Bijlage 2 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen
Tekst van het document
Gemeente Haaksbergen
Actualiteitscheck Marktplan
i van iv
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
Gemeente Haaksbergen
Actualiteitscheck Marktplan
Opdrachtgever: Gemeente Haaksbergen Contactpersoon: Mevrouw Marit Metternich Projectteam DTNP: De heer Rik Eijkelkamp De heer Daan Veenstra Projectnummer: 2363.0722 Datum: 01 november 2022
Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Adviseurs voor Ruimte en Strategie
iv van iv
1. Inleiding
1
2. Bestaande beleidskaders & context
2
3. Trends & ontwikkelingen
4
4. Beoordeling effecten
8
5. Ruimtelijke inpassing
9
6. Conclusie
10
Bijlage 1: Marktruimteberekening supermarkten Haaksbergen
11
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
1. Inleiding Het ‘gat in de Markt’ is een braakliggend stuk grond in het centrum van Haaksbergen. In 2011 adviseerde DTNP om een ontwikkeling te realiseren op dit perceel. Nu ligt er een concreet ontwerp, maar zijn de conclusies uit 2011 nog actueel?
bergen. Inmiddels ligt er een schetsontwerp van Roerink en Nordwick B.V. voor een ontwikkeling met onder andere een supermarkt van circa 1.400 m² winkelvloeroppervlak (wvo), een ondergrondse parkeergarage en een aantal appartementen op deze locatie. Deze voorgestelde ontwikkeling komt in grote lijnen overeen met het voorkeursscenario uit de eerder genoemde haalbaarheidsstudie uit 2011.
Een plan voor het ‘gat in de Markt’ Al een aantal jaren worden er plannen gemaakt voor een ontwikkeling aan de westzijde van de Markt, in het
Actualiteitscheck van belang
centrum van Haaksbergen. Eerdere plannen zijn
Het verstrijken van ruim een decennium geeft aanlei
voortijdig gestrand, waardoor het perceel midden in het
ding om nogmaals kritisch te kijken naar de onderlig
centrum een braakliggend terrein blijft. Deze onderbre
gende afwegingen uit de studie destijds.
king van aaneengesloten panden is in de volksmond het
Maatschappelijke trends en ontwikkelingen hebben
‘gat in de Markt’ gaan heten. Op dit moment is hier een
sindsdien de winkelmarkt veranderd (zie bijvoorbeeld
tijdelijk park aangelegd (met passende titel ‘The Gap’).
de pandemie en haar nasleep). Een dergelijke ontwik
Huidige situatie van de percelen aan de markt
keling, met een supermarkt, was in 2011 een impuls voor de gewenste winkelstructuur, maar is dit anno
Het effect voor het centrum van Haaksbergen? Reeds in 2011 voerde DTNP een haalbaarheidsstudie
a
2022 nog steeds actueel?
uit naar de mogelijke invulling van deze locatie. In deze studie werd geconcludeerd dat een ontwikkeling met
Gemeente Haaksbergen heeft DTNP gevraagd om een
daarin onder andere een supermarkt de voorkeur had.
actualiteitscheck voor het Marktplan uit te voeren. In
Deze voorkeur werd ingegeven door de verwachte
dit rapport wordt bekeken of het beoogde programma
impuls van een plan met supermarkt voor de gewenste
(en bijbehorende inpassing) op deze locatie nog steeds
winkelstructuur in het centrumgebied van Haaks
een te verwachten positief effect kan hebben op de
a
centrum- en winkelstructuur van Haaksbergen.
“De Markt Centraal” (DTNP, 2011)
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
Impressie van de beoogde Marktplan-ontwikkeling
1 van 12
2. Bestaande beleidskaders & context Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur centrum Haaksbergen (uit: De Markt centraal, DTNP, 2011)
Om te beoordelen of het nieuwe Marktplan een impuls kan geven aan het centrum van Haaksbergen moet eerst bekeken worden of de gewenste structuur van het centrum uit de haalbaarheidsstudie nog steeds relevant is. Destijds gesignaleerde opgaven spelen nog steeds, wellicht zelfs nog sterker dan toen. Gewenste structuur ‘De Markt Centraal’ nog steeds leidend In de haalbaarheidsstudie uit 2011 wordt een ruimtelijkfunctionele structuur opgevoerd voor het centrum van Haaksbergen: een compact winkelgebied, opgehangen aan een noordelijke en een zuidelijke pool met voldoende trekkracht. Destijds vormde de Jumbo de noordelijke pool en de Hema (hoewel eigenlijk niet sterk genoeg als trekker) op de Markt de zuidelijke pool. Hoewel er verschuivingen in het winkelaanbod hebben plaatsgevonden, is de voorgestelde structuur van destijds nog steeds actueel. De noordelijke pool wordt ook nu nog gevormd door de Jumbo (2.005 m² winkelvloeroppervlak a (wvo)). De Hema heeft de Markt echter verlaten, en zit nu praktisch naast de Jumbo in de Spoorstraat. De Action heeft zich gevestigd in het zuidelijke deel van de a
Locatus (2022), omvang supermarkten zie bijlage 1.
