Bijlage 1 Principeverzoek Blankenburg 18-20-22 Haaksbergen

Principeverzoek

Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen

16 augustus 2021

Status: definitief

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

PRINCIPEVERZOEK BLANKENBURG 18-20-22, HAAKSBERGEN

Datum:

16 augustus 2021

Versie:

Definitief

Opsteller:

BJZ.nu

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

1

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING .................................................................................... 3 HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE ......................................................................... 4 2.1 2.2

RUIMTELIJKE SITUATIE ................................................................................................................................. 4 PLANOLOGISCHE SITUATIE ............................................................................................................................ 6

HOOFDSTUK 3 HET INITIATIEF ............................................................................. 8 HOOFDSTUK 4 RELEVANT BELEID ........................................................................ 10 4.1 4.2

STRUCTUURVISIE 2030, HAAKSBERGEN: GROENSTE DORP VAN TWENTE ............................................................. 10 WOONBEHOEFTEONDERZOEK ‘GOED WONEN IN HAAKSBERGEN’ ....................................................................... 11

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 13 HOOFDSTUK 6 CONCLUSIE - VERZOEK................................................................... 18 BIJLAGE

19

BIJLAGE 1 STEDENBOUWKUNDIG ADVIES .................................................................................................................... 19

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

HOOFDSTUK 1

INLEIDING

Namens initiatiefnemer richt ik mij tot uw college met het volgende verzoek. Dit verzoek heeft betrekking op de percelen aan de Blankenburg 18, 20-20a en 22, gelegen nabij het centrum van de kern Haaksbergen. De percelen staan kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, Sectie K, perceelnummers 1208 en 6484 (hierna: projectgebied). Initiatiefnemer is voornemens om de bebouwing aan de Blankenburg 20-20a en 22 te slopen en ter plaatse een appartementengebouw met circa 15 wooneenheden te ontwikkelen. Deze appartementen betreffen koop- en/of vrije sector huurwoningen. Op het achterterrein wordt een parkeervoorziening aangelegd. De bestaande boerderij aan de Blankenburg 18 blijft overeenkomstig de huidige situatie behouden. Het ter plaatse realiseren van circa 15 appartementen is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, 't Wolferink, Zienesch en de Greune’, waarin de gronden de bestemming ‘Detailhandel’ hebben, vanwege het ontbreken van passende bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het voornemen kan middels een herziening van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Initiatiefnemer heeft BJZ.nu gevraagd een principeverzoek op te stellen waarin het initiatief nader wordt toegelicht en onderbouwd. In hoofdstuk 2 wordt op de huidige situatie ingegaan. De gewenste situatie wordt vervolgens in hoofdstuk 3 toegelicht.

In hoofdstuk 4 zal het vigerende beleid behandeld worden, waarna in hoofdstuk 5 verschillende milieu- en omgevingsaspecten aan bod komen. Hoofdstuk 6 betreft een resume van het concrete verzoek.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

HOOFDSTUK 2 2.1

HUIDIGE SITUATIE

Ruimtelijke situatie

Het projectgebied is gelegen aan de Blankenburg 18, 20-20a en 22, ten noordoosten van het centrum van de kern Haaksbergen. Hierna wordt kort de functionele structuur van de omgeving uitgelicht. De ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door woningen en bijbehorende tuinen. Het projectgebied zelf bestaat in de huidige situatie onder andere uit een historische boerderij aan de Blankenburg 18, gelegen in het zuiden van het projectgebied. Deze boerderij wordt via een toegangsweg ontsloten op de Blankenburg. Ten noorden van de boerderij bevindt zich een pand met een detailhandelsfunctie (Blankenburg 20-20a en 22), dat momenteel leegstaat. Tevens bevindt zich op de eerste etage van dit pand een appartement (Blankenburg 20a). Aan de achterzijde van het winkelpand bevindt zich een functioneel terrein met onder andere een bijgebouw. Dit achterliggende terrein wordt ontsloten op de toegangsweg van de boerderij. Het pand aan de Blankenburg 20-20a en 22 is in de jaren 70 gebouwd en wijkt af van de omringende woonfuncties en kleinschalige historische bebouwing. Volgens stedenbouwkundige analyse van Het Oversticht (bijlage 1) bestaat er als gevolg van deze bebouwing een onduidelijke situatie in het projectgebied, die niet goed aanhecht bij het omringende stedelijk weefsel.

