Besluit startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie plan Hartgerink

Besluit

college

Datum vergadering: 6 juni 2025 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie plan Hartgerink Samenvatting besluit De initiatiefnemer van plan Hartgerink wil ter plaatse twee keer twintig (40) woonzorgappartementen, één (1) commerciële ruimte en zeventien (17) koopappartementen realiseren. Met dit besluit wordt onder voorwaarden medewerking verleend aan het verzoek en kan vervolgens de procedure tot wijziging van het omgevingsplan worden opgestart.

Besluit: 1. In principe medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om twee keer twintig (40) woonzorgappartementen, één commerciële ruimte en zeventien (17) koopappartementen te realiseren op het perceel van de voormalige autogarage Hartgerink, gelegen aan de Albert Cuyplaan 58 te Haaksbergen. Dit onder de volgende voorwaarden: a. er wordt een aanpassing van het Omgevingsplan doorlopen, waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld; b. gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan); c. de toe te voegen woningen sluiten aan op het gemeentelijke (woon)beleid en de woonzorgvisie; d. er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, de plannen voldoen aan het gemeentelijk Water- en rioleringsprogramma en er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden; e. uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; f. er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke nadeelcompensatie en de exploitatiebijdrage. 2.

De agendacommissie verzoeken dit startvoorstel te agenderen voor de gecombineerde commissie voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten:

Pagina 1 van 5

Inleiding / aanleiding Aan de Albert Cuyplaan 58 in Haaksbergen heeft de initiatiefnemer de percelen, (kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie K, nummer 2056/ sectie K, nummer 2032 en sectie K, nummer 1668), groot 5.237 m2, gekocht van de eigenaar van autogarage Hartgerink. De wens is er vervolgens twee keer twintig (40) woonzorgappartementen, één commerciële ruimte en 17 koopappartementen te realiseren, conform de schets in afbeelding 1.

Afbeelding 1: gewenste situatie

De ontwikkeling is in strijd met de regels van het (tijdelijk) omgevingsplan, omdat het plan niet past binnen de huidige functie. Door middel van een aanpassing van het tijdelijk Omgevingsplan kan medewerking worden verleend aan het realiseren van in totaal zevenenvijftig (57) (woonzorg) appartementen en één commerciële ruimte. In voorliggend voorstel gaan we in op het ingediende initiatief en vragen wij de commissie Ruimte wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk • Omgevingswet • Algemene Wet Bestuursrecht (AWB) Provincie Overijssel • Omgevingsvisie Overijssel • Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Haaksbergen • Tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen onderdeel Bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune • (Addendum) structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente • Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen, een nieuwe woonvisie voor Haaksbergen” vastgesteld 5 juli 2023 • Water en Riolering Programma – WRP 2025-2030 • Beleidskader betaalbare woningen Haaksbergen 3 september 2024 • Nota Parkeernormen 2024 en verder • Woonzorgvisie Haaksbergen 2024 en verder Pagina 2 van 5

• •

Woondeal Twente Beleidsnota Participatie

Argumenten 1.1 Het plan van initiatiefnemer past niet binnen het tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen, onderdeel Bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune, waardoor een aanpassing van het tijdelijk Omgevingsplan moet worden doorlopen. De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen, onderdeel bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune’’ en heeft daarin de functie “Enkelbestemming-Bedrijf met Waarde-Lage archeologische verwachting”. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk het gewenste woningbouwprogramma te realiseren. Initiatiefnemer dient een ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de ontwikkeling c.q. een aanpassing van het tijdelijke Omgevingsplan Haaksbergen, onderdeel Haaksbergen Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune op te stellen. Vervolgens wordt een omgevingsplan procedure opgestart om te komen tot een vastgesteld planologisch kader. 1.2

Om draagvlak voor het plan te creëren, dient de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. Bij de ruimtelijke procedure dient initiatiefnemer naast de ruimtelijke onderbouwing ook aan te leveren op welke wijze de participatie heeft plaatsgevonden. Onder participatie wordt verstaan “het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project, om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen”. De wijze van betrekken bij voorliggend plan zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en twee trede van de ladder van participatie.