2 van 12
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
Molenstraat en heeft enige trekkracht. Door verplaat
allereerste actie wordt de ontwikkeling van het
inwoners. Ondertussen is het aantal inwoners iets
sing van de Hema is het versterken van de zuidelijke
Marktplan genoemd. “De verbetering van de aantrek
afgenomen tot ongeveer 24.300. Geen schokkende
pool voor een levendig en compact kernwinkelgebied
kingskracht en de uitstraling van de Markt heeft
achteruitgang, maar ook geen aanleiding om te
nog steeds relevant (en misschien zelfs wel relevanter
absolute prioriteit.”
verwachten dat de behoefte aan winkels sindsdien is
dan in 2011).
gegroeid (hierover meer in het volgende hoofdstuk over Vanuit beleidsmatig oogpunt is de voorgestelde
maatschappelijke trends).
In de Jonkheer van Heijdenstraat, aangeduid als overig
functioneel-ruimtelijke structuur uit 2011 dus nog
centrumgebied, is het aantal publieksgerichte functies
steeds relevant en staat het realiseren van een
Bevolkingsprognoses, toen en nu, gaan uit van een
sindsdien al afgenomen. Hiermee is het centrumge
vastgoedontwikkeling en het toevoegen van een
lichte afname van het aantal inwoners. Bestaande
bied compacter geworden. In de Molenstraat zijn nog
publiekstrekker aan de Markt eerder nog hoger op de
beleidsambities zijn mede ingegeven door de gemeen
wel veel publieksgerichte functies gevestigd.
agenda dan in 2011.
telijke context. De ambitie om te streven naar een compact kernwinkelgebied, om mogelijke teruglopen
Sindsdien geen grote beleidswijzigingen voor centrum
Een vergelijkbare gemeentelijke context, toen en nu
de passantenaantallen op te vangen, is nog steeds
De gewenste centrumstructuur uit 2011 is nog steeds
Toen het rapport ‘De Markt Centraal’ opgesteld werd,
actueel (zie wat betreft leegstand in het centrum van
telde de gemeente Haaksbergen ongeveer 24.500
Haaksbergen ook het volgende hoofdstuk).
De Jumbo als noordelijke pool van het kernwinkelgebied
De Markt als stralend middelpunt, maar tegenwoordig zonder Hema in de zuidelijke pool van het kernwinkelgebied
het meest relevante beleidsstuk voor het centrum van Haaksbergen. In de Structuurvisie Haaksbergen 2030
a
worden bestaande ambities bevestigd, door in te zetten op “een sfeervol en groen centrum met de Markt als stralend middelpunt” en op “het concentreren van het voorzieningenniveau”. In 2018 is er een Actieplan Centrum Haaksbergen opgesteld. Hoewel geen formeel beleidsstuk, wordt er wel gesproken over ambities voor het centrum. Als a
Gemeente Haaksbergen (2013)
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
3 van 12
3. Trends & ontwikkelingen De maatschappij is veranderd, zeker ten opzichte van een decennium geleden. Het aandeel online winkelen stijgt nog steeds. Dit heeft een weerslag op de fysieke winkelgebieden in heel Nederland, en dus ook op het centrum van Haaksbergen.
