Bijlage 1 Ruimtelijk ontwikkelingsplan
Tekst van het document
RUIMTELIJK ONTWIKKELINGSPLAN TER HUURNE HOLLANDMARKT B.V. BUURSE TEN BEHOEVE VAN DE REALISATIE VAN 3800 M2 OPSLAG
Datum
28-10-2020
Bestand
439-03b.docx
RUIMTELIJK ONTWIKKELINGSPLAN TER HUURNE HOLLANDMARKT B.V. BUURSE TEN BEHOEVE VAN DE REALISATIE VAN 3800 M2 OPSLAG
In opdracht van
Ter Huurne Holland Markt B.V.
Contactpersonen
Alsteedseweg 64 7481 RZ Haaksbergen / Buurse
Dhr. H. Wegener Dhr. L. de Wit
Plancoördinator
Dhr. J. Boer, Adviesbureau Verschoor
0513-200959 Door
Buro Stad en Land Zomerdijk 9e 7942 JR Meppel
Telefoon
06 41 66 55 76
info@burostadenland.nl
Internet
www.burostadenland.nl
Project
439-hollandmarkt ter huurne
Auteur
Wilfred Hilbers
Datum laatst gewijzigd
28-10-2020
Aantal pagina's
27
Bestand
m:\projecten\439-hollandmarkt ter huurne\doc\439-03b.docx
Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of Buro Stad en Land
INHOUD 1
AANLEIDING
1.1
ALGEMEEN
1
1.2
LEESWIJZER
2
2
PROVINCIAAL BELEID OMGEVINGSVISIE 2017
3
2.1
GEBIEDSKENMERKEN
3
2.2
ONTWIKKELINGSPERSPECTIEF
5
3
GEMEENTELIJK BELEID
6
3.1
BESTEMMINGSPLAN
6
3.2
LANDSCHAPSONTWIKKELINGSPLAN HAAKSBERGEN EN HOF VAN TWENTE
6
4
SITUATIE
8
4.1
ABIOTIEK
8
4.2
ONTSTAANSGESCHIEDENIS, KARAKTERISTIEK BOERENERVEN EN BEPLANTINGEN
10
4.3
INVLOED VAN DE MENS-HET ANTROPOGENE LANDSCHAP
10
5
LANDSCHAPPELIJKE INPASSING
17
5.1
PLAN (ZIE OOK BIJLAGE)
17
5.2
BEHOUD VAN LANDSCHAPPELIJKE KWALITEIT CONFORM BELEID
17
5.3
BEPLANTING
21
1
BIJLAGE VISUALISATIE
1
BIJLAGE ONTWIKKELINGSPLAN A3 1:1000
2
meerdere malen vanuit onder andere Enschede plaatsvinden met grote
1 AANLEIDING 1.1
vrachtwagens.
Algemeen
Buro Stad en Land heeft dit landschappelijk inpassingsplan opgesteld voor het realiseren van een opslagloods van 3800 m2 op het terrein van supermarkt Ter Huurne Hollandmarkt b.v. Ter Huurne Hollandmarkt vormt een landelijk gelegen bovenregionale supermarktvoorziening met een huidig bedrijfsoppervlak van 40.126 m2. Het uitbreidingsdeel is 21.097 m2.Tevens is een deel landbouwgrond van ruim 53.085 m2 in bezit. Aan de zuidzijde van het terrein is een voormalig agrarisch bedrijf binnen dit eigendom gesitueerd. De opstallen zijn hier van zeer beperkte kwaliteit. De directie heeft de wens geuit deze opstallen te willen slopen en daarvoor in de plaats een logistiek probleem op te lossen door een loods voor opslag van supermarktartikelen te voorzien. Planologisch adviesbureau BJZ.nu uit Almelo adviseert daarin de directie van Ter Huurne Hollandmarkt. Figuur 1 Topografische situatie locatie
De grote populariteit bij Nederlandse en Duitse klanten maakt dat Ter Huurne Hollandmarkt een belangrijke economische pijler vormt voor de
Door een opslagvoorziening óp het terrein van Ter Huurne Hollandmarkt te
directe omgeving van Buurse, maar dat de te beperkte opslagcapaciteit
realiseren kunnen veel van deze problemen worden teruggedrongen. In dat
negatieve gevolgen als transportbewegingen, klimaatbeïnvloeding en
kader is een plan uitgewerkt om een loods van 3800 m2 te bouwen hetgeen
logistieke problemen veroorzaken. Nu moet aanvoer van producten dagelijks
qua behoefte zou moeten voldoen en waarmee Ter Huurne de komende jaren tot een meer efficiënte bedrijfsvoering kan komen. De afgelopen jaren
Buro Stad en Land – Landschappelijk Inpassingsplan - 28-10-2020
heeft Ter Huurne Hollandmarkt al stevig geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit.
uitwerking. De wens om in eerste instantie 5000 m2 aan opslagcapaciteit te
Het supermarktgebouw met aanvullende functies heeft een facelift gekregen
realiseren is daarom teruggebracht naar 3800 m2. Buro Stad en Land heeft
en veel buitenopslag is aan het zicht onttrokken. Gevels zijn gerenoveerd
dit landschappelijk inpassingsplan opgesteld waarbij de volgende aspecten
en/of vervangen, de inrichting is zowel binnen als buiten aangepast. Met de
zijn voorzien:
bouw van een extra opslagvoorziening wil Hollandmarkt komen tot een hoogwaardige beeldkwaliteit en het omliggende landschap een impuls
1.
