Document · PDF

Bijlage 1 Notitie woningbouwlocaties in Buurse herziende versie 24 juni 2021

Commissie Gecombineerd 14 november 2023, gemeente HaaksbergenBij agendapunt: Startvoorstel ontwikkeling woningbouw trapveldje Buurse (een gedeelte van het kadastrale perceel Haaksbergen, sectie E, nummer 5627)9.251 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

43 alinea's met “inventarisatie”: 1 4 7 72 78 81 96 105 139 151 159 187 194 203 206 207 213 221 229 237 246 258 267 278 285 295 299 309 314 322 327 334 341 345 348 352 359 367 373 381 …

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Bouwen aan de rand van de es in Buurse (bron: www.buurse.nl)

Notitie: Sector/afdeling: Samensteller: Versie/Concept: Datum: Vastgesteld d.d: Door:

Inventarisatie woningbouwlocaties Buurse Ruimtelijke ontwikkeling S. Scheggetman 2 09-06-2021

G:\Ontwikkeling\Ruimtelijke Ontwikkeling\Projecten stedelijk gebied\Projecten nieuwe woningbouwlocaties\Woningbouw Buurse\Notitie woningbouwlocaties in Buurse herziende versie 8 juni 2021.docx 24/06/2021

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

INLEIDING ....................................................................................................................................... 4 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................ 4 INHOUDSOPGAVE

1.2

Historie uitgifte Buurse-Zuid .................................................................................................... 4

1.3

Huidige stand uitgifte woningbouwkavels Buurse-Zuid ........................................................... 5

GEMEENTELIJK BELEID .............................................................................................................. 7 2.1 2.1.1

Woningbouwprogrammering ........................................................................................... 7

2.1.2

Woonbehoefteonderzoek “Goed wonen in Haaksbergen” .............................................. 8

2.1.3

Eigendommen woningstichting Domijn in Buurse ........................................................... 9

2.1.4

Regionale Woonagenda Twente ..................................................................................... 9

2.2 2.2.1 2.3 3

Structuurvisie 2030 .................................................................................................................. 9 Notitie inbreidingslocaties .............................................................................................. 10 Grondbeleid ........................................................................................................................... 11

WONINGBOUWLOCATIES VOORKEURSMODEL RAPPORT ‘BUURSE 2030’ ...................... 12 3.1

Kansrijke locaties ................................................................................................................... 12

3.1.1

Locaties B1 en B2.......................................................................................................... 13

3.1.2

Locatie B3 ...................................................................................................................... 14

3.1.3

Locatie B4 ...................................................................................................................... 15

3.1.4

Conclusie kansrijke locaties .......................................................................................... 16

3.2

Woonvisie ................................................................................................................................ 7

Minder of niet kansrijke locaties ............................................................................................ 16

3.2.1

Locaties D1 tot en met D4 ............................................................................................. 17

3.2.2

Locatie A6 ...................................................................................................................... 17

3.2.3

Locaties A7 en A8.......................................................................................................... 18

3.2.4

Locaties A14 en A15...................................................................................................... 19

3.2.5

Locatie A17 .................................................................................................................... 19

3.2.6

Locaties O1 tot en met O4 ............................................................................................. 20

3.2.7

Locatie O5 ..................................................................................................................... 21

3.2.8

Conclusie minder en niet kansrijke locaties .................................................................. 21

OVERIGE MOGELIJKE WONINGBOUWLOCATIES .................................................................. 23 4.1.1

Inbreidingslocatie RK-kerk (nr. 2) .................................................................................. 23

4.1.2

Locatie Oostzijde van de Goorden ................................................................................ 25

4.1.3

Omgeving tennisbanen ten zuiden van de Grashof (nr. 5)............................................ 27

4.1.4

Bedrijfslocatie Alsteedseweg 25-25a (nr. 6) .................................................................. 28

4.1.5

Alsteedsweg 18 (nr. 7) ................................................................................................... 29

4.1.1

Alsteedseweg 22 (nr. 8) ................................................................................................. 31

4.1.2

Verder bouwen op de es ............................................................................................... 32

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

4.1.3

Uitbreidingslocatie Alsteedseweg-zuid (naast huisnummer 8) ...................................... 34

4.1.4

VAB-locaties .................................................................................................................. 35

CONCLUSIE INVENTARISATIE POTENTIELE WONINGBOUWLOCATIES............................. 36

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

INLEIDING

1.1

Aanleiding

In Buurse worden de laatste 16 woningbouwkavels in het gebied Buurse-zuid door de gemeente uitgegeven. Van deze 16 woningbouwkavels zijn de laatste 5 kavels in optie (bedoeld voor rijwoningen; stand mei 2021). Buurse is een dorp met een sterke gemeenschap en vanwege de ligging ook een vrij sterk op zichzelf georiënteerd dorp. Om de leefbaarheid in Buurse op peil te houden dienen er voldoende nieuwe woningen aangeboden worden. Voor onder meer de school en het verenigingsleven is het belangrijk dat er jongeren en jonge gezinnen in Buurse komen en blijven. Het is belangrijk dat er continuïteit is in het aanbod van woningen voor de plaatselijke bewoners. De vraag is nu dan ook: Waar in Buurse zouden nieuwe woningbouwkavels gerealiseerd kunnen worden om de continuïteit en daarmee de leefbaarheid van het dorp te waarborgen?

1.2 



Historie uitgifte Buurse-Zuid In de periode 1996 - 2010 is er slechts zeer beperkte uitgifte programma in Buurse geweest. Tussen 1996 - 2000 is er 1 bouwkavel uitgegeven en heeft er geen projectontwikkeling plaatsgevonden. In de periode 2001-2005 zijn in totaal 16 tweekappers projectmatig gerealiseerd. Daarnaast zijn er 6 huurappartementen na deze periode gebouwd. Na 2005 zijn er geen grondgebonden koopwoning aan de voorraad toegevoegd. Op 16 december 2009 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Buurse-Zuid vastgesteld. Het plan betrof de uitbreiding van Buurse met 44 woningen in het gebied tussen de Alsteedseweg en de Broekheurnerweg. Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel hebben op 26 januari 2010 besloten tot een reactieve aanwijzing. Bij het vastgestelde bestemmingsplan was onvoldoende gemotiveerd dat er een behoefte was aan 44 woningen en dat er geen toereikende potentiële inbreidingslocaties voorhanden zijn in de kern van Buurse. Bovendien is er in het plan onvoldoende rekening gehouden met de gebiedskenmerken en meer specifiek met het behoud van de es. Omdat er toch behoefte was aan woningbouwkavels in Buurse hebben de provincie en de gemeente middels een pilot ruimtelijke kwaliteit onderzocht wat goede woningbouwlocaties zouden kunnen zijn. Hierbij is tevens een vertegenwoordiging van de bewonersvereniging betrokken.

