Bijlage 1 2025

Inhoud Inleiding ................................................................................................................................. 3 Stappenplan .......................................................................................................................... 4 1.

De kapitaallasten ........................................................................................................... 5

2

Investeringen ................................................................................................................. 5

3

4

2.1

Aanvangsinvestering ............................................................................................. 5

2.2

Investering bij nieuwbouw...................................................................................... 5

2.3

Investering bij bestaand vastgoed ......................................................................... 6

2.4

Restwaarde ........................................................................................................... 7

2.5

Economische benadering ...................................................................................... 7

2.6

Fiscale benadering ................................................................................................ 8

2.7

Exploitatieperiode .................................................................................................. 8

2.8

Rendementseis/Financieringskosten ..................................................................... 8

2.9

Managementkosten ............................................................................................... 9

2.10

Conclusie .............................................................................................................10

Exploitatiekosten ..........................................................................................................10 3.1

Vaste lasten .........................................................................................................11

3.2

Beheer en verhuurkosten .....................................................................................11

3.3

Onderhoudskosten ...............................................................................................11

3.4

Overige kosten .....................................................................................................12

3.5

Servicekosten .......................................................................................................12

Overige objectgebonden kosten ...................................................................................12 4.1

Jaarlijkse huurverhoging .......................................................................................12

4.2

Leegstandsrisico ..................................................................................................13

2

Inleiding De basis van deze bijlage komt deels uit de handreiking opgesteld door de Kopgroep “Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed”. In samenwerking met een groot aantal marktpartijen zoals de Raad voor Onroerende zaken vormen zij de basis voor de te hanteren uitgangspunten voor de huurprijsberekening. Deze bijlage geeft informatie om te komen tot een gestandaardiseerde benadering van de (kostprijsdekkende) huurprijs voor de exploitatie van maatschappelijk vastgoed. Onder maatschappelijk vastgoed wordt in dit kader verstaan alle gebouwen die noodzakelijk zijn voor vitale buurten, wijken, dorpen en steden. Hierbij valt te denken aan o.a. schoolgebouwen, sporthallen, verzorgingstehuizen, maar ook musea en bibliotheken. De hiervoor omschreven ontwikkelingen vragen om eenduidige financiële benaderingen van het maatschappelijk vastgoed. Allereerst is het van belang dat de maatschappelijke instelling duidelijke afspraken maakt met de eigenaar van het vastgoed. Ook wanneer het vastgoed in eigendom blijft van bijvoorbeeld een gemeente en die het vervolgens verhuurt aan een gemeentelijke dienst of een door de gemeente gesubsidieerde instelling zijn heldere financiële afspraken over de huisvestingsvergoeding, bijvoorbeeld huurkosten van belang. Deze handreiking is bedoeld ter ondersteuning van een goede financiële exploitatieopzet.

Belangrijk is het opstellen van een exploitatie met daarin de kosten en opbrengsten gedurende de gehele vastgoed exploitatieperiode. Hierin worden op basis van het gebouw en het verwachte gebruik afspraken gemaakt over de hoogte van de overeen te komen huurprijs, de lengte van het huurcontract, de wederzijdse verplichtingen en de indexering van de huren.

3

Stappenplan Dit stappenplan dient doorlopen te worden voor de huurprijsvaststelling van maatschappelijk vastgoed

Bepaal aanvangsinvestering (nieuwbouw / bestaand).

Bepaal courantheid gebouw.

Courant vastgoed Bepaal (marktconforme) disconteringsvoet. Bepaal restwaarde.

Incourant vastgoed Bepaal financieringsrente. Bepaal exploitatieperiode / gebruiksduur.

Bepaal BTW situatie die van toepassing is.

Bepaal exploitatiekosten Bepaal vaste lasten Bepaal onderhoud Bepaal beheerskosten Bepaal managementkosten

Stel prijsstijgingen vast voor huurverhogingen.

Voer gegevens in model en bepaal huurprijs.

4

1. De kapitaallasten Een belangrijk kostencomponent voor de totale kosten van de huisvesting zijn de kapitaallasten. De kapitaallasten zijn een gevolg van de investering en bestaan uit een vergoeding voor het geïnvesteerde vermogen en de toekomstige waardeverandering. De volgende parameters bepalen de hoogte van de kapitaallast: - Aanvangsinvestering; - Restwaarde bij het einde van de exploitatie; - Verwachte exploitatieperiode; - Rendementseis/financieringskosten. In feite bestaan er een tweetal methodieken, die toepasbaar zijn voor het bepalen van de kapitaallasten. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in ‘courant en incourant’ vastgoed. De aannamen die hierbij van belang zijn worden in het onderstaande overzicht (tabel 1) meegenomen.