Winkelgebieden staan onder druk, ook in Haaksbergen
wordt bijvoorbeeld meer ingezet op ontmoeting,
Op dit moment staan er 20 winkelpanden leeg in het
verblijfskwaliteit, cultuur en maatschappelijke voorzie
centrum van Haaksbergen , waarvan 8 in/bij het
ningen als impuls. Centrumgebieden bewegen zich zo
kernwinkelgebied (tussen Jumbo en Action). Het is dus
van een ‘place to buy’ naar een ‘place to be’, waarin
veilig om te zeggen dat de impact van online winkelen
verschillende bezoekmotieven naast elkaar bestaan.
a
ook in Haaksbergen voelbaar is. De uitdagingen voor het centrum van Haaksbergen, die zich in 2011 al
Ten tijde van het rapport ‘De Markt Centraal’, geschre
enigszins begonnen af te tekenen, zijn sindsdien
ven in 2011, was er al sprake van een verschuiving in de
relevanter geworden.
bestedingen naar het internet. Het gevolg hiervan, een afnemende behoefte aan fysieke winkels, werd destijds
Op zoek naar nieuwe impulsen voor centrumgebieden
als bedreiging van het winkelgebied genoemd. De
Concentratie van winkels is nog steeds een sterke
ambitie om te werken aan een compact kernwinkelge
remedie om centrumgebieden levendig en aantrekkelijk
bied werd (naast verwachte bevolkingskrimp) mede
te houden. Daarnaast focussen centrumgebieden
ingegeven door de ontwikkeling van internetwinkelen.
steeds meer op het voorzien in een breed palet aan publieksgerichte functies. Nu de winkelfunctie afneemt,
De ontwikkeling van online winkelen stopt (nog) niet Echter, het marktaandeel van internet was destijds nog
a
Leegstand in het centrumgebied van Haaksbergen
Locatus, peildatum oktober 2022
maar 5% van de totale bestedingen. De afgelopen tien jaar heeft het online winkelen een enorme vlucht genomen, zeker in de niet-dagelijkse sector (zie ook de grafiek op deze pagina). De pandemie heeft deze ontwikkeling mogelijk verder versneld, waarbij ook de dagelijkse boodschappen steeds vaker online worden gekocht. De toename van de online bestedingen zorgt voor een afname van fysieke winkels. 4 van 12
Groei in het aandeel bestedingen dat online gedaan wordt...
... leidt tot een afname in fysieke winkels
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
De supermarkt als impuls voor het hele centrum
De moderne supermarkt wordt groter
versterken en tegelijkertijd voldoende ruimte bieden
Supermarkten leveren een positieve bijdrage aan cen
Om aan deze wensen te kunnen voldoen, hebben
aan een toekomstbestendige supermarkt van moderne
trumgebieden. Het doen van boodschappen en frequente
supermarkten meer ruimte nodig. De trend van
omvang.
aankopen is nog steeds een leidend bezoekmotief in een
schaalvergroting in de supermarktsector is landelijk
middelgroot centrum als dat van Haaksbergen . Door het
waarneembaar. Het aantal moderne supermarkten
geleidelijk afnemen van de niet-dagelijkse winkelfunctie
(lees: meer dan 1.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo))
door een toename in de online bestedingen is de bood
neemt toe, terwijl er steeds minder supermarkten zijn
schappenfunctie relatief belangrijker geworden. In
met een omvang van 500 tot 1.000 m2 wvo (zie grafiek).
grotere dorpscentra vervullen supermarkten nog steeds
Een supermarkt met een moderne maat kan goed
een belangrijke rol als publiektrekker en passantengene
inspelen op de behoefte van de consument aan een
rator (zie ook het kader op de volgende pagina).
ruime keuze en een ruim opgezette winkel.
Het boodschappengedrag van de consument verandert
Niet alle supermarkten in Haaksbergen zijn van
Ook in de supermarktsector spelen enkele ontwikkelin
moderne omvang
gen in het consumentengedrag. Zo is er vanuit de
Op dit moment zitten er vier supermarkten in het
consument meer aandacht voor vers, behoefte aan een
centrum van Haaksbergen. Twee daarvan, de Coop
ruimere keuze aan artikelen (bijv. biologische opties), en
Compact (737 m2 wvo) en de Aldi (810 m2 wvo) zijn
staat de winkelbeleving met een aantrekkelijke uitstalling
gelegen in de Jonkheer van Heijdenstraat (aangeduid
steeds meer centraal. Ook wordt er steeds meer online
als ‘overig centrumgebied’). Deze straat ligt achter de
boodschappen gedaan. Desondanks is het marktaandeel
kerk en uit de loop, en sluit niet goed aan op het
van online in de dagelijkse sector nog steeds relatief laag
beoogde kernwinkelgebied. Bovendien voldoet zeker
ten opzichte van de niet-dagelijkse sector (zie ook de
de Coop qua omvang steeds minder aan de eisen van
grafiek op pagina 4).