De pilot was een gerichte verkenning hoe met behoud en versterking van de landschappelijke waarden en stedenbouwkundige structuren, rekening houdend met de draagkracht die het landschap aankan, kan worden gezocht naar de locaties voor de lokale uitbreidingsbehoefte. Er is door Strootman Landschapsarchitecten onderzoek verricht. In het rapport “Buurse 2030, Verder bouwen aan het karakteristieke woonlandschap van het ‘eiland van Buurse’, Ruimtelijke pilot, 28 april 2011” is onderzocht hoe de gemeente kan voorzien in de toekomstige woningbehoefte van Buurse, rekening houdend met de identiteit van Buurse en hoe tevens invulling gegeven kan worden aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. In dit rapport is een voorkeursmodel opgenomen voor woningbouwlocaties voor Buurse op de korte en lange termijn. Het rapport is in het bestuurlijk overleg tussen gemeente en provincie besproken. Een drietal woningbouwlocaties voor de korte termijn zijn gelegen aan de zuidzijde van Buurse. Deze drie locaties zijn in het rapport aangeduid als gebied B8, B9 en B10. Voor de gebieden B8 en B10 is een nieuw bestemmingsplan Buurse-Zuid opgesteld. Dit bestemmingsplan Buurse-Zuid is op 27 februari 2013 vastgesteld door de gemeenteraad. Met dit bestemmingsplan werd de bouw van 16 woningen mogelijk gemaakt.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: Uitsnede uit het rapport “Buurse 2030, Verder bouwen aan het karakteristieke woonlandschap van het ‘eiland van Buurse’, Ruimtelijke pilot, 28 april 2011” van Strootman



1.3

In het bestemmingsplan Buurse en St. Isidorushoeve, welke door de gemeenteraad op 25 november 2015 is vastgesteld, is de ontwikkeling van woningbouwlocatie B9 (aan de Grashof) mogelijk gemaakt. Het betreft hier de realisatie van 5 woningen door een ontwikkelaar. Deze woningen zijn inmiddels gereed.

Huidige stand uitgifte woningbouwkavels Buurse-Zuid

Eind 2012/ begin 2013 is de uitgifte gestart van de woningbouwkavels in Buurse-zuid.  Inmiddels (december 2018) zijn de vrijstaande kavels allemaal uitgegeven. Hiervan zijn drie kavels verkocht aan ´Buursenaren´ (50%) en drie aan gegadigden van buiten de gemeente. De leveringen van deze vrijstaande kavels hebben allemaal in 2018 plaatsgevonden.  Van de tien tweekappers zijn er zes verkocht aan voornamelijk jongeren uit Buurse of Haaksbergen (60%). Vier zijn er in 2014 verkocht-geleverd en twee in 2018. Van de toen vier beschikbare kavels is er in december 2018 voor twee kavels interesse getoond.  Deze interesse heeft niet geleid tot verkoop. In overleg met de Belangengemeenschap Buurse is daarom gekeken of herverkaveling naar 5 kleinere kavels met rij woningen een optie was. Deze verkenning heeft uiteindelijk geleid tot een herziening van het bestemmingsplan. Op 3 maart 2021 is het bestemmingsplan Buurse Zuid vastgesteld waarbij de 5 rijwoningen mogelijk zijn gemaakt.  Inmiddels is de lijst van gegadigden aangeschreven. Op basis van deze aanschrijving hebben drie geïnteresseerden uit Buurse een optie genomen. Daarna heeft de werkgroep Wonen van de

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE



Belangengemeenschap gesprekken gevoerd en zijn de laatste twee kavels ook in optie (stand mei 2021). Naast de kavels die door de gemeente uitgegeven zijn, zijn er ook door een ontwikkelaar vijf kavels aan de Grashof op de markt gebracht. De eerste (vrijstaande) kavel is in 2014 geleverd aan een gegadigde uit Buurse. De overige 4 tweekappers zijn in 2018 verkocht en geleverd aan voornamelijk gegadigden uit Buurse (75%). Eén kavel is verkocht aan een gegadigde van buiten de gemeente.

Gedurende de crisisjaren (2014-2017) heeft de uitgifte van de kavels vrijwel stil gelegen. Nu het economisch weer beter gaat trekt de kavelverkoop ook weer aan. Wat opvalt bij de kavels voor vrijstaande woningen is dat de helft van deze kavels is uitgegeven aan gegadigden van buiten de gemeente (allen uit Enschede). Bij de tweekappers is de helft van de woning verkocht aan (jongere) inwoners van Buurse en de helft aan gegadigden uit Haaksbergen. Hier wordt dus wel gebouwd voor de doelgroep (namelijk de kleine kavels voor de starters uit Buurse (en Haaksbergen)). Uitgifteperiode

Aantal woningen

Soort woningen

PO / projectmatig

1996-2000

vrijstaand

2001-2005

2^1 kappers

projectmatig

2005-2012

appartementen (huur)

projectmatig

2012-2018

vrijstaand

6 1 4

2^1 kappers Vrijstaand 2^1 kappers

PO Projectmatig Projectmatig

Rijwoningen (in optie)

Projectmatig

2020-2021

Kopers uit….

Buurse (3) en buiten gemeente (3) Buurse/ Haaksbergen Buurse Buurse (3) en buiten gemeente (1) Buurse 3 Haaksbergen 1 Buiten gemeente 1

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

GEMEENTELIJK BELEID

2.1

Woonvisie

In de Woonvisie ’Keuzes voor de toekomst’, woonvisie van nu naar 2020, welke is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 december 2011, is nog uitgegaan van het oorspronkelijke plan voor Buurse Zuid met een programma van 44 woningen in de periode 2010-2015. Daarnaast is in de woonvisie voor het plan Grashof in Buurse een aantal van 8 woningen opgenomen. In de praktijk zijn er slechts 16 kavels uitgegeven en aan de Grashof 5 kavels. In de woonvisie worden onder meer de volgende uitgangspunten genoemd: - Senioren moeten kunnen blijven wonen in hun woning of woonomgeving; - Toekomstige starters moeten een plek kunnen krijgen; - Er moet ruimte zijn voor een wooncarrière door onder meer een gedifferentieerd woningaanbod; - Inbreiding heeft de voorkeur boven uitbreiding.

2.1.1

Woningbouwprogrammering

Doordat er in de periode 2005 – 2013 geen nieuwe (grondgebonden) woningbouwkavels in Buurse zijn uitgegeven hebben jonge starters uit Buurse elders een woning gezocht (ontgroening). Daarnaast is er in Buurse ook sprake van een toename van het aandeel oudere bewoners (vergrijzing). Om het dorp leefbaar te houden is het nodig om te blijven bouwen, zodat met name de jonge generatie in Buurse kan blijven wonen of kan terugkeren. Maar ook gegadigden van buiten het dorp zouden een kavel moeten kunnen kopen. Een aantrekkelijk en gevarieerd woningaanbod is hierbij belangrijk. Het gaat hierbij om voldoende aanbod, maar ook om passend aanbod. Nu de bestaande voorraad kavels bijna allemaal zijn uitgegeven is dan ook de vraag wat is de behoefte voor de toekomst? Voor welke doelgroep? Koop- of huurwoningen? Ook de levensloopbestendigheid van de woningen speelt een rol. Er moeten voldoende woningen gebouwd worden, maar niet voor leegstand. Gespreide uitgifte waarbij jaarlijks een aantal kavels uitgegeven worden is wenselijk. De afgelopen 20 jaar zijn er 43 kavels uitgegeven. Als dit aantal wordt doorgetrokken voor de komende 20 jaar zou dit betekenen dat de kwantitatieve behoefte 2 tot 3 kavels per jaar is. Een nadere onderbouwing van de behoefte is noodzakelijk.

