Document · PDF

Bijlage 1 N+L Principeverzoek V2 Broekdijk16 16-03-2026

commissie Ruimte 13 mei 2026, gemeente HaaksbergenBij agendapunt: Startvoorstel bedrijfswijziging Broekdijk 165.090 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

PRINCIPEVERZOEK • B r o e k d i j k 16 - H a a k s b e r g e n • Tubbergen, 16 maart 2026 - Concept

Principeverzoek rood voor rood Datum:

10 november 2025, Tubbergen

Gewijzigd:

16 maart, 2026, Tubbergen

Status:

Concept

Opgesteld:

N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl

Auteur: Getekend: Gecontroleerd:

Ing. DE Ing. RV Ing. NH

Inhoudsopgave:

1. Aanleiding 2. Huidige situatie 3. Beleid 4. Nieuwe situatie

03 04 06 16

1. Aanleiding 1.1 Korte historie planlocatie Aan de Broekdijk 16 in Haaksbergen is het erf van de initiatiefnemer gelegen. Het betreft een gemengd bedrijf met varkens (circa 750 zeugen + 1.000 vleesvarkens) en melkvee (circa 50 melkkoeien). Een intensief bedrijf dat nabij N2000 gebied Haaksbergerveen is gelegen. Het betreft een gebied dat bestaat uit dekzandgebied met in de nabijheid beekdalen. Het gebied is op de overgang gelegen van laag (aan de noordwestzijde) naar hoog (aan de zuidoostzijde). Hoogteverschillen zijn in het gebied waar te nemen, maar uiten zich niet in heftige hoogteverschillen zoals bijvoorbeeld steilranden. Er is hier sprake van een veen- en heideontginning. Overwegend ging het om heide, maar er waren ook meerdere vennetjes. Meer naar het westen is sprake van veen. De eerste erven in dit gebied ontstonden langs de beekdalen op de hogere dekzandkopjes. Tijdens en na de ontginning groeide het aantal erven hard. Veelal waren de erven aan de weg gelegen waarbij de boerderij aan de voorzijde stond, de schuren erachter. De eerste bebouwing aan de Broekdijk 16 ontstond eind jaren ‘60. De toen gebouwde schuur volgt de verkavelingsstructuur, maar pas veel later werd een woning voor de schuur gebouwd. De woning kent een gebiedsvreemde uitstraling en is dus niet karakteristiek en/of herkenbaar voor dit landschap.

De jaren die daarna volgen betekenen vooral een forse uitbreiding van het erf met meerdere schuren. In tegenstelling tot de eerste schuur worden alle nieuwe gebouwen haaks op de verkavelingsstructuur gezet. Het heeft ertoe geleid dat er sprake is van een fors intensief agrarisch bedrijf.

1.2 Wens initiatiefnemer De initiatiefnemer is deelnemer van de beëindigingsregeling voor veeboeren (Lbv-plus regeling). Deelnemer zijn betekent in dit geval stoppen met de varkens en de koeien, het intrekken van de vergunningen en het slopen van de schuren waarin dieren werden gehouden. Daarna heeft de initiatiefnemer de volgende initiatieven: 1. De bouw van meerdere woningen. 2. Het behoud van een werktuigenberging voor een gebruiksgerichte paardenhouderij en opslag in combinatie met enkele recreatiewoningen en bedrijfswoning. 3. Het behouden van de aanwezige zonnepanelen op de daken van een bestaande schuur en nieuw te bouwen schuur. 4. Het bouwen van een verkooppunt voor streekproducten. 1.3 Landschappelijke inpassing en principeverzoek Deze ruimtelijke onderbouwing vormt een onderdeel van de aanvraag. De landschappelijke inpassing vormt een belangrijke voorwaarde voor de gemeente Haaksbergen. In het principeverzoek is verder uitleg gegeven aan de invulling van het plan waaronder de situatie, de landschappelijke analyse, het beleid en de uitwerking van het plan. Middels dit principeverzoek wordt het college gevraagd om op voorhand een principe uitspraak te doen om medewerking te verlenen aan het plan.