Aanvangsinvestering bij nieuwbouw Aanvangsinvestering bij bestaand vastgoed Restwaarde

Courant Totale investeringskosten

Incourant

Verwachte opbrengstwaarde

Gecorrigeerde vervangingswaarde Grond constante waarde, opstal €0 minus sloopkosten. Periode van overeenkomst anders sectorale wetgeving (veelal 40 tot 60 jaar). Kapitaalmarktrente, financieringskosten en managementkosten met eventuele toeslag voor risico op faillissement.

Exploitatieperiode

Inschatting bij herbestemming of verwachte verkoopopbrengst Voorkeur voor 10 tot 20 jaar

Financieringskosten

Disconteringsvoet

Tabel 1. Tabel voor het bepalen van de kapitaallasten.

Hieronder volgt de nadere toelichting op basis waarvan bovenstaande uitgangspunten zijn bepaald.

2

Investeringen

2.1

Aanvangsinvestering

De aanvangsinvestering van maatschappelijk vastgoed betreft de waarde of investering bij de aanvang van de exploitatieperiode. De aanvang van de exploitatieperiode kan zowel direct na oplevering zijn voor nieuwbouw, als ook een bestaand gebouw dat eerst een andere of dezelfde functie vervulde.

2.2

Investering bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw gaat het om de totale investering die met de bouw samenhangt. Het gaat hierbij om de volgende kosten: - Kosten voor de verwerving van de locatie, zoals grond, bestaande opstallen en eventuele sloopkosten; - De bouwkosten; - De rentekosten gedurende de bouwperiode; - Kosten voor architect; - Kosten voor begeleiding tijdens de bouw; - Advieskosten voor constructies, bouwfysica, etc.;

5

Eventuele eenmalige bijdragen (van derden) voor de exploitatie van het vastgoed mogen in mindering worden gebracht op de aanvangsinvestering indien er een duidelijke relatie is met de gebruiker. Deze regeling geldt voor het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten). Bij eventuele positieve resultaten van grondexploitaties of winsten bij de bouw van combinatieprojecten mag de winst niet direct in mindering worden gebracht op de aanvangsinvestering van het vastgoed bij verhuur aan ondernemingen, dit is namelijk staatssteun. Bij maatschappelijke ondernemingen(stichtingen en verenigingen), zoals scholen of een bibliotheek kan het vastgoed door middel van een bijdrage van derden worden ontwikkeld of aangekocht. Dit dient inzichtelijk te worden gemaakt en vormt een subsidie die ervoor zorgt dat de toekomstige kapitaallasten van het vastgoed lager uitkomen. BTW vormt bij nieuwbouw een punt van nadere aandacht. Voor nieuwbouw geldt dat de bouwkosten normaliter belast zijn met BTW. Bij nieuwbouw zijn in principe drie mogelijkheden voor de BTW: - 1. De nieuwbouw is bestemd voor een met BTW belaste verhuur, zoals, bibliotheken, musea en sportaccommodaties (onder bepaalde voorwaarden). Hierbij dient uit te worden gegaan van de nieuwbouwkosten exclusief BTW voor de huurprijsvaststelling.

De huur wordt vervolgens verhoogd met de BTW, die voor de huurder verrekenbaar is. - 2. De nieuwbouw is bestemd voor een organisatie waarbij BTW compensatie mogelijk is. Het gaat hierbij om volledige gemeentelijke diensten, zoals huisvesting van ambtenaren, gemeentewerven en brandweerkazernes. Hierbij dient uit te worden gegaan van de nieuwbouwkosten exclusief BTW voor de huurprijsvaststelling, De BTW kan hierbij door middel van het BTW compensatiefonds worden verrekend en is de huur onbelast, deze regeling geldt niet voor de Rijksoverheid. - 3. De nieuwbouw is bestemd voor een organisatie waarbij sprake is van onbelaste verhuur. Het gaat hierbij om organisaties zoals kinderdagverblijven, peuterspeelzalen, zorginstellingen, onderwijsinstellingen en begraafplaatsen. Hierbij dient uit te worden gegaan van de nieuwbouwkosten inclusief BTW voor de huurprijsvaststelling, waarbij de huur vervolgens niet wordt verhoogd met de BTW. Hierbij geldt er normaliter een toeslag voor de huur of wordt dit direct bij de vastgoedexploitatie meegenomen, hierdoor ontstaat een huurprijs die hoger ligt dan in de twee andere situaties. De hoogte van de toeslag is mede afhankelijk van de periode waarover de BTW in de exploitatie wordt meegenomen.