In afbeelding 2.1 is met een luchtfoto de huidige situatie weergegeven, waarin het projectgebied indicatief is aangegeven met een rode omlijning. In afbeeldingen 2.2 en 2.3 zijn met straatbeelden respectievelijk de historische boerderij aan de Blankenburg 18 en het winkelpand aan de Blankenburg 20-20a en 22 weergegeven.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto huidige situatie projectgebied (Bron: PDOK, bewerkt)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

Afbeelding 2.2

Uitsnede straatbeeld; boerderij aan de Blankenburg 18 (Bron: Funda)

Afbeelding 2.3

Uitsnede straatbeeld; te slopen pand aan de Blankenburg 20-20a en 22 (Bron: Google Maps, juli 2018)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

2.2

Planologische situatie

2.2.1

Planologisch regime

Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, 't Wolferink, Zienesch en de Greune’. Dit bestemmingsplan is op 25 maart 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Haaksbergen. Op basis van het geldend bestemmingsplan zijn de gronden binnen het projectgebied onder andere voorzien van de enkelbestemming ‘Detailhandel’, met een bouwvlak. In dit bouwvlak gelden twee maatvoeringsaanduidingen, namelijk ‘maximum bouwhoogte: 7 m’ en ‘maximum bouwhoogte: 4,5 m’. De gronden in het zuiden van het projectgebied zijn voorzien van de enkelbestemmingen ‘Wonen – Woonhuizen’ en ‘Tuin’. Binnen de woonbestemming is een bouwvlak opgenomen met een bijbehorende maatvoeringsaanduiding ‘maximum goothoogte: 4,5 m’. Ten slotte geldt in het noorden van het projectgebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’ en in het zuiden van het projectgebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. In afbeelding 2.3 wordt via een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan de planologische situatie weergegeven. Hierin is het projectgebied met een rode omlijning aangegeven. Aansluitend wordt kort op de geldende bestemmingen ingegaan.

Afbeelding 2.3

Uitsnede geldende bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt)

‘Detailhandel’ De voor ‘Detailhandel’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van detailhandel en daarmee verband houdende productie en/of reparatieactiviteiten en bestaande (bedrijfs)woningen, met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, andere-werken, tuinen, erven, terreinen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Bouwregels In de bouwregels is bepaald dat gebouwen binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. Door middel van een maatvoeringsaanduiding wordt de maximum bouwhoogte bepaald, in dit geval respectievelijk 4,5 en 7 meter voor het zuidelijke en noordelijke gedeelte van het bouwvlak. Het aantal (bedrijfs)woningen mag niet toenemen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief ‘Wonen – Woonhuizen’ De voor ‘Wonen – Woonhuizen’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor het bestaande aantal vrijstaande, dan wel halfvrijstaande woningen, alsmede voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis en een bed & breakfast, met de daarbij behorende erven, tuinen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels In de bouwregels is bepaald dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. Door middel van een maatvoeringsaanduiding wordt de maximum goothoogte bepaald, in dit geval 4,5 meter. ‘Waarde – Archeologie’ De voor ‘Waarde – Archeologie’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Bouwregels Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt onder meer de bouwregel dat bij het bouwen van een bouwwerk groter dan 50 m2 en met een diepte van 40 cm of meer, de aanvrager een rapport dient te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’ De voor ‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden. Bouwregels In de bouwregels is bepaald dat het verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning specifieke werken en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 2.500 m 2 en dieper dan 0,4 meter, waaronder graven, ontgronden, afgraven, aanbrengen van ondergrondse leidingen en drainage en aanbrengen of rooien van bomen en/of houtgewas. 2.2.2

Strijdigheid met het bestemmingsplan

Het realiseren van 15 appartementen ter plaatse van het projectgebied is in strijd met het geldend bestemmingsplan. Het appartementengebouw wordt gerealiseerd op gronden met de bestemming ‘Detailhandel’, waar het aantal woningen slechts het aantal reeds aanwezige (bedrijfs)woningen mag bedragen. Binnen deze bestemming bevindt zich momenteel slechts één woning. Tevens bevindt het beoogde appartementengebouw zich deels buiten het bouwvlak. In het volgende hoofdstuk wordt nader op de gewenste situatie binnen het projectgebied ingegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

HOOFDSTUK 3

HET INITIATIEF

Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van het huidige aan de Blankenburg 20-20a en 22 een appartementengebouw met circa 15 vrije sector huur- en/of koopappartementen te ontwikkelen. Het gaat hierbij om appartementen met een gebruiksoppervlakte van gemiddeld circa 75 m2. Het appartementengebouw zal bestaan uit drie woonlagen, waarvan twee bouwlagen en een kap. Om het voornemen mogelijk te maken, zal het huidige detailhandelspand, met één appartement op de eerste etage, gesloopt worden. Tevens zal het achtergelegen terrein opnieuw worden ingericht en zullen ter plaatse een tuin, berging en circa 24 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De historische boerderij aan de Blankenburg 18 zal behouden blijven overeenkomstig de huidige situatie. In afbeeldingen 3.1 is ter impressie een schets van de voorlopige locatie van het appartementengebouw en de parkeerplaatsen weergegeven.