2. Huidige situatie 2.1 Dekzandvlakte- en ruggen nabij beekdalen De planlocatie ligt in een gebied met dekzandvlakten en -ruggen nabij een beekdal. Verderop is een veengebied gelegen. Het gebied ligt op de overgang van laag (noordwest) naar hoog (zuidoost), zie ook de hoogtekaart op pagina 5. In de laatste ijstijd zijn grote delen van ons land bedekt met dekzand. Dat heeft geleid tot kleine dekzandwelvingen - en kopjes die geschikt waren om te bouwen en om te verbouwen. De dekzandvlakten werden afgewisseld met beekdalen, waardoor de beken stroomden die zorgden voor afwatering van de hogere delen. 2.2 Veen- en heideontginning Het plangebied ligt in de heideontginning. De hogere dekzandkoppen waren geschikt om te bouwen en verbouwen. Voor de ontginning van de heide in de jaren ‘30 bestond het slechts uit een aantal erven, maar na de ontginning groeit dit gestaag. Verder richting het westen gaat de heideontginning langzaam over in de veenontginning. Het is van oorsprong een open landschap, maar na de ontginning ontstond een half open landschap. Dat landschap is nog altijd goed herkenbaar. Grote en middelgrote percelen worden afgewisseld met houtsingels, houtwallen of kleine (landschaps)bosjes. Vooral de functionele en/of robuuste landschapselementen zijn bewaard gebleven.

Plangebied (Bron: topotijdreis.nl)

Planlocatie (Bron: topotijdreis.nl)

2.3 Huidige erfindeling Erven in de ontginning kenmerken zich doordat de boerderij relatief kort op de weg is gelegen met daarachter de schuren. Veelal compacte erven met een rechthoekig verloop. Soms georiënteerd op de weg, soms opgehangen aan de verkavelingsstructuur. Dat laatste is in het plangebied aan de orde. De erfopzet is echter niet karakteristiek en/of herkenbaar. De woning heeft qua positie en uitstraling niet zozeer een verbintenis met de schuren. De schuur die parallel aan de weg is gelegen is ook eerder dan de woning gebouwd, maar de daarop volgende schuren zijn dan weer haaks op de weg gebouwd. Vanzelfsprekend kan gesteld worden dat er een voor- en achterzijde is op het erf, maar er is geen samenhangend geheel. Er liggen kansen om dat te verbeteren in de nieuwe situatie.

Fragment uit 1905. (Bron: topotijdreis.nl)

2.4 Nieuwe elementen Slechts enkele oude groenstructuren zijn verloren gegaan. Behoud en/of versterking van de bestaande structuren is belangrijk. Het zou kansrijk kunnen zijn om de verloren groenstructuur direct naast het erf te herstellen.

Hoogtekaart (Bron: ahn.arcgisonline.nl).

3. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere beleidsdocumenten. De belangrijkste is de Omgevingsvisie en - verordening Overijssel. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. De doelstellingen uit de visie zijn door vertaald in de omgevingsverordening, waarbij regels zijn gesteld onder welke voorwaarden ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. 3.1.1 Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

3.1.2 Generieke beleidskeuzes Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het

zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen en NNNgebieden zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. 3.1.3 Ontwikkelingsperspectieven In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De planlocatie is aangemerkt als “wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste landgebruik blijft agrarisch, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop.

De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie: de cultuurhistorische landschapsstructuren zijn het uitgangspunt voor het ontwerp en er worden verschillende functies verweven, er is namelijk ruimte voor bedrijvigheid, recreatie, wonen en landschapsversterking.