2.3

Investering bij bestaand vastgoed

Bestaand vastgoed dient te worden gewaardeerd op basis van de marktwaarde verhoogd met eventuele kosten voor bouwkundige aanpassingen. Idealiter kan de waarde van het vastgoed op basis van de onderstaande methodiek worden bepaald in volgorde van voorkeur. De indeling is gebaseerd op de richtlijnen voor de Wet Waardering Onroerende Zaken: 1. Marktwaarde van het object gebaseerd op beleggingstransacties van vergelijkbare gebouwen op basis van marktreferenties. 2. Indien er geen vergelijkbare objecten worden verkocht kan gebruik worden gemaakt van de huurwaardekapitalisatie waarbij de markthuurwaarde per ruimte wordt vastgesteld. Op basis van de huurwaarde wordt een kapitalisatie factor toegepast herleid van andere (o.a. beleggings) transacties van vergelijkbaar vastgoed. 3. Indien er geen huurdersmarkt en geen kopersmarkt van voldoende omvang bestaat, dient het vastgoed op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden bepaald. Deze gecorrigeerde vervangingswaarde is gebaseerd op de herbouwkosten van het object minus een correctie voor de technische en functionele veroudering en daarbij opgeteld de waarde van de grond. De wet WOZ bepaalt dat in het geval dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde op basis van marktreferenties de gecorrigeerde vervangingswaarde aan dient te worden gehouden. Eventuele renovaties worden hierbij meegenomen.

De vervangingswaarde is hierbij exclusief de bijkomende kosten voor bijvoorbeeld architecten en adviseurs tijdens het bouwproces1.

6

1.

Het vastgoed kan voor een gedeelte met eigen geld worden gefinancierd, zoals door middel van eigen liquide middelen, maar daarnaast ook door winst uit bouwgrondexploitaties. Bij de exploitatie dient echter rekening te worden gehouden met de totale investering. Een eventuele indirecte subsidie door middel van het niet in rekening brengen van kapitaallasten voor vastgoed dat met eigen vermogen wordt gefinancierd, dient zo veel mogelijk inzichtelijk te worden gemaakt. Het eigen vermogen kan namelijk ook voor andere investeringen worden aangewend waarbij (maatschappelijk) rendement wordt gerealiseerd. Voor de beoordeling van het vastgoed dienen alle kasstromen meegenomen te worden.

2.4

Restwaarde

Naast de aanvangsinvestering is het van belang om rekening te houden met de toekomstige verkoopopbrengst of waarde van het vastgoed. Deze toekomstige waarde van het vastgoed maakt afschrijvingen noodzakelijk indien de toekomstige waarde lager is dan de huidige waarde. Gezien de hoogte van de aanvangsinvestering is het van belang om de toekomstige restwaarde/verkoopopbrengst in de exploitatieberekening en huurprijsvaststelling mee te nemen. De restwaarde van het maatschappelijk vastgoed wordt bepaald door de restwaarde van het gebouw, de installaties en de grond. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen courant (alternatief aanwendbaar) en incourant vastgoed. De bepaling van de restwaarde is het voornaamste verschil tussen de visies en calculaties voor vastgoedeigenaren en vooral de wijze waarop dit in de huurprijsvaststelling dient te worden meegenomen. Enerzijds zal de vaststelling plaatsvinden volgens de economische benadering en anderzijds de fiscale benadering.

