Besluit startvoorstel twee rood-voor-rood woningen Boonkweg ong

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 13 januari 2026 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder J.H. (Jan-Herman) Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel twee rood-voor-rood woningen Boonkweg ong. Samenvatting besluit Wij zijn in principe bereid onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om het functievlak ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ ter hoogte van de Boonkweg te wijzigen in de functie ‘Wonen’. De wens bestaat twee rood-voor-rood woningen te bouwen. De beoogde woningbouwontwikkeling wordt mogelijk gemaakt met de inbreng van sloopmeters vanuit verschillende slooplocaties. Hierbij ligt de woningbouwlocatie binnen de kernrandzone van St. Isidorushoeve. Het gaat hierbij om twee vrijstaande woningen met een maximale inhoudsmaat van 750 m3 en bouwmogelijkheden voor bijgebouw(en) van maximaal 150 m2 voor de ene woning en bijgebouw(en) van maximaal 328,13 m2 voor de tweede woning. Met een wijziging van het Omgevingsplan (STOPTPOD) wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Besluit: 1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer op het perceel aan de Boonkweg tot: - het wijzigen van de functie ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ naar de functie ‘Wonen’; - het vastleggen van bouwmogelijkheden binnen de gronden met de functie ‘Wonen’ waarbinnen bebouwing (woning en bijgebouw) mag worden gebouwd; - het borgen van 2.856 m2 aan sloopmeters van vier locaties. Hierbij is reeds gesloopt; - het toestaan van twee woningen met een maximale inhoudsmaat van ieder 750 m3 en bouwmogelijkheden van 150 m2 (erf 1) en 328,13 m2 (erf 2) aan bijgebouwen. 2.

Aan de medewerking het volgende voorbehoud verbinden; - uit milieutechnische onderzoeken dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen onvermijdelijke bezwaren bestaan; - het Omgevingsplan gemeente Haaksbergen wordt gewijzigd met een STOP-TPOD procedure, waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt; - de locaties worden ingepast conform een nog aan te leveren landschappelijk inpassingsplan(nen); - er wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de wijziging van het omgevingsplan, inspanningsverplichting en verantwoordelijkheden omtrent nadeelcompensatie en investeringskosten alsmede de overdracht de contractpositie; - voldaan wordt aan de regelgeving behorende bij de ‘Regionale spelregels’; - het participatietraject conform de beleidsnota participatie zijn doorlopen. 3. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

M. (Marcel) Broekhuis Pagina 1 van 7

Indien afwijkend besloten: Besluit: Argumenten:

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding Focus Architectuur heeft namens de initiatiefnemers een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. De initiatiefnemers zijn voornemens op de gronden tussen de Boonkweg, Kemerij en Beckummerweg (St. Isidorushoeve) twee rood-voor-rood woningen te realiseren. Hiervoor worden sloopmeters vanuit vier locaties; te weten Nieuwe Dijk 7, Kinkelerweg 12, Albertsweg en Luttekeveldweg 2 ingezet. In ruil voor de sloop op voorgaande locaties, worden ter plaatse van de Boonkweg twee rood-voor-rood woningen met een maximale inhoudsmaat van 750 m3 en bijgebouw mogelijkheden van maximaal 150 m2 (erf 1) en 328,13 m2 (erf 2) verkregen. Hierbij vindt wandelend rood-voor-rood plaats. De locaties waar gesloopt wordt, zijn al, dan worden al planologisch gewijzigd. De gronden waar de gewenste ontwikkeling op ziet, hebben de functie ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ met de gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone’, gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone-verwevingsgebied en de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied’. Tevens geldt de functie ‘Waarde – hoge archeologische verwachting’. In afbeelding 1 is een uitsnede van de betreffende gronden weergegeven. De gronden zijn met de rode marker weergegeven.

Afbeelding 1: Planologische situatie plangebied (uitsnede Omgevingsplan gemeente Haaksbergen)