een moderne supermarkt. De ontwikkeling van een
a
De Coop Compact in Haaksbergen, geen moderne omvang Ontwikkeling aantal supermarkten per grootteklasse in Nederland
ruimere supermarkt, direct aan de Markt, kan dus de a
DTNP en Radboud Universiteit, Onderzoek middelgrote centra (jaar lijks bezoekersonderzoek;14.000 enquêtes, in 30 grote dorps- en kleine stadscentra), 2022
zuidelijke pool in de beoogde centrumstructuur
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
5 van 12
Het belang van de supermarkt
dat de meeste bezoekers lokaal zijn en meerdere malen
Daarnaast blijkt het combinatiebezoek toe te nemen als
Supermarkten zijn structuurbepalend voor het functio
per week komen. Circa 52% van de respondenten combi
er meer winkels in het zicht van de ingang van de
neren van centrum- en winkelgebieden. Een gemid
neert supermarktbezoek met een of meer voorzieningen in
supermarkt liggen (zie figuur). Supermarkten hebben
delde servicesupermarkt van circa 1.200 m² wvo trekt
a
het centrum . De onderlinge afstand en zichtrelatie spelen
daarmee een steeds belangrijkere trekkersrol voor
wekelijks zo’n 10.000 bezoekers. Nabijgelegen winkels
hierbij een belangrijke rol.
centrumgebieden, en kunnen een positieve impact
kunnen van deze bezoekersstroom profiteren. Uit onderzoek van DTNP onder 3.000 respondenten in
hebben op het overige winkelaanbod. Zij zorgen de hele Het onderzoek toont aan dat combinatiebezoek toeneemt
week voor grote aantallen passanten. Een goede
naarmate de winkels dichter bij de supermarkt liggen.
ruimtelijke inpassing van supermarkten draagt bij aan de
25 dorps- en wijkcentra verspreid over het land blijkt
economische vitaliteit van (lokale) centrumgebieden. a
6 van 12
DTNP, Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten, 2021.
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
Het centrum van Haaksbergen: van ‘place to buy’ naar
Een supermarkt op de Markt als cruciaal puzzelstukje
‘place to be’
voor een toekomstbestendig centrum
De toename van het online winkelen zorgt ervoor dat
Uit voorgaande analyse kan gesteld worden dat het
centrumgebieden hun functieprofiel verbreden. Nu de
centrum van Haaksbergen (nog steeds) gebaat is bij een
fysieke winkels steeds verder onder druk komen te
compact kernwinkelgebied met verblijfskwaliteit en
staan, wordt er gezocht naar andere bezoekmotieven.
voldoende frequente bezoekers. Gelet op de huidige
Deels wordt dit ingevuld met andere publieksgerichte
maatschappelijke trends en ontwikkelingen staan de am
functies, zoals culturele en maatschappelijke activitei
bities uit 2011 dus nog overeind, en zijn ze misschien
ten. Daarnaast is er een hernieuwde aandacht voor het
zelfs actueler dan ooit. Aan de verblijfskwaliteit van het
centrumgebied als plek om te verblijven en elkaar te
centrum wordt, met de heringerichte Markt en de bijna
kunnen ontmoeten.
voltooide herinrichting van de Molenstraat, gewerkt. Het versterken van de zuidelijke pool is nog steeds gewenst
In Haaksbergen wordt zichtbaar ingespeeld op deze
vanuit de beoogde detailhandelstructuur en de ambitie
ontwikkeling. Het Marktplein is reeds heringericht en
voor een compact kernwinkelgebied. Verblijfskwaliteit in het centrum door herinrichting Markt
functioneert nu als horecaplein. Hiermee is de verblijfsen ontmoetingsfunctie van het centrumgebied in
Een goed ingepaste moderne supermarkt aan het
Haaksbergen versterkt. Op dit moment wordt ook de
Marktplein leidt tot meer supermarktklanten in het
Molenstraat heringericht. In dit plan wordt de openbare
kernwinkelgebied en daarmee meer bezoekerspotentieel
ruimte vergroend. Tegenover het ‘gat in de Markt’
voor overige winkels en centrumfuncties. Zo wordt het
worden daarnaast een aantal bomen met zitmogelijk
centrum levendiger en blijft het, vanwege het positieve
heden toegevoegd. Beide herinrichtingen zorgen
effect op omliggende winkels door verwacht combinatie
ervoor dat de Markt steeds meer als aantrekkelijk
bezoek, als winkelgebied economisch vitaal. Een
centraal plein functioneert, en mensen uitnodigt om er
supermarktontwikkeling (met een moderne omvang) aan
langer te verblijven. Een echte ‘place to be’ dus.