2.5

Economische benadering

Ter bepaling van de restwaarde van courant vastgoed moet een aanname worden gedaan over de betreffende verkoopopbrengst of verhuurbaarheid van het vastgoed na beëindiging van de huidige functie. Daaraan ligt ten grondslag een aanname voor de huurontwikkeling (veelal in lijn met de inflatie) en een kapitalisatiefactor cq aanvangsrendement. Veelal wordt een toekomstige kapitalisatiefactor/aanvangsrendement gehanteerd die hoger ligt dan de huidige factor door middel van een verouderingstoeslag op het aanvangsrendement. In veel gevallen wordt een verouderingstoeslag aangehouden van 0,1% per jaar. Uit onderzoek (zie o.a. Rust, Hordijk en Teuben) dat bij kantoren een veroudering van circa 0,1% per jaar op het rendement een redelijke aanname voor de opslag is. In het geval dat er voor een periode van 20 jaar een exploitatie wordt afgesproken dient er een toeslag van 2% (20 jaar x 0,1%) aan te worden gehouden. Dit betekent dat bij een aanvangsrendement van 7% de kapitalisatiefactor van 14,3 (100%/7%) afneemt tot 11,1 (100%/9%). Indien de grondwaarde hoger is dan de restwaarde op basis van de kapitalisatiefactor dan dient de grondwaarde in plaats van de marktwaarde als basis voor de restwaarde. De reden hiervoor is dat rekening dient te worden gehouden met een optimaal gebruik, waarbij sloop en nieuwbouw tot de mogelijkheden behoort.

Bij incourant (niet alternatief aanwendbaar) vastgoed gelden andere regels. Door de incourantheid heeft het vastgoed op het einde van de exploitatieperiode geen economische waarde meer. Daarnaast kan eveneens de technische levensduur van het object zijn verstreken. Veelal worden hier richtlijnen voor opgesteld: In principe geldt voor incourant vastgoed dat de restwaarde voor de opstallen op 0 wordt gesteld en dat een goede inschatting wordt gemaakt van de toekomstige grondwaarde minus eventuele sloopkosten. Bij een economische benadering kan rekening worden gehouden met de huidige grondwaarde en een verwachte waardestijging. Indien reeds bij aanvang rekening wordt gehouden met een mogelijke herbestemming van het gebouw dient dit mee te worden genomen. Dan dient rekening te worden gehouden met de verwachte verkoopopbrengst minus de kosten voor de noodzakelijke aanpassingen voor de herbestemming.

7

2.6

Fiscale benadering

Naast de economische benadering bestaan eveneens fiscale richtlijnen waar de diverse vastgoedeigenaren aan moeten voldoen. Als richtlijn wordt hierbij gehanteerd dat wordt afgeschreven volgens een stelsel dat op de verwachte toekomstige gebruiksduur is afgestemd. Gezien het feit dat grond een oneindige levensduur heeft mag hierop niet worden afgeschreven. De opstallen worden veelal afgeschreven in een periode van 40 tot 60 jaar. Voor de grondwaarde wordt de grondwaarde bij aanvang van de investering aangehouden en vindt hierbij geen inflatie correctie voor de toekomstige grondwaarde ontwikkeling plaats. Het is mogelijk dat de componentenmethode wordt toegepast waarbij voor de gebouwgebonden installaties afwijkende afschrijvingstermijnen worden aangehouden. De verschillende vastgoedeigenaren hebben hierbij de mogelijkheid om de afschrijvingen lineair of annuïtair te laten plaatsvinden. Beleggingsinstellingen hebben afwijkende richtlijnen met betrekking tot het afschrijven op onroerend goed. Zij mogen slechts afschrijven tot de actuele waarde van het vastgoed. In Nederland wordt hiervoor in veel gevallen de WOZ-waarde aangehouden. Voor ondernemingen geldt dat sinds 1 januari 2007 slechts tot 50% van de WOZ-waarde mag worden afgeschreven.

2.7

Exploitatieperiode

De lengte van de exploitatieperiode van het vastgoed is een belangrijke input variabele voor de vaststelling van een kostprijsdekkende huur. Deze is voor incourant vastgoed afhankelijk van de economische en technische veroudering van het betreffende vastgoed. Voor courant vastgoed is de exploitatieperiode veel minder van belang, doordat na de periode een nieuwe exploitatieperiode start waaruit eveneens inkomsten worden verkregen. De exploitatieperiode is ook van belang voor de hoogte van de restwaarde. De exploitatieperiode is vaak langer dan de contractperiode met de huurder/gebruiker.