Waardering voor de historische structuur van het landschap
geven. Tevens wordt een aantal aanvullende functies ingevuld, zoals de
2.
Goede vorm, grootte en ordening van de voorzieningen in verhouding
voorziening van een camperstandplaats en een brandweerblusvoorziening.
tot het landschap 3.
Deze ontwikkeling zou kunnen worden gerealiseerd op voorwaarde dat de
Goede inpassing (plaats van gebouwen, bomen en structuurgroen in de omgeving)
ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt. Dit betekent dat landschappelijke
4.
Goede ontsluiting van de gebouwen en directe omgeving
maatregelen dienen te worden genomen, of de huidige landschappelijke
5.
Een ontwikkeling gericht op de toekomst en passend binnen voorziene
situatie wordt geconsolideerd om de ruimtelijke kwaliteit op het perceel en in de directe omgeving te versterken of te behouden. In deze rapportage
ontwikkelingen in de omgeving 6.
treft u aan het benodigde landschappelijk inpassingsplan. Bij dit initiatief wordt door Ter Huurne serieus rekening gehouden met de landschappelijke
de directe omgeving 7.
inpassing. Er is gekeken naar het landschap zelf, de lokale kavelstructuur en de te plaatsen objecten. Deze drie schaalniveaus bepalen in hoeverre de
Goede ruimtelijke ordening in verhouding tot de aanwezige woningen in Voldoende afstand tussen de ontwikkeling en andere ruimtelijke elementen
8.
Een duurzame ontwikkeling waar mogelijk
nieuwe loods past in de ruimte. Deze landschappelijke inpassing voorziet in de ontwikkeling op basis van de kenmerken van het gebied zoals deze zijn
De landschappelijke inpassing richt zich met name op het beperkt zichtbaar
omschreven in de gebiedskenmerken Omgevingsvisie provincie Overijssel,
maken van de te bouwen ontwikkeling.
het beleid van de gemeente Haaksbergen, de aanwezige landschappelijke situatie en de wensen en eisen van de initiatiefnemer. Het gemeentelijk
1.2
Leeswijzer
beleid in deze beoogt dat de bestaande (cultuurhistorische) kwaliteit een
In hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 wordt het beleidskader ten aanzien van het
belangrijke rol speelt bij de uitstraling en uitdraging van de karakteristiek van
landschap en ontwikkelingen beschreven van respectievelijk de provincie en
het gebied.
de gemeente. Hoofdstuk 4 beschrijft de situatie van het plangebied en vat de kernkwaliteiten samen. Hoofdstuk 5 gaat in op het planontwerp, de
Tijdens het proces om te komen tot een aanvaardbare inrichting is het plan
landschappelijke inpassing en het beheer van het gebied. Door middel van
inmiddels voorgelegd aan gemeente en provincie. In beginsel is positief
referenties, een 3D-visualisatie en inrichtingskaarten is het ontwerp
gereageerd en is gevraagd om een meer volledige onderbouwing en
inzichtelijk gemaakt.
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 2
2 PROVINCIAAL BELEID OMGEVINGSVISIE 2017
2.1.1 Natuurlijke laag
De Provincie Overijssel heeft het streekplan, het verkeer- en vervoerplan, het waterhuishoudingsplan en het milieubeleidsplan samengevoegd tot de Omgevingsvisie. Het vormt het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Provincie Overijssel stuurt op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Bestaande kwaliteiten moeten worden beschermd en er moeten verbindingen worden gelegd tussen deze bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het behoud en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit vormen essentiële gebiedskenmerken het uitgangspunt. Figuur 2 Kaartuitsnede Natuurlijke laag
2.1
Gebiedskenmerken Middels een verdeling in 4 lagen zijn de gebiedskenmerken binnen de Omge-
Dekzandvlakte en ruggen
vingsvisie toegelicht:
De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind
De natuurlijke laag
gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote
De laag van het agrarisch-cultuur landschap
verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms
De laag van de beleving
verder van elkaar verwijdert. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen
De stedelijke laag (hier n.v.t)
hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 3
2.1.2 Agrarisch cultuurlandschap
2.1.3 Laag van de beleving
Figuur 3 Uitsnede kaart Agrarisch cultuurlandschap
Figuur 4 Kaartuitsnede Laag van beleving
Oude hoevenlandschap
Donkerte
Landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen
Lichte gebieden geven een beeld van economische dynamiek; zoals de
met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe
steden en dorpen, de snelwegen, de kassengebieden, attractieparken en
ont wikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die
grote bedrijventerreinen. De donkere gebieden geven daarentegen een
individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde
indicatie van het rustige buitengebied van Overijssel. Het zijn relatief luwe en
opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer
dunbevolkte gebieden met een lage gebruiksdruk.
individuele en jongere variant. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de
De ambitie is gericht op het koesteren van donkerte als kwaliteit. Het streven
dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude
is gericht op het handhaven van de donkerte en, waar mogelijk, de gebieden
hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen
bij ontwikkelingen nog donkerder te maken. De richting van de sturing is
tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je);
gericht op het minimaal toelaten van kunstlicht.
beekdal; voormalige heide velden, de mate van openheid en kleinschaligheid..
