaliteit die past bij de functionele doelgroep. Denk daarbij bijvoorbeeld aan: inpassing van bomen die verkoeling brengen in de zomer, ontmoetingsplekken, zichtlijnen vanuit verblijfsruimten op groen en recreatieve activiteiten, ruimte voor groepsactiviteiten.
Infrastructuur en parkeren •
Zet het wegprofiel van De Noor zoveel (waar mogelijk) door.
•
Benut bestaande verharding (de Noor).
•
Pas uitsluitend noodzakelijke verharding toe (e.g. parkeervoorziening).
•
Hanteer de parkeernorm voor voldoende parkeerplaatsen.
•
Maak een keermogelijkheid aan het einde van de doodlopende verkeersweg.
•
Toon de toegankelijkheid voor hulpdiensten aan.
Water en groenstructuur •
Hanteer zoveel mogelijk de bestaande groene erfgrens.
•
Buffer zoveel mogelijk water op eigen terrein.
•
Verhard zo weinig mogelijk oppervlak.
Klimaatadaptatie en biodiversiteit Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
•
Zorg voor voldoende compenserende maatregelen.
•
Zorg voor voldoende beschaduwing van maaiveld (e.g. verharde oppervlakte) en bebouwing om hittestress tegen te gaan.
•
Integreer waterinfiltratie en -retentiemaatregelen in het ontwerp van de openbare ruimte.
•
Pas geen uitlogende en milieu-onvriendelijke materialen toe.
•
Zorg voor passieve (besparing) en actieve (opwekking) energetische duurzaamheidsmaatregelen.
•
Voorkom dat bebouwing en erfafscheidingen hindernissen vormen voor migrerende en foeragerende dieren of insecten.
•
Pas bij voorkeur groene erfafscheidingen toe.
•
Pas beplanting toe die de lokale biodiversiteit versterkt en die inspelen op de klimaatadaptieve maatregelen in het plangebied.
Het Oversticht, 07-12-2022 Moniek Otten, Frances Lugtenberg adviseur duurzame stedenbouw
Ruimtelijke randvoorwaarde Buurse trapveldje
Aan de Stadsmuur 79-83 Postbus 531 8000 AM Zwolle 038 – 421 32 57 www.hetoversticht.nl