3.1.4 Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant voor wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. 3.1.5 Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie ligt in een dekzandgebied dat wordt doorsneden door beekdalen. Onder koude omstandigheden in de laatste ijstijd heeft de wind ervoor gezorgd dat geërodeerd zand werd afgezet. Er is in de omgeving van het plangebied daardoor sprake van hoogteverschillen. In de loop der jaren zijn de hoogteverschillen geërodeerd door de wind, soms juist weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, maar uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. De hoogteverschillen zijn minder

Ontwikkelingsperspectief ‘wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap). (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

geworden, maar nog wel herkenbaar in de omgeving van de planlocatie. Op de planlocatie is te zien dat het een overgangsgebied Natuurlijke laag ‘beekdalen en natte laagtes’ en ‘dekzandvlakte en ruggen’. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

is tussen de natte veengebieden ten westen en de hogere en drogere heidegebied ten oosten. 3.1.6 Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid van dat landschap. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis. De planlocatie ligt in een overgangsgebied van veenontginning naar de drogere heideontginning. De heidegebieden waren functioneel verbonden met het essen- en kampenlandschap. Heideplaggen, vermengd met mest, dienden als bemesting voor de akkergronden op de essen. Door ontwikkelingen in de landbouw, met als belangrijkste uitvinding die van kunstmest, konden de heidevelden ook gebruikt worden als akkergrond. De ontginning werd planmatig en grootschalig aangepakt wat zorgde voor relatief grote, open ruimtes. Erven lagen in blokken aan de weg en de wegen kennen een rechtlijnige structuur.

Beplantingen vinden we hier terug in de vorm van lanen en bosjes.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

Laag van de beleving. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

3.1.7 Laag van de beleving Het plangebied is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkelingen houden rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. 3.2 Planologische situatie Voor het plangebied is het omgevingsplan “Buitengebied” van rechtswege van de gemeente Haaksbergen van toepassing. Op basis van dit omgevingsplan heeft de planlocatie de enkelbestemming ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’ (zie afbeelding rechts), met een functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’, een bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - afwijkende maatvoering 1’ en een gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone - verwevingsgebied’. Volgens de ‘partiële herziening veegplan 1’ heeft het zuidelijk deel de dubbelbestemming ‘waarden - hoge archeologische verwachting’. Op basis van het omgevingsplan is één bedrijfswoning toegestaan en is een tweede bedrijfswoning vergund. Deze vergunning wordt ingezet om de bedrijfswoning aan de noordzijde te realiseren. Er is recht op een bijgebouw van 150 m2.

Deze meters zijn nog niet volledig benut en mogen volgens bestaand recht worden gebouwd.

Uitsnede omgevingsplan. (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Uitsnede LOP, Landschapstypen (Bron: gemeente Haaksbergen)

3.3 Gemeentelijk beleid Rood voor Rood De laatste jaren beëindigen steeds meer agrariërs hun bedrijfsactiviteiten. Om de sloop van voormalige bedrijfsgebouwen te bevorderen is het Rood voor Rood beleid opgesteld, met als doel het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De gemeente Haaksbergen is onderdeel van de Groene Metropool Twente. De regels in het gemeentelijk beleid zijn dan ook in overeenstemming met het beleid dat is beschreven in de ‘regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente’. In de volgende paragraaf wordt op dat beleid ingegaan. 3.4 Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen De variatie tussen gemeenten in de eigen beleidskaders en ruimtelijke plannen binnen tal van gemeenten bemoeilijkt de uitleg van het beleid aan initiatiefnemers, een eerlijk speelveld en de onderlinge samenhang van de KGO binnen die gemeenten. Om deze redenen zijn de mogelijkheden voor het harmoniseren van beleidskaders op regionaal niveau, vertaald naar ontwikkelruimte passend bij de regio Groene Metropool Twente vertaald in: regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente. Binnen deze regionale uitgangspunten, blijft er op gemeentelijk niveau ruimte voor eigen invulling en maatwerk. Het buitengebied is een plek om te leven, wonen, werken en te

genieten. Het is dynamisch, ontwikkelt zich en is voor iedereen belangrijk vanwege het bijzondere karakter. In het buitengebied is echter ook een transformatie gaande die vraagt om ruimte voor ontwikkelingen die passen bij deze verandering. Naast agrarische erven komen er ook diverse vormen van niet-agrarische bedrijvigheid voor in het buitengebied. Ook deze bedrijven kunnen te maken krijgen met vraagstukken op het gebied van uitbreiding. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een aantal regeling binnen het beleid, namelijk: 1.