2.8

Rendementseis/Financieringskosten

De financieringskosten vormen de kosten die verband houden met het kapitaal dat geïnvesteerd is gedurende de looptijd en het daaraan gekoppelde risico. Hierbij bestaan twee mogelijkheden dit is enerzijds de rekenrente (waarbij het risico geminimaliseerd wordt) en een disconteringsvoet (waarbij het te lopen risico wordt geprijsd). Bij vastgoed dat wordt verhuurd aan een instelling die geen risico loopt op wanbetaling of faillissement zijn de financieringskosten lager. Indien het risico op wanbetaling of leegstand wel bestaat dient hierbij met incourant vastgoed rekening te worden gehouden tijdens de exploitatieperiode. Bij courant vastgoed is dit minder het geval aangezien het betreffende vastgoed op de markt weer verhuurd kan worden zonder dat daarbij ingrijpende aanpassingen noodzakelijk zijn. Indien er een achtervangconstructie is voor de betreffende huurder, zoals een garantiestelling door de overheid, is het te lopen risico nihil en hoeft daarmee geen rekening te worden gehouden gedurende de looptijd. Voor de verhuur aan partijen die failliet kunnen gaan moet rekening worden gehouden met de kans op faillissement en de verwachte gevolgen van het faillissement.

De financiële gevolgen van het faillissement kunnen worden bepaald op basis van het verschil tussen de verwachte opbrengst (marktwaarde van het vastgoed) en de boekhoudkundige waarde van het vastgoed op een willekeurig moment en de kans op faillissement. Een andere manier is een opslag te hanteren op de bestaande financieringslasten, zoals dat eveneens gebeurt voor beleggingsvastgoed in het geval dat een huurder failliet kan gaan. Gezien de achterliggende methoden bestaat de mogelijkheid om de volgende twee methoden te hanteren: - Financieringsrente, waarbij het gebouw wordt afgeschreven tot €0 en er geen risico bestaat met betrekking tot het faillissement van de huurder. Indien deze perioden niet gelijk aan elkaar zijn

8

-

dient hier een aanvullende risicopremie voor aan te worden gehouden. Hierbij wordt uitgegaan dat de lengte van het huurcontract gelijk is aan de exploitatieperiode van het vastgoed. Disconteringsvoet/rendementseis indien er sprake is van een restwaarde gebaseerd op een marktwaarde bij voortgezet gebruik en er een risico bestaat op faillissement van de huurder. De disconteringsvoet zou idealiter moeten worden bepaald op basis van markttransacties. Deze marktreferenties ontbreken echter in veel gevallen. Andere bronnen kunnen zijn taxatiegegevens of rendementseisen bij aankopen, wanneer beschikbaar. In het geval van een huurperiode van 40 jaar en een restwaarde van €0vandeopstalengeenrisicoopfaillissement kan de disconteringsvoet gelijk zijn aan de financieringsrente met daarop een vergoeding voor de managementkosten. Voor vastgoed met een lage verwachte restwaarde, incourant gebruik en risico op faillissement van de huurder dient een hogere disconteringsvoet te worden gehanteerd.

Onderstaande tabel (tabel 2) geeft dat er een aanzienlijk verschil is tussen de financieringsrente en de disconteringsvoet/rendementseis. Hiervoor zijn de financieringskosten en de managementkosten voorname verklarende factoren naast de vergoeding voor het te lopen risico. In tabel 1 staan referenties opgenomen voor nominale disconteringsvoeten en rekenrenten. Financieringsrente Gemeente Haaksbergen Kapitaalmarktrente

5,0 4,4

Disconteringsvoet / rendementseis Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten

6,5 – 7,4 5,8 – 7,0 6,0 – 7,0 6,9 – 7,8

Tabel 2. Disconteringsvoet.

De financieringsrente is doorgaans hoger dan de in tabel 2 aangegeven kapitaalmarktrente, gemiddeld circa 0,3% (bron: WSW). Deze toeslag is noodzakelijk voor onder andere advieskosten en de kosten van het apparaat van financiële instellingen, zoals banken, Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) of de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Voor de beheerkosten gaan wij een verhoging van de financieringsrente met 0,3%. Uitgaande van 5% wordt de discontovoet 5,3% voor al het maatschappelijk vastgoed.

