Besluit Startvoorstel wijziging woonfunctie Kinkelerweg 29

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 28 oktober 2025 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder J.H. (Jan-Herman) Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel wijziging woonfunctie Kinkelerweg 29 Samenvatting besluit Wij besluiten onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om het functievlak ‘Wonen’ aan de Kinkelerweg 29 te wijzigen én vergroten, zodat vervangende nieuwbouw kan plaatsvinden. Initiatiefnemer is voornemens de huidige verouderde vrijstaande woning en één van de twee vrijstaande bijgebouwen te slopen. Hiervoor in de plaats wordt een nieuwe vrijstaande woning teruggebouwd. Om dit mogelijk te maken, dient het functievlak ‘Wonen’ te worden aangepast en vergroot. De beoogde woning ligt namelijk deels buiten de huidige woonfunctie. Het bestemmingsvlak ‘Wonen’ zal met maximaal 10% worden vergroot. Met een wijziging van het Omgevingsplan (STOPTPOD) ‘’Buitengebied Haaksbergen’’ wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Besluit: 1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemers op het perceel aan de Kinkelerweg 29 tot: - het wijzigen en vergroten (tot maximaal 10%) van het functievlak ‘Wonen’; - sloop-nieuwbouw van de bestaande woning. 2. Aan de medewerking het volgende voorbehoud verbinden: - uit milieutechnische onderzoeken dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; - het Omgevingsplan gemeente Haaksbergen wordt gewijzigd middels een STOP-TPOD procedure, waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt; - uit het vooroverleg met de provincie Overijssel dient te blijken dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het provinciaal belang; - het plan wordt ingepast conform een nog aan te leveren landschappelijk inpassingsplan; - er wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de wijziging van het Omgevingsplan, inspanningsverplichting en verantwoordelijkheden omtrent nadeelcompensatie en investeringskosten, alsmede de overdracht de contractpositie. 3. De agendacommissie te verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

M. (Marcel) Broekhuis

Indien afwijkend besloten: Besluit: Argumenten: Pagina 1 van 4

Inleiding / aanleiding Building Design Architectuur heeft namens de initiatiefnemers van de Kinkelerweg 29 een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Aan de Kinkelerweg 29 is momenteel een woning met twee vrijstaande bijgebouwen aanwezig. Het betreft een bijgebouw van circa 78 m² en een bijgebouw van circa 84 m². Initiatiefnemers zijn voornemens de bestaande woning te slopen én elders op het perceel terug te bouwen. Het is de wens de vrijstaande woning te herbouwen, direct grenzend aan de slooplocatie. Hiervoor moet het functievlak ‘Wonen’ worden aangepast. Daarnaast wordt één van de twee vrijstaande bijgebouwen (van 78 m²) gesloopt. Er resteert dan nog een bouwmogelijkheid voor bijgebouwen van 66 m². De beoogde locatie voor de nieuw te bouwen woning valt net buiten de bestaande woonfunctie in het vigerende Omgevingsplan. Om deze reden dient het Omgevingsplan voor de Kinkelerweg 29 te worden gewijzigd. Het functievlak mag daarbij niet meer dan 10% worden vergroot. Om het verzoek te kunnen beoordelen, is er een erfopzet van het perceel opgesteld. Deze is onderstaand zichtbaar en als bijlage toegevoegd. In het kader van een goede stedenbouwkundige- en landschappelijke inpassing zijn de gebouwen geclusterd. Dit heeft een positief effect op de verstening van versnippering in het buitengebied.

Voor voorliggend plan wordt door de initiatiefnemer nog een landschappelijke inpassing aangeleverd.

Op basis van het Omgevingsplan Haaksbergen is het niet mogelijk de woning buiten de bestaande functie ‘Wonen’ te bouwen. Er dient daarom een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Een wijziging van het omgevingsplan is vereist. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) Omgevingswet (artikel 2.4) Provincie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Pagina 2 van 4

Gemeente Haaksbergen Omgevingsplan Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening’ vastgesteld op 1 november 2017 Argumenten 1.1 Er vindt geen extra verstening plaats in het buitengebied Met voorliggend plan wordt een verouderde vrijstaande woning (inclusief verouderd bijgebouw van 78 m²) aan de Kinkelerweg 29 gesloopt. Hiervoor wordt één nieuwe vrijstaande woning teruggebouwd. Het aantal woningen neemt met voorliggend plan niet toe. Het andere bijgebouw (ca. 84 m²) blijft behouden. De planologische mogelijkheid voor bijbehorende bouwwerken blijft, net als andere woonfuncties in het buitengebied, maximaal 150 m². Met deze ontwikkeling is derhalve geen sprake van een toename van verstening in het buitengebied. Aanvullend hierop wordt de nieuw te bouwen woning zoveel mogelijk geclusterd met het reeds bestaande bijgebouw. Daarnaast worden de gebouwen op en direct aangrenzend aan de slooplocatie gebouwd. Verspreiding en verstening wordt zodoende zoveel mogelijk voorkomen. 2.1 Deze ontwikkeling zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit Het erf is niet passend in het landschap en is niet functioneel ingedeeld. Op het erf staat een verouderde woning met verouderd bijgebouw, die geen karakteristieke waarden hebben.