Rood voor Rood, maatwerk: het toevoegen van een bedrijfswoning, geschakelde woningen, een zestal recreatiewoningen en een verkooppunt voor streekproducten; 2. Functieverandering bestaande gebouwen (VAB): het gebruiken van een bestaande schuur voor gebruiksgerichte paardenhouderij en opslag; 3. KGO. Deze afzonderlijke onderdelen worden hieronder toegelicht. Op het erf aan de Broekdijk 16 wordt in totaal 6.133,73 m2 aan landschap ontsierende bebouwing gesloopt. Dit betekent een behoorlijke sloopopgave waarbij zorgvuldig is gekeken naar enerzijds een tegemoetkoming in de sloopkosten en anderzijds het bieden van toekomstperspectief en duurzame inkomenszekerheid voor de initiatiefnemer.

De sloopopgave wordt als volgt ingevuld: 1. Voor het inzetten van een deel van de sloopmeters wordt gevraagd om maatwerk. Er wordt gebruik gemaakt van een uitzondering van de gemeente Haaksbergen binnen het beleid. Er is woningnood en er is vooral vraag naar betaalbare woningen voor bijvoorbeeld starters. De initiatiefnemer is voornemens om juist aan die doelgroep ruimte te bieden, maar er moet ook voorzien worden in een compensatie van de sloopkosten. Derhalve wordt maatwerk voorgesteld: er worden 1.500 m2 sloopmeters ingezet voor het bouwen van een 2^1 of 3^1 kap en 1.500 m2 sloopmeters voor een 4^1 kap. Daarmee worden de woningen betaalbaar voor de betreffende doelgroep. Dat betekent het volgende: • Voor 1.500 m2 wordt een 2^1 of 3^1 kap woning gebouwd met maximaal 500 m3 per wooneenheid met een totaal van 1.000 m3; • Voor 1.500 m2 wordt een 4^1 kap woning gebouwd met maximaal 300 m3 per wooneenheid, totaal 1.200 m3; • Omdat de 4^1 kap groter is dan 1.000 m3 wordt voor de inhoud boven de 1.000 m3 extra gesloopt, totaal 400 m2 (sloopverhouding 1:2). • Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om bijgebouwen te vergroten, in dit geval met 125 m2. Derhalve is er 250 m2 aan sloopmeters benodigd (sloopverhouding 1:2). • Daaruit volgt: 6.133,73 - 1.500 - 1.500 - 400 - 250 = 2.483,73 m2 resterend. De resterende 2.483,73 m2 wordt voor andere doelen ingezet.

•

De 3^1 en de 4^1 kap woning worden gekoppeld aan het beleid “betaalbare woningen gemeente Haaksbergen”. Daarin wordt betaalbaarheid gekoppeld aan de landelijke vastgestelde betaalbaarheidsnorm. 2. Naast het realiseren van reguliere woningen worden recreatiewoningen gerealiseerd. Om in de toekomst een verdienmodel te hebben wil de initiatiefnemer graag kleinschalige verblijfsrecreatie realiseren in de vorm van 6 eenheden voor de verhuur. Dit past bij hun visie en het gebied, waarbij er voldoende recreatiemogelijkheden zijn in het gebied met o.a. het Haaksbergerveen. De gebruiksgerichte paardenhouderij sluit goed aan bij de kleinschalige verblijfsrecreatie. Het biedt mogelijkheden voor paardeneigenaren die willen recreëren met hun paard. Deze combinatie van recreatievormen past uitstekend in de omgeving. Er zijn in de buurt voldoende mogelijkheden om met het paard op pad te gaan. Per recreatiewoning wordt een gemiddelde oppervlakte van 55 m2 voorgesteld. Totaal 330 m2. Derhalve is er 660 m2 aan sloopmeters benodigd (sloopverhouding 1:2). In de huidige situatie komen al diverse mensen naar het erf om in de omgeving paard te kunnen rijden. Daarmee is duidelijk dat er behoefte is om één of meerdere dagen paard te kunnen rijden met een eigen paard. Het paard kan gestald worden in de schuur, waarbij verbleven kan worden in één van de recreatiewoningen.

