BIJ 1 TOE Ruimtelijk kwaliteitsplan Kalkovenweg

Rood-voor-Rood Kalkovenweg Principeverzoek

Eelerwoude werkt met passie aan een mooi en groen Nederland

Opdrachtnemer: Eelerwoude Onze vestigingen 088 147 1100 info@eelerwoude.nl www.eelerwoude.nl

Projectgegevens: Projectnummer: 9456 Datum: December 2019 Status: Definitief Versie: 1 © 2019 Eelerwoude

Plangebied Kalkovenweg

INHOUD AANLEIDING

7 7

Het beleid biedt kansen!

HET BELEID

9 9

Vigerend bestemmingsplan

FORSE SLOOP AAN DE GOORSESTRAAT Slooplocatie Goorsestraat

HET NIEUWE ERF PAST IN DE OMGEVING

12 12

Het landschap als basis

15 15

VERZOEK OM MEDEWERKING

19

Rood-voor-Rood Kalkovenweg| Eelerwoude | 5

Plangebied

6 | Eelerwoude | Rood-voor-Rood Kalkovenweg

1

AANLEIDING

De initiatiefnemer is woonachtig aan de Kalkovenweg 8 te Haaksbergen. De huidige woning en omliggende grond vragen steeds meer onderhoud en gezien de leeftijd van de initiatiefnemer is dit op den duur niet meer wenselijk. Daarom heeft de initiatiefnemer de wens om een nieuwe woning te realiseren én wel op een perceel gelegen aan de Kalkovenweg. Begin 2019 is de initiatiefnemer gestart met een verkenning naar de mogelijkheden van de realisatie van een woning aan de Kalkovenweg.

Het beleid biedt kansen!

In het kader van deze verkenning zijn inmiddels een aantal belangrijke stappen gezet. Waaronder een beleidsanalyse en een verkennend gesprek met de gemeente Haaksbergen. Uit de beleidsanalyse en het ambtelijke overleg blijkt dat de gewenste ontwikkeling haalbare kansen biedt. Deze kansen doen zich voor in het Rood-voor-Rood beleid van de gemeente Haaksbergen. De initiatiefnemer is voornemens om een volgende stap te zetten en heeft daarom Eelerwoude gevraagd dit principeverzoek voor de ontwikkeling aan de Kalkovenweg op te stellen

Ligging Het plangebied ligt even ten zuidoosten van Haaksbergen aan de kruising Buurserstraat – Kalkovenweg. De locatie bestaat uit twee percelen kadastraal bekend onder nummer 919 en 920. Het gebied wordt omsloten door verschillende groenstructuren. Ter hoogte van het plangebied ligt een cluster van (relatief) nieuwe woningen met landelijke uitstraling. De woningen liggen aan weerszijde van de Kalkovenweg. In de huidige situatie wordt het plangebied gebruikt voor agrarische doeleinden.

Rood-voor-Rood Kalkovenweg| Eelerwoude | 7

8 | Eelerwoude | Rood-voor-Rood Kalkovenweg

2

HET BELEID Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2015. Het bestemmingsplan is op 22 april 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Haaksbergen. Het plangebied heeft de enkelbestemming ‘agrarisch met waarden – landschap’. Van een dubbelbestemming is in dit geval geen sprake, wel is de gebiedsaanduiding reconstructiewetzone – verwevingsgebied van toepassing. Daarnaast is de functieaanduiding ‘landschapswaarden’ opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding ‘landschapswaarden’ richt het bestemmingsplan zich op het behoud en de bescherming van de landschappelijke waarde zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf (essen en steilranden). Dit vormt een belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp van deze locatie. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het toevoegen van een woonbestemming op een voor agrarische doeleinden bestemd perceel. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken wordt gebruik gemaakt van de gemeentelijke Rood-voor-Rood regeling. Deze ontwikkeling past niet binnen de agrarische bestemming, waardoor een bestemmingsplanherziening noodzakelijk is. Via het bestemmingsplan wordt een deel van de agrarische bestemming omzet naar een woonbestemming.