de Markt is, gelet op maatschappelijke ontwikkelingen en de actuele beleidscontext, in 2022 nog steeds wenselijk als centrumimpuls.
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
De herinrichting van de Molenstraat is in volle gang
7 van 12
4. Beoordeling effecten Een supermarktontwikkeling heeft effecten op de supermarktstructuur in de gemeente. Kwantitatief is er geen uitbreidingsruimte voor nieuw supermarktaanbod in Haaks-bergen. Desondanks wegen kwalitatieve argumenten in dit geval zwaarder, vanwege de verwachte positieve effecten op de winkelstructuur van het centrum als geheel.
van Haaksbergen die graag bij Lidl kopen, kunnen dan in
gewenst is. In de eerdere analyse komt naar voren dat
het eigen centrum terecht (dichterbij), waardoor de lokale
een supermarkt direct aan de Markt een belangrijke
binding iets toeneemt (minder afvloeiing naar Eibergen,
impuls betekent voor het gehele centrum. Het versterken
Neede of Enschede).
van de zuidelijke pool is een belangrijke ambitie voor de beoogde detailhandelsstructuur. Een supermarkt geeft
Een extra supermarkt kan kleinere aanbieder verdringen
hier als publiekstrekker optimaal invulling aan.
Mogelijk leidt toevoeging van een nieuwe supermarkt van
Daarnaast zijn supermarkten van een moderne ruime
moderne omvang tot het wegvallen van een kleinere
omvang belangrijk om te kunnen blijven voldoen aan de
supermarkten in de gemeente. Gezien de ontwikkeling
wens van de consument. Het voorzieningenniveau voor
Geen marktruimte voor nieuwe supermarkt Haaksbergen
van het consumentengedrag zal het voor een relatief
inwoners van Haaksbergen blijft op peil.
Het toevoegen van een nieuwe supermarkt in
kleine supermarkt (lees: kleiner dan 1.000 m ) lastig
Haaksbergen zal effect hebben op het functioneren van
worden om concurrerend te zijn met een nieuwe super
Een supermarktontwikkeling zal de beoogde winkel
bestaande supermarkten in de omgeving. Immers, de
markt van grotere omvang in de nabije omgeving. Het is
structuur positief beïnvloeden. Per saldo zal het winkel
consument kan zijn geld maar één keer uitgeven. Een
aannemelijk dat de Jumbo in het centrum (tevens de
gebied compacter, sterker en daarmee toekomstbesten
nieuwe supermarkt zal een deel van de omzet van
noordelijke pool in de detailhandelsstructuur) zal blijven
diger worden. Mogelijk leidt de ontwikkeling tot het
bestaande supermarkten naar zich toetrekken.
bestaan vanwege de moderne winkelmaat. Van de overige
sluiten van een relatief kleine aanbieder in de Jonkheer
drie supermarkten in het centrum van Haaksbergen zijn er
van Heijdenstraat. Transformatie naar een woonfunctie
Een indicatieve marktruimteberekening voor gemeente
twee relatief klein van omvang. Deze liggen beide in het
wordt in dit gebied de komende jaren een steeds
Haaksbergen (zie bijlage 1) laat zien dat er op dit moment
overige centrumgebied, de derde (recent uitgebreide
aannemelijker toekomstperspectief. Transformatie en
geen uitbreidingsruimte is in de supermarktsector. Er is
Albert Heijn) ligt in het kernwinkelgebied.