De recreatiewoningen zijn uiteraard ook beschikbaar voor mensen of gezinnen zonder (eigen) paard, maar permanente bewoning wordt

uitgesloten. Na het besluit principeverzoek wordt een uitgebreid onderzoek/ analyse aangeleverd in het kader van de doelgroepen in relatie tot het aanbod. Hiermee kan de wens nader onderbouwd worden onder andere op basis van ‘de leefstijlvlinder’. 3. Één van de bestaande gebouwen zal behouden blijven en worden gebruikt voor gebruiksgerichte paardenhouderij, dat een van de nieuwe bedrijfsactiviteiten is. Daarnaast wordt een nieuwe schuur gebouwd. De omvang van de gebouwen is nodig voor de invulling als werktuigenberging, werkplaats, ruimte voor een gebruiksgerichte paardenhouderij (boxen, verzorgingsruimten en douche) en opslag van hooi, stro en voer. De wens is om 20 paardenboxen te realiseren, waarbij de helft (10 boxen) bestemd zijn voor vaste verhuur en de andere helft voor recreatieve verhuur. Het bestaande gebouw wordt met 500 m2 vergroot, het tweede gebouw wordt 1.000 m2. Omdat het gaat om agrarische bebouwing geldt een verhouding van 1:1. De daken van de schuren worden gebruikt om de huidige zonnepanelen aan te kunnen brengen. In de huidige situatie is er sprake van 1.580 zonnepanelen. In de nieuwe situatie kunnen er 1.110 panelen op de daken. Wellicht kunnen er nog enkele panelen op de recreatiewoningen of woningen. Dat betekent een maximaal verlies van 470 panelen.

Van de bestaande en te bebouwen meters wordt 500 m2 ingezet voor de gebruiksgerichte paardenhouderij, 1.500 m2 voor het agrarisch bedrijf, in dit geval akkerbouw dat ook de hoofdtak is. 4. Er wordt een verkooppunt voor streekproducten voorgesteld van Uitsnede LOP: plangebied hoort tot ‘Veldontginningslandschap (kleinschalig)’. (Bron: gemeente Haaksbergen)

de overige meters. Er zijn nog 2.483,73 - 660 - 1.500 = 323,73 m2 aan sloopmeters. Met een sloopverhouding van 1:2 resulteert dit in een gebouw van 161,87 m2. Met deze investeringen zal er een gezonde balans bestaan tussen de investering en de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. Indien de gemeente dat vraagt zal daarvoor de KGO tabel worden gebruikt. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van ZuidwestTwente. Er wordt gestreefd naar een zo optimaal mogelijk beeld, dat rekening houdt met de balans tussen investering en opbrengst, aansluit bij de behoeften vanuit de gemeente en een toekomstperspectief biedt voor de initiatiefnemer, zodoende dat er ook inkomenszekerheid bestaat in de toekomst. Omdat het hier om een ontwikkeling met veel verschillende aspecten, wordt gevraagd om hier (deels) maatwerk toe te passen. 3.5 LOP Hof van Twente & Haaksbergen De gemeenten Haaksbergen en Hof van Twente hebben een LOP op laten stellen. Het plan dient een samenhangende visie op landschapskwaliteit te bevatten en de bouwstenen en inrichtingsprincipes aan te geven voor landschapsontwikkeling. Opgaven voor het LOP zijn het beschrijven van de huidige en gewenste kwaliteit en structuur. Waar en in hoeverre is er ontwikkeling, Uitsnede LOP, ontwikkelingsvisie (Bron: gemeente Haaksbergen)

bescherming, onderhoud en herstel nodig en haalbaar. Daarbij moet er ruimte worden geboden aan wonen, werken en recreëren. Daarnaast dient het LOP voorstellen te bevatten voor de afstemming van de dynamiek op het landschap. Zodanig dat er sprake zal zijn van behoud, zorgvuldige inpassing en nieuwe ruimtelijke kwaliteit. Er zijn verschillende thema’s geformuleerd. Onder meer het werken aan de duurzame structuur van het landschap met aandacht voor de verschillende deelgebieden, het behouden van de verweving in de waardevolle ensembles, werken aan de ontwikkeling van een nieuwe verweving in het agrarisch werklandschap en werken aan de samenhang tussen de kernen en het omliggende landschap, met aandacht voor verbetering van de randen en routes vanuit de kernen het landschap in. Landschapsontwikkelingsvisie De planlocatie is omschreven als “veldontginningslandschap” en valt onder het thema “bouwstenen agrarische werklandschap”. Het veldontginningslandschap komt in grotere eenheden voor op het plateau en de stuwwal waar voor behoud en versterking van het landschapspatroon wordt gepleit. Dit houdt in: behoud van de open verkavelingen van het uitgestrekte veld met zichtbare ontginningsgrenzen. Ieder ontgonnen veld kent een eigen schaal en patroon van beplanting en bebouwing.