Rood-voor-Rood Kalkovenweg| Eelerwoude | 9

Zicht over het plangebied richting de Buursestraat

Zicht over het plangebied richting de Buursestraat

Zicht over het plangebied richting de Kalkovenweg

Houtsingel ten noorden van het plangebied

10 | Eelerwoude | Rood-voor-Rood Kalkovenweg

Rood-voor-Rood biedt kansen

Vergroten bijgebouw

Op basis van de Rood-voor-Rood regeling mag er in ruil voor de sloop van 1000 m2 landschapsontsierende opstallen een compensatiekavel van 1000 m2 met een woning van 750 m3 en een bijgebouw van 150 m2 worden gerealiseerd. Uitgangspunt daarbij is dat de nieuwe woning op een slooplocatie wordt gerealiseerd. Indien dit vanuit milieutechnisch oogpunt niet wenselijk is, kan een andere locatie worden gezocht, dit is in voorliggend geval aan de orde. De reden waarom wordt teruggebouwd op een andere locatie wordt uitgelegd in hoofdstuk 3.

In de voorgenomen ontwikkeling wordt 1.400 m2 gesloopt, dit is 400 m2 meer dan noodzakelijk. Met de gemeente Haaksbergen is overeengekomen dat de zogenaamde “extra” meters kunnen worden gebruikt voor het vergroten van een bijgebouw. De initiatiefnemer zou graag 100 m2 extra bijgebouw willen hebben, om kleine machines etc. te stallen voor het onderhouden van het resterende agrarisch perceel. Hiervoor wordt een sloopcompensatie van 1 op 2 gehanteerd, waarbij voor elke m2 extra bijgebouw er 2 m2 schuren gesloopt wordt. In voorliggend geval betekent dat 100 m2 x 2 = 200 m2 wordt ingezet voor de realisatie van een groter bijgebouw.

Vanuit de Rood-voor- Rood regeling mogen relatief grote woningen 750 m3 worden gebouwd. Deze sluiten qua schaal niet aan bij de lintbebouwing langs de Buurserstraat, daarbij dient ook opgemerkt te worden dat het niet wenselijk is om de bebouwingslint langs de Buurserstraat verder te verdichten. Daarom is voor de positionering van de nieuwe woning aansluiting gezocht bij het bestaande bebouwingscluster aan de Kalkovenweg. Hier liggen een cluster met (relatief) nieuwe woningen met een landelijke uitstraling en grotere bebouwingsmassa’s. De nieuwe woning van 750 m3 sluit vanuit stedenbouwkundig oogpunt goed aan bij dit cluster van landelijke erven en de bebouwingslint langs de Buurserstraat wordt hierdoor niet verder verdicht.

Extra investering in sloop In totaal wordt 1.200 m2 benut voor de realisatie van een woning én groter bijgebouw, de sloopobjecten zijn in totaal 1.400 m2 groot. Dit is 200 m2 meer dan noodzakelijk en wordt dan ook gezien als extra investering in ruimtelijke kwaliteit. Voorliggende Rood-voor-Rood ontwikkeling voorziet daarmee in de bouw van een woning van 750 m3 én een bijgebouw van 250 m2.

De ontwikkeling dient in lijn te zijn met de Rood-voor-Rood regeling, waarbij de sloopvoorwaarde voor de bouw van een woning is vastgesteld op 1000 m2. De initiatiefnemer heeft inmiddels een slooplocatie gevonden aan de Goorsestraat 243. De slooplocatie wordt in hoofdstuk 3 nader toegelicht, hier wordt 1.400 m2 gesloopt.