herontwikkeling naar meer niet-publieksfuncties,
2
nu, en in de toekomst, sprake van overaanbod (meer
waaronder wonen, past in het beleid en is al mogelijk in
supermarktmeters dan waar behoefte aan is). In Eibergen
Nieuwe supermarkt in kernwinkelgebied wenselijk uit
het bestemmingsplan. Het afnemen van winkelaanbod in
is er in 2019 een supermarkt bijgekomen (Lidl), waardoor
kwalitatieve overwegingen
het overige centrumgebied is daarmee geen onaan
de toevloeiing vanuit de omgeving naar Haaksbergen naar
Kwantitatief gezien is er dus geen uitbreidingsruimte in de
vaardbaar effect en draagt zelfs bij aan het bereiken van
verwachting iets afnam en naar verwachting maximaal
dagelijkse sector in gemeente Haaksbergen. Dit betekent
een compacter, aantrekkelijk voor de bezoekers gevuld
herstelt na toevoeging in Haaksbergen centrum. Inwoners
niet direct dat een nieuwe supermarktontwikkeling niet
publieksgericht gebied.
8 van 12
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
5. Ruimtelijke inpassing De ruimtelijke inpassing van een nieuwe supermarkt is van groot belang om daadwerkelijk een impuls te kunnen zijn voor het gehele centrum van Haaksbergen. De huidige plannen voldoen aan de belangrijkste randvoorwaarden om dit mogelijk te maken.
Markt en aan de kop van de Molenstraat. Dit zorgt voor
kernwinkelgebied van Haaksbergen is een duidelijk
een goede zichtrelatie met en voldoende nabijheid tot
signaal dat het toevoegen van nieuwe kleine of
andere winkels. Een transparante gevel zorgt voor een
middelgrote winkelunits kwetsbaar is (geen uitbrei
directe zichtrelatie vanuit de winkel en versterkt de
dingsbehoefte). Extra winkelunits, anders dan voor de
interactie met andere publieksfuncties, ook voor
moderne supermarkt, vergroten het risico op winkel
autobezoekers die inpandig boven komen. Een
leegstand binnen het kernwinkelgebied (bijv. verplaat
afgeplakte gevel wordt, vanwege de uitstraling, aan
sing vanuit Spoorstraat). Voor horecatoevoeging geldt
De juiste ruimtelijke inpassing zorgt voor meer
deze zijde niet toegestaan. Om autobezoekers te
hetzelfde. Een of enkele horecazaken bieden niet
combinatiebezoek
verleiden tot centrumbezoek komt de tapis roulant bij
eenzelfde impuls als een supermarkt. Bovendien is het
Een goed ingepaste supermarkt is een impuls voor
de marktzijde boven. Supermarktbezoekers wordt de
horeca-aanbod recent uitgebreid en zijn er nog
centrumgebieden. Onderzoek laat zien dat meer dan
mogelijkheid geboden om lang genoeg te parkeren,
vestigingsmogelijkheden voor nieuwe horeca bij de
de helft van de supermarktbezoekers het bezoek
zodat combinatiebezoek mogelijk is. Voldoende
Markt, bijvoorbeeld aan de overzijde.
combineert met een bezoek aan andere winkels in het
stallingsmogelijkheden voor fietsen worden eveneens
gebied. Een goede zichtrelatie en een korte loopaf
nabij de entree aan de Markt voorzien.
a
stand tussen de ingang van de supermarkt en de andere winkels zijn voorwaarden om deze synergie
Geen extra overige winkelruimte in beoogd plan
mogelijk te maken (zie ook pagina 6).
In het oorspronkelijke onderzoek van DTNP uit 2011 werd, naast een nieuwe supermarkt, voorzien in twee
In het geval van Haaksbergen is het daarom wenselijk
kleinere winkelruimtes direct aan de Markt. In het
dat de ingang van een nieuwe supermarkt aan de
huidige plan worden deze extra winkelruimtes niet
Markt gesitueerd is. Zo zien mensen de rest van het
gerealiseerd. Gezien de eerder beschreven trends van
centrum wanneer zij de supermarkt bezoeken en
toenemende online bestedingen, en de daaruit volgen
worden ze uitgenodigd om een extra ommetje langs
de afnemende behoefte aan fysieke winkels, is het niet
andere winkels te lopen. In het nieuwe Marktplan zijn
wenselijk om extra winkelunits te realiseren in het
de ingangen aan de oostzijde geplaatst, direct aan de
centrum. Het feit dat er winkels leegstaan in het
a
DTNP, Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten, 2021.