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 4
2.2
Ontwikkelingsperspectief
landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor
Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap
de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. Schaalvergroting in de landbouw en opwekking van hernieuwbare energie krijgen ruimte in het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap, onder de voorwaarde van zorgvuldige inpassing in het kleinschalige landschap. Ruimte kan verdiend worden door te investeren in kwaliteitsvoorwaarden. Met name de verschuiving van eenzijdige volumeproductie en kostprijsreductie naar specialisatie en omgevingsgericht ondernemen in de landbouw is hier kansrijk voor het behouden van een sterke concurrentiepositie. Waardevermeerdering ontstaat door het benutten van de specifieke gebiedskwaliteiten, en van het maatschappelijk draagvlak voor kwaliteitsproductie en -producten. Ook verbreding van economische activiteiten op het erf, bijvoorbeeld met zorg, recreatie of landwinkels, krijgt de ruimte. Door directe verkoop bij de boer ontstaan korte ketens en meer waardering voor het agrarisch product.
Figuur 5 Kaartbeeld ontwikkelingsperspectief
Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, willen we in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 5
In dit ontwikkelingsperspectief zijn ook plekken waar, door de ruimtelijke structuur van het landschap, de beschikbare milieuruimte of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte van agrarische bedrijven beperkt is. Hier liggen ontwikkelkansen voor andere vormen van bedrijvigheid (denk aan dienstverlenende zelfstandigen zonder personeel) die de ruimtelijke structuur versterken. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.
brongebied van vele
3 GEMEENTELIJK BELEID 3.1
beeklopen die noordwestwaarts
Bestemmingsplan
afstromen. Langs de
Het vigerende bestemmingsplan ter
beken ontstonden
plaatse van de gronden is het
nederzettingen met
Bestemmingsplan Buitengebied Een
landbouwgronden;
fragment van de verbeelding van
essen en kleinere
het bestemmingsplan is hiernaast
kampen. Het onland
weergegeven. In het vigerende
was in
bestemmingsplan is de
gemeenschappelijk
enkelbestemming voor de gronden
gebruik als veld voor
‘agrarisch met waarden -
het vee en de plaggen.
Landschap‘. Figuur 6 Uitsnede plangebied
Figuur 7 Landschapstypen LOP
In gebieden waar het water niet kon
afstromen zijn ooit uitgestrekte venen gevormd waarvan het Witteveen, 3.2
Landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen en Hof van Twente
De gemeente Haaksbergen heeft samen met de gemeente Hof van Twente een landschapsontwikkelingsplan opgesteld in 2005. Het landschapsontwikkelingsplan Haaksbergen & Hof van Twente kent een samenhangende visie op de landschapskwaliteit en geeft de bouwstenen en inrichtingsprincipes aan voor landschapsontwikkeling. Het plan dient bovendien als leidraad voor de rol en werkwijze om deze visie te realiseren
Buurserveen en Haaksbergerveen slechts restanten zijn. De oudste veldontginningen zijn kleinschalige landbouwgebieden. De jongere liggen vooral rond de venen en zijn grootschalig en open, met het karakter van de oorspronkelijke velden. Daartussen vormen delen van de velden grote eenheden bos- en natuurgebied, veelal in eigendom van landgoed-eigenaren en terreinbeherende instanties. Ze worden gekenmerkt door naald- en
door middel van concrete projecten.
loofbos, of half open natuurgebied met heide en veen.