2.9

Managementkosten

Onder de managementkosten vallen de kosten die niet direct toe te rekenen zijn aan de afzonderlijke objecten en betrekking hebben op de gehele portefeuille van objecten. Het betreft hier bijvoorbeeld kosten voor onderzoek, advies, taxaties, toezicht (o.a.) accountantskosten, assetmanagement (verkoop, aankoop en positionering van het vastgoed in de markt). Op basis van cijfers van beleggers kan een percentage van 0,3% tot circa 0,7% bovenop de kapitaalmarktrente worden aangehouden (ROZ managementkosten benchmark). Een voornaam verschil tussen de financieringsrente en disconteringsvoet/rendementseis is het feit dat deze reeds zijn opgenomen bij de disconteringsvoet en niet bij de financieringsrente. Voor de situatie waarbij gerekend wordt met een disconteringsvoet is daardoor al een vergoeding voor de managementkosten opgenomen.

9

2.10

Conclusie

In feite bestaan er een tweetal methodieken die toepasbaar zijn voor de bepaling van de kapitaallasten waarbij onderscheid moet worden gemaakt in courant en incourant vastgoed. De aannamen die hierbij van belang zijn worden in het onderstaande overzicht (tabel 3) meegenomen. Parameter Aanvangsinvestering bij nieuwbouw Aanvangsinvestering bij bestaand vastgoed

Courant Totale investeringskosten

Incourant

Verwachte opbrengstwaarde

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Restwaarde

Inschatting bij herbestemming of verwachte verkoopopbrengst

Grond contante waarde, opstal €0,- minus sloopkosten

Exploitatieperiode

Voorkeur voor 10 tot 20 jaar

Periode van overeenkomst anders sectorale wetgeving (veelal 40 tot 60 jaar)

Financieringskosten

disconteringsvoet

Kapitaalmarktrente, financieringskosten en managementkosten met eventuele toeslag voor risico op faillissement

Tabel 3. Bepalen kapitaallaten

3

Exploitatiekosten

Hierin wordt vooral aangegeven welke kosten vallen onder de exploitatiekosten van het vastgoed. Dit moet in contracten goed worden vastgelegd en mag uiteraard niet strijdig zijn met dwingend rechtelijk bepalingen in de huurwet. In tegenstelling tot de kapitaallasten zijn de exploitatiekosten vrij eenduidig vast te stellen. Uitzonderingen kunnen optreden doordat andere dan standaard afspraken worden gemaakt met deze bijzondere afspraken over de verrekening van de servicekosten of de uitvoering van het onderhoud dient dan rekening te worden gehouden bij de vaststelling van de huurprijs. De exploitatiekosten van het vastgoed bestaan uit een groot aantal verschillende kosten. De onderstaande kosten kunnen worden aangemerkt als de exploitatiekosten voor de eigenaar op basis van indeling voor de ROZ vastgoedindex (definitielijst Benchmark Gemeentelijk Vastgoed en ROZ/IPD vastgoedindex), ROZ model huurovereenkomsten en NEN 2748 (Termen voor facilitaire voorzieningen –Rubricering en definiëring). Naast kosten voor de eigenaar zijn er eveneens kosten voor rekening van de gebruiker door middel van servicekosten worden deze normaal gesproken verrekend. - Vaste lasten; - Beheer en verhuurkosten; - Onderhoudskosten; - Overige objectgebonden kosten.

10

3.1

Vaste lasten

De vaste lasten zijn kosten die betrekking hebben op het object en jaarlijks terugkeren. Het betreft hier kosten voor belastingen en andere heffingen, erfpachtcanon (mits van toepassing) en verzekeringen. Het betreft hier uitsluitend de kosten die voor rekening zijn van de eigenaar en niet het gebruikersdeel. Daarnaast betreft het eveneens niet de inboedelverzekering of glasverzekering. Indien er sprake is van een erfpachtcanon dan heeft de betreffende grond geen waarde en zijn er geen kapitaallasten aan de grond verbonden. In het onderstaande overzicht (tabel 4) zijn de gemiddelde vaste lasten voor een aantal typen vastgoed weergegeven. Vastgoedbeleggers Winkels Kantoren Woningen Bedrijfsruimten

€/m2 € 8,40 € 6,00 € 4,50 € 2,95

Gemeenten Onderwijs Welzijn Kunst & cultuur Sport & recreatie

€/m2 € 5,47 € 5,75 € 8,12 € 5,75

Tabel 4. Overzicht van vaste lasten in €/m² bruto vloer oppervlak (BVO) voor verschillende typen vastgoed 2024.