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
Plattegrond Marktplan (begane grond) 9 van 12
6. Conclusie Een nieuwe supermarkt, direct gelegen aan de Markt, is anno 2022 nog steeds een wenselijke ontwikkeling voor het centrum van Haaksbergen. Het beoogde Marktplan versterkt de compactere centrumstructuur en voldoet aan de voorwaarden om een economische impuls aan het centrum te geven.
context (situatie vraag- en aanbodzijde) noch het
beoogde centrumstructuur en draagt bij aan de
vigerende beleid geven aanleiding om van de
economische vitaliteit en toekomstbestendigheid.
gewenste centrumstructuur uit 2011 af te wijken.
Het voorzieningenniveau in de gemeente blijft op
De ontwikkeling van online winkelen is de afgelo
peil. Mogelijk te verwachten (leegstands)effecten
pen jaren verder toegenomen, met als gevolg dat
in het overige centrumgebied zijn aanvaardbaar en
de fysieke winkels in centrumgebieden onder druk
sluiten aan op het beleid: een compacter kernwin
staan. Ook in Haaksbergen is deze trend zichtbaar,
kelgebied en ander vastgoedperspectief daarbui
met nog steeds leegstaande panden in het
ten. Dit geldt ook in de Jonkheer van
kernwinkelgebied. De ambitie om het kernwinkel
Heijdenstraat, waar de woonfunctie mag toene
In het onderzoek ‘De Markt Centraal’ van DTNP uit
gebied compact te maken is op basis van maat
men als vervanging van de winkelfunctie (geen
2011 is een scenario uitgewerkt van een nieuwe
schappelijke trends nog steeds relevant.
onderdeel kernwinkelgebied).
supermarkt, direct gelegen aan de Markt in het
•
•
•
Onderzoek laat zien dat supermarkten een
De beoogde supermarktontwikkeling voldoet aan
centrum van Haaksbergen. Nu, meer dan een decen
belangrijk bezoekmotief zijn voor centrumgebie
de belangrijkste voorwaarden om het centrum van
nium later, ligt er een plan om daadwerkelijk een
den, zeker in een middelgroot centrum zoals dat
een economische impuls te voorzien. Door de
supermarkt te realiseren op het ‘gat in de Markt’. Een
van Haaksbergen. Een goed ingepaste supermarkt
ingangen van de supermarkt direct aan de Markt
actualiteitscheck is van belang om te beoordelen of
van modern formaat (tenminste 1.000 m winkel
te plaatsen is er voldoende nabijheid tot en een
een supermarkt in de huidige situatie nog steeds de
vloeroppervlakte) in een compact kernwinkel
directe zichtrelatie met andere winkels in het
gewenste impuls voor het centrum van Haaksbergen
gebied zorgt voor een economische impuls,
centrum van Haaksbergen. Ook een autobezoeker
kan brengen.
vanwege de bezoekers op deze centrale plek en
ervaart het centrum en kan lang genoeg parkeren
door combinatiebezoek met andere nabijgelegen
om een supermarktbezoek te combineren met een
winkels in het winkelgebied.
bezoek aan andere winkels.
•
2
De gewenste centrumstructuur, met een compact kernwinkelgebied tussen een noordelijke en
•
Hoewel er een overaanbod is (nu en in de toe
•
Kortom, de beoogde ontwikkeling van een super
zuidelijke pool, is nog steeds actueel als beleids
komst) aan supermarktmeters in Haaksbergen,
markt aan de Markt is anno 2022 nog steeds
ambitie. Met de verplaatsing van de Hema is het
wegen de positieve kwalitatieve argumenten in dit
gewenst. Het huidige plan heeft een positief effect
versterken van de zuidelijke pool rondom de Markt
geval zwaarder. Een supermarkt, direct gelegen
op het kernwinkelgebied van Haaksbergen.
zeer wenselijk. Noch de actuele gemeentelijke
aan de Markt, zorgt voor een versterking van de
10 van 12
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
Bijlage 1: Marktruimteberekening supermarkten Haaksbergen Om een beeld te krijgen van de kwantitatieve behoefte
ding in het centrum. Met de laatste supermarkttoevoe
omzet per hoofd ligt in 2030 lager dan in 2022. Dit
aan supermarktaanbod in de gemeente Haaksbergen is
ging in Eibergen (2019) wordt ook vanuit die richting
wordt veroorzaakt door de te verwachten toename van
een distributieplanologische berekening gemaakt. Deze
maximaal beperkt extra toevloeiing verwacht.