Rood-voor-Rood Kalkovenweg| Eelerwoude | 11

3

FORSE SLOOP AAN DE GOORSESTRAAT Slooplocatie Goorsestraat

Aan de Goorsestraat 243 ligt een voormalige intensieve veehouderij, het bedrijf is gelegen in het landbouwontwikkelingsgebied van Haaksbergen. Naast de intensieve agrarische bestemming is er, conform artikel 4.1 sub a. 8 ruimte voor nevenactiviteiten in de vorm van een aannemersbedrijf. Dit tot een oppervlak van maximaal 840 m2. Tot enkele jaren geleden werd het zeugenbedrijf annex aannemersbedrijf uitgeoefend in de vorm van een BV. De intensieve varkenshouderij is inmiddels gestaakt. De opvolger van het zeugenbedrijf annex aannemersbedrijf gaat verder als eenmanszaak in de bouw- en veehouderijtak. De veehouderijtak betekent enkel het verrichten van werkzaamheden bij andere agrarische bedrijven, denk daarbij aan inhuur door andere agrariërs. De agrarische activiteiten aan de Goorsestraat worden dan ook gestaakt. Dit geldt niet voor de aannemerstak, deze wordt uitgevoerd vanaf de Goorsestraat 243. Hiervoor is een ruime werkplaats nodig alsmede opslagfaciliteiten. Door de veranderingen in de bedrijfsvoering én met name het staken van de agrarische activiteiten aan de Goorsestraat, komt een groot deel van de landschapsontsierende schuren leeg te staan. Het gaat om een oppervlak van circa 1400 m2, welke als het ware vrijkomt door het staken van de intensieve agrarische bedrijfstak.

De opvolger van het bedrijf is voornemens deze schuren te slopen én heeft hiervoor een overeenkomst met de initiatiefnemer, die conform de Rood-voor-Rood regeling een nieuwe woning wil realiseren aan de Kalkovenweg.

12 | Eelerwoude | Rood-voor-Rood Kalkovenweg

Doelstelling bedrijf en ondernemer Het resterende bedrijf omvat op locatie aan de Goorsestraat na sloop enkel nog de aannemerstak. Zoals aangegeven in het inrichtingsplan wordt ongeveer 1.400 m2 aan landschapsontsierende stallen gesloopt. Het is de bedoeling dat bij Goorsestraat 243 ruim 700 m2 aan bedrijfsgebouwen behouden blijft. Ongeveer 100 m2 van de resterende bedrijfsgebouwen wordt in de toekomst gebruikt voor privédoeleinden (het gebouw bij de woning), de overige 600 m2 zal worden gebruikt als werkplaats, kantoor, kantine en opslag bouwmaterieel (dus dienstbaar aan de aannemerstak, zie ook de tekening in de bijlage bij dit principeverzoek). De gevels (bovenste deel) van de te behouden schuren worden vernieuwd en al het asbest gesaneerd.

Goorsestraat 245 Aan de Goorsestraat 245 staat een tweede bedrijfswoning maar deze woning is niet meer ten dienste aan het voormalige agrarische bedrijf. Daarom is het wenselijk dat deze woning wordt bestemd naar “wonen”. Wel met de restrictie dat er 150 m2 bijgebouw aanwezig mag zijn (nu 84 m2, zie bijgevoegde tekening in de bijlage).

Bestemmingsplan Door de schuren in te zetten in de Rood-voor-Rood regeling, wordt de intensieve agrarische bedrijfstak afgestoten. In het bestemmingsplan wordt deze ruimte dan ook planologisch ingeperkt. Dit betekent dat de aanduiding intensieve veehouderij niet meer van toepassing is op het bedrijf aan de Goorsestraat 243. De resterende bedrijfsgebouwen worden gebruikt ten behoeve van het aannemersbedrijf. Daarom dient de bestemming te worden gewijzigd naar een bedrijfsbestemming.

Terugbouwen op slooplocatie niet wenselijk Uitgangspunt bij het toepassen van de Rood-voor-Rood regeling is dat de nieuwe woning op een slooplocatie wordt gerealiseerd. Indien dit vanuit milieutechnisch oogpunt niet wenselijk is, kan een andere locatie worden gezocht.

1900 een singel heeft gelegen. Verder wordt de zuidkant van het erf aangezet met karakteristieke erfbeplanting. Een hoogstamboomgaardje met acht bomen (appel, noot en peer) onttrekt de schuren vanuit zuidelijk perspectief aan het zicht. Het erf wordt gemarkeerd met een landschappelijke haag langs het westen en het zuiden van de bijgebouwen.