Op basis van de Ladder van duurzame verstedelijking dient onderbouwd te worden waarom een nieuwe stedelijke ontwikkeling - zoals extra woningen - voorziet in een behoefte, geen onaanvaardbare leegstandseffecten veroorzaakt, en niet in bestaande gebieden en gebouwen kan worden opgevangen. Bij de kwalitatieve behoefte dient ook gekeken te worden naar de doelgroep waarvoor gebouwd moet worden. Is er behoefte aan starterswoningen of juist vrijstaande woningen? Huurwoningen of koopwoningen? Woningen voor jongeren of juist senioren? De Stichting belangengemeenschap Buurse heeft in november 2018 een enquête opgesteld voor de inwoners van Buurse ten behoeve van de dorpsvisie. In deze enquête zijn ook vragen inzake de woonwensen meegenomen. De resultaten van de bewonersenquête zijn op 19 februari 2019 gepresenteerd.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Presentatie resultaten enquête (foto: Betty Morsinkhof)

Uit de enquête blijkt dat er behoefte is aan kleine woningen met kleine tuinen. Deze woning zouden voor zowel starters/jongeren, kleine huishoudens als senioren geschikt moeten zijn. Het moet gaan om levensbestendige woningen. Hierbij zou als woonvorm bijvoorbeeld gedacht kunnen worden aan wonen in een hofje. In Buurse is een sterke voorkeur voor zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap). Bij de ontwikkeling van de woningbouwlocaties heeft dit dan ook sterk de voorkeur boven projectmatige bouw.

2.1.2

Woonbehoefteonderzoek “Goed wonen in Haaksbergen”

In het woonbehoefteonderzoek dat onlangs is uitgevoerd is op basis van de huishoudensontwikkeling een inschatting gemaakt van de additionele kwantitatieve woningbehoefte. Hierbij is per kern een inschatting gemaakt. Uit deze inschatting blijkt dat het overgrote deel van de behoefte in de kern Haaksbergen land en dat er voor Buurse een beperkte additionele behoefte is. Hierbij moet worden opgemerkt dat deze inschatting gebaseerd is op de bevolkingsontwikkeling van Buurse zelf en dat nog de migratie vanuit omliggende kernen, zoals Haaksbergen en Enschede nog niet is meegewogen in deze behoefte. In eerste instantie wordt dan ook ingezet op 10 tot 20 woningen voor de komende 10 jaar met de mogelijkheid om op middellange termijn wellicht meer woningen toe te voegen indien daar vraag naar blijkt.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

2.1.3

Eigendommen woningstichting Domijn in Buurse

Woningstichting Domijn heeft ook woningen in eigendom in Buurse. In onderstaande tabel staat een overzicht. Adres

Soort woning

De Noor 11 - 17

2 x 2^1 kap

Esstraat 13 - 19

4 rijwoningen

De Noor 40 - 54

2 x 4 rijwoningen

De Noor 109

1 hoekwoning van een rij

Wolterinkbree 1 - 7

4 rijwoningen

Wolterinkbree 7a – 7f

6 appartementen

Alsteedseweg 19b, 21 en 21a

3 rijwoningen

In totaal gaat het om 30 woningen. Domijn heeft geen plannen voor realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in Buurse. Wel onderzoekt Domijn of er eventueel huurwoningen verkocht kunnen worden aan (startende) kopers. Vanaf 1 juli 2020 geldt er een voorkeursregeling voor Buursenaren. Zij krijgen bij loting voorrang op de huurwoningen in Buurse.

2.1.4

Regionale Woonagenda Twente

Op 25 maart 2021 is de Regionale woonagenda Twente vastgesteld. In deze woonagenda is voor Haaksbergen aangegeven dat er met name gebouwd moet worden voor de lokale behoefte. Het belangrijkste is dat gekeken wordt naar de kwalitatieve vraag. Voor de inbreidingsplannen die op korte termijn spelen (binnen 5 jaar) geldt dat deze geen kwantitatieve kaders (aantallen) gelden. Wel moeten de plannen aansluiten op de kwalitatieve behoefte. Bouwen in uitleglocaties gebeurt alleen als daar ook een nadrukkelijke woonvraag is en dan enkel in kleine vorm. Het is wel de vraag of ditzelfde geldt voor Buurse als kleine kern. Inbreidingslocaties in de kernen van Buurse zijn er beperkt. Bij uitgifte van nieuwe kavels zal er in Buurse ook al snel gekeken worden naar uitbreidingslocaties.

2.2

Structuurvisie 2030

De ‘Structuurvisie 2030; Haaksbergen, groenste dorp van Twente’ is door de gemeenteraad vastgesteld op 5 maart 2014. In deze structuurvisie staat een negental ambities beschreven die voor de gemeente de komende jaren ook voor de herontwikkeling van potentiële inbreidingslocaties het uitgangspunt zijn. In de structuurvisie is specifiek met betrekking tot woningbouw in Buurse opgenomen dat er Buurse geen ruimte is voor grootschalige uitbreiding. Alleen kleinschalige woningbouw passend bij de karakteristieken van het dorp is wenselijk. In Buurse moet ingespeeld worden op ontwikkelingen die zich voordoen, zoals vergrijzing en ontgroening. Leefbaarheid in het dorp staat daarbij voorop. In de structuurvisie is verder opgenomen dat in de komende periode gezocht wordt naar nieuwe zoeklocaties voor woningbouw, passend bij de schaal van Buurse. Gezocht wordt met name naar kleinschalige inbreidingen. Op de plankaart is uitbreiding woningbouw uitsluitend voorzien op de locatie van de es waar nu de laatste kavels bebouwd worden.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: uitsnede plankaart structuurvisie met uitbreidingslocaitie woningbouw

2.2.1

Notitie inbreidingslocaties

Op 1 november 2017 heeft de raad de Notitie Inbreidingslocaties 2025 vastgesteld. De notitie vormt een leidraad voor binnenstedelijke herontwikkelingen in Haaksbergen. In de notitie zijn de reeds in ontwikkeling of in uitvoering zijnde inbreidingslocaties omschreven, maar ook de mogelijke locaties voor de toekomst (na 2020). Voor de kern Buurse zijn er geen mogelijke inbreidingslocaties die ontwikkeld zouden kunnen worden. Wel is in paragraaf 5.4 aangegeven dat op basis van de analyse van vraag, aanbod en toekomstige capaciteit geconcludeerd kan worden dat er vooralsnog voldoende ruimte is voor de herontwikkeling van andere inbreidingslocaties die nog niet in deze notitie staan beschreven. Daar worden dan wel enkele randvoorwaarden aan gekoppeld:  Indien een locatie reeds in eigendom is van de gemeente dan willen we de herontwikkeling zelf oppakken, mits dat realistisch en haalbaar is.  De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet een bijdrage leveren aan minimaal 1 en liefst meerdere van de ambities uit de structuurvisie;  De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet zo veel mogelijk een bijdrage leveren aan de versterking van het woonmilieu;

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

 

2.3

De herontwikkeling van de inbreidingslocatie moet in kwalitatieve zin een verrijking zijn van het woonprogramma; De omvang van de herontwikkeling moet passend zijn binnen het grotere geheel (zowel qua omvang alsook qua fasering in relatie tot de woningprogrammering).