In het dekzandlandschap komen kleinere velden voor waar restanten van bos, ven en hei te behouden landschapselementen zijn. Uitsnede LOP, thema ‘watersysteem’. (Bron: gemeente Haaksbergen)

In het plangebied worden grote en middelgrote percelen afgewisseld met houtsingels, houtwallen of kleine (landschaps) bosjes. Vooral de functionele en/of robuuste landschapselementen zijn bewaard gebleven. In de gebieden, zoals op de planlocatie, zijn door schaalvergroting, ruilverkavelingen en veranderingen in het grondgebruik de verschillen tussen de landschapstypen vervaagd en is er met name buiten de ensembles sprake van een diffuus agrarisch werklandschap. In gebieden die gerekend worden tot de ‘bouwstenen agrarische werklandschap’ wordt ingezet op ontwikkeling van erf- en wegbeplantingen en behoud van de bestaande landschapselementen. Het sortiment van beplanting moet passend zijn bij het cultuurhistorisch landschapstype. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de visie die wordt gegeven in het LOP. De nieuwe erfopzet houdt rekening met de bestaande landschapsstructuren en -lijnen en zal gebruik gemaakt worden van beplanting die passend is in het landschap. Voor het thema ‘watersysteem’ zijn een aantal opgaven in het gebied te benoemen, zoals de ontwikkeling van een natuurlijk waterlint. Ten westen van de planlocatie is het Buurserveen gelegen dat wordt aangemerkt als brongebied met als uitdaging de verbetering van de inzijging, berging en waterkwaliteit. In het plangebied zal een wadi worden aangelegd die dient als waterberging voor het omliggende gebied.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan er sprake zijn van diverse milieu- en omgevingsaspecten. Indien noodzakelijk dient er nader onderzoek uitgevoerd te moeten worden na positief besluit op het principeverzoek. Op voorhand wordt het volgende gesteld: - Bodemkwaliteit: de bodemkwaliteit zal onderzocht moeten worden of dat past bij het toekomstig gebruik. - Ecologie en AERIUS: de ontwikkeling moet getoetst worden of er wettelijke consequenties zijn voor beschermde gebieden en soorten. In relatie met het verzoek is een eerste AERIUS berekening opgesteld. - Water: de watertoets is verplicht voor ruimtelijke plannen. Bij een positief principeverzoek zal deze toets uitgevoerd worden. Gelet op de bestaande ontwikkeling worden hier geen consequenties verwacht. - Participatie: voor nu is er slechts één direct belanghebbende met direct zicht op de ontwikkeling. Dit betreft de Broekdijk 13. De eigenaar staat op voorhand niet negatief tegenover de plannen. De aspecten luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid, geur, archeologie, cultuurhistorie, milieu en verkeer en parkeren zijn van belang. Echter, op voorhand lijken deze aspecten een eventuele ontwikkeling binnen het plangebied niet in de weg te staan. Waar nodig kan in overleg met uw gemeente verdere onderbouwing plaatsvinden.