Op basis van de functie(s) met gebiedsaanduidingen is ter plaatse de uitoefening van een agrarisch bedrijf, niet zijnde de opslag van veevoer en agrarische producten, het weiden van vee en het verbouwen van gewassen anders dan in het kader van de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. Verder biedt deze functie de mogelijkheid voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarde van de gronden, naast waterhuishouding en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water. Verder geldt dat de gronden zijn bedoeld ter bescherming van de laagvliegroute van defensie. Initiatiefnemers wensen deze gronden te ontwikkelingen tot een woonerf bestaande uit twee woningen met toepassing van de rood-voor-rood regeling, die onderdeel is van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente. Het gaat hierbij om de gronden die kadastraal bekend zijn als gemeente Haaksbergen, sectie O met perceelnummers 2713 en 2716. De gronden worden daarmee gewijzigd van ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ in de functie ‘Wonen’, waarbinnen twee woningen zijn toegestaan. Gelet op de ligging van het plangebied in de kernrandzone, Pagina 3 van 7

omgeven door openheid zal er een aanduiding op de gronden (bouwvlak) komen, waarbinnen de bebouwing dient te worden gebouwd. Dit voor een goede samenhang van bebouwing en om de landschappelijke waarden ter plaatse te behouden. De initiatiefnemers hebben het ‘Verzoek beoordeling vooroverlegplan’ met een globaal inrichtingsplan ingediend. Het inrichtingsplan is in afbeelding 2 weergegeven. In deze afbeelding is het beoogde kader waarbinnen de bebouwing wordt gerealiseerd met paars zichtbaar.

Afbeelding 2; beoogde bebouwing gronden Op basis van het Omgevingsplan Haaksbergen is het niet mogelijk twee woningen met bijgebouwen op de beoogde gronden te realiseren. Er dient daarom een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Het betreft hierbij een wijziging van het omgevingsplan (STOP-TPOD). Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) Omgevingswet (artikel 2.4) Provincie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening’ vastgesteld op 1 november 2017 Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente

Pagina 4 van 7

Argumenten 1.1 Na het aanleveren van goedgekeurde sloopmeters past de voorgenomen ontwikkeling binnen de rood-voor-rood regeling, die onderdeel is van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente. De rood-voor-rood regeling gaat uit van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing en te voldoen aan de voorwaarden mogen twee woningen worden gerealiseerd. In voorliggende ontwikkeling wordt 2.856,25 m2 aan landschapsontsierende bebouwing ter plaatse van de Nieuwe Dijk 7 en Kinkelerweg 12 ingezet. Deze meters zijn reeds in een sloopvoucher gezet. Het betreft respectievelijk 823,25 m2 aan de Nieuwe Dijk (sloopvoucher 1) en 1.780 aan de Kinkelerweg 12 (sloopvoucher 2). Tevens wordt vanuit de sloopvoucher Albertsweg/Luttekeveldweg 2a 253 m2 ingezet. In totaal zijn 2.856,25 m2 aan sloopmeters benodigd om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Op basis van de ‘Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente’ kun je met de inzet van 2.500 m2 twee rood-voor-rood woningen realiseren met een maximale inhoudsmaat van 750 m3 en een oppervlakte van 150 m2 aan bijgebouwen. Initiatiefnemer wil bij één woning een bebouwingsmogelijkheid van 328,13 m2 aan bijgebouwen verkrijgen.

Gelet op de 178 m2 bovenop de 150 m2 dienen deze meters te worden gecompenseerd. Hierbij geldt de verdeelsleutel van 1 op 2. Gelet op de beoogde ontwikkelingen aan de Nieuwe Dijk 7 en Kinkelerweg worden de meters naar de kernrandzone verplaatst. Initiatiefnemer beschikt over de gronden aan de Boonkweg, waarbij wandelend rood-voor-rood plaatsvindt. Initiatiefnemers beschikken over de benodigde sloopmeters. Daarom kan de startnotitie voorgelegd worden aan de Commissie Ruimte, zodat wensen en bedenkingen ten aanzien van de ontwikkeling opgehaald kunnen worden. 1.2

Vanuit ruimtelijk oogpunt worden geen bezwaren verwacht tegen de realisatie van twee woningen met bijgebouwen op het perceel aan de Boonkweg ong. Wanneer de huidige functie ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ wordt gewijzigd in de functie ‘Wonen’ moet rekening worden gehouden met (agrarische) bedrijven in de omgeving. In de nabije omgeving is één intensieve veehouderij aanwezig, namelijk aan de Beckummerweg 21. De afstand tot de dichtstbijzijnde rand van het beoogde bouwvlak betreft 220 meter. Dit is meer dan de minimale 200 meter afstand tussen een intensieve veehouderij en een woonfunctie. Tevens liggen er enkele woonfuncties dichter in de buurt van de intensieve veehouderij. Andere bedrijven in de omgeving betreffen een nutsbedrijf aan de Beckummerweg 17 en een aannemersbedrijf aan de Boonkweg 20. Voor het aannemersbedrijf is een richtafstand van 30 meter (uitgewerkt in bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Rietmolenweg 26, Benteloseweg 41, Boonkweg ong.) van toepassing. In voorliggende situatie is een afstand van circa 65 meter van toepassing, waarbij ruimschoots aan de afstand wordt voldaan. De ontwikkeling van de initiatiefnemers heeft dus geen negatieve effecten op de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Ten tijde van het participatietraject is er een participatieavond gehouden.