Het plangebied is binnen het LOP gelegen in het Kampenlandschap en meer
De landschapsstructuur van het plateau wordt bepaald door de afwisseling
naar achter toe het grootschalige Veldontginningslandschap in het OostNederlands plateau. Het Oost-Nederlands plateau is een licht glooiende hoogte die is ontstaan in de ijstijd. De ondergrond bestaat uit ondoorlatende lagen van keileem en grondmorene. Het plateau vormt de bovenloop en het Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 6
van grote eenheden natuurgebieden en landbouw. Accenten in dit patroon zijn oude essen en kampen langs de smalle linten van beken en de landgoederen. Het landschap van het plateau heeft de volgende kenmerken:
Ensembles van grote eenheden natuur en cultuurhistorie; bos, heide, veen, landgoederen, kampen en essen
Grote eenheden landbouw: oude veldontginningen met kleinschalige blokverkaveling en jonge veldontginningen met grootschalige blokverkaveling
Smalle beken
Radiale wegen/lanen
Hollandmarkt is gelegen in het zg. extensiverings-gebied. Het extensiveringsgebied omvat het kampenlandschap, het veldontginningslandschap, delen van het dekzandlandschap en het bosgebied. Bij de regie op de landschapsontwerpen zal de gemeente de prioriteit leggen bij de versterking van de natuur, met behoud van reliëf, bodem en landschapsbeeld. Bij de vormgeving van de dynamiek staat de afstemming op de landschappelijke en cultuurhistorische identiteit, waterdoelen en natuurwaarden voorop. De verwachte opgaven zijn de volgende:
Inpassing ontwikkeling bestaande landbouwbedrijven
Vrijkomende agrarische bebouwing voor sloop of behoud voor wonen, landbouw en/of dienstverlening
Kwaliteitsimpuls bij nieuwe verblijfs- en dagrecreatie objecten
Kwaliteitsimpuls bij inpassing ontwikkeling bestaande recreatiebedrijven
Afstemming waterbeheer op natuurwaarden
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 7
Figuur 8 Ontwikkeling LOP
4 SITUATIE 4.1 4.1.1
Abiotiek Geomorfolgie
4.1.2
Bodem
Figuur 9 Geomorfologische kaart
Figuur 10 BOFEK bodemkaart
Het plangebied wordt grotendeels gevormd door een vereffeningsrestvlakte,
De ondergrond van het beoogde perceel wordt grotendeels gevormd door
hoofdzakelijk ontstaan door denudatie, al dan niet bedekt of opgevuld met
moerige podzolgronden met een moerige bovengrond, weinig of niet
dekzand. Denudatie is een geomorfologisch proces waarbij, als gevolg van de
veraard.
verwijdering van materiaal door middel van erosie en verwering, een reductie ontstaat van het reliëf in landvormen en landschappen. Vooral door exogene processen, zoals beweging van water, ijs of wind, kan denudatie ontstaan. Het gebied is vlak; steilste hellingen <¼ graden en max hoogteverschil tov omgeving 0.25 – 0.5 (m).
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 8
4.1.3
Water
4.1.4
Hoogte
Figuur 11 Hydrologie
Figuur 12 AHN
Het plangebied heeft grotendeels grondwatertrap III, GHG <40 cm - GLG 80-
Het grootste deel van het terrein heeft een hoogteligging van rond de 40
120 cm beneden maaiveld. De ondergrond is relatief droog en sterk
NAP en is relatief vlak.
ontwaterd voor landbouw. In de nabijheid ligt een aantal kavelsloten ten behoeve van de gewenste drooglegging voor landbouwtechnisch gebruik. Buiten het gebied is sprake van GWT V, in de zomer zakt het grondwater naar een diepte dieper dan 120 cm beneden maaiveld.
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 9
4.2
Ontstaansgeschiedenis, karakteristiek boerenerven en
en terreinbeherende instanties. Ze worden gekenmerkt door naald- en
beplantingen
loofbos of half open natuurgebied met heide en veen.
De eerste bewoning rond het huidige dorp Buurse stamt waarschijnlijk uit de 8e eeuw voor Christus. De hoger gelegen vruchtbare gronden langs de Buurserbeek leenden zich goed voor een nederzetting. Lang was de Buurserbeek de enige vorm van infrastructuur in het verder natte veengebied. Tussen de veengebieden bevonden zich hier en daar ook velden, die door de bewoners werden gebruikt voor de landbouw. Om het gebruik van de gezamenlijke gronden van de buurschap te formaliseren wordt in de 13e eeuw de marke Buurse opgericht. De marke is een van de 6 marken die
Zowel de vormgeving van de oude cultuurlandschappen als die van de jongere ontginningslandschappen werden en worden nog sterk bepaald door de situering en de inrichting van de boerenerven. De inrichting van de erven in het oude cultuurlandschap is betrekkelijk willekeurig. Zowel de beplanting als de verschillende gebouwen op het erf zijn willekeurig gerangschikt. Soms staan de gebouwen met de achterkant naar de weg gekeerd en dan weer met de voorkant of zijkant. De gebouwen staan in de regel niet evenwijdig
het richterambt Haaksbergen telt.
ten opzichte van elkaar. Tussen de gebouwen staan op willekeurige plaatsen
4.3
liggen in zogenaamde kransnederzettingen (essenlandschap) of
Invloed van de mens-het antropogene landschap
Het plangebied ligt in een overgangslandschap, het gebied op de grens van kampen- en essenlandschap én het landschap van veldontginningen. Oud cultuurlandschap van kampen en essen Langs de beken ontstonden hier de eerste nederzettingen met landbouwgronden; essen en kleinere kampen. Het onland was in gemeenschappelijk gebruik als veld voor het vee en de plaggen. In gebieden waar het water niet kon afstromen zijn ooit uitgestrekte venen gevormd waarvan het Witteveen, Buurserveen en Haaksbergerveen slechts restanten
hoog opgaande eiken. Omdat de erven op relatief korte afstand van elkaar hoevenzwermen (oude hoeven- of kampenlandschap), lijkt het alsof de erven in elkaar overlopen. Dit effect wordt nog versterkt door de oprijlanen en hier en daar nog aanwezige houtwallen. De erven in het ontginningslandschap hebben een heel ander karakter. Deze gebouwen staan meestal wel met de voorzijde naar de weg gekeerd en de schuren staan evenwijdig ten opzichte van het hoofdgebouw. De beplanting bestaat over het algemeen uit een enkele fruitboom en wat struiken. Hoog opgaande eikenbeplanting ontbreekt. Nieuw gebouwde bedrijfsgebouwen
zijn.