3.2

Beheer en verhuurkosten

De beheer en verhuurkosten zijn de kosten die direct toe te rekenen zijn aan het beheer van de gebouwen. De activiteiten voor het objectbeheer bestaan onder andere uit de werkzaamheden: - incassering van de huurinkomsten; - financiële administratie op objectniveau (o.a. afrekening servicekosten); - bewaken en opstellen van budgetten (o.a. onderhoud); - klachtenafhandeling; - mutatieopnamen; - aansturing van het onderhoud; - sleutelbeheer; - zorg dragen voor de servicekosten. Indien er andere afspraken worden gemaakt over het beheer dient hiermee rekening te worden gehouden. Het betreft hier bijvoorbeeld een huismeester of accommodatiebeheerder. Ondanks het feit dat de kosten door de betreffende organisatie worden gemaakt, dient hiermee wel rekening te worden gehouden. Binnen de ROZ/IPD vastgoedindex wordt gemiddeld €4,30p/m² aan beheerkosten uitgaven en daarnaast nog €1,6 /m² aan verhuurkosten. De totale kosten voor het beheer en verhuurkosten voor gemeenten bedragen €4,20,- tot €7,- /m² op basis van cijfers uit de benchmark voor gemeentelijk vastgoed.

3.3

Onderhoudskosten

Onder de onderhoudskosten worden normaal gesproken de kosten bedoeld voor het instandhouden van het vastgoed gedurende de exploitatieperiode. Hieronder vallen de kosten die uitsluitend voor rekening zijn van de eigenaar meegenomen, exclusief het binnenonderhoud. Andere afspraken verlagen of verhogen de exploitatiekosten. Onder de onderhoudskosten worden alleen de kosten gerekend met betrekking tot het technisch in stand houden van het object. Indien de huurder meer onderhoud uitvoert dan de standaard regelingen dient hiermee rekening te worden gehouden, zoals bijvoorbeeld schilderwerk aan de buitenzijde. Dit geldt ook indien de eigenaar ook een gedeelte van het huurdersdeel van het onderhoud voor zijn rekening neemt. Dat er een voorziening voor het onderhoud wordt gevormd is niet relevant het gaat hierbij om de daadwerkelijke onderhoudsuitgaven. De hoogte van de onderhoudskosten variëren sterk per gebouw en zijn afhankelijk van het afwerkingsniveau van het gebouw, het gewenste en huidige onderhoudsniveau van het gebouw en de ouderdom. Voor de inschatting van de onderhoudskosten dient met de bovenstaande rekening te worden gehouden. Bij de

11

onderhoudskosten kan onderscheid worden gemaakt in de onderhoudskosten voor installaties en het bouwkundig onderhoud. Indien sprake is van het verbeteren van de economische staat spreken we van investeringen. Als criterium om bedragen te beschouwen als investeringen geldt dat dit de economische levensduur moet verlengen dan wel de (markt)huur kan verhogen. Deze investeringen dienen niet mee te worden genomen in de exploitatieopzet onder de onderhoudskosten. In het geval dat onderhoudskosten worden geactiveerd dienen deze mee te worden genomen als kapitaallasten in de restant exploitatieperiode of eventueel de verlengde levensduur. De investeringen kunnen in sommige gevallen leiden tot een toeslag op de huur. Deze investeringen hangen dan ook vaak samen met de afsluiting van een nieuw huurcontract of aanpassing van de huurprijs. Om enig zicht te geven in de kosten voor onderhoud zijn in tabel 5 bandbreedten aangegeven voor onderhoudskosten. Deze kosten kunnen sterk verschillen voor specifieke objecten, zodat dan een andere aanname voor de onderhoudskosten noodzakelijk is voor het betreffende vastgoed. Verder verschillen deze kosten aanzienlijk naarmate het gebouw ouder is. Bijvoorbeeld ook per type bijeenkomstgebouwen, zoals bibliotheken, atelierruimten, theaters en musea, wisselen de onderhoudskosten. Type gebouw Bijeenkomstgebouw Sportgebouwen Kantoren Winkels Woningen

Kosten €/m2 BVO € 16 – 25 € 15 – 22 € 10 – 14 € 6,50 – 9 € 8,50 – 19,50

Tabel 5. Indicatie bandbreedten onderhoudskosten per type gebouw 2024

3.4

Overige kosten

De overige kosten bestaan uit diverse kosten die direct betrekking hebben op individuele gebouwen. De kosten bestaan bijvoorbeeld uit de kosten van niet verhaalbare service kosten, niet verrekenbare BTW, oninbare huren en juridische kosten. De huurprijs voor verhuur aan een niet met BTW belaste huurder of waarbij geen BTW-compensatie mogelijk is ligt doorgaans 2% à 5% hoger. Deze opslag is bedoeld als compensatie voor de gemiste verrekening van de BTW op exploitatiekosten die met BTW belast zijn, zoals onderhoudskosten en kosten van externe vastgoedmanagers.