Hierbij zijn de bewoners van de omliggende percelen uitgenodigd, waarbij initiatiefnemers hun plan hebben gedeeld. Ondanks dat de voorgenomen ontwikkeling invloed heeft op het uitzicht van omwonenden, waren er op voorhand geen grote bezwaren. Hierbij werd het verzoek gedaan voor uitwisseling van informatie en het op de hoogte houden van de voortgang. ‘Noaberschap’ staat bij voorliggende ontwikkeling hoog in het vaandel. 1.3

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft voor of ondervindt van milieukundige aspecten. Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Bij de aanvraag om het omgevingsplan te wijzigen, zullen alle benodigde milieuonderzoeken worden aangeleverd. Die moeten aantonen dat de beoogde ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. Uit een eerste verkenning worden hier geen problemen verwacht. Pagina 5 van 7

1.4

Uit het vooroverleg met de provincie Overijssel moet blijken dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het provinciaal belang. Door de voorkantsamenwerking kan de provincie tijdig duidelijk maken op welke wijze volgens haar rekening moet worden gehouden met het provinciale belang. Het overleg tussen de gemeente en de provincie vindt plaats via een vooroverleg. Woningbouw is een provinciaal belang en de ontwikkeling is door de provincie niet uitgezonderd van vooroverleg. Uit het advies van de provincie blijkt dat er geen bezwaren zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling. 1.5 De ontwikkeling zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Met de voorgenomen ontwikkeling worden op verschillende locaties gezamenlijk 2.856 m2 aan landschapsontsierende bebouwing verwijderd. Dit gelet op bedrijfsbeëindiging dan wel bedrijfsaanpassing. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een ruim oppervlak in het buitengebied gesloopt, waarbij een mindere omvang wordt teruggebouwd. Hierbij worden, dan wel zijn de slooplocaties landschappelijk ingepast. Op de bouwlocatie wordt ook een ruimtelijke kwaliteitswinst behaald met de, nog aan te leveren, landschappelijke inpassing. Gelet op de vooroverlegmomenten is een zekere landschappelijke samenhang verkregen tussen de locatie en de bebouwing. De locatie en de erfopzet van het nieuwe erf is meermaals met het Oversticht afgestemd.

Zij hebben positief gereageerd op de voorgestelde opzet van het erf en hebben daarbij punten aangegeven die uitgewerkt moeten worden. 2.1

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zijn de afspraken vastgelegd. Op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet kan de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst aangaan over het kostenverhaal. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst worden de initiatiefnemers verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. 3.1 De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Sindsdien is er geen sprake meer van partiële herzieningen, maar van aanpassingen van het Omgevingsplan. Voor deze ontwikkeling is een STOP-TPOD procedure nodig. Hiermee wordt het omgevingsplan aangepast. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad, net als bij de toenmalige herzieningen van het bestemmingsplan. De reden dat voor een wijziging van het omgevingsplan (STOP-TPOD) is gekozen, is vanwege het uitsluiten van de onderliggende functie. Hierdoor worden de bestaande functiemogelijkheden uitgesloten en worden de gronden gemaakt conform de beoogde situatie. Conform deze werkwijze wordt ons besluit aan de Commissie Ruimte aangeboden. Deze wordt op deze manier vroegtijdig betrokken bij en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente.

Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemers, goed te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders van het voorgenomen besluit. Risico Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringaspecten Na besluitvorming wordt de afrondende brief opgesteld. In de afrondende brief wordt aangegeven welke stukken er dienen te worden opgesteld/aangeleverd en hoe de STOP-TPOD procedure kan worden opgestart. Bij een positief besluit dient een landschappelijk inpassingsplan te worden opgesteld en dienen de benodigde milieuonderzoeken te worden uitgevoerd. Daarnaast wordt een overkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen gesloten over een anterieure overeenkomst. Pagina 6 van 7

Bijlagen: - Principeverzoek Boonkweg - Situatieschets gronden Boonkweg - Participatieverslag

Pagina 7 van 7