3.6 Overige milieu- en omgevingsaspecten

4. Nieuwe situatie 4.1 Samenvatting huidige situatie Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van Haaksbergen, in een heideontginningsgebied. De heidegebieden werden in de jaren ‘30 van de vorige eeuw ontgonnen, zoals ook op de planlocatie. Verder richting het westen worden de omstandigheden natter en gaat de heideontginning langzaam over in veenontginning. Het landschap is open tot half open en de percelen worden afgewisseld met houtsingels, houtwallen of kleine (landschaps)bosjes. Het erf op de planlocatie kent een structuur die is opgehangen aan de weg. Het erf kent geen karakteristieke opzet. De voorgenomen ontwikkeling biedt kansen voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het versterken van de karakteristiek van het ontginningslandschap. 4.2 Huidige en nieuwe situatie Het erf bestaat uit een woonhuis (A op de situatietekening op de volgende pagina). Het grootste gedeelte van de schuren die bij het erf horen worden gesloopt (B: witte stippellijnen). Woningen Aan de huidige voorkant van het erf (de zuidzijde), aansluitend op de bestaande woning worden compensatiewoningen gerealiseerd: een schuurwoning met vier wooneenheden (C) en een 2^1 of 3^1 kap woning (D). De geschakelde woningen kunnen gebruik maken van een gezamenlijk bijgebouw (E) met een maximale grootte van

400 m2. Door bundeling van de bijgebouwen wordt voorkomen dat er een veelvoud aan gebouwen ontstaat. Het feit dat er gekozen wordt voor geschakelde woningen is om ruimte te bieden voor de juiste doelgroep. Door de inhoud van de woningen te beperken is er sprake van beter betaalbare woningen. De starterswoningen worden gehouden aan de gestelde betaalbaarheidsnorm volgens het beleid “betaalbare woningen gemeente Haaksbergen”. De vergunde tweede bedrijfswoning (M) wordt aan de noordzijde gerealiseerd nabij de gebruiksgerichte paardenhouderij. Dit is een bestaand recht voor een 2e bedrijfswoning. Recreatiewoningen Te midden van het perceel zullen recreatiewoningen worden gebouwd (I). In twee gebouwen worden zes eenheden gerealiseerd met de uitstraling van een grotere schuur die passend is in dit grootschaliger landschap. Tussen de woningen is ruimte voor het opstellen van auto’s. De parkeerplaats met grasbetonklinkers wordt omrand door een gemengde haag (J). Direct nabij de recreatiewoning wordt een gebouw voorgesteld voor de verkoop van streekproducten, 161,87 m2. Het gebouw dient bovendien als rustpunt en kan derhalve fietsers opvangen. Gelet op de panelen kan er bovendien elektrisch geladen worden. De gemiddelde grondoppervlak van de recreatiewoningen bedraagt 55 m2.

Fragment uit 1910 (bron: topotijdreis.nl)

Bestaande woning.

Te verwijderen bijgebouwen.

Nieuw te realiseren schuurwoning met vier wooneenheden.

Twee-onder-een-kapwoning met de uitstraling van een schuurwoning.

Nieuw te realiseren bijgebouwen.

Bestaande houtopstanden.

Nieuw aan te planten houtsingel. Aanplanten met bosplantsoen en boomvormers met de soorten: zomereik (30%), ruwe berk (20%), hazelaar (15%), lijsterbes (10%), meidoorn (10%), hulst (5%) en krent (10%) op een lengte van 200 meter met een breedte van 4 meter. Totaal 450 stuks aanplanten, aanplanten in gelijke verhoudingen. Boomvormers aanplanten in veren met de maat 150-200 (hoogte in cm) en heesters in de maat 80/100 (hoogte in cm).

Nieuw aan te planten bomengroep, bestaande uit 3 eiken. Aanplanten in de maat 12-14 (stamomtrek in cm) voorzien van twee boompalen.

Nieuw te realiseren recreatiewoningen. Twee volumes waarin elk drie recreatiewoningen zitten. Deze worden aan elkaar verbonden door het doortrekken van de constructiebalken/spanten. Zo verwijst de nieuwe opzet naar de oude opzet van de schuren.

Parkeerplaats met grasbetonklinkers. De parkeerplaats wordt omrand met een haag. Deze haag heeft een dubbele rij (10 stuks per meter.) De haag heeft een totale lengte van 90 meter wat totaal 900 stuks geeft. Aanplanten in de maat 80/100 (hoogte in cm). Aanplanten met de soorten: haagbeuk, meidoorn of spaanse aak.