Afbeelding 3.1

Situatietekening (Bron: initiatiefnemer)

Het exacte ontwerp van het appartementengebouw dient nader te worden uitgewerkt. Het gebouw zal echter passend bij de omgeving en in overeenstemming met de overige bebouwing in de omgeving van het projectgebied worden gebouwd. Tevens zal bij de ontwikkeling rekening worden gehouden met de historische boerderij aan de Blankenburg 18. Op basis van het stedenbouwkundig advies (bijlage 1) wordt aangeraden om de gehele gevel van de boerderij zichtbaar te maken vanaf de Blankenburg, een groen hof of brink voor de boerderij te realiseren en om de huidige toegangsweg naar de boerderij naar het noordoosten te verschuiven. Zoals indicatief aangegeven in afbeelding 3.1 met het groene vlak zal de realisatie van dit groene hof of brink meegenomen worden in de verdere planuitwerking. Door het huidige verouderde en leegstaande pand ten behoeve van detailhandel te slopen en een

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief appartementengebouw te bouwen dat qua stijl en architectuur beter aansluit bij de omgeving van het projectgebied en de huidige marktvraag, wordt ter plaatse een kwaliteitsverbetering gerealiseerd. Bij een positief principebesluit wordt dit nader uitgewerkt in een ontwerpplan van de gewenste situatie.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

HOOFDSTUK 4

RELEVANT BELEID

Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn, in het kader van de beleidstoetsing, met name de ‘Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente’ en de Woonvisie ‘Keuzes voor de toekomst – Woonvisie van nu naar 2020’ van de gemeente Haaksbergen van belang. Hierna wordt het voornemen getoetst aan deze beleidsstukken.

4.1

Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente

4.1.1

Algemeen

De gemeenteraad van Haaksbergen heeft op 5 maart 2014 de ‘Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente’ gewijzigd vastgesteld. De structuurvisie is een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Haaksbergen voor de periode tot 2020 en geeft een doorkijk naar 2030. De visie geeft aan hoe de gemeente omgaat met de thema’s infrastructuur, platteland, economie, wonen en duurzaamheid. Er zijn voor de komende jaren negen ambities opgenomen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Verbeteren van de relatie en verzachten van de overgangen tussen dorp en buitengebied. Een sfeervol groen centrum met de Markt als stralend middelpunt. Stimuleren van een gezonde plattelandseconomie en op peil houden van de ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten van het buitengebied. Versterken van de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur. Benutten van de toeristische potentie van de samenhang tussen dorp en landschap. Versterken van de veelzijdigheid van de Haaksbergse economie. Verbreden van het aanbod aan woonmilieus. Op peil houden en concentreren van het voorzieningenniveau. Verduurzamen en beleefbaar maken van het watersysteem.

In voorliggend geval is met name ambitie 7 van belang. Op deze ambitie zal in de volgende subparagraaf nader worden ingegaan. 4.1.2

Verbreden van het aanbod aan woonmilieus

Haaksbergen is een geliefd dorp. Veel mensen melden in de bewonersenquête (2010) dat ze met veel plezier in Haaksbergen wonen. De kwaliteiten die Haaksbergen heeft met het hoge voorzieningenniveau, de nabijheid van grote(re) steden als Hengelo en Enschede, en het mooie buitengebied, zorgen voor een aantrekkelijk woonklimaat voor jong en oud. Ook Haaksbergen ontspringt de dans van ‘vergrijzing’ en ‘ontgroening’ niet: veel jongeren keren na hun studie niet meer terug naar Haaksbergen, terwijl het aandeel oudere bewoners naar verhouding toeneemt. Haaksbergen wil graag haar jongere inwoners behouden en/of haar voormalige inwoners laten terugkeren. Het is daarvoor een belangrijke opgave om het woningaanbod aantrekkelijk en gevarieerd te houden en daarnaast de voorzieningen en werkgelegenheid te bieden waarnaar de mensen op zoek zijn. Juist voor jongeren en ouderen is een goed aanbod aan passende woningen beperkt. Deze groepen hebben meestal behoefte aan wat kleinere, betaalbare woningen in de omgeving van het centrum. In de omgeving van het centrum zijn inbreidingslocaties om hieraan invulling te geven, ruimschoots voorradig. Bij elke ontwikkeling is aandacht nodig voor de levensloopbestendigheid van woningen, zodat ze voor alle doelgroepen (starters, senioren, gezinnen, 1-2 persoonshuishoudens) aantrekkelijk zijn.