Grondbeleid

In de “Nota Grondbeleid 2012” is met betrekking tot het grondbeleid het volgende opgenomen: Gezien de ruimtelijke beleidsontwikkelingen (inbreiding gaat voor uitbreiding) en de verbeterde mogelijkheden voor kostenverhaal op grond van de Wet ruimtelijke ordening zal dit er toe leiden dat de gemeente Haaksbergen meer faciliterend grondbeleid gaat toepassen en actief grondbeleid alleen nog gaat gebruiken in uitzonderingssituaties. Faciliterend grondbeleid heeft dus het primaat. Dit houdt in dat de gemeente de aankoop van gronden, het bouwrijp maken van de gronden en de verkoop van bouwkavels en/of bouwrijpe grond overlaat aan marktpartijen/particulieren. De taak van de gemeente beperkt zich tot het stellen van de randvoorwaarden, het vaststellen van het planologisch kader en toezicht op de uitvoering. Bij iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient de keuze te worden gemaakt voor actief of faciliterend grondbeleid. Beide vormen van grondbeleid kennen voor- en nadelen. Bij het voeren van actief en faciliterend grondbeleid maakt de gemeente gebruik van verschillende samenwerkingsvormen. Welke samenwerkingsvorm de gemeente kiest is afhankelijk van verschillende factoren zoals grondpositie, regie, financieel resultaat en risico’s. Om tot een goede afweging te komen voor de te volgen samenwerkingsvorm maakt de gemeente gebruik van afwegingskaders op basis van haar grondpositie.

De uiteindelijke keuze voor het te volgen grondbeleid blijft een maatgerichte oplossing. Met betrekking tot de woningbouwlocaties in Buurse zal er ook een keuze gemaakt moeten worden tussen actief of faciliterend grondbeleid. De belangrijkste vraag die hierbij beantwoord moet worden is: Hoeveel regie wil de gemeente hebben op de uitgifte in Buurse? Bij faciliterend grondbeleid is regie mogelijk door het stellen van duidelijke randvoorwaarden in een anterieure overeenkomst. Bij de keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid dient de gemeente een afweging te maken waarin de hiervoor genoemde criteria (gewenste gemeentelijke regie, exploitatie, financieel risico, kostenverhaal en eigendomssituatie) worden betrokken. Aangezien bij de uiteindelijke woningbouwontwikkeling van de voorkeurslocatie(s) er geen bijzonderheden verwacht worden die niet via de publiekrechtelijke weg geregeld kunnen worden, is het daarom ook niet nodig om een voorkeursrecht in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten te vestigen.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

WONINGBOUWLOCATIES VOORKEURSMODEL RAPPORT ‘BUURSE 2030’

Zoals hiervoor aangegeven is er door Strootman Landschapsarchitecten een rapport opgesteld met daarin mogelijke woningbouwlocaties in Buurse. Dit rapport heeft als basis gediend voor de bestuurlijke afstemming met de provincie. Het rapport is nooit vastgesteld en heeft daarom geen formele status. Wel is het rapport door een gerenommeerd bureau opgesteld en vormt daarmee een goede basis voor deze inventarisatie. In het rapport is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de specifieke karakteristieken van het dorp en haar omgeving. Voorop staat het versterken van het ‘eiland van Buurse’. Er is een voorkeursmodel opgesteld waarbij woningbouwlocaties voor de korte en de langere termijn zijn aangegeven. Het uitgangspunt bij het voorkeursmodel is: ontwikkelen naar lokale behoefte, gefaseerd, aansluitend op kansen en met het oog voor kwaliteit. In deze notitie wordt ingezoomd op de locaties die in het voorkeursmodel zijn opgenomen, omdat deze locaties op basis van de toetsingscriteria welke op 11 augustus 2010 zijn vastgesteld het meest kansrijk lijken.

Soorten locaties Er zijn drie soorten locaties te onderscheiden: - Solitaire locaties: percelen waar één of enkele woningen gerealiseerd kunnen worden binnen bestaand stedelijk gebied of direct aansluitend; - Inbreidingslocaties: locaties in bestaand bebouwd gebied waar meer dan vier woningen gerealiseerd kunnen worden; - Uitbreidingslocaties: locaties aansluitend aan het bestaande dorp waar meer dan vier woningen gerealiseerd kunnen worden. Enkele locaties in deze inventarisatie hebben betrekking op maatschappelijk vastgoed. De belangengemeenschap Buurse voert op dit moment een onderzoek uit waarbij een inventarisatie wordt gemaakt en een visie voor de toekomst ontwikkeld wordt.

3.1

Kansrijke locaties

De locaties in het rapport van Strootman zijn beoordeeld op aspecten als landschap, stedenbouw, waterhuishouding en verkeer. De locaties zijn vervolgens geclusterd tot kansrijke en niet-kansrijke locaties. Bij kansrijke locaties gaat het om locaties aansluitend op de bestaande dorpskern van Buurse die goede kansen bieden voor afronding van het dorp en die de landschappelijke kwaliteiten zo veel mogelijk respecteren. Het gaat hierbij om de locaties B1, B2, B3 en B4.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: te onderzoeken woningbouwlocaties op korte termijn (bron: Strootman)

De locaties B8, B9 en B10 zijn reeds ontwikkeld. De overige vier locaties worden hieronder nader beschouwd.

3.1.1

Locaties B1 en B2

De locaties B1 en B2 zijn gelegen aan de noordzijde van Buurse. Het betreft het perceel kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie E, nummer 5608 met een oppervlakte van circa 4.850 m2. Dit perceel is een agrarisch perceel welke in eigendom is bij twee particuliere eigenaren (ieder voor de helft eigendom). Aan de zuidzijde van het perceel is een klein ‘hapje’ uit het perceel. Dit deel (met nummer 5607) is in eigendom bij de eigenaren van De Noor 9. De huidige bestemmingen van het perceel is op basis van het bestemmingsplan Buitengebied: ‘Agrarisch’ en ‘Agrarisch met waarden landschap’. Het perceel zou ontsloten moeten worden via de smalle toegangswegen vanaf De Noor. Het dichtstbijzijnde agrarische bouwvlak is op circa 100 m (Broekheurnerweg 86). Het gebied sluit direct aan op de kern en ligt aan de flank van de Buurser Esch. Afhankelijk van het soort woning (vrijstaande, 2^1 kap- of rijwoningen) zouden op deze strook circa 8 tot 10 grondgebonden woningen gerealiseerd kunnen worden.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: Globale ligging locaties B1 en B2

3.1.2

Locatie B3

Deze locatie ligt aan de noordoostzijde van Buurse. Het betreft de percelen kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie R, nummers 342 en 1490. De gezamenlijke oppervlakte van de twee percelen/delen is circa 840 m2. Beide percelen zijn in eigendom bij particuliere eigenaren en er rust een opstalrecht het perceel met nummer 1490. Op basis van het bestemmingsplan Buitengebied hebben de percelen de bestemmingen: ‘Agrarisch’, ‘Agrarisch met waarden - landschap’ en ‘Wonen’. Het perceel met nummer 1490 heeft deels de bestemming Wonen, omdat een deel van dit perceel betrokken is geweest bij een rood-voor-roodregeling. Tussen de bestaande bebouwing en de rood-voor-rood-kavel zou nog 1 solitaire woningbouwkavel gerealiseerd kunnen worden. Ontsluiting van het perceel kan via De Noor plaatsvinden.