vallen dan ook in dit nieuwe landschap veel meer op dan in het oude
Veldontginningen
bebouwing van de jongere boerenerven verschilt sterk van de oudere. De
De oudste veldontginningen zijn kleinschalige landbouwgebieden. De jongere liggen vooral rond de venen en zijn grootschalig en open, met het karakter van de oorspronkelijke velden. Daartussen vormen delen van de velden grote eenheden bos- en natuurgebied, veelal in eigendom van landgoedeigenaren
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 10
cultuurlandschap, waar veel hoog opgaande beplanting staat. Ook de oudere erven hebben meestal grote schuren, dikwijls met twee en soms met drie kappen. De jongere erven hebben veel kleinere gebouwen. De afgelopen decennia zijn daar grote varkens- en ligboxenstallen bijgebouwd.
Houtwallen en houtsingels zijn karakteristieke landschapselementen.
Het huidige landschapsbeeld
Het zijn lijnvormige beplantingselementen die bestaan uit bomen en struiken, die als groene aderen door het agrarisch gebied lopen en met elkaar een netwerk vormen. Ze zijn door de mens gemaakt. De termen houtwal en houtsingel worden vaak door elkaar gebruikt, hoewel hun ontstaansgeschiedenis anders is. Houtwallen -singels hadden vroeger een functie als vee- en wildkering, afbakenen van eigendomsgrenzen, houtleverancier voor het dagelijks gebruik (geriefhout) en beschutting geven aan het gewas (windschermen). Door de komst van prikkel - en schrikdraad hebben houtwallen en -singels bijv. hun functie als veekering verloren. Om die reden werden ze op grote schaal geruimd. De huidige functie van houtwallen -singels zijn verfraaiing van het landschap, leefgebied voor planten en dieren en beschutting voor het gewas en het vee. Om ze in goede staat te handhaven moeten ze wel onderhouden worden. De term landweer wordt gebruikt voor houtwallensingels die een functie hadden als grensmarkering (tolheffing) of heel vroeger als militair verdedigingswerk. De boombeplanting van het boerenerf en ook de indeling was functioneel. Het erf was verdeeld in 'voor' en 'achter'. 'Voor' was het gedeelte waar de vrouw de verantwoordelijkheid had. Achter waren de gebouwen voor vee en machines. Monumentale bomen zijn beeldbepalend voor de plek waar ze staan.
De meeste zijn ook van cultuurhistorische betekenis en dragen bij aan de herkenbaarheid van de omgeving.
Figuur 13 Huidige landschapsstructuur
De landschapsstructuur van het plateau wordt bepaald door de afwisseling van grote eenheden natuurgebieden en landbouw. Accenten in dit patroon zijn oude essen en kampen langs de smalle linten van beken. Het landschap van het plateau heeft de volgende kenmerken:
ensembles van grote eenheden natuur en cultuurhistorie; bos, heide, veen, landgoederen, kampen en essen;
grote eenheden landbouw: oude veldontginningen met kleinschalige blokverkaveling en jonge veldontginningen met grootschalige blokverkaveling;
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 11
smalle beken;
radiale wegen/lanen.
Op de historische kaartbeelden is de ontwikkeling van landschapselementen nog duidelijk afleesbaar. Rond 1900 stonden de eerste boerderijen al langs de Alsteedseweg nabij de grensovergang Buurse-Alstätte.
Figuur 15 Kaartbeeld 1930
Na 1930 vinden grootschalige ontginningen plaats. Ruigte, moeras en heide wordt omgevormd tot akkers en graslanden, en het gebied wordt ontwaterd ten behoeve van landbouwkundig gebruik. Figuur 14 Kaartbeeld voor 1900 plangebied
Het boerenerf op no. 66 bestaat dan al, en kent zowel aan voor- als achterzijde een houtwal. Het achterliggende terrein is dan nog een onontgonnen ruig heide- en moerassig terrein. Ook het terrein van de huidige supermarkt wordt gevormd door een boerenerf. Het nog altijd aanwezige bosgebied aan de westzijde is nog minder omvangrijk dan momenteel.
Figuur 16 Kaartbeeld 1980 Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 12
Boer Ter Huurne startte in de jaren 30 direct op de grens een handel in goederen van over de grens. Ter Huurne was een boer die niet onbekend was met smokkelwaar uit het nabijgelegen Duitsland. Hij gaf zijn boerenbedrijf op voor deze lucratieve handel. De winkel werd een begrip aan beide kanten van de grens. Eind jaren ’70 wordt de winkel groots uitgebreid qua oppervlak. De ontsluiting naar het erf no. 66 wordt gevormd door een eigen ontsluitingsweg langs de noordzijde van het terrein van de supermarkt.
Figuur 18 Kaartbeeld 2010
Figuur 17 Kaartbeeld 1990
In de kaartbeelden vanaf de jaren ’80 verandert er weinig.
Figuur 19 Kaartbeeld 2019
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 13
entrees van verschillende functies bevonden zich aan verschillende zijden van het gebouw (restaurant, winkel, aan- en afvoer) waardoor routing niet altijd logisch en duidelijk was voor bezoekers. Een sterke, eenduidige hoofdentree ontbrak. De groen-rode kleurstelling is van commercieel belang maar heeft weinig landschappelijke relevantie. Recent is een grootschalige renovatie van het gebouw doorgevoerd waardoor het architectuurbeeld sterk is verbeterd en logistieke problemen zijn opgelost.
Figuur 21 Nieuwe gevels en herinrichting hebben het architectuurbeeld geoptimaliseerd Figuur 20 Luchtfoto 2018 plangebied en plangrens
In de huidige situatie wordt de grens tussen supermarkt en het erf sterk bepaald door een forse houtwal. Voorgebied Hollandmarkt Het bebouwde gedeelte Hollandmarkt is zo’n 6000 m2 groot. Het is ontstaan door regelmatige aanbouw van nieuwe uitbreidingen. Het kent daardoor een grote diversiteit in kleurgebruik, hoogten, materialen, reclame-uitingen, dakbedekkingen etc. De beeldkwaliteit kwam erdoor onder druk te staan. De Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 14
Het gewenste uitbreidingserf aan de zuidwestzijde wordt ontsloten via de parkeerplaats van Ter Huurne. Zware eiken zijn het relict van de oorspronkelijke houtwal en als zodanig behoudenswaardig. De houtwal kan worden hersteld door weer meer struikvormende soorten te voorzien.
Figuur 22 Beeld ontwikkellocatie en huidig supermarktterrein
Het terrein rondom de supermarkt bestaat grotendeels uit parkeervoorzieningen, (natuurlijk) groen aan de randen en een grote speeltuin aan de voorzijde van het terrein. De inrichting is functioneel en benodigd ten behoeve van de bedrijfsvoering. De beplanting tussen parkeervoorzieningen is sober en simpel en niet altijd streekeigen, de richtingen zijn divers en het ruimtegebruik niet altijd even effectief. Het terrein kent verschillende groene begrenzingen die het beeld naar de omgeving verzachten. De speeltuin kenmerkt zich door een rijk kleurgebruik, een grote diversiteit aan speelvoorzieningen, verschillende materialen en hekwerken, bankjes, verhardingen, gras etc.
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 15
Het boerenerf Alsteedseweg 66 is aangekocht met het doel deze bedrijfstechnisch aan Hollandmarkt toe te voegen. Met deze situatie moet Hollandmarkt de impuls krijgen waarmee een hernieuwde uitstraling naar de omgeving kan worden voorzien. Het erf met nieuwe functies wordt daarmee onderdeel van het totale bedrijfsconcept. In principe wordt alle bebouwing op het erf gesloopt (1.108 m2) en kan in het kader van de rood-voorroodregeling worden teruggebouwd. De kwaliteit van de aanwezige bebouwing is beperkt, het onderhoud achterstallig.
Figuur 23 Te slopen opstallen (ca. 1.108 m2)
Ten noorden van het erf vormt een oud (erf)bos een sterke landschappelijke begrenzing van het terrein. Grote eiken (en enkele naaldbomen) verzorgen een fraaie groene overgang op en naar het bebouwde deel van het erf en begeleiden de ontsluitingsroute. De beplanting achter het erf is, op enkele bomen na, van mindere kwaliteit. Deze behoudenswaardige bomen zijn ingepast in het ontwikkelplan.
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 16
5 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING 5.1
Plan (zie ook bijlage)
H.
Technische ruimte voor camperplaatsen
I.
Extra parkeerplaatsen voor supermarkt ca. 150 st.
J.
Bestaande opgaande beplanting behouden
K.
Zichtlijnen creëren naar achterland
5.2
Behoud van landschappelijke kwaliteit conform beleid
Een belangrijk doel van het inrichtingsplan is de ruimtelijke, functionele relatie met de omgeving te versterken of te behouden. Het terrein zou op natuurlijke, passende wijze over moeten gaan in het landschap. De uitgangspunten uit beleid vormen daarvoor de basis.
Uitgangspunten: A.
Bouw van 3.800 m2 loods(en)
B.
Tenminste twee laaddocks voorzien
C.
Laaddeuren aan voorzijde
D.
Rondgaande ontsluiting voor vrachtwagens
E.
Waterberging ondergronds (200 m3) voor brandweer
F.
Extra oppervlaktewater ten behoeve van regenwaterafvoer (compensatie) achterzijde met natuurontwikkeling (NTB).
G.
25 st. camperplaatsen
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 17
Figuur 24 Visualisatie overzicht
Het voegen in de ruimtelijke structuur De loodsen zijn ontworpen met een gesegmenteerde voorgevel, verdeeld over drie geschakelde, langwerpige loodsen. De drie loodsen zijn aan de zichtzijde verspringend, getrapt gesitueerd waardoor de massaliteit van de
het gebouw vanaf de zichtzijde wordt beperkt. De individuele loodsen zijn
inheems en streekeigen. Rondom de loods zijn open grazige stroken gewenst
respectievelijk 18 meter breed, en circa 88, 70 en 53 meter lang. Het
om zichtlijnen naar het achterland te verkrijgen hetgeen de ruimtelijke
zadeldak is symmetrisch per loods. De loodsen zijn voorzien in de meest
kwaliteit ten goede komt. Rondom de loods is een werkpad aangebracht.
overheersende kavelrichting. Architectuur (nader uit te werken) Voorgesteld wordt de loodsen een vormgeving te geven als eigentijdse, moderne stallen. Wij sluiten hier aan op de wens van de gemeenteraad met betrekking tot de agrarische uitstraling. Het materiaalgebruik is sober en ingetogen en bestaat uit hout (bijv. Plato) en donkere (antraciet/zwart) sandwichpanelen of golfplaten. Hierdoor presenteren de loodsen zich op ondergeschikte wijze in het landschap (zie bijlage 3D).
Figuur 25 Visualisatie gesegmenteerde, verspringende voorgevel
Het gebied kent een aanzienlijk verhard voorterrein, noodzakelijk voor verkeersbewegingen en het laden en lossen van vrachtwagens. Het gewenste parkeerterrein is gesitueerd op basis van de richting van het parkeren rondom de supermarkt. De bestaande, cultuurhistorisch waardevolle houtwal blijft behouden en wordt hersteld. Direct aan de houtwal zijn de camperplaatsen voorzien, gescheiden van het nieuwe parkeergebied door een gesloten groensingel. Het bestaande erfbos aan de noordzijde zorgt voor voldoende landschappelijke afscherming. Aan de zuidzijde is een vergelijkbare bosstrook voorzien met een gemiddelde breedte van zo’n 15 meter. Alle beplanting is Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 18
Figuur 26 Referenties architectuur zichtzijde
Figuur 28 Extensief beheer van grazige oppervlaktes (bloemrijkheid en biodiversiteit)
Met name in de brede tussenstrook (tussen parkeren en campers) worden bes- en vruchtdragende soorten toegepast. Hiermee wordt het zicht op de loodsen vanaf de parkeerplaats beperkt. De grazige randen worden extensief beheerd en ingezaaid met een wilde bloemenmengsel. Bossages en houtwal worden met streekeigen (inheems) plantmateriaal ingericht. Regenwater dat Figuur 27 Achterzijde zwarte damwandplaten, verticaal
valt op verhard oppervlak wordt niet bovengronds of via het riool, maar wordt geïnfiltreerd via waterdoorlatende verharding. Voor de parkeerplaats
De achterzijde en gedeeltelijke zijwanden worden uitgevoerd in zwarte
betekent dit dat in de vakken grasbetonstenen worden toegepast waarbij het
verticale damwandplaat (mat) waardoor de landschappelijke impact wordt
gras met regelmaat wordt gemaaid.
beperkt en de loodsen zich architectonisch voegen in het landschap. Bijdragen aan natuur en biodiversiteit Hollandmarkt wil zich profileren als duurzaam, groen en milieubewust bedrijf. De inrichting en het gebruik van materialen worden hierop afgestemd. Het terrein wordt extensief beheer, bevordering van bloemrijkheid is onderdeel van het beheer. Alle beplanting is streekeigen en inheems. Figuur 29 Visualisatie parkeerplaats met grasbetonsteen in de vakken Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 19
Bijdragen aan een klimaatbestendig en natuurlijk Overijssel
Sluiten van kringlopen, ofwel: toegroeien naar een circulaire economie
De toegepaste materialen zijn (zoveel mogelijk) recyclebaar, maaisel wordt Met het Waterschap wordt besproken of een wateropgave benodigd is, doel is om water langer vast te houden en het gebied te vernatten door een waterberging met natuurlijke inrichting aan de achterzijde te voorzien.
aangeboden aan agrariërs in de omgeving (of ten behoeve van biovergisting ingebracht). Het dak van zo’n 3800 m2 wordt voor minimaal de helft voorzien van zonnepanelen.
Hierdoor wordt tevens het leefgebied van amfibieën vergroot.
Figuur 31 Visualisatie zonnepanelen op het dak
Uitgangspunt is dat de benodigde energie volledig uit eigen middelen wordt betrokken, zonder gebruik te maken van fossiele bronnen. Ter Huurne Figuur 30 Visualisatie waterberging achterzijde Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 20
Hollandmarkt streeft ernaar op termijn volledig zelfvoorzienend te zijn in
Aanbevolen wordt om indien de ecologische of landschappelijke functie
haar energieverbruik.
belangrijk is alleen van deze soorten bij aanleg gebruik te maken.