De opgave die hiermee samenhangt, is dat mensen zoveel mogelijk in hun woonomgeving moeten kunnen blijven wonen, ook als ze zorgbehoevend worden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief 4.1.3

Toetsing van het initiatief aan de ‘Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente’

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie om voor iedereen passende woonvoorzieningen te bieden. Met het voornemen wordt een verouderd en leegstaande winkelpand gesloopt en vervangen door woningen die voldoen aan de hedendaagse wensen en eisen die aan woningen worden gesteld. Met het voornemen worden circa 15 duurzame appartementen op een inbreidingslocatie in de kern Haaksbergen ontwikkeld. Deze appartementen voorzien in de behoefte naar levensloopbestendige woningen nabij het centrum voor senioren. Tevens zijn de appartementen geschikt voor overige doelgroepen, zoals starters en jongeren. Geconcludeerd wordt dat voorliggend initiatief aansluit bij de doelstellingen zoals verwoord in de ‘Structuurvisie 2030, Haaksbergen: groenste dorp van Twente’.

4.2

Woonbehoefteonderzoek ‘Goed wonen in Haaksbergen’

4.2.1

Algemeen

De gemeente Haaksbergen is bezig met de voorbereidingen voor nieuw woonbeleid. In dat kader heeft de gemeente een woonbehoefteonderzoek onder haar bevolking laten uitvoeren. Met het onderzoek is een helder beeld ontstaan omtrent de actuele behoefte aan woningen in algemeenheid (aantallen) als woningtypen. 4.2.2

Woningbehoefte

Circa 44% van de huishoudens die de enquête hebben ingevuld hebben een verhuiswens, van de starters/thuiswonenden zelfs 83%. Op basis van de woningbehoefte enquête onder de inwoners van Haaksbergen is er op korte termijn voornamelijk behoefte aan vrijstaande woningen, twee-onder-eenkapwoningen en levensloopbestendige woningen. De woonvoorkeuren verschillen per doelgroep: •

•

•

Starters en thuiswonenden hebben een bovengemiddelde voorkeur voor een rijwoning. Daarbij gaat de voorkeur primair uit naar een woning in het koopsegment. Van de starters met de voorkeur voor een koopwoning wenst ruim 50% een woning in het segment tot € 225.000. Van de middengroep met een verhuiswens heeft circa 80% de voorkeur voor een koopwoning. Circa 60% van hen geven de voorkeur aan een woning met een koopprijs tussen de 225.000 en € 425.000. De voorkeur gaat voornamelijk uit naar vrijstaande woningen. Circa de helft van alle senioren geeft de voorkeur aan een koopwoning. Deze groep geeft vaker dan andere huishoudensgroepen de voorkeur aan een huurwoning. Senioren wensen daarbij vooral een appartement met lift of een levensloopbestendige woning.

De prognose gecombineerd geeft voor de periode 2020 tot 2025 een totale uitbreidingsbehoefte van circa 285 levensloopbestendige woningen en een theoretisch overschot van circa 115 grondgebonden woningen. Zowel bij grondgebonden woningen als bij levensloopbestendige woningen is de behoefte aan koopwoningen het grootst. De uitbreidingsbehoefte voor de periode 2025 tot 2030 bestaat uit circa 310 levensloopbestendige woningen en een theoretisch overschot van circa 250 grondgebonden woningen. In deze periode ontstaat een theoretisch overschot aan circa 140 grondgebonden koopwoningen ten opzichte van een behoefte aan circa 60 grondgebonden koopwoningen in de periode 2020 tot 2025. 4.2.3

Wonen en zorg

In de gemeente Haaksbergen groeit het aantal oudere (75-plus)huishoudens de komende jaren flink: een inschatting die relatief zeker is. Het gaat om zo’n 720 huishoudens tot 2030. Op basis van deze verwachte ontwikkeling is dan ook een groeiende vraag naar geschikte levensloopbestendige woningen te verwachten vanuit de groep 75-plushuishoudens. Een deel van die extra vraag komt tot uiting in de groeiende vraag naar extramurale (somatische) zorgvragers de komende tien jaar.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief Zowel in het huursegment als in het koopsegment vraagt de vergrijzing en extramuralisering om geschikte (passende en betaalbare) woningen, of woningen die aangepast kunnen worden om aan de zorgbehoefte te kunnen voldoen: we spreken dan van levensloopbestendige woningen. Levensloopbestendige woningen zijn appartementen (met lift) of levensloopbestendige grondgebonden woningen. 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het woonbehoefteonderzoek ’Goed wonen in Haaksbergen’

Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat er vraag is naar appartementen en levensloopbestendige woningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin, aangezien de appartementen gelijkvloers worden uitgevoerd. Daarnaast zijn de te ontwikkelen appartementen tevens geschikt voor overige doelgroepen, zoals starters. Het voornemen betreft een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, op een gewilde locatie nabij het centrum van de kern Haaksbergen. Hierdoor sluit het initiatief op de kwalitatieve marktvraag binnen de gemeente Haaksbergen. Voorliggend plan past qua woningbouwcontingenten binnen de geraamde kwantitatieve behoefte. Daarnaast sluit het plan ook kwalitatief goed aan op de behoefte door het bouwen van levensloopbestendige appartementen die gelegen zijn nabij het centrum van Haaksbergen. De appartementen zijn hiermee geschikt voor een brede doelgroep waaronder 1- en 2-persoonshuishoudens (waaronder ook starters), kleine gezinnen en senioren. Geconcludeerd wordt dat het plan aansluit bij de aangetoonde behoefte in het woonbehoefteonderzoek.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

HOOFDSTUK 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Bij een ruimtelijke ontwikkeling moeten diverse milieu- en omgevingsaspecten worden beschouwd. De volgende thema’s kunnen van belang zijn: geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en water. Tevens dienen de thema’s verkeer & parkeren mee te worden genomen. Geluid Woningen worden op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) aangemerkt als een geluidsgevoelig object. Doordat er circa 15 geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd, is het van belang om te bepalen of er ter plaatse van de woningen mogelijk sprake is van geluidhinder vanwege wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai. Hierna wordt nader op deze aspecten ingegaan. Wegverkeerslawaai Het projectgebied bevindt zich binnen de wettelijke geluidszone van 250 meter van enkele wegen waar een snelheidsregime van 50 km/uur geldt, waaronder de Blankenburgerstraat en de Enschedesestraat. Echter, vanwege de barrièrewerking van tussengelegen bebouwing is geen overschrijding van de voorkeurswaarde te verwachten. Tevens bevinden zich in de omgeving van het projectgebied meerdere 30 km/uur-wegen. Op basis van artikel 74.2 van de Wgh gelden geen wettelijke geluidszones voor wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

Echter blijkt uit jurisprudentie dat een 30 km/uur-weg in de beoordeling moet worden meegenomen, indien vooraf aangenomen had kunnen worden dat deze weg een geluidbelasting veroorzaakt die hoger ligt dan de voorkeurswaarde (48 dB). De toetsing moet worden uitgevoerd in verband met een belangenafweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Bij een positief principebesluit wordt in overleg met de gemeente nader bepaald of het uitvoeren van een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai noodzakelijk is. Vooralsnog worden er echter geen onoverkomelijke bezwaren verwacht. Railverkeerslawaai Het projectgebied ligt op circa 10,8 kilometer ten zuidwesten van de dichtstbijzijnde spoorlijn ‘Hengelo – Enschede Grens’. In voorliggend geval is het aspect railverkeerslawaai niet van belang, aangezien het projectgebied niet binnen de wettelijke geluidszone van een spoorlijn ligt. Industrielawaai In de omgeving van het projectgebied is geen gezoneerd bedrijventerrein aanwezig en vindt eveneens geen zware bedrijvigheid plaats. Het uitvoeren van een onderzoek industrielawaai is in voorliggend geval niet noodzakelijk. Wat betreft de invloed van de in de omgeving aanwezige individuele bedrijven/voorzieningen op de voorgenomen ontwikkeling, wordt verwezen naar de paragraaf milieuzonering. Bodem De functie wonen houdt in dat er langdurig verbleven wordt binnen het projectgebied.

Daarnaast zullen voor het realiseren van het appartementengebouw verschillende bodemingrepen gaan plaatsvinden. Op dit moment is het niet mogelijk om op voorhand te bepalen of de bodemkwaliteit geschikt is voor de voorgenomen ontwikkeling. Bij een positief principebesluit zal een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Op voorhand worden er, gelet op het huidige gebruik, geen onoverkomelijke belemmeringen verwacht. Luchtkwaliteit De ontwikkeling voorziet in de realisatie van circa 15 woningen. Dit wordt aangemerkt als een ontwikkeling die “niet in betekenende mate bijdraagt” aan luchtverontreiniging (Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)). Daarnaast wordt geen gevoelige bestemming zoals bedoeld in het kader van het besluit gevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarom geen belemmering.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief Externe veiligheid Op basis van de risicokaart is er een inventarisatie gedaan naar risico’s in de nabije omgeving. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de risicokaart weergegeven. Het projectgebied wordt met een blauwe ster aangeduid.