3.5

Servicekosten

Naast de exploitatiekosten voor rekening van de eigenaar zijn er ook facilitaire kosten voor rekening van de huurder. Het gaat hierbij om kosten, zoals onderhoud aan de binnenzijde van het gebouw, stookkosten, schoonmaakkosten en overige dienstverlening. De overige dienstverlening kan omvangrijk zijn, zoals accommodatiebeheer, beveiliging en catering. Indien hierover andere afspraken worden gemaakt dan kan dat gevolgen hebben voor de overeen te komen hoogte van de exploitatiekosten en de vast te stellen huurprijs. Indien een gebouw echter leegstaat zijn de servicekosten voor rekening van de eigenaar.

4

Overige objectgebonden kosten

4.1

Jaarlijkse huurverhoging

Naast de hiervoor genoemde parameters is de huurverhogingsystematiek een voorname parameter. Normaal gesproken wordt hier de Consumenten-prijsindex van het CBS voor gebruikt. Het is echter

12

mogelijk om hiervan af te wijken of zelfs een huurverlaging toe te passen. Dit dient bij de afsluiting van het huurcontract goed geregeld te worden, omdat dit gevolgen heeft voor de totale exploitatieperiode die van toepassing is voor het betreffende vastgoed. Zeker gezien het afsluiten van huurcontracten voor een lange periode kan dit aanzienlijke gevolgen hebben. Hierbij dient eventueel ook rekening te worden gehouden met de stijging van subsidies vanwege stijgende huisvestinglasten indien het een interne huur of een gesubsidieerde instelling betreft en dit als zodanig is overeengekomen dan wel in beleid vastligt. Voor een inschatting van de toekomstige inflatie kan worden gewerkt met verwachtingen. Verschillende bronnen geven verwachtingen voor de toekomstige inflatieverwachting. In onderstaand tabel (tabel 6) is een recente verwachting opgenomen. 2025 2,8%

2026 2,5%

2027 2,2%

2028 2,1%

2029 2,1%

2030 2,0%

Tabel 6. Inflatieverwachting

Naast de huurverhoging bestaat er eveneens een verhoging voor de exploitatiekosten hier exploitatiekosten deze kan afwijken van het te hanteren percentage voor de huurverhoging. Hierbij dient bij aanvang reeds rekening te worden gehouden. Voor de exploitatiekostenstijging wordt veelal een percentage aangehouden dat 1% hoger is dan de inflatie gezien de doorgaans sterkere stijging van de (bouw)kosten ten opzichte van de inflatie. Deze heeft met name te maken met het feit dat extra kwaliteitseisen onder andere door de overheid kostenverhogend werken. Indien gedurende de gehele exploitatieperiode van bijvoorbeeld 40 jaar tussentijds de huurprijs wordt aangepast dient reeds bij aanvang hiermee rekening te worden gehouden. Hierbij dient een inschatting te worden gemaakt van de markthuur bij afloop van het huurcontract, waarbij de alternatieve aanwendbaarheid van het gebouw mee dient te worden genomen.

4.2

Leegstandsrisico

Doordat sprake is van verhuur aan maatschappelijk instellingen kan het leegstandsrisico worden geminimaliseerd. Doordat bij veel gebouwen sprake is van meerdere huurders kan wel eenvoudig derving van huurinkomsten ontstaan. Op basis van landelijke ervaringscijfers rekenen we met 6% leegstand in een gebouw. Per gebouw wordt de mate van reële / verwachte leegstand vastgesteld om de kostprijsdekkende huur te kunnen bepalen. Incourante vierkante meters in een gebouw kunnen leiden tot langdurige leegstand. Deze leegstand zorgt voor derving van huurinkomsten, dit op basis van het totale aantal vierkante meters.

13