Bijdrage aan maatschappelijk belang
Voor het bepalen van de (boom- en struik)soorten die van nature op een
De invulling van camperplaatsen (zo’n 25 stuks) komt voort uit de vraag
bepaalde standplaats voorkomen wordt de regio bepaald waar de
vanuit de omgeving om meer aanbod aan voorzieningen te verkrijgen. De
toekomstige beplanting komt te liggen binnen de regio de standplaats
camperplaatsen hebben geen commercieel doel voor Ter Huurne. Middels
bepaald waarop de beplanting wordt aangelegd. De soorten welke hier uit
een zelfstandig functionerend toegangssysteem wordt een bijdrage in de
voort zijn gekomen komen overeen met de in de omgeving aangetroffen
kosten gevraagd. Verblijfsduur is max. 1 nacht om te voorkomen dat het een
soorten. Onder andere zomereik, ruwe berk, beuk, lijsterbes, Gelderse roos,
soort camping wordt.
ratelpopulier en grauwe wilg zijn in de nabijheid aangetroffen, zowel aangeplant, als vermeerderd als zaailing of opslag.
In de nabijheid is geen effectieve bluswatervoorziening aanwezig. De brandweer moet bij calamiteiten nu het water vanuit Duitsland betrekken.
B Hogere zandgronden
Met de nieuwbouw kan een bluswaterbuffer (ondergronds) worden gerealiseerd van minimaal 200 m3. Afspraken met brandweer en gemeente
Voor deze locatie is van toepassing binnen het gebied van de Hogere
zullen hierover worden gemaakt.
Zandgronden, de Associatie 8 Droog Wintereiken-Beukenbos.
5.3
Boomlaag
Beplanting
Fysisch geografische plantenregio’s
Presentie
Wetenschappelijke naam
Boomlaag
De methodiek van de fysisch geografische plantenregio’s wordt gehanteerd om een juiste soortenkeuze te bepalen, gebaseerd op soorten die van
Nederlandse naam
<10%
Tamme kastanje
Castanea sativa
>40%
Ruwe berk
Betula pendula
>10%
Wintereik
Quercus petraea
>90%
Zomereik
Quercus robur
soortenkeuze bepaalt. Met behulp van deze informatie kunnen de soorten
>40%
Beuk
Fagus sylvatica
worden bepaald welke van nature op een bepaalde standplaats groeien.
>30%
Zachte berk
Betula pubescens
oorsprong/nature voorkomen in een bepaald gebied, gerelateerd aan specifieke hydrologische- en bodemeigenschappen. Op basis van de fysisch geografische plantenregio’s wordt de relatie tussen standplaats en bosgemeenschap en tussen bosgemeenschap en
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 21
>10%
Ratelpopulier
Populus tremula
>10%
Gewone vlier
Sambucus nigra
>10%
Amerikaanse eik
Quercus rubra
>10%
Amerikaans krentenboompje
Amelanchier lamarckii
>10%
Gewone esdoorn
Acer pseudoplatanus
Het Droog Wintereiken-Beukenbos omvat oude, redelijk structuur- en soortenrijke bossen, kenmerkend voor droge tot matig vochtige, matig
Struiklaag
voedselarme tot matig voedselrijke bodems op lemige zandgronden, zandleem, keileem en zandige lössleemgronden.
>80%
Wilde lijsterbes
Sorbus aucuparia
>60%
Sporkehout
Rhamnus frangula
De exacte beplantingslijst wordt in een later stadium nader uitgewerkt. Voor
>30%
Amerikaanse vogelkers
Prunus serotina
het gedeelte tussen parkeer- en camperplaats worden dan ook fruitdragende
>20%
Hazelaar
Corylus avellana
>20%
Hulst
Ilex aquifolium
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 22
soorten toegevoegd welke zich hier goed kunnen ontwikkelen als braam, appelbes, zwarte en rode bes, walnoot, appel en kers.
BIJLAGE VISUALISATIES
Buro Stad en Land – Landschappelijk Inpassingsplan - 28-10-2020
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
HOLLANDMARKT TER HUURNE
BEELDEN
BUURSE
advies en inrich ng landschap en openbare ruimte
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
w.f. hilbers
439-02.CDR
versie
1.0
formaat
datum
A3
14-10-20
BIJLAGE ONTWIKKELINGSPLAN A3 1:1000
Buro Stad en Land – Landschappelijk inpassingsplan - 28-10-2020
pagina 2
64
H
L
F
I J
G
M
D
,0 88 B C
A
K
E
TER H U URNE H O LLA N D M ARKT
O N T W IK K ELIN G SVISIE
tekeningno
formaat
datum
Alsteedseweg 66 Buurse
advies en inrichting landschap en openbare ruimte
1 (1)
a3
14-10-2020
versie
schaal
door
bestand
meppel - info@burostadenland.nl - www.burostadenland.nl - tel 06 41 66 55 76
1.0
1 : 1000
w.f. hilbers
439-02b-8.vwx