online bestedingen. Hiervoor zijn de volgende cijfers
kwantitatieve analyse van vraag en aanbod maken we
Een iets hogere binding is wel reëel: Lidl-klanten blijven
gehanteerd:
op basis van bestaande onderzoeksgegevens, kengetal
in Haaksbergen omdat ze in de eigen woonplaats
Aandeel online 2022: 2% (op basis van
len en ervaringscijfers. De resultaten van de berekening
terecht kunnen (meer nabij). De gehanteerde winkel
Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2019) Aandeel online 2030: 6% (landelijk gemiddelde in 2022)
zijn een indicatie van de marktruimte.
Indicatieve marktruimteberekening voor supermarkten in Haaksbergen* Toelichting bij gehanteerde cijfers
.
.
Het aantal inwoners in 2030 is ingeschat met de
.
.
bevolkingsprognoses van CBS Statline. De koopkracht binding en de -toevloeiing zijn gebaseerd op de meest
2022
2030
a Aantal inwoners in gemeente Haaksbergen
24.270
23.300
b Winkelomzet per hoofd** (excl. btw en internet),
€ 2.027
€ 1.945
89%
92%
€ 43,8 mln
€ 41,7 mln
16%
16%
€ 52,1 mln
€ 49,6 mln
€ 8.381
€ 8.381
ca. 6.220 m² wvo
ca. 5.730 m² wvo
ca. 7.210 m² wvo
ca. 7.210 m² wvo
f/i
€ 7.229
€ 6.658
h-i
ca. - 990 m² wvo
ca. - 1.480 m² wvo
gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen
recente beschikbare gegevens voor gemeente Haaksbergen, namelijk het Koopstromenonderzoek
Gemeente Haaksbergen
c Koopkrachtbinding a*b*c
Oost-Nederland uit 2019 .
d Verwachte winkelomzet uit gemeente (excl. btw)
Bij het huidige winkelaanbod b in gemeente Haaksbergen
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing
is de supermarkt Ter Huurne Holland Markt niet meege
f
nomen. Deze grenssupermarkt richt zich voornamelijk
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo in NL (excl. btw)**
op Duitse bezoekers en ligt relatief ver van de kern
h Potentieel winkelaanbod
Haaksbergen. Hierdoor functioneert deze vestiging
i
Huidig winkelaanbod, excl. toevoeging Lidl
vrijwel onafhankelijk van de rest van de gemeente. De
j
Indicatie winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
Ter Huurne Holland Markt zorgt er wel voor dat een
k Indicatie uitbreidingsruimte
a
toename in de toevloeiing niet verwacht wordt bij uitbrei a b
Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, I&O Research, 2019. zie overzicht supermarkten gemeente Haaksbergen op pagina 12.
Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e) f/g
* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2022), ‘Omzetkengetallen 2021 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’. ** Verschil tussen 2022 wordt veroorzaakt door een te verwachten toename van online bestedingen. *** In Oost-Nederland ligt de gemiddelde vloerproductiviteit vaak onder het landelijk gemiddelde, waardoor de uitkomst mogelijk minder negatief is.
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
11 van 12
De inschatting van de toename van het aandeel online bestedingen is behoudend (mogelijk is er sinds 2019, mede door corona, een versterkte oriëntatie op online). Anderzijds functioneren supermarkten in Oost-Nederland gemiddeld met een lagere omzet per m² (meer meters mogelijk op dezelfde omzet). De indicatie is en blijft dat er sprake is van overaanbod.
Huidig supermarktaanbod Haaksbergen In de marktruimteberekening is gemeente Haaksbergen aangehouden als primair verzorgingsgebied. In dit primaire verzorgingsgebied zijn de volgende reguliere supermarkten gevestigd: •
PLUS 1.702 m² winkelvoeroppervlak (wvo), Veldmaat
•
Coop 973 m² wvo Ferdinand Bolstraat, solitair
•
Jumbo 2.005 m² wvo, kernwinkelgebied
•
Albert Heijn 984 m² wvo, kernwinkelgebied
•
Aldi 810 m² wvo, overig centrumgebied
•
Coop compact 737 m² wvo, overig centrumgebied
12 van 12
2363.0722 Actualiteitscheck Marktplan Haaksbergen - 01 november 2022
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl