Bijlage 1 Notitie met informatie naar aanleiding van raadsafspraken

Bijlage: Notitie met informatie naar aanleiding van raadsafspraken 1.

Aanleiding

In de raadafspraken is diverse informatie gevraagd over het Marktplan. In de raadsafspraken Haaksbergen 2022-2026 staat over het Marktplan: Omdat de discussie over de invulling van het Gat in de Markt al enkele raadsperiodes speelt, bestaan er veel verschillende beelden en opvattingen over dit onderwerp. Enerzijds is er geen behoefte aan het oprakelen en negatief beoordelen van eerdere discussies. Anderzijds is er wel behoefte aan een heldere stand van zaken (welke afspraken gelden nog wel en welke niet en welke informatie is nog steeds relevant is welke informatie is inmiddels achterhaald. Bovendien heeft de gemeente een complexe rol, omdat ze een deel van de grond bezit (privaatrechtelijk) en het bestemmingsplan moet goedkeuren (publiekrechtelijk). Zeker voor de nieuwe raadsleden is het van groot belang dat ze straks weten waarover ze nog wel een besluit kunnen nemen en wat al op eerdere momenten door de raad is vastgelegd. Omdat er wellicht wat tijd overheen gaat voordat de commissie m.e.r. met een ‘second opinion’ gaat komen, is er tijd een kort ‘pas op de plaats te maken’. De fracties spreken af in deze raadsperiode eindelijk invulling te geven aan de invulling van het centrumplan.

Daarom vragen ze het college een heldere stand van zaken te geven over de besluitvorming rond het Marktplan, voordat de bestemmingsplan wijziging aan de orde wordt gesteld, en daarbij in te gaan op de volgende punten: Hoe lang laat het oordeel van de commissie m.e.r. (second opinion) nog op zich wachten? In welke mate is de huidige planvorming gebaseerd op inmiddels achterhaald marktonderzoek en heeft het zin te vragen om een update? Waarom denkt het college dat de provincie (anders dan in 2014-2018) nu wel akkoord zal gaan met een bestemmingsplanwijziging waarin een supermarkt aan de markt is opgenomen? Waarom denkt het college dat het NIET aanbieden van de grond aan een andere marktpartij ditmaal niet onderuit zal worden gehaald, gegeven recente uitspraken van onder meer de Raad van State. Wat is de status van het contract (dat eerder aan de raad is gestuurd)? Deze afspraken staan los van de al eerder gemaakte afspraken over het inrichten van een participatieproject rond de eventuele inpassing van de nieuwbouw. Het participatieplan hiervoor is in ontwikkeling. 2.

Opzet notitie

In deze notitie gaan wij verder in op de punten zoals genoemd in de raadsafspraken. We zullen starten met de heldere stand van zaken. Vervolgens zullen we ingaan op de toets van de commissie m.e.r., de update van het ruimtelijk kader, het standpunt van de provincie, het Didam-arrest en de status van het contract. Ten slotte zullen we de tijdsplanning (met vervolgstappen en communicatie) delen. 3.

Stand van zaken

a. Vastgestelde kaders Voor het Marktplan zijn door de gemeenteraad de volgende kaders vastgesteld: - Haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” (november 2011). In dit ruimtelijk kader zijn in eerste instantie de algemene trends en ontwikkelingen in centra besproken. Vervolgens is gekeken naar de omvang en branchering van het centrum van Haaksbergen en de gewenste ontwikkelingsrichting. Uit deze analyses is uiteindelijk de gewenste ruimtelijke- en functionele structuur voor het centrum 1

voortgekomen, te weten de tweepolenstructuur. Dit betekent dat het winkelaanbod in het centrum bij voorkeur wordt geclusterd in een compact gebied en opgespannen tussen twee sterke polen. De polen bestaan uit winkel(s) waar grote aantallen bezoekers op af komen en de bijbehorende parkeercapaciteit. De noordelijk pool wordt gevormd door supermarkt Jumbo. De zuidelijke pool is de Markt. Bij voorkeur wordt vooral deze zuidelijke pool (en vervolgens het tussenliggende gebied) verder verstrekt. Om voldoende levendigheid op de Markt te creëren zijn de thans aanwezige functies niet toereikend. Toevoeging van een substantiële publiekstrekker is gewenst. De ontwikkeling van het Marktplan draagt bij voorkeur bij aan deze gewenste functioneel-ruimtelijke structuur (tweepolenstructuur). Hiervoor zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: supermarkt aan de Markt, parkeerterrein aan Hibbertsstraat, doortrekken bestaande rooilijn, woonmilieu aan Hibbertsstraat en omgeving. De haalbaarheidsstudie beschrijft twee varianten voor de ontwikkeling van het Marktplan. Variant 1, met een supermarkt als publiekstrekker aan de Markt. Deze heeft in eerste instantie de voorkeur omdat een supermarkt op deze plek bijdraagt aan de gewenste detailhandelsstructuur.

Mocht blijken dat partijen het niet eens kunnen worden, dan zal ingezet worden op uitvoering van variant 2 (zonder supermarkt, met detailhandel en appartementen aan de Markt en woningbouw aan de Hibbertsstraat), waarin alleen de huidige bouwkavels worden bebouwd. Hierbij is er dus geen sprake van een totaal ontwikkeling waarbij ook het voormalige pand van Konings Schoenen en het terrein van de Bron worden betrokken. Variant 1 (met supermarkt)

Variant 2 (zonder supermarkt)

- Dit ruimtelijk kader is op 5 maart 2014 door de gemeenteraad op onderstaande punten verruimd in het kader van een onderzoek naar de ontwikkeling van variant 1 door Explorius en Lidl: a. mogelijkheid behoud pand Konings Schoenen; b. mogelijkheid nieuwe vestiging supermarkt; c. entree nieuwe supermarkt aan nieuw parkeerterrein. Daarnaast gelden de algemene beleidskaders die zijn vastgesteld door de gemeenteraad, zoals de structuurvisie en de toekomstvisie. In de structuurvisie staat als ambitie genoemd een sfeervol groen centrum met de Markt als stralend middelpunt. b. Uitwerking plannen vanaf 2016 In 2016 hebben drie partijen een bieding uitgebracht voor de ontwikkeling van het Marktplan. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeenteraad op 21 december 2016 besloten de voorkeur uit te spreken voor het plan van Nordwick op basis van variant 2 (zonder supermarkt). Realisatie van de voorkeursvariant met een supermarkt was niet haalbaar, vandaar dat destijds is teruggevallen op een plan zonder supermarkt. Op 27 september 2017 heeft de gemeenteraad het voor de realisatie van dit plan benodigde bestemmingsplan “Centrum Haaksbergen, partiële herziening Marktplan, deelgebied 2

Midden” vastgesteld. Tegen dit bestemmingsplan is één beroepschrift ingediend. De Raad van State heeft op 17 oktober 2018 uitspraak gedaan. De Raad van State heeft het beroep gegrond verklaard en het besluit van de gemeenteraad van 27 september 2017 vernietigd, waarbij het bestemmingsplan is vastgesteld. Dit betekent dat op dit moment het oude bestemmingsplan uit 1981 weer van toepassing is voor het ‘gat in de Markt’ en de omliggende gronden. Eind 2018 hebben wij Nordwick B.V. en de heer Ben Roerink gevraagd samen om de tafel te gaan, met als doel te onderzoeken of ze één gezamenlijk plan kunnen ontwikkelen voor het zogeheten ‘gat in de Markt’, inclusief het terrein van de Bron, het voormalige pand van Konings Schoenen en de omliggende openbare ruimte. Basis voor deze planvorming zijn de door de gemeenteraad vastgestelde ruimtelijke kaders, zoals de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” en de Structuurvisie 2030. Conform dit ruimtelijk kader wordt eerst de haalbaarheid van een plan met supermarkt onderzocht en wordt geen plan opgesteld zonder supermarkt. Nordwick B.V. en de heer Ben Roerink zijn beiden betrokken bij de ontwikkeling van het Marktplan. Nordwick B.V. heeft het laatste plan ontwikkeld. De heer Ben Roerink is eigenaar van het terrein van de Bron en het voormalige pand Konings. c.

Eerst resultaten gezamenlijk plan Deze gesprekken hebben eind 2019 geleid tot een eerste opzet van een stedenbouwkundig plan. Namens de gemeente zijn bij de gesprekken over het stedenbouwkundigplan plan ook een stedenbouwkundige en de stadsbouwmeester aanwezig geweest.

Opzet stedenbouwkundig plan

Wij hebben op 17 december 2019 besloten om in te stemmen met dit stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van het ‘gat in de Markt’, het pand van voormalige Konings Schoenen en het achterliggende terrein van de Bron. Dit plan bestaat uit het realiseren van: - circa 1.900 vierkante meter supermarkt ruimte; - circa 300 vierkante meter detailhandel aan de Markt; - circa 28 appartementen boven de detailhandel en supermarkt; - circa 21 appartementen op het terrein van de Bron - een parkeerkelder onder de detailhandel en supermarkt en naastgelegen grond voor circa 100 parkeerplaatsen; - parkeerplaatsen ten behoeve van de appartementen op het terrein van de Bron; - een park van circa 4.000 vierkante meter. Onder de volgende voorwaarden: - er afspraken worden gemaakt over de verplaatsing van een bestaande supermarkt; - het plan nader wordt uitgewerkt na overleg met de omwonenden en centrumondernemers; - er een koop- en realisatieovereenkomst wordt gesloten met de initiatiefnemers waarin afspraken worden gemaakt over de verkoop van de gemeentegrond en over de voorgenomen ontwikkeling; 3

-

de financiële haalbaarheid nader wordt uitgewerkt; er een partiële herziening van het bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum wordt opgesteld; - uit nader milieutechnisch onderzoek blijkt dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. Dit plan is op 15 januari 2020 ook gepresenteerd aan de commissie Ruimte. Zoals in ons besluit aangegeven is er destijds voor gekozen om in een vroeg stadium met het plan naar buiten te treden, ondanks dat er nog verschillende punten nader uitgewerkt moeten worden. Op deze manier wilden wij betrokkenheid creëren. d. Uitgewerkt plan Vervolgens hebben de ontwikkelaars het plan verder uitgewerkt. Dit heeft geleid tot een aangepast plan. Ook bij deze gesprekken zijn namens de gemeente een stedenbouwkundige en de stadsbouwmeester betrokken geweest.

Aangepast plan

Verder hebben de ontwikkelaars een tender uitgeschreven, op basis waarvan supermarkten hun concrete interesse kenbaar konden maken om zich te vestigen op deze locatie. Op 26 november 2021 hebben de initiatiefnemers ons medegedeeld dat uit de tender uiteindelijk Lidl is geselecteerd. Er hebben twee partijen een voorstel ingediend, een bestaande supermarkt en de Lidl. Na een aantal gesprekken met de supermarkt die reeds in Haaksbergen is gevestigd, heeft deze kandidaat zich toch teruggetrokken. Er was dus geen bestaande supermarkt die heeft aangegeven zich te willen vestigen op deze locatie. Daarna hebben de ontwikkelaars overeenstemming bereikt met Lidl. Naar aanleiding van de gesprekken met Lidl en de resultaten van het parkeeronderzoek is het plan op onderdelen nog iets aangepast. Dit aangepaste plan bestaat uit het realiseren van: circa 2.400 vierkante meter supermarkt ruimte; circa 39 appartementen boven de supermarkt; circa 28 appartementen op het terrein van de Bron een parkeerkelder onder de detailhandel en supermarkt en naastgelegen grond voor circa 110 parkeerplaatsen; een parkeerkelder onder de appartementen op het terrein van de Bron voor circa 32 parkeerplaatsen; parkeerplaatsen in het openbaar gebied; een openbaar park. De gemeenteraad heeft op 26 januari 2022 bij de behandeling van de startnotitie over het Marktplan kennisgenomen van dit plan. e.

Toetsing uitgewerkt plan aan ruimtelijk kader (haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal”) Het programma van voorkeursvariant 1 van de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” gaat uit van een supermarkt, detailhandel aan de Markt, woningbouw en parkeren. Dit plan 4

voorziet in een supermarkt aan de Markt, woningbouw en parkeren. Grootste verschil is dat dit plan uitgaat van een park als ruimtelijke basis. Dit staat niet in de haalbaarheidsstudie. De haalbaarheidsstudie is vastgesteld op 30 november 2011. Nadien is de structuurvisie 2030 vastgesteld. Hierin staat als één van de negen geformuleerde ambities: een sfeervol groen centrum met de Markt als stralend middelpunt. Door het groen en de zichtlijnen sluit het plan aan bij deze ambitie. Het realiseren van het park heeft tot gevolg dat het parkeren niet geheel plaatsvindt op het terrein van de Bron, maar grotendeel ondergronds. Ook verandert het woningbouwprogramma, geen grondgebonden woningen maar alleen appartementen. De bergingen voor de appartementen komen, samen het parkeren, in de kelder. Hierdoor ontstaat er in het gebouw ruimte voor 28 appartementen. In de haalbaarheidsstudie staat dat er ruimte is voor enige overige detailhandel aan de Markt. In dit plan wordt de gehele winkelruimte ingevuld door de supermarkt. De laatste jaren zien we de ontwikkeling dat supermarkten steeds groter worden. Ook in Haaksbergen zijn recent supermarkten uitgebreid. In lijn met deze trend voorziet het plan in alleen in een supermarkt en niet in overige detailhandel. In het kernwinkelgebied zijn ook nog leegstaande detailhandelsvierkante meters aanwezig.

De detaillering van de entree en gevels zal in overleg met de stedenbouwkundige en stadsbouwmeester worden uitgewerkt. Onderdeel van de supermarkt is een overdekte sluis voor het laden en lossen en de entree aan de zijde van de Markt. Het plan sluit dus aan bij de gedachte van voorkeursvariant 1 van de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal”. f. Toetsing uitgewerkt plan aan resultaten woonbehoefte onderzoek Het plan voorziet in het realiseren van circa 67 appartementen. In 2021 hebben wij een woonbehoefteonderzoek laten uitvoeren. Hieruit blijkt onder andere dat er in Haaksbergen behoefte is aan levensloopbestendige woningen, zoals appartementen. Het realiseren van appartementen op deze locatie, vlak bij de voorzieningen, sluit dus goed aan bij de resultaten van het woonbehoefteonderzoek. Ook zien we dat bij de andere nieuwe woningbouwprojecten in Haaksbergen vaak grondgebonden woningen worden ontwikkeld. De ontwikkeling van appartementen op deze locatie zorgt dus voor een diversiteit van het woningaanbod in Haaksbergen. De appartementen boven de supermarkt hebben een oppervlakte tussen de 60 en 110 vierkante meter. Het gaat dan om appartementen in het goedkope en middensegment. De appartementen op De Bron zijn groter dan 110 vierkante meter. Dit zijn appartementen in het midden en dure segment. Er is dus diversiteit in het type appartementen.

Over verkoop- of verhuurprijzen kan op dit moment nog niks worden gezegd. Die worden op een later moment bepaald en zijn afhankelijk van de marktomstandigheden op dat moment. Alle appartementen zullen beschikken over een eigen parkeerplaats. Het realiseren van appartementen op deze locatie sluit aan bij de resultaten van het woonbehoefteonderzoek. 4.

Toets commissie m.e.r.

Op 26 januari 2022 heeft de gemeenteraad bij het startvoorstel over het Marktplan besloten: “Voor de herontwikkeling van het Marktplan geen m.e.r.-procedure te doorlopen, met dien verstande dat: a) De overweging – inclusief de in de aanmeldnotitie (bijlage 2) aangeleverde onderbouwing om geen m.e.r.-procedure te doorlopen – als ‘second opinion’ aan de commissie m.e.r. wordt voorgelegd zodat zij hier schriftelijk verslag van kan doen; EN b) Bij een negatief advies door de commissie alsnog een m.e.r.-procedure wordt doorlopen.” Naar aanleiding van dit besluit hebben wij contact gehad met de commissie m.e.r. In afstemming met de gemeenteraad is de vraag aan de commissie m.e.r. verduidelijkt. Op 28 februari 2022 hebben wij opdracht verstrekt aan de commissie m.e.r. De eerste stap was het 5

verder uitwerken van de (milieu) onderzoeken door de ontwikkelaars. Op 20 juni 2022 hebben we de uitgewerkte onderzoeken aan de commissie m.e.r. toegestuurd. Op 15 september 2022 hebben we het advies van de commissie m.e.r. ontvangen. Dit advies hebben we op 15 september 2022 aan de gemeenteraad toegestuurd. Ook staat het advies met de beoordeelde stukken op de website van de commissie m.e.r. (www.commissiemer.nl). De beoordeling van de commissie m.e.r. is als volgt: De aanmeldnotitie met bijlagen is uitgebreid, bevat achtergrondinformatie en berekeningen. De nadruk ligt op de betekenis van het project voor verkeer, geluid, luchtkwaliteit en natuur. Dit zijn ook de aspecten die bij dit project tot belangrijke nadelige gevolgen kunnen leiden. In de notitie wordt geconcludeerd dat met inachtneming van te treffen maatregelen het project geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. De Commissie constateert dat de aanmeldnotitie de juiste milieuaspecten heeft onderzocht, maar nog niet volledig is. Ze adviseert daarom de volgende informatie aan te passen of aan te vullen voordat het m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen wordt:  Gezondheid: bekijk de potentiële geluidseffecten van alle verkeersstromen bij de inen uitgangen van de parkeergarage en bij de laad- en losfaciliteiten bij elkaar opgeteld. Geef ook de betekenis voor hinder en slaapverstoring aan.

 Luchtkwaliteit: bereken en beoordeel ook de luchtkwaliteit bij de woningen nabij de inen uitgangen van de parkeergarage en de laad- en losfaciliteiten.  Stikstof: definieer de locaties waar het verkeer opgaat in het heersende verkeersbeeld op basis van vaste jurisprudentie en beoordeel dan opnieuw de effecten van stikstof. Op basis van dit advies is de aanmeldnotitie aangepast. 5.

Update ruimtelijk kader

Het ruimtelijk kader, de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal”, is in 2011 opgesteld door het bureau DTNP. Wij hebben DTNP gevraagd om hierover een update te schrijven. De belangrijkste conclusie is dat de beoogde ontwikkeling van een supermarkt aan de Markt anno 2022 nog steeds gewenst is. Het huidige plan heeft een positief effect op het kernwinkelgebied van Haaksbergen. Deze bevindingen sluiten ook aan bij het distributieplanologisch onderzoek van het bureau Rho dat deel uitmaakt van de startnotitie. We kiezen ervoor om een centrumfunctie planologisch gezien toe te voegen. Wij realiseren ons dat daarmee een planologische mogelijkheid tot vestiging van een supermarkt aan de reeds bestaande mogelijkheden in Haaksbergen wordt toegevoegd. Daar zijn echter in onze optiek goede overwegingen voor die verband houden met de gewenste detailhandelsstructuur (tweepolenstructuur). Deze gewenste detailhandelsstructuur is opgenomen in het vastgestelde ruimtelijk kader, de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” en de actualiteitscheck Marktplan. Op 12 januari 2022 heeft L&O Architecten tijdens de commissie Ruimte een alternatief plan gepresenteerd. Dit plan bestaat uit ruimte voor detailhandel/horeca aan de Markt met daarboven appartementen en woningen aan de Hibbertsstraat. Dit alternatieve plan sluit dus niet aan bij het ruimtelijk kader en de actualiteitscheck. 6.

Standpunt van de provincie

a. Provinciaal belang De provincie heeft in de Omgevingsvisie Overijssel vastgelegd wat zij van provinciaal belang vindt. Om te zorgen dat gemeenten in bestemmingsplannen hier rekening mee houden, is de 6

Omgevingsvisie uitgewerkt in de Omgevingsverordening. Het plan voor het Marktplan is in overeenstemming met het uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. In het bestemmingsplan wordt dit gedetailleerd toegelicht. Wij informeren de provincie regelmatig over de voortgang van het Marktplan. Tijdens een werkbezoek op 7 juli 2022 van gedeputeerde Monique van Haaf aan het centrum van Haaksbergen is het Marktplan ook toegelicht. b. Besluit 21 december 2016 In 2016 hebben drie partijen een bieding uitgebracht voor de ontwikkeling van het Marktplan. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeenteraad op 21 december 2016 besloten de voorkeur uit te spreken voor het plan van Nordwick op basis van variant 2 (zonder supermarkt). Realisatie van de voorkeursvariant met een supermarkt was niet haalbaar, vandaar dat destijds is teruggevallen op een plan zonder supermarkt. Een van de argumenten om niet de kiezen voor een plan op basis van variant 1 (met supermarkt) was dat de procedure voor de benodigde bestemmingsplanwijziging lang zal zijn met een onzekere afloop. Dit werd als volgt onderbouwd: “In het plan van Lidl wordt een nieuwe supermarkt en daardoor circa 1.300 vierkante meter meer detailhandel toegevoegd dan in het plan van Nordwick.

Gezien de jurisprudentie met betrekking tot de ladder van duurzame verstedelijking en de reeds bekende en eventuele nieuwe bezwaren zal deze bestemmingsplanprocedure lang zijn met een onzekere afloop. De bezwaren gaan met name over toevoeging van het aantal vierkante meters detailhandel in combinatie met het ontstaan van verdere leegstand in het centrum van Haaksbergen. De ladder van duurzame verstedelijking heeft ook gespeeld bij de bestemmingsplanprocedure voor de uitbreiding van Groenrijk. Een langdurige bestemmingsplanprocedure zal ook negatieve financiële gevolgen hebben voor de grondexploitatie. De plankosten zullen toenemen (meer ambtelijke uren en externe (juridische) kosten) en de koopprijs zullen wij later ontvangen. Wij hebben in de grondexploitatie geraamd dat wij de opbrengst voor deze locatie in 2018 ontvangen, ieder jaar uitstel kost circa € 50.000,-.” In het huidige plan kiezen we ervoor om vierkante meters detailhandel (supermarkt) toe te voegen. Dit doen we om de gewenste detailhandelsstructuur (tweepolenstructuur) te kunnen realiseren. In jurisprudentie wordt dit zogenaamde kwalitatief programmeren ook onderschreven. Ook nu geldt dat wij verwachten dat er zienswijzen en beroep zullen worden ingediend tegen het toevoegen van vierkante meters detailhandel (supermarkt).

Wij houden in de planning daarom ook rekening met een beroepsprocedure bij de Raad van State. In de periode 2014-12018 heeft de provincie niet aangegeven niet akkoord te zijn met het vestigen van een (nieuwe) supermarkt in het Marktplan. 7.

Didam-arrest

De Hoge raad heeft op 26 november 2011 geoordeeld dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel, dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen

7

De uitspraak geeft ook aan dat deze ruimte door middel van een selectieprocedure niet geboden hoeft te worden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe op een dusdanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet het overheidslichaam in dat geval motiveren (aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria) waarom er naar zijn oordeel slechts één gegadigde in aanmerking komt. Als voorbeeld wordt in een factsheet van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties genoemd dat bestaande grondposities maken dat slechts één partij als serieuze gegadigde in aanmerking komt. Op 26 januari 2022 heeft onze advocaat een mail gestuurd aan de gemeenteraad waarin wordt beoordeeld welke gevolgen dit arrest heeft voor de ontwikkeling van het Marktplan. Hierin staat: “In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, op grond van het gelijkheidsbeginsel de gelegenheid moet geven aan (eventuele) gegadigden om mee te dingen naar de betreffende onroerende zaak.

Die verplichting is er als er meer gegadigden zijn of als redelijkerwijs te verwachten is dat die er zijn. Het overheidslichaam dient dan met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper zal worden geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Uit het arrest blijkt verder dat de verplichting als hiervoor bedoeld níet bestaat indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak. In de situatie van de herontwikkeling van ‘het gat in de markt’ doet deze laatste situatie zich voor. Redelijkerwijs moet aangenomen worden dat er maar één serieuze gegadigde is. Daarbij speelt een belangrijke rol dat vanuit de met de betrokken ontwikkelaars (in het verleden) gemaakte afspraken, de plannen van herontwikkeling verder zijn uitgewerkt. Deze plannen moeten passen binnen het ruimtelijk kader van het Marktplan en de haalbaarheidsstudie De Markt Centraal. Uit deze beleidsstukken blijkt dat een supermarkt onderdeel van het plan dient te zijn, om zodoende een publiekstrekker aan de Markt te krijgen die een bijdrage levert aan de ook door uw raad gewenste detailhandelsstructuur van het centrum van Haaksbergen (de zgn. tweepolen-structuur).

Om het beoogde plan met supermarkt te kunnen realiseren, is (ook in verband met de gewenste omvang van de supermarkt) zowel grond van de ontwikkelaars als van de gemeente nodig. Dit alles maakt dat er in dit geval in alle redelijkheid naar objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde is. In dit kader wijs ik ook op de factsheet die door het Ministerie van BZK is uitgegeven naar aanleiding van het Didam-arrest. Ook daaruit blijkt dat grondposities kunnen maken dat er slechts één partij als serieuze gegadigde is aan te merken. Het Didam-arrest heeft gelet op het voorgaande derhalve geen invloed op de voorgenomen herontwikkeling als in het voorliggende raadsvoorstel bedoeld. De gemeente kan en zal dan ook bij de verdere uitvoering van de plannen de lijn van het Didam-arrest volgen en daarmee niet in strijd handelen.” Wel zal het geval van verkoop aan één serieuze gegadigde nog moeten worden voldaan aan twee (procedure) vereisten: - Het voornemen tot verkoop dient tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend te worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen. - Daarbij dient aan de hand van de gestelde criteria tevens te worden gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

8

In de toekomstige rechtspraak zal aan het Didam arrest nadere duiding worden gegeven. Er is nu nog veel onduidelijk over de exacte consequenties van dit arrest. We kunnen dus ook geen zekerheid geven over het resultaat van een eventuele juridische procedure. Uit recente jurisprudentie en de recent opgestelde handleiding (door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, NEPROM, VNG en VVG) volgt bovengenoemde lijn ook. 8.

Status van het contract

In 2017 heeft de gemeente voor de gronden in het Marktplan een koopovereenkomst getekend met Nordwick. Er heeft geen eigendomsoverdracht plaatsgevonden. De gronden hebben wij dus verkocht, maar niet in eigendom overgedragen. Deze koopovereenkomst is gebaseerd op het eerdere bestemmingsplan, die in 2018 door de Raad van State is vernietigd. 9.

Tijdsplanning (met vervolgstappen en communicatie)

Hieronder worden de vervolgacties beschreven, waarbij ook aandacht is voor de planning en communicatie. a. Bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Vervolgacties Er is een wijziging van het huidige bestemmingsplan nodig om de realisatie van het plan van Nordwick en Ben Roerink mogelijk te maken. De locatie valt binnen het oude bestemmingsplan Haaksbergen-Centrum, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 juli 1981 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 20 juli 1982. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt er voor het plan een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan zal onderdeel uitmaken van de bestemmingsplanprocedure. Wat betreft bouwhoogte aan de Markt en beeldkwaliteit sluiten we aan bij de uitgangspunten van het eerdere plan uit 2016. Planning Het is onze planning om het ontwerp bestemmingplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan voor 1 juli 2023 (geplande datum inwerkingtreding Omgevingswet) ter inzage te leggen. Communicatie In Gemeentenieuws (onderdeel openbare bekendmakingen) zullen wij de ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan publiceren. Hiertegen kunnen zienswijzen worden ingediend.

Wij vinden in dit geval het ter inzage leggen van een voorontwerp bestemmingsplan niet nodig omdat er al communicatie met omwonenden en centrumondernemers heeft plaatsgevonden over het uitgewerkte plan. Nadat het ontwerp bestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan ter inzage is gelegd zullen wij een informatiemoment organiseren waarbij iedereen (omwonenden, ondernemers) de stukken kan inzien en vragen kan stellen. In het kader van vooroverleg zullen we de stukken ook toesturen aan de provincie. Het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de eventuele zienswijzennota zullen wij ter vaststelling voorleggen aan de gemeenteraad. b. Grondtransactie Vervolgacties Om het plan te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de ontwikkelaars de grond van het ‘gat in de Markt’ van de gemeente aankopen. Een groot deel van de ontwikkeling vindt plaats op gemeentegrond. In 2017 heeft de gemeente voor de gronden in het Marktplan een koopovereenkomst getekend met Nordwick. Er heeft geen eigendomsoverdracht plaatsgevonden. Deze koopovereenkomst is gebaseerd op het eerdere bestemmingsplan, die in 2018 door de Raad van State is vernietigd. Wij zijn met de ontwikkelaars in gesprek over het aanpassen van de koopovereenkomst danwel het maken van nieuwe afspraken op 9

basis van het nieuwe plan. Belangrijk onderdeel hiervan is de koopprijs die marktconform moet zijn. Om tot een marktconforme prijs te komen laten wij een taxatie opstellen. Op grond van ons grondbeleid moeten grondprijzen residueel worden berekend/getaxeerd. Planning Voor vaststelling van het bestemmingsplan moeten afspraken zijn vastgelegd (in verband met de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan). Wij zijn het bevoegde orgaan voor het aangaan van een overeenkomst. Communicatie De koopovereenkomst zullen wij voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad voorleggen. Op basis van het Didam arrest zullen wij het voornemen tot verkoop publiceren. c. Grondexploitatie Op basis van het uitgewerkte plan en de te maken afspraken met de ontwikkelaars kunnen we een nieuwe grondexploitatie voor het Marktplan opstellen. De huidige grondexploitatie is gebaseerd op variant 2. We onderzoeken of we de huidige grondexploitatie willen afsluiten bij de jaarrekening 2022. Bij het opstellen van de nieuwe grondexploitatie danwel het aanpassen van de huidige grondexploitatie moeten we ook kijken naar de kosten voor de inrichting voor de openbare ruimte (is afhankelijk van het plan dat wordt opgesteld voor de verkeersafwikkeling, het laden en lossen van de supermarkt en de inrichting van het openbare park) en eventuele subsidiemogelijkheden.

Over de kosten van de aanpassing van de openbare ruimte worden met de ontwikkelaars afspraken gemaakt in de koop- en realisatieovereenkomst. Het onderhoud aan de Hibbertsstraat is al jaren uitgesteld in afwachting van de ontwikkeling van het Marktplan. Na realisatie van de herontwikkeling kan de openbare ruimte worden aangepakt. Dit is opgenomen in de meerjarenonderhoudsplanning voor het wegenonderhoud. Na het actualiseren van de grondexploitatie zal blijken tot welk financieel eindresultaat dit plan leidt. Uitgangspunt is hierbij de kosten zo laag mogelijk te houden. Planning Voor vaststelling van het bestemmingsplan dient de nieuwe/gewijzigde grondexploitatie te zijn vastgesteld (in verband met de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan). De gemeenteraad is het bevoegde orgaan om een nieuwe/gewijzigde grondexploitatie vast te stellen. Communicatie De nieuwe/gewijzigde grondexploitatie zullen wij ter vaststelling voorleggen aan de gemeenteraad. d. Inrichting openbare ruimte Vervolgacties Op 2 maart 2022 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin ons wordt opgedragen: - In de communicatie over de verdere ontwikkeling van de omgeving van de Markt een Plan voor participatie op te stellen, dit in overleg met de omwonenden; - Dit traject te zien als een leertraject in het kader van de beleidsnota “Participatie, ook voor Omgevingswet”.