Afbeelding 5.1

Uitsnede risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving, bewerkt)

Uit de risicokaart blijkt dat in de nabijheid van het projectgebied geen risicovolle objecten of inrichtingen waar risicovolle activiteiten plaatsvinden aanwezig zijn waarvoor een verantwoording van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico aan de orde is. Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt. Milieuzonering In het geval van milieuzonering is het van belang om te beoordelen of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening en om te beoordelen of deze ontwikkeling omliggende bestaande bedrijven niet belemmert in hun bedrijfsvoering. Ook is het van belang om te beoordelen of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. De omgeving van het projectgebied wordt voornamelijk gekarakteriseerd door woonfuncties. Er is relatief weinig functiemenging in de omgeving, waardoor het omgevingstype wordt aangeduid als ‘rustige woonwijk’. In de tabel hieronder zijn de richtafstanden behorende bij een rustig als gemengd gebied zichtbaar.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2 5.3 6

Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m 1.500 m

Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied 0m 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m

Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. De functie ‘Wonen’ betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving en is daarom niet opgenomen in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie(s) als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling(en) hinder ondervindt van de bestaande functie(s) in de omgeving. Woningen worden in dit kader aangemerkt als een milieugevoelige functie. In de directe nabijheid van het projectgebied bevinden zich een aantal milieubelastende functies, waaronder maatschappelijke functies, horeca en detailhandel. Deze functies betreffen allen milieucategorie 1 en 2 functies op basis van de VNG richtafstandenlijst. Op basis van het omgevingstype ‘rustige woonwijk’ dient bij milieucategorie 1 of 2 inrichtingen een maximale richtafstand van 30 meter te worden aangehouden.

In voorliggend geval bedraagt de afstand tussen het appartementengebouw en de bestemmingsvlakken van omliggende milieubelastende functies in alle gevallen meer dan 30 meter, waarmee aan de richtafstanden wordt voldaan. Hierdoor kan worden aangenomen dat er ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omgekeerd worden de functies in de omgeving niet beperkt in hun bedrijfsvoering. Geur In de nabijheid van het projectgebied zijn geen veehouderijen aanwezig. De Wet geurhinder en veehouderij vormt geen belemmering.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief Ecologie Gebiedsbescherming Het projectgebied ligt niet een Natura 2000-gebied of een gebied dat is aangewezen als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ‘Buurserzand en Haaksbergerveen’ is gelegen op circa 1,5 kilometer ten oosten van het projectgebied. Het dichtstbijzijnde als NNN aangewezen gebied is gelegen op circa 1,2 kilometer ten oosten van het projectgebied. Gelet op de relatief beperkte afstand en de aard van de ontwikkeling (sloop en bouwen) dient bij een positief principebesluit nader te worden bepaald of het uitvoeren van een stikstofonderzoek noodzakelijk is. Soortenbescherming De voorgenomen ontwikkeling ziet onder andere toe op de sloop van bebouwing. Na een positief principebesluit wordt daarom een natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. Door middel van dit onderzoek dient te worden bepaald of beschermde flora- en fauna worden aangetast als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Op voorhand worden hier geen belemmeringen verwacht. Archeologie & cultuurhistorie Archeologie Op basis van de Erfgoedwet hebben gemeenten een archeologische zorgplicht. Initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn.

Hiervoor kan onderzoek noodzakelijk zijn. Het voornemen is getoetst aan de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Haaksbergen. Hieruit volgt dat de beoogde locatie van de woning binnen een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde ligt. Tevens bevindt het projectgebied zich deels binnen de ‘historische kern’ en binnen een zone van 200 meter rondom een archeologische vindplaats (boerderij). Dit betekent dat een archeologisch verkennend veldonderzoek verplicht is als de ingreep groter is dan 30 m2. In voorliggend geval is het projectgebied reeds grotendeels bebouwd met een detailhandelpand. Per saldo is naar verwachting dan ook sprake van een bodemingreep met een zeer gering oppervlak buiten de reeds geroerde gronden. Bij een positief principebesluit wordt de exacte situering en het ontwerp van het appartementengebouw nader uitgewerkt, waarna zal worden bepaald of de ingreep meer dan 30 m2 beslaat buiten het reeds bebouwde oppervlak. In overleg met de gemeente zal worden bepaald of het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Cultuurhistorie Het projectgebied kent, op basis van de Rijksmonumenten en Werelderfgoedkaart van Atlas Leefomgeving, geen bijzondere cultuurhistorische waarden. In de directe nabijheid van het projectgebied bevinden zich tevens geen rijks- dan wel gemeentelijke monumenten.