Afbeelding: Globale ligging locatie B3

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

3.1.3

Locatie B4

Deze locatie ligt aan de noordoostzijde van Buurse. Het betreft een gedeelte van het perceel kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie E, nummer 5616, met een oppervlakte van circa 2.055 m2. Het perceel is in eigendom bij de gemeente Haaksbergen. De locatie werd voorheen gebruikt als oefenveldje behorende bij het naastgelegen voetbalveld. Nu is het ingericht als openbaar groen en wordt deze onder meer gebruikt door de school als schooltuin en voor het houden van bijen. Er zijn afspraken gemaakt met de buurtbewoners over het tijdelijk gebruik van deze grond als gemeenschappelijke tuin. Op basis van het bestemmingsplan ‘Buurse en St. Isidorushoeve’ heeft de locatie de bestemming: ´Sport´. Verder geldt er de dubbelbestemming: ´Waarde – hoge archeologische verwachtingswaarde’. Het perceel kan ontsloten worden aan de noordzijde via De Noor, als is dit wel een smalle ontsluiting. Het perceel maakt onderdeel uit van de kern van Buurse en is dus een inbreidingslocatie. Het gaat hierbij wel om tweedelijns bebouwing (woningen achter woningen) en grenzend aan een voetbalveld. Hierdoor moet er goed gekeken moet worden naar een passende stedenbouwkundige invulling. Deze locatie zou mogelijk geschikt zijn voor een hofje voor senioren. Afhankelijk van het soort woning (vrijstaande, 2^1 kap- of rijwoningen) zouden op deze locatie circa 4 tot 6 woningen gerealiseerd kunnen worden.

Afbeelding: Globale ligging locatie B4

Daarnaast is gesproken met het bestuur van de voetbalvereniging Buurse en met de beleidsmedewerker sport van de gemeente over het gebruik van het aangrenzende sportveld. Een deel van dit veld zou gebruikt kunnen worden voor verder uitbreiding en/of het realiseren van een tweede ontsluiting. Het blijkt echter dat dit veld nog (intensief) gebruikt wordt en vanuit de gemeenschap de wens bestaat om deze te handhaven. Vooralsnog ligt de focus dan op het trapveldje (locatie B4).

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding foto’s trapveldje en aangrenzend sportveld

3.1.4

Conclusie kansrijke locaties

Op basis van bovenstaande locatiescan van de locaties B1 tot en met B4 blijkt dat de locaties B1, B2 en B4 het meest geschikt zijn voor woningbouw:  Locaties B1 en B2 zijn in particuliere handen, maar vormen een logische afronding van de kern Buurse aan de noordzijde. Deze locaties hadden in het bestuurlijk overleg met de provincie in juli 2011 niet de voorkeur van de provincie, voornamelijk omdat het hier gaat om een uitbreiding aan de rand van open gebied. Bij een recente rondgang met de provincie, waarbij een landschapsdeskundige van de provincie de locatie ter plaatse heeft bezichtigd, bleek de landschappelijke waarde van het perceel toch lager dan gedacht. Deze locatie zou een potentiële woningbouwlocatie kunnen zijn.  Locatie B4 is in eigendom van de gemeente en zou op korte termijn ontwikkeld kunnen worden. Wel zal er goed gekeken moeten worden naar de invloedssfeer van de het sportcomplex (geluid en licht) op de betreffende locatie en de ontsluiting van het perceel. Bovendien worden woningen achter bestaande woningen gerealiseerd. Het aantal te realiseren kavels is echter beperkt als alleen gekeken wordt naar het trapveldje.  Door de realisatie van de rood-voor-rood kavel ter plaatse van locatie B3 zou er nog 1 woningbouwkavel gerealiseerd kunnen worden. Het betreft een mogelijke solitaire ontwikkeling.

3.2

Minder of niet kansrijke locaties

Een aantal locaties uit het rapport van Strootman zijn beoordeeld als minder of niet-kansrijk. Strootman heeft deze locaties in beeld gebracht, omdat die het karakter van het ‘eiland van Buurse’ als verzameling buurtschappen versterken. Het betreft hier de volgende locaties: a. Locaties rondom het erf van Doornbos. Deze locatie biedt kansen om een nieuw buurtschap te ontwikkelen op korte afstand van de kern van Buurse. Het betreft de locaties met nummers D1 tot en met D4. b. Locaties aan de Alsteedseweg. Door woningbouw op deze plek ontstaat er meer evenwicht tussen de twee delen van Buurse. De woningen moeten wel de lintstructuur van de Alsteedseweg versterken en voorkomen dat beide kernen aan elkaar groeien. Het gaat hierbij om de locaties met nummers A6, A7, A8, A14, A15 en A17. c. Locaties nabij de Oortjesbrug. Hier kan een klein nieuw woonerf worden ontwikkeld met circa 5 tot 10 wooneenheden in een aantal volumes. Het gaat hierbij om de locaties met de nummers O1 tot en met O5. G:\Ontwikkeling\Ruimtelijke Ontwikkeling\Projecten stedelijk gebied\Projecten nieuwe woningbouwlocaties\Woningbouw Buurse\Notitie woningbouwlocaties in Buurse herziende versie 8 juni 2021.docx 24/06/2021

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Hierna zijn deze lange termijn locaties nader uitgewerkt.

3.2.1

Locaties D1 tot en met D4

Aan de Bosweg, ten oosten van de voetbalvelden, is het historische Erve Doornbos en de Oude Bosplaats gelegen. Het is een cluster van erven dat zich naast de kern van Buurse heeft ontwikkeld. Het betreft de erven aan de Bosweg 4, 6, 5 en 7. De sportvelden vormen een buffer tussen de kern van Buurse en de bebouwing aan de Bosweg. De eigendomssituatie van de percelen op locatie D1 tot en met D4 is voor het merendeel particulier. Een klein deel van het gebied maakt onderdeel uit van het sportcomplex is in eigendom van de gemeente Haaksbergen. De percelen worden voornamelijk agrarisch gebruikt. Om woningbouw te kunnen realiseren op deze locaties, zullen een aantal schuren gesloopt moeten worden. Op basis van het bestemmingsplan Buitengebied zijn de gronden bestemd voor: ‘Agrarisch’, ‘Wonen’ en Recreatie – recreatiewoning’. Daarnaast is een klein gedeelte aan de zuidkant op basis van het bestemmingsplan Buurse en St. Isidorushoeve bestemd voor: ‘Sport’. Ontsluiting van de locaties kan plaatsvinden via de Bosweg. Ook zouden ‘verdwenen’ wegen weer hersteld kunnen worden. Het dichtstbijzijnde agrarische bouwvlak ligt op circa 150 m (Reinksweg 8) van de locatie.