In de startnotitie die op 26 januari 2022 is behandeld in de gemeenteraad is het belang om aansluiting te blijven zoeken met de inwoners en ondernemers ook benoemd en de wens om met de omgeving in gesprek te gaan over de inrichting van de openbare ruimte, verkeersafwikkeling en laden en lossen. Wij hebben in overleg met de omgeving een participatieplan opgesteld. Hierin is onder andere opgenomen dat we tijdens het participatietraject trede 3 van de participatieladder toepassen. Trede 3 is adviseren. Het bestuur vraagt advies aan bewoners. De bevolking kan problemen aankaarten en oplossingen formuleren. Het gaat hierbij om het mobiliseren van

10

bewoners om ideeën te generen. Uiteindelijk is het aan het bevoegde orgaan van de gemeente om een besluit te nemen. Voor de zomervakantie heeft de onafhankelijk voorzitter gesprekken gevoerd met alle deelnemers aan het participatietraject. Op donderdagavond 1 september 2022 heeft de eerste gezamenlijke werkgroep plaatsgevonden. Hierbij is met name gesproken over het uitgevoerde verkeersonderzoek en de ruimtelijke besluitvormingsprocedure. Maandagavond 10 oktober 2022 heeft de tweede werkgroep plaatsgevonden waarbij de nog openstaande vragen zijn beantwoord en er in twee groepen (plangebied en buiten plangebied) is gekeken naar wensen/adviezen ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte. In de derde werkgroep op dinsdagavond 1 november 2022 is een eerste reactie van de gemeente en de ontwikkelaars besproken. Wat betreft het vervolg is afgesproken dat de wensen/adviezen en reactie van de gemeente en ontwikkelaars nu nader wordt uitgewerkt en in de vierde werkgroep zal worden besproken. Vervolgens worden de resultaten breder gedeeld in de omgeving van het Marktplan. Ten slotte delen wij de resultaten met de gemeenteraad. Planning De resultaten van het participatietraject leggen wij begin 2023 in een eindrapport aan de gemeenteraad voor. Dit zullen we als input gebruiken voor de inrichting van de openbare ruimte.

Communicatie Wij zullen in een nader te bepalen vorm overige geïnteresseerden informeren over de resultaten van het participatietraject en vragen om een reactie. De eindresultaten van het participatietraject zullen wij toesturen aan de gemeenteraad. De onafhankelijk gespreksleider heeft aangegeven de resultaten graag mondeling te willen toelichten in een commissievergadering. e. RK Kerk Vervolgacties Het plan gaat ervan uit dat de huidige bijgebouwen achter de pastorie verdwijnen. Deze bijgebouwen zijn eigendom van de Rooms Katholieke Parochie Sint Franciscus van Assisië (hierna te noemen: RK kerk). Wij zijn al geruime tijd met de RK kerk in gesprek over de sloop van deze bijgebouwen en het realiseren van een nieuwe ruimte. De gesprekken hebben zich de afgelopen jaren eerst gericht op een nieuwe locatie in het centrum (naast de voormalige wereldwinkel). In de zomer van 2021 heeft de RK kerk ons laten weten dat zij niet kiest voor huisvesting op een andere locatie in het centrum en dat zij gebruik wil blijven maken van de pastorie aan de Markt 20 en hier nieuwe bijgebouwen achter wil realiseren. Afgelopen september heeft de RK kerk de eerste schetsen gepresenteerd. Naar aanleiding hiervan zijn we met de Rk kerk in gesprek om te kijken hoe we beide plannen op elkaar af kunnen afstemmen. Planning Zowel de RK Kerk als wij willen graag snel duidelijkheid.

Communicatie Wij zijn hierover in overleg met de RK Kerk. Wij informeren de gemeenteraad over de voortgang. f. Wet openbaarheid van bestuur Vervolgacties Op 10 december 2022 hebben wij van AKD Advocaten namens de bestaande supermarkt ondernemers in Haaksbergen een verzoek op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) ontvangen. Dit betreft het verzoek om openbaarmaking van alle stukken van de afgelopen vijf jaar die betrekking hebben op de bestuurlijke aangelegenheid “herontwikkeling van het Gat in de Markt”. Gelet op de omvang van het Wob verzoek heeft onze advocaat aan AKD Advocaten laten weten dat het niet mogelijk is om binnen de wettelijke (verlengde) termijn een besluit te nemen. Op 13 april 2022 heeft AKD Advocaten bij de rechtbank beroep ingesteld wegens het niet tijdig beslissen. Op 14 april 2022 hebben wij het Wob besluit 11

genomen. AKD Advocaten heeft laten weten het beroep te handhaven en de rechtbank verzocht het beroep verder te behandelen omdat zij van mening zijn dat in het besluit niet geheel aan het beroep tegemoet is gekomen. De rechtbank heeft op 5 oktober 2022 het beroep tegen het Wob besluit 14 april 2022 terugverwezen naar de gemeente ter behandeling als bezwaar. Planning Voor 28 december 2022 moeten wij een besluit nemen in de bezwarenprocedure. Deze termijn kan nog met zes weken worden verdaagd. Communicatie Wij informeren de gemeenteraad over de voortgang.

12