K1:

Bestaande schuur blijft behouden en wordt gebruikt voor recreatief gebruik van paarden. Het dak van de schuur wordt gebruikt voor plaatsing van c.a. 600 zonnepanelen.

K2:

Nieuw te bouwen machineberging gelijkend aan K1. Deze nieuwe machineberging biedt tevens de realisatie mogelijkheid van ca. 550 extra zonnepanelen.

Wandelpaden verbinden het recreatiegebied aan elkaar. De paden lopen vanaf de parkeerplaats onder de spanten door van de recreatiewoningen naar de paardenschuur of het gebied in.

Nieuw te realiseren bedrijfwoning met bijgebouw.

Ruimte voor waterretentie.

Rustpunt met hierbij een boerderijwinkeltje met streekeigenproducten.

Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L Landschapsontwerpers) ^

Project: Situatietekening

Getekend:

Status:

Noord:

Adres:

Broekdijk 16

Gecontroleerd:

Formaat:

Schaal: 1:2000

Plaats:

Haaksbergen

Datum:

15-08-2025

Akkerbouw en gebruiksgerichte paardenhouderij Aan de noordzijde van het perceel zal de bestaande schuur (K1) deels worden gebruikt (en vergroot met 500 m2) ten behoeve van een gebruiksgerichte paardenhouderij. In de schuur worden 20 paardenboxen gerealiseerd, waarbij 10 boxen bestemd zijn voor vaste verhuur en de andere helft voor recreatieve verhuur. Daarnaast wordt een gedeelte van de schuur in gebruik genomen als opslag en werktuigenberging voor de akkerbouw tak. Er wordt een tweede schuur gebouwd (K2) voor de verdere opslag van werktuigen voor de akkerbouwtak. Daarnaast moet er voldoende ruimte zijn voor een werkplaats en de opslag van bijvoorbeeld paardentrailers. De daken van de schuren worden gebruikt voor de uitbreiding van zonnepanelen. Totaal zijn er nu 1.580 panelen rondom het bedrijf aanwezig. Met het dakoppervlak van de nieuwe schuren kunnen er 1.110 panelen gelegd worden. Voor de overige 470 probeert men een oplossing te vinden op de daken van de (recreatie)woningen. Dat betekent dat slechts een klein niet teruggeplaatst kan worden. De initiatiefnemer stemt dit af met de leverancier van de panelen. Ten behoeve van de akkerbouw, de gebruiksgerichte paardenhouderij en de recreatiewoningen zal een bedrijfswoning worden gerealiseerd aan de noordkant van het perceel (M). Houtopstanden De bestaande houtopstanden blijven behouden (F).

Aan de westzijde van het bebouwde gebied wordt de zwaar aangetaste groenstructuur

weer versterkt door de aanplant van een nieuwe houtsingel (G) met inheemse planten- en bomensoorten. Om een subtiele scheiding te maken tussen recreatie en wonen zal een bomengroep worden aangeplant met eiken (H). De westzijde is lagergelegen en derhalve geschikt voor waterretentie (N). De versterking van de groenstructuur (G) levert een bijdrage aan de herkenning van de heideontginning en de cultuurhistorische verkaveling. 4.3 Impressie beeldkwaliteit De uitstraling van de nieuwe woongebouwen zijn te beschrijven als passend in het landschap. Veel hout, glas in eenvoudige volumes zonder al te veel detaillering. Het gaat om de zogeheten schuur typologiën. De recreatiewoningen zijn geschakeld door de structuur van het dak door te zetten. Daardoor ontstaan visueel grotere volumes die refereren naar de vroegere grote(re) schuren. Voor wat betreft de woningen kan ook sprake zijn van thema’s als wonen in een stal of kapschuur. 4.4 Maatregelen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit Met de voorgestelde maatregelen zal worden voldaan aan het gestelde beleid. Kortweg gaat het om de sloop van schuren, terugbouwen van gebouwen die passend zijn in het landschap, het herstellen van het landschap en het aanleggen van een waterretentie.

Inspiratie samenvoegen recreatiewoningen ter verwijzing schuur.

Inspiratie opbouw recreatiewoningen.

Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project: Situatietekening