De slooplocatie is gelegen langs de Goorsestraat (N347), een provinciale weg die Haaksbergen verbindt met Hengevelde. De maximumsnelheid op deze weg is 80 kilometer per uur. Langs de provinciale weg ligt een parallelweg met een maximumsnelheid van 60 kilometer per uur. De geluidscontouren van beide wegen reiken ver over het plangebied en variëren van 71 dB tot 53 dB. Vanuit de Wet Geluidhinder is de norm voor een aanvaardbaar woon en leefklimaat vastgesteld op 48 dB. De norm kan worden verruimt tot 51 dB. De hindercontour is weergegeven op de volgende afbeelding. De geluidscontouren in het plangebied zijn dusdanig hoog dat een goed woon en leefklimaat voor een burgerwoning niet gegarandeerd kan worden. Daarom is gezocht naar een andere bouwlocatie, welke is gevonden aan de Kalkovenweg.

Huidige landschappelijke situatie Naaststaande afbeelding schetst het erf in de nieuwe situatie. 1400 m2 aan schuuroppervlak is verwijderd en ook het oppervlak aan erfverharding neemt af. Het afgeslankte erf wordt landschappelijk aangezet met groenstructuren. Enerzijds wordt de singelstructuur aangevuld met uitbreiding van de oostelijke singel en een nieuwe, korte singel ten westen van het erf. Deze ligt nagenoeg op de locatie waar omstreeks

Rood-voor-Rood Kalkovenweg| Eelerwoude | 13

14 | Eelerwoude | Rood-voor-Rood Kalkovenweg

4

HET NIEUWE ERF PAST IN DE OMGEVING Het landschap als basis

Het plangebied wordt omsloten door verschillende groenstructuren; langs de Buurserstraat staat een nog jonge rij eiken. Langs de Kalkovenweg staat ook een rij eiken, deze zijn zeer fors en beeldbepalend voor de omgeving. Ter hoogte van het projectgebied ligt een bestaand bebouwingscluster van (relatief) nieuwe woningen met landelijke uitstraling aan weerszijde van de Kalkovenweg. Langs de zuidkant van de percelen staat (deels binnen de plangebied) een groensingel en langs de westelijke perceelgrens een hoge haag behorende bij de hiernaast gelegen woning. Deze woning ten westen van de plangebied is het laatste huis in een lintbebouwing komende uit de bebouwde kom van Haaksbergen. Langs de noordkant van de Buurserstraat loopt deze bebouwingslint iets verder door. Ten noorden en oosten van de plangebied is de omgeving kleinschalig en bosrijk (voormalige heidegronden). Richting het zuidwesten ligt een meer open landschap van de Buurserbeek en de Honesch (oude hoevenlandschap). Dit landschap is ter hoogte van de Buurserstraat en plangebied door de aanwezigheid van de zuidelijk gelegen singel niet beleefbaar.

Uitgangspunten •

•

• •

•

Door de nieuwe ontwikkeling aan te sluiten aan de woningen langs de Kalkovenweg kan als zijnde een knooperf het landschappelijk karakter worden gecreëerd; De nieuwe woning sluit aan op het bestaande bebouwingscluster aan de Kalkovenweg, waardoor de bebouwingslint langs de Buurserstraat niet verder wordt verdicht; Door de ontsluiting van de nieuwe ontwikkeling op de Kalkovenweg aan te leggen wordt verkeerstechnisch de meest veilige situatie gerealiseerd; Het landelijk karakter van de omgeving kan worden versterkt door binnen het westelijk deel van het projectgebied een natuurlijk en diverse omgeving te creëren met zichtlijnen richting de Honesch, Nieuwe ontwikkeling aansluiten op lintbebouwing zou bijdragen aan een meer verstedelijkt karakter van het buitengebied en kans om de Honesch zichtbaarder te maken zijn daarmee verkeken; (kijk maar of je dit wel tactisch vindt om te benoemen met oog op de toekomst).