De initiatiefnemers zijn voornemens deze landschapsontsierende bebouwing te slopen en hier een nieuwe vrijstaande woning voor terug te bouwen. Door de verplaatsing en vergroting van de functie ‘Wonen’ kan de woning op een betere plek worden gepositioneerd. Op deze manier wordt een betere functionele indeling van het erf beoogd, wat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse ten goede komt. In de ontwikkeling wordt er rekening mee gehouden, dat de woonfunctie de uitstraling krijgt van één erf en dat de ontwikkeling als één geheel wordt gezien. Hierbij wordt aangesloten op de kenmerken van het dekzandvlakte- en ruggenlandschap. Ook de rest van het erf wordt landschappelijk ingepast. Hiervoor zal een landschappelijk inpassingsplan worden opgesteld dat onderdeel uitmaakt van de procedure. Hierbij wordt vooral aandacht besteed aan gebiedseigen beplanting en aansluiting bij het landschap. Gezamenlijk vormt deze ontwikkeling daarom een grote verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. 2.2 De ontwikkeling vormt geen belemmering voor het huidige gemeentelijke LOG-gebied Binnen de gemeente Haaksbergen is in het tijdelijk Omgevingsplan een landbouwontwikkelingsgebied (LOG-gebied) opgenomen. In dit gebied zijn intensieve veehouderijen toegestaan.

Daar waar (intensieve) veehouderijen in andere delen van de gemeente Haaksbergen steeds vaker te maken krijgen met beperkingen, is het LOG-gebied over het algemeen nog een plaats waar (intensieve) veehouderijen kunnen voortbestaan, dan wel nieuw vestigen. De gemeente wil daarom bedrijven in dit gebied zo min mogelijk beperkingen opleggen. De locatie Kinkelerweg 29 ligt aan de rand van het LOG-gebied. Echter betreft het hier een reeds bestaande woonfunctie. Met de beoogde ontwikkeling wordt geen nieuw geurgevoelig object toegevoegd. De dichtstbijzijnde intensieve veehouderij ligt aan de Bretelerveldweg 2-4, op circa 320 meter afstand. Met de verplaatsing van de bestaande woonfunctie en beoogde sloop-nieuwbouw van de woning aan de Kinkelerweg 29, komt de nieuw te bouwen woning verder van dit agrarisch bedrijf af te liggen. Dit zorgt dus voor een verbetering voor zowel het woon- als leefklimaat voor de bewoners van de Kinkelerweg 29, als ook voor de bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf aan de Bretelerveldweg 2-4. De voorgenomen ontwikkeling vormt geen belemmering voor bestaande agrarische bedrijven in het LOG-gebied.

Pagina 3 van 4

2.3 Er wordt een bijdrage geleverd aan duurzaamheid en het reduceren van stikstof Met voorliggend plan wordt een verouderde gasgestookte woning gesloopt. Hiervoor wordt een vrijstaande gasloze woning teruggebouwd. Dit levert een positieve bijdrage aan het verminderen van stikstofdepositie in de gebruiksfase en daarmee de aantasting van stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura-2000 gebieden. 2.4

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond, dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft op of ondervindt van milieukundige aspecten Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen het wijzigen van het Omgevingsplan. Bij het opstellen van het plan zullen verschillende onderzoeken uitgevoerd Worden, die moeten aantonen dat de ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. Uit een eerste verkenning blijkt dat hier geen problemen worden verwacht. 2.5 Met een wijziging van het Omgevingsplan wordt de boogde ontwikkeling mogelijk gemaakt Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken dient het Omgevingsplan gewijzigd te worden. Door het Omgevingsplan te wijzigen, kunnen nieuwe ruimtelijke mogelijkheden planologisch geborgd worden. 2.6

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, zijn de afspraken omtrent nadeelcompensatie en investeringskosten vastgelegd. Op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet kan de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst aangaan over het kostenverhaal. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. 3.1 De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken van herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte. Alle bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 opgegaan in 1 tijdelijk Omgevingsplan. Conform de werkwijze wordt de aanpassing van het tijdelijk Omgevingsplan voorgelegd aan de commissie Ruimte voor wensen en bedenkingen. Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen, worden risico's voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten.

Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan een overeenkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de procedure worden opgestart. Wanneer de procedure is doorlopen, kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlagen: 1. Principeverzoek Kinkelerweg 29

Pagina 4 van 4