Wel kan de boerderij binnen het projectgebied aan de Blankenburg 18 als karakteristiek worden aangemerkt. Deze boerderij blijft behouden overeenkomstig de huidige situatie. Tevens zal in de verdere planuitwerking rekening gehouden worden met de waarden en uitstraling van de boerderij. Door het huidige detailhandelpand te slopen wordt een kwaliteitsverbetering ter plaatse gerealiseerd, waarmee de karakteristieke boerderij meer zichtbaar wordt vanaf de Blankenburg en een passende naastgelegen woonfunctie wordt gerealiseerd. Hierdoor wordt gesteld dat cultuurhistorie geen belemmering vormt voor voorliggend initiatief. Verkeer & parkeren Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die hierdoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief • •

Stedelijkheid: matig stedelijk / gemeente Haaksbergen (bron: CBS Statline); Stedelijke zone: schil centrum

Parkeren Aangezien voor de gewenste ontwikkeling nog niet exact bekend is in welke verhouding koopappartementen of vrije sector huurappartementen ontwikkeld gaan worden, wordt zekerheidshalve uitgegaan van een worstcase scenario met 15 koopappartementen . Het betreft het type ‘koop, appartement, midden’, waarbij een parkeernorm van minimaal 1,2 en maximaal 2,0 parkeerplaatsen per appartement geldt. Parkeerbehoefte gewenste situatie Gewenste situatie Soort woning (aantal) Koop, appartement, midden (15) Totaal (afgerond)

Parkeernorm uitgegaan van het gemiddelde 1,6

Totaal 24 24

In totaal is er in de gewenste situatie sprake van een parkeerbehoefte van 24 parkeerplaatsen. Zoals weergegeven in afbeelding 3.1 is het achterterrein van het projectgebied van voldoende omvang om te voorzien in deze parkeerbehoefte. In hoofdstuk 3 is een voorlopige schets van de locatie van de parkeerplaatsen weergegeven. Bij een positief principebesluit zal het aspect parkeren nader worden uitgewerkt. Hierbij zal tevens in overleg met de gemeente aandacht worden besteed aan de parkeerplaatsen voor de boerderij aan de Blankenburg 18. Verkeer Voor wat betreft de verkeersgeneratie gelden dezelfde uitgangspunten als bij parkeren. Op basis van de CROW-uitgave ‘Toekomstbestendig parkeren’ publicatie 381 (december 2018) kent het type woning ‘koop, appartement, midden’ een minimale verkeersgeneratie van 5,0 en een maximale verkeersgeneratie van 5,8 (gemiddeld 5,4) per weekdagetmaal. Doordat er circa 15 appartementen worden toegevoegd, is er in een worst-case scenario sprake van een verkeersgeneratie van afgerond 81 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De omliggende wegenstructuur is voldoende in staat om deze toename aan verkeersbewegingen vlot en verkeersveilig af te wikkelen. In de huidige situatie zijn op basis van de geldende bestemming ‘Detailhandel’ functies toegestaan zijn met een grote bijbehorende verkeersgeneratie.

Daarnaast bevindt zich op de verdieping een appartement dat komt te vervallen. Vanuit planologisch opzicht is dan ook sprake van een afname van verkeersbewegingen. Op basis van het vorenstaande zijn vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Waterhuishouding Gelet op het feit dat het gaat om een fysieke ontwikkeling dient er gekeken te worden naar het aspect waterhuishouding. Bij een positief besluit op dit verzoek zal een watertoets worden uitgevoerd. Het voornemen uitgaat van een ontwikkeling op gronden die reeds bebouwd zijn. Aangezien de bestaande bebouwing ten behoeve van detailhandel wordt gesloopt, neemt per saldo het verhard oppervlak niet of nauwelijks toe. Ten aanzien van afvalwater wordt verwacht dat gebruik kan worden gemaakt van de bestaande riolering. Op basis van het vorenstaande worden er op voorhand geen belemmeringen verwacht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

HOOFDSTUK 6

CONCLUSIE - VERZOEK

De voorgenomen ontwikkeling betreft het ontwikkelen van een appartementengebouw aan de Blankenburg 20-20a en 22 te Haaksbergen met circa 15 appartementen. Het initiatief past binnen het regionale en gemeentelijke beleid en loopt gelet op de milieu- en omgevingsaspecten niet tegen onoverkomelijke belemmeringen op. De ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingplan. Verzocht wordt om in principe medewerking te verlenen aan het doorlopen van een planologische procedure om zodoende de in dit verzoek beschreven ontwikkeling mogelijk te kunnen maken.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Principeverzoek Blankenburg 18-20-22, Haaksbergen Definitief

BIJLAGE Bijlage 1 Stedenbouwkundig advies

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

MEMO Betreft:

reactie op Stedenbouwkundige principeverzoeken

Locatie:

Blankenburg 20-22, Haaksbergen

De Blankenburg is één van de historisch straten uit Haaksbergen die qua sfeer en aanzien nog als zodanig herkend kan worden. In de kaart van 1787 kan het eerste deel van de Blankenburgerstraat (vanaf de Spoorstraat) herkend worden. Vanaf 1850 is de Blankenburg aanwezig op de historische kaarten.