Afbeelding: Globale ligging locaties D1 tot en met D4 en luchtfoto (bron: Google)

Bij de toetsing op ruimtelijke kwaliteit in het rapport van Strootman scoren de locaties D1 tot en met D4 positief op het behoud of versterken van de karakteristieke landschappelijke structuur van het esdorpenlandschap, behoud van het karakteristieke reliëf en behoud of versterking van de relatie tussen dorp en landschap en van de ruimtelijke kwaliteit van het dorp. De locatie grenst niet direct aan de dorpskern. Deze locatie is dan ook niet voor de hand liggend als uitbreidingslocatie.

3.2.2

Locatie A6

Aan de zuidkant van Buurse, ten zuiden van de Alsteedseweg, liggen de locaties A6 tot en met A8. Toevoeging van woningbouw aan de Alsteedseweg is in principe wenselijk, om de twee kernen van Buurse meer in evenwicht te krijgen. De afgelopen jaren heeft met name uitbreiding plaatsgevonden van de kern bij de katholieke kerk en is uitbreiding van de kern aan het lint van de protestantse kerk minder geweest. Door toevoeging van de locaties A6 tot en met A8 krijgt het lint wel wat meer volume.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

De woningen sluiten direct aan op de bestaande lintbebouwing, zonder aantasting van het landelijk gebied. Locatie A6 betreft het perceel kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie R, nummer 869 met een oppervlakte van 4.565 m2. Dit perceel is in eigendom van Vitens NV. Het perceel heeft op basis van het bestemmingsplan Buitengebied de bestemming: ”Bedrijf – nutsvoorziening”. Op het perceel bevindt zich een nutsgebouw. Bij een bezichtiging van de locatie bleek dat het terrein in gebruik is door Vitens als Distributiereservoir van Buurse. Het reservoir wordt gebruikt in verband met de regulatie van de waterdruk. De locatie wordt thans ontsloten via het pad naast de protestantse kerk ven via het pad tussen de panden aan de Alsteedseweg 18 en 20. Door de ligging van de locatie, achter de kerk en de panden aan de Alsteedseweg 16 tot en met 20, is hier sprake van zogenaamde tweedelijns bebouwing.

Afbeelding: foto’s distributiereservoir Buurse, locatie A6

Gezien de aanwezigheid van het distributiereservoir, lijkt woningbouw hier niet mogelijk.

3.2.3

Locaties A7 en A8

De locaties A7 en A8 betreffende percelen kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie E, nummers 5096, 4772, 5610, 5613, 5099 en 5473 en de percelen kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie R, nummers 870 en 872. Deze percelen zijn allen in eigendom van particulieren. Voor de locaties A7 en A8 geldt dat het hier ook gaat om tweedelijns bebouwing. Het betreffen locaties achter het bestaande lint aan de Alsteedseweg 26a tot en met 32. De locaties A7 en A8 betreffen onder meer een deel van de achtertuinen van de woningen aan de Alsteedseweg 26a en 26b en de percelen van loonbedrijf Wissink (Zuidgrensweg 4). De bestemmingen zijn dan ook ´Wonen´ en ´Bedrijf´. Waarbij op een deel van de bedrijfsbestemming de functieaanduiding ´loonbedrijf en truckservice´ geldt. Voor het loonbedrijf geldt een hindercirkel van 50 meter. Om op deze locaties woningbouw te kunnen realiseren moet het bedrijf verplaatst worden. Waarschijnlijk is woningbouw op deze locaties financieel niet haalbaar.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: Globale ligging locaties A6 tot en met A8 en luchtfoto (bron: Google)

3.2.4

Locaties A14 en A15

De locaties A14 en A15 zijn gelegen achter de panden aan de Alsteedseweg 55 tot en met 59. Het betreft gedeelte van de percelen kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie R, nummers 366 en 1155. Het perceel 366 is in eigendom van de Diaconie van de Protestantse gemeente Haaksbergen-Buurse. Het perceel 1155 is in eigendom van een particuliere eigenaar. Op dit perceel rust een opstelrecht nutsvoorzieningen en geldt een privaatrechtelijke belemmering. De bestemming van deze percelen is op grond van het bestemmingsplan Buitengebied: ‘Agrarisch’. Ontsluiting van de percelen kan plaatsvinden via het perceel met het kadastrale nummer 1003. Dit is de bestaande ontsluiting van het perceel 366 en tevens in eigendom van de Diaconie. De percelen liggen achter de lintbebouwing van de Alsteedseweg. Dus hier gaat het ook om tweedelijns bebouwing achter lintbebouwing aan het eind van het lint. Bovendien worden de woningen richting het open landschap geprojecteerd. Deze locatie ligt niet direct voor de hand als woningbouwlocatie. Het dichtstbijzijnde agrarische bouwvlak ligt op circa 150 m (Wargerinksweg 4) van de locatie.

Afbeelding: Globale ligging locaties A14, A15 en A17 en luchtfoto (bron: Google)

3.2.5

Locatie A17

Deze locatie is een solitaire locatie voor één of misschien twee kavels tussen de woningen aan de Alsteedseweg 41 en 47. Het betreft het perceel aan de Alsteedseweg 43, kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie E, nummer 3591 met een oppervlakte van 1.020 m2 in eigendom van een particuliere eigenaar. De kavel heeft op basis van het bestemmingsplan Buitengebied de

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

bestemming: ´Bedrijf´. Op het perceel bevindt zich een bedrijfspand. Op dit moment zijn de bedrijven Debo Beheer BV, Deeterink Betonwerken BV en Habov BV gevestigd op deze locatie. Het wegbestemmen van een bedrijfsbestemming tussen woningen is op zich een wenselijke ontwikkeling. Al is er ook wel degelijk een behoefte om bedrijvigheid in Buurse te houden. De huidige bedrijfsbebouwing is goed onderhouden, er is geen sprake van een ‘rotte kies’. Voor de woningbouwbehoefte in Buurse voegt deze solitaire locatie niet zo veel toe. De locatie is gelegen nabij de kern van Buurse en in het lint en daardoor een geschikte locatie voor woningbouw. In de nabijheid zijn geen agrarische bedrijven gevestigd. Perceel tussen Alsteedseweg 51 en 55 Tussen de Alsteedseweg 51 en 55 is tevens een open plek in het lint. Deze is niet genoemd in het rapport van Strootman. Mogelijk zou dit ook een geschikte locatie zijn voor een woning. Het betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie R, nummer 1228, in eigendom bij een particuliere eigenaar. Vanuit het landschap is het echter de vraag of het wenselijk is om het hele lint vol te bouwen, zodat er geen doorzichten meer zijn naar het achterliggende landschap. Langs de Alsteedseweg zijn bovendien twee grote beeldbepalende bomen aanwezig. Ook deze leveren mogelijk een beperking op voor (solitaire) woningbouw op deze kavel.