Rood-voor-Rood Kalkovenweg| Eelerwoude | 15

16 | Eelerwoude | Rood-voor-Rood Kalkovenweg

Inrichtingsschets In het oostelijk deel van het plangebied wordt het nieuwe woonerf gerealiseerd aansluitend op het bestaande bebouwingscluster aan de Kalkovenweg. De woning wordt ontsloten via de ‘achterzijde’ vanaf de Kalkovenweg. Hier staat ook het bijgebouw. Het bijgebouw sluit daarmee de ruimte tussen de nieuwe woning en de bestaande woning ten zuiden ervan waardoor de verschillende bouwvolumes binnen het bestaande ensemble van woningen aaneengesloten blijft en de landschappelijke impact daarvan beperkt blijft.

Landschappelijke inpassing Het nieuwe woonerf wordt verder landschappelijk ingepast met enkele erfbomen, solitair en in groep. Langs de Buurserstraat wordt een plantsoen aangelegd waardoor de woning zich meer distantieert van de straat. Tezamen zorgen deze nieuwe groenstructuren ervoor dat het nieuwe woonerf met de bestaande woningen langs de Kalkovenweg in relatie wordt gebracht.

Versterking landschappelijke kwaliteiten De overige ruimte van de planlocatie wordt benut om de kwaliteit van het landschap te versterken. De perceelsgrens langs het laatste huis in het woonlint ten zuiden van de Buurserstraat wordt aangezet met een inheemse groensingel. Aansluitend daarop een boomgaard. Tussen de boomgaard en het woonerf blijft de weide open en wordt deze omgevormd tot een natuurlijke, open grasruigte. De bestaande singel aan de zuidzijde wordt gedund en lokaal worden daar openingen in aangebracht waardoor er een relatie ontstaat met het achterliggende landschap van de Honesch.

Rood-voor-Rood Kalkovenweg| Eelerwoude | 17

18 | Eelerwoude | Rood-voor-Rood Kalkovenweg

5

VERZOEK OM MEDEWERKING

Op basis van dit principeverzoek verzoeken wij de gemeente Haaksbergen in beginsel medewerking te verlenen aan de ontwikkeling aan de Kalkovenweg. In de voorgenomen ontwikkeling wordt: • 1.200 m2 landschapsontsierende bebouwing gesloopt aan de Goorsestraat 243 en ingezet voor een Rood-voor -Rood woning met bijgebouw. • 200 m2 landschapsontsierende bebouwing extra gesloopt. • Intensieve veehouderij bedrijfstak aan de Goorsestraat 243 gestaakt. • Agrarische bestemming incl. bedrijfswoning van de Goorsestraat 243 omgezet naar een bedrijfsbestemming waarbinnen het aannemersbedrijf mogelijk is. • Alle asbest aan de Goorsestraat 243 verwijdert. • De gevels van de resterende bebouwing aan de Goorsestraat 243 vernieuwd. • De bestemming van de tweede bedrijfswoning aan de Goorsestraat 245 gewijzigt naar een woonbestemming. • De slooplocatie aan de Goorsestraat 243 landschappelijk ingepast. • Een woning van 750 m3 gebouwd aan de Kalkovenweg. • Een bijgebouw van 250 m2 gebouwd aan de Kalkovenweg. • De woning en bijgebouw aan de Kalkovenweg landschappelijk ingepast. Indien u besluit medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling, werken wij de plannen aan de Kalkovenweg verder uit in een landschappelijk inpassingsplan.

Rood-voor-Rood Kalkovenweg| Eelerwoude | 19

Colofon Het principeverzoek is een uitgave van Eelerwoude. Projectgegevens: Project: 9456 Redactie: Eelerwoude Vormgeving Eelerwoude Drukwerk: Eelerwoude, Goor

Eelerwoude heeft vestigingen in Goor, Diever, Culemborg en Wassenaar © Eelerwoude 2019, niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van Eelerwoude, Mossendamsdwarsweg 3, 7470 AB Goor. www.eelerwoude.nl

20 | Eelerwoude | Rood-voor-Rood Kalkovenweg