Hottingerkaart 1787

1889 De kleinschaligheid van de historische bebouwing is nog volop aanwezig en geeft een uniek pittoresk karakter aan dit deel van Haaksbergen. Dit zou gekoesterd moeten worden.

Het plangebied Blankenburg 20-22 betreft in 1850 het ‘einde van de straat’. Dit is goed te zien op de kaart van 1900.

Aan de Stadsmuur 79-83 Postbus 531, 8000 AM Zwolle 038 – 4213257 mail@hetoversticht.nl www.hetoversticht.nl KvK BTW IBAN

40059486 NL0026.45.440.B01 NL47RABO0184885671

1900 Pas rond 1930 wordt de straat doorgetrokken richting Hengelo en is de doorsteek naar de huidige Benninkstraat – destijds richting de begraafplaats - komen te vervallen. In het straatprofiel, maar ook op de huidige kaarten, is nog steeds de afslag duidelijk herkenbaar. Op het adres Blankenburg 18 staat een oude boerderij – vermoedelijk stammend uit deze tijd - die bij ontwikkeling nader historisch onderzocht moet worden.

Op de kaart van 1955 is te zien hoe het verlengde van de Blankenburg langs de bedrijfspanden bij het station richting Hengelo wordt geleid. De eerste doortrekking ging via de huidige Vincentstraat. Deze is verlegd toen eind jaren ’80 de bedrijvigheid bij het station plaats maakte voor woningbouw. De straat vervolgde vanaf toen via de huidige Ds Van Kriekenstraat. Midden jaren ’90 is deze doorgaande weg luwer gemaakt en wordt de Meester Eenhuisstraat de hoofdonsluitingsroute.

Pagina 2 van 4

H 1955

1990

Eind jaren ’70 – precies in de tijd dat de Vincentstraat niet langer de doorlopende route vormt – is er aan de Blankenburg 20-22 een gebouw geplaats wat afwijkt van de omringende woonfuncties. Door de jaren heen is het getransformeerd in aanzien en werd ook het achter terrein functioneel toegevoegd. Het achterliggende terrein wordt deels is ontsloten door de historische afslag naar de Benninkstraat.

Herontwikkeling van de locatie Blankenburg 20-22 geeft de mogelijkheid de - nu onduidelijke situatie - te herordenen en beter aan te laten hechten met het omringende stedelijke weefsel. Het toevoegen van woningbouw lijkt daarbij een logische oplossing. Bij herontwikkeling zou rekening gehouden moeten worden met de volgende uitgangspunten : Pagina 3 van 4

•

Maximale bouwhoogte van twee bouwlagen met kap. Daarbij zit de kaphelling tussen de 45 en 60 graden.

•

Vanaf de Blankenburgerstraat /Meester Eenhuisstraat staat de ontwikkeling in een zichtlijn, waardoor hoogwaardige kwaliteit op deze plek wordt gevraagd.

•

Vanaf de Blankenburg wordt de gehele gevel van huisnummer 18 zichtbaar gehouden. Daar zou het huidige bouwvlak op aangepast moeten worden.

•

De straatwand langs de Blankenburgerstraat als doorlopende straat vormgeven.

•

De woning op huisnummer 18 handhaven. Los van een historische waardestelling, ademt deze woning een historische tijdsgeest uit waar Haaksbergen zijn karakter aan kan ontlenen. Deze bij voorkeur prominent in een toekomstige ontwikkeling opnemen.

•

Er kan overwogen worden om voor huisnummer 18 een groene hof of brink te maken waarbij de huidige historische weg een pad kan vormen en een nieuwe toegangsweg naar de woning op nummer 18 iets verder naar het noord-oosten wordt geschoven (zie afbeelding hieronder).

•

Het is wenselijk dat er voorgevels op de groene hof worden georiënteerd.

•

Het is onwenselijk dat er losse woningen (achter woningen) uit de gevellijn worden geplaats (dwz diep in het stedenbouwkundige bouwblok ontsloten door doodlopende straat).

Moniek Otten, 12-01-2021

Pagina 4 van 4