3.2.6

Locaties O1 tot en met O4

De locatie Oortjesbrug ligt tegen de Buurserbeek aan. Deze locatie ligt op de grootste afstand van de kern van Buurse. Op deze locatie past een groot aantal woningen zonder de landschappelijke structuur aan te tasten. Het betreft (een gedeelte van) de percelen kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie R, nummers 1173 en 1174 welke in eigendom zijn van particuliere eigenaren. Op deze locatie is thans Camping Veldscholte gevestigd. De bestemming is dan ook, volgens het bestemmingsplan Buitengebied: ‘Recreatie – verblijfsrecreatie. Bij woningbouw op deze locaties betekent dat de recreatieve functie beëindigd dan wel verplaatst moet worden. De vraag is of dit wenselijk is. Ook zal de bestaande bebouwing, waaronder schuren en een bedrijfswoning, gesloopt moeten worden. De afstand tot het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf is circa 30 meter (Broekheurnerweg 86). Aan de overzijde van de Meijergaardenweg ligt een perceel dat in het Natuurnetwerk Nederland is gelegen. Ook ligt in het in de nabijheid van het plangebied, aan de overzijde van de Buurserbeek het Natura 2000-gebied Buurserzand & Haaksbergerveen gelegen. Onderzocht zal moeten worden of woningbouw nabij het natuurgebied mogelijk/ wenselijk is. Woningbouw op deze locatie ligt, ook gezien de afstand tot bebouwd gebied, niet voor de hand.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: Globale ligging locaties O1 tot en met O5 en luchtfoto (bron: Google)

3.2.7

Locatie O5

De locatie ten oosten van de Broekheurnerweg betreft een vrij jong erf dat ontwikkeld kan worden tot een woningbouwlocatie als solitaire locatie. De bestaande schuren kunnen worden omgevormd tot woonhuizen en er kunnen 1 of 2 nieuwe volumes worden toegevoegd (middels rood voor rood, waarbij een aantal bestaande schuren gesloopt worden). Het betreft het perceel aan de Broekheurnerweg 86, kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie R, nummer 348. Het perceel is in eigendom bij een particuliere eigenaar. Het perceel is nu nog in gebruik als agrarisch bedrijf. Op basis van het bestemmingsplan Buitengebied heeft de locatie dan ook de bestemming: ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’. Om hier woningbouw te kunnen realiseren zal de eigenaar de agrarische bedrijfsvoering moeten beëindigen of elders moeten voortzetten. De vraag is of ontwikkeling op deze locatie financieel haalbaar is. Daarnaast geldt voor deze locatie tevens dat deze dicht bij het Natuurnetwerk Nederland en bij het Natura 2000-gebied is gelegen. Gezien de ligging van de locatie nabij opengebieden aan de flank van de Buurser Esch is een goede landschappelijke inpassing op deze locatie noodzakelijk. Deze locatie is niet geschikt als uitbreidingslocatie.

3.2.8

Conclusie minder en niet kansrijke locaties

De ontwikkeling van de locaties aan de Oortjesbrug (O1 tot en met O5) en van de locatie aan de Alsteedseweg (A7 en A8) minder geschikt als woningbouwlocaties, omdat op deze locaties ook een stukje bedrijvigheid verloren gaat of verplaatst moet worden. Woningbouwontwikkeling op deze locaties is dan ook waarschijnlijk financieel niet haalbaar.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Bij de locaties A14 en A15 is het de vraag of woningen op deze plek niet ten koste gaan van de ruimtelijke kwaliteit. De woningen komen in een vrij open landschap. Ook tijdens het bestuurlijk overleg in 2011 werd deze locatie als minder geschikt beschouwd. Het realiseren van een woning op locatie A17 zou kunnen als de bedrijvigheid daar stopt. Het gaat hierbij echter om een solitaire locatie. Woningbouwontwikkelingen op de locatie A6 (Vitens-terrein) is niet haalbaar in verband met het distributiereservoir.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

OVERIGE MOGELIJKE WONINGBOUWLOCATIES

Het rapport van Strootman dateert uit 2011. Inmiddels zijn we een aantal jaren verder en zijn er mogelijk andere locaties die ook geschikt zouden kunnen zijn, in verband met nieuwe inzichten/ visies en nieuw beleid. In overleg met de werkgroep Wonen van de Belangengemeenschap Buurse zijn aanvullende potentiële bouwlocaties beoordeeld.

Overzicht beoordeelde locaties

4.1.1

Inbreidingslocatie RK-kerk (groen)

Midden in de noordelijke kern van Buurse staat de Rooms Katholieke kerk. Ook deze kerk heeft te maken met terugloop van het aantal bezoekers. Op den duur zou is het denkbaar dat deze kerk ook moet sluiten. De toekomstplannen van de kerk zijn nu nog niet bekend. De kerkenvisie die nu wordt opgesteld zal hier te zijner tijd meer inzicht in geven. De locatie zou een geschikte locatie kunnen zijn als inbreidingslocatie voor woningbouw, mede gezien de centrale ligging en ruimte om het kerkgebouw. Het perceel kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie E, nummer 4967 heeft een oppervlakte van ruim 8.800 m2. Op dit perceel bevindt zich thans de kerk met het parochiehuis, de begraafplaats en twee aaneen gebouwde (beheerders)woningen (Esstraat 2 en Broekheurnerweg 50). Bij woningbouw op deze locatie kan gedacht worden aan herbestemmen van het kerkgebouw voor wonen of het gedeeltelijk bouwen van nieuwe woningen op het terrein om de kerk. Vergelijkbare plannen zijn er nu ook voor de pastorietuin bij de RK-kerk in St. Isidorushoeve en bij de Lourdeskerk.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Het perceel van de kerk sluit aan op een perceel gemeentelijk groen aan de Noor (circa 450 m2). Dit perceel zou betrokken kunnen worden bij een eventuele ontwikkeling. Het is daarom nu niet wenselijk om het groenperceel te ontwikkelen voor één of twee solitaire woningen. Dit moet als een geheel met de pastorietuin bekeken worden. Op basis van het bestemmingsplan ‘Buurse en St. Isidorushoeve’ zijn de kerk en de begraafplaats bestemd als Maatschappelijk. De woningen die hier tussen staan hebben een woonbestemming.

Afbeelding: schets en luchtfoto van de locatie van de RK-kerk

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: links begraafplaats, woningen (midden) en rechts RK-kerk (bron: Google)

4.1.2

Locatie Oostzijde van de Goorden (oranje)

Een mogelijke woningbouwlocatie die niet is onderzocht door Strootman is het gebied ten zuiden van de Ekkersweg, nabij de Goorden en de Grashof. Dit gebied ligt tussen de tennisvelden en de voetbalvelden, aansluitend op de kernen van Buurse. In dit gebied zijn verschillende opties. Een gedeelte van het perceel kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie R, nummer 337, ten oosten van de Goorden is een locatie die nader onderzocht kan worden. Het perceel is particulier eigendom en wordt nu agrarisch gebruikt. Het perceel heeft op basis van het bestemmingsplan Buitengebied de bestemming: ‘Agrarisch’. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven gelegen. Het gebied kan goed ontsloten worden via de Goorden en de Ekkersweg. Het gebied grenst aan de sportvelden (voetbal en tennis) en ligt dus binnen de invloedssfeer hiervan. Bij realisatie van woningbouw op dit perceel dient rekening gehouden te worden met de ruimtelijke kwaliteit en het behoud van de vrije ruimte. Het betreft hier een open gebied (aan de rand van een es). In het bestemmingsplan heeft het perceel ook de functieaanduiding landschapswaarden. Gronden met deze aanduiding zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de landschappelijke waarde zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf (essen en steilranden).

Woningbouw is alleen mogelijk direct grenzend aan de bestaande bebouwing. Als de bestaande woningen aan de Goorden gespiegeld worden ontstaan er achterkantsituaties naar het openbaar gebied. Ruimtelijk gezien is dat niet wenselijk.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: Globale ligging locatie ten oosten van de Goorden

Afbeelding: Foto locatie ten oosten van de Goorden

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

4.1.3

Omgeving tennisbanen ten zuiden van de Grashof (groen)

Ten zuiden van de Grashof en aansluitend op het fietspad liggen de percelen kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie R, nummers 319, 318, 369, 315 en 1430. Deze percelen zijn allen in particulier eigendom (bij drie verschillende eigenaren). De gronden zijn thans op basis van het bestemmingsplan Buurse en St. Isidorushoeve bestemd voor ‘Groen’ en ‘Sport’. De locatie sluit aan op de bebouwing aan de Grashof en kan ook via deze weg ontsloten worden. Bij de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie moeten de tennisbanen verplaatst worden. Hiervoor zou het trapveldje bij de voetbalvelden wellicht geschikt kunnen zijn, zodat alle sportvoorzieningen bij elkaar blijven. Ook hier moet goed gekeken worden naar de ruimtelijke invulling/ stedenbouwkundige opzet in verband met de historische structuren en in mindere mate de openheid. Typisch voor Buurse is dat het dorp bestaat uit twee kernen. Beide kernen zijn op verschillende manieren gegroeid. De eerste kern is gevorm door een cluster van solitaire erven rondom de Rooms Katholieke kerk. De tweede kern bestaat uit een lintdorp langs de Alsteedseweg bij de Nederlands Hervormde kerk. De onderhavige locatie die de open ruimte vormt tussen de dorpskernen zorgt ervoor dat de kernen niet aan elkaar vastgroeien.

Vanuit historisch besef is de vraag of woningbouw tussen de kernen, waardoor er een ruimtelijk gezien een verbinding ontstaat, wenselijk is. Of woningbouw op deze locatie mogelijk is, is sterk afhankelijk van de uiteindelijke stedenbouwkundige invulling.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: Globale ligging locatie tennisvelden, ten zuiden van de Grashof (omgeving tennisbanen)

4.1.4

Bedrijfslocatie Alsteedseweg 25-25a (oranje)

Aan de Alsteedseweg 25-25a is een Autobedrijf gevestigd met daarbij een bedrijfswoning (Alsteedseweg 29). Het gaat om de percelen kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie E, nummers 4752 en 5102 en sectie R, nummer 1081. Op basis van het bestemmingsplan ‘Buurse en St. Isidorushoeve' hebben het bedrijf en de naastgelegen bedrijfswoning de bestemming ‘Bedrijf’ met de specifieke functieaanduiding 'garagebedrijf’. Een deel van het perceel met nummer 1081 heeft op basis van het bestemmingsplan Buitengebied de bestemming ‘Agrarisch’ met de functieaanduiding ‘landschapswaarden’. Ondanks dat er op de locatie nog steeds bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd, bij de panden is wat achterstallig onderhoud en de uitstraling van het totale perceel is niet passend in de omgeving. Het agrarische perceel achter het bedrijfspand wordt gebruikt voor opslag van materialen en de stalling van auto’s. Er is een eerste verkennend gesprek gevoerd met de eigenaar om te onderzoeken wat zijn plannen zijn voor de toekomst. Vooralsnog wil hij de bedrijvigheid voortzetten. Het transformeren van deze bedrijfslocatie naar een woonlocatie is wellicht een optie op de lange termijn.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeeldingen: locatie, luchtfoto uitsnede bestemmingsplan en foto’s bedrijf Alsteedseweg 25-25a

4.1.5

Alsteedsweg 18 (groen)

Hiervoor is de locatie van het distributiereservoir besproken (locatie A6 in het rapport van Strootman). Voor deze locatie aan de Alsteedseweg 18 staat het zogenaamde ‘Gebouw Irene’. Dit gebouw zou mogelijk getransformeerd kunnen worden naar woningbouw. Het is een inbreidingslocatie in de zuidelijke kern van Buurse. Het betreft de percelen kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie E, nummers 5402 en 5093. Er heeft inmiddels een eerste verkennend gesprek plaatsgevonden met de eigenaar zijnde de Protestantse gemeente te Haaksbergen-Buurse. Daarnaast is er nog een vruchtgebruiker: Stichting Gebouw Irene en een erfpachter: Schietsportvereniging Buurse. Deze partijen zijn ook geïnformeerd over de inventarisatie. De herontwikkeling van het Irenegebouw wordt gezien als een serieuze optie.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: luchtfoto Gebouw Irene

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: foto Gebouw Irene (bron: Google)

4.1.1

Alsteedseweg 22 (oranje)

De protestantse kerk (Alsteedseweg 22) wordt niet meer als zodanig gebruikt en staat leeg. Onderzocht kan worden of er mogelijkheden zijn in de kerk. Deze is in eigendom van een particuliere stichting. De werkgroep Wonen van de Belangengemeenschap Buurse heeft een eerste verkennend gesprek gehad met de stichting over de mogelijkheden tot realisatie van woningen in de kerk. Vooralsnog zijn er geen concrete plannen voor de invulling van de kerk.

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: luchtfoto en schets locatie voormalige Hervormde kerk

4.1.2

Verder bouwen op de es (groen)

In 2010-2011, naar aanleiding van de reactieve aanwijzing van de provincie, is gekeken naar de mogelijke geschikte woningbouwlocaties voor Buurse. Uiteindelijk is er met het plan Buurse-Zuid gebouwd aan de randen van de es, maar is de es zelf vrijgelaten. Het beleid van de provincie, inzake bouwen op de es is niet gewijzigd. De es is voor een deel in eigendom van de gemeente (westzijde) en het oostelijke deel in particulier eigendom. Het betreft de percelen kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie R, nummers 319 en 1474.

Afbeelding: schets locatie De Es

INVENTARISATIE WONINGBOUWLOCATIES BUURSE

Afbeelding: Luchtfoto locatie van de es

Afbeelding: locatie de es, gezien vanaf de Alsteedseweg

Bij de mogelijkheid om verder te bouwen op de es moeten een aantal zaken helder zijn: 1. De woningbouwbehoefte in Buurse -> Uit het onderzoek blijkt dat er kleine additionele behoefte is. 2. De mogelijkheid tot woningbouw op andere inbreidingslocaties in Buurse. 3. Een landschapsdeskundige dient de huidige waarde van de es te onderzoeken. Is deze minder waardevol doordat de karakteristieke kenmerken van de es zijn aangetast door de bestaande bebouwing in de flanken? 4. De omvang van een eventuele kleinschalige uitbreiding. Bij een rondgang met een landschapsdeskundige van de provincie bleek dat de provincie veel waarde hecht aan de openheid van de es en de bolling die er nog is. Toch zou een mooie landschappelijke

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13439168/1