Afbeelding 2: Participatieladder

De initiatiefnemer heeft tijdens één op één gesprekken in de eerste week van april 2025 de grondeigenaren van de direct aangrenzende percelen gesproken over het voornemen van woningbouw. Op dinsdagavond 22 april 2025 heeft de initiatiefnemer de plannen gedeeld met de buurt/omwonenden. In bijlage 2 is een verslag van de informatieavond met de omgeving bijgevoegd. 1.3

Het initiatief betreft een inbreidingslocatie aan de rand van het centrum aan een doorgaande verbindingsweg. Pagina 3 van 5

Het ontwikkelen van het perceel aan de Albert Cuyplaan 58 is een logische ontwikkeling. Het perceel ligt direct aan twee uitvalswegen, tussen bestaande bebouwing en nabij het centrum van Haaksbergen met een ruim perceeloppervlak. Het plan is stedenbouwkundig beoordeeld. Conclusie is dat het plan past in de omgeving. Het betreft een inbreidingslocatie in bebouwd gebied en is hiermee een logische invulling van een vrijkomend perceel door het vertrek van autogarage Hartgerink. 1.4

Het plan voorziet in een behoefte die aansluit op het woonbeleid, zoals verwoord in de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”. Het plan voorziet in de toevoeging van veertig woonzorgappartementen, één commerciële ruimte en zeventien koopappartementen. Deze voorzien in een kwantitatieve behoefte voor appartementen voor senioren (levensloopbestendig), betaalbare koopappartementen voor starters of éénpersoonshuishoudens, sociale- en middenhuurwoningen voor zorgbehoeftigen en doorstroming in het duurdere koopsegment. Als er geen geschikte zorgpartij gevonden kan worden voor afname van de woonzorgappartementen, komen deze appartementen beschikbaar voor de sociale huur en middenhuur of betaalbare koopmarkt. Het plan voldoet aan de regels zoals gesteld in de ‘’Woondeal Twente’’. 30% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 30% vrije sector huur of dure koop. De exacte uitwerking van de verdeling in prijzen volgt in een later stadium. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woonbehoefte over de periode 2025-2035 komt voor Haaksbergen neer op realisatie van ruim 725 woningen. Deze ontwikkeling past hier ruimschoots binnen. Ook dient in het kader van het nog op te stellen omgevingsplan een onderbouwing naar de behoefte (Ladder Duurzame Verstedelijking) te worden opgenomen.

(De ladder Duurzame Verstedelijking bestaat ten tijde van deze startnotitie nog wel, maar gaat er af. Er is een motie aangenomen in de kamer. Onduidelijk is wanneer dit eraf gaat en of dit nog geldt bij vaststelling van het gewijzigde omgevingsplan). 1.5

Het plan zorgt voor verbreding van het woningaanbod en past binnen de beleidsuitgangspunten van het Addendum op de Structuurvisie 2030. De ontwikkellocatie is een inbreidingslocatie waar al bebouwing aanwezig is. Er vindt met dit plan een verbreding van het aanbod plaats. In hoofdstuk 1 van het Addendum op de Structuurvisie 2030 is aangegeven dat er een toenemende behoefte is aan zorggeschikte woningen, geraamd 60 zorggeschikte woningen tot 2034. Met veertig woonzorgappartementen wordt hier een goede bijdrage aan geleverd. Daarnaast is een belangrijk criterium dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Het plan draagt bij aan de volgende ambitie uit de structuurvisie: - Het verbreden van het aanbod aan woonmilieus en inbreiding voor uitbreiding. Door realisatie van het plan zal het aanbod aan woonmilieus verbreed worden. - Toevoegen van zorggeschikte woningen. Met de realisatie van nieuwe woonzorgappartementen en één commerciële ruimte, kunnen zorgbehoeftigen blijven wonen in Haaksbergen in de nabijheid van diverse voorzieningen. Door toevoeging van één commerciële ruimte wordt het een aantrekkelijke woonomgeving, die wat te bieden heeft qua voorzieningen en sociale cohesie. 1.7

Bij de verdere uitwerking van het plan dient te worden voldaan aan de gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot verkeer, groen en water om knelpunten in de toekomst te voorkomen. Op basis van het initiatief gaan wij nog in gesprek om de ontwikkeling goed te laten aansluiten op de omgeving. Wij zullen hierover nadere afspraken maken in de anterieure overeenkomst. Met betrekking tot onder meer de navolgende onderwerpen dient de initiatiefnemer een plan ter goedkeuring aan ons voor te leggen: • op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen realiseren. Hierbij dient voldaan te worden aan de “CROW Publicatie 744 Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering 2024”; • er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden, conform het ‘’Water en Riolering Programma – WRP 2025-2030’’ en de eisen van het waterschap;

Pagina 4 van 5

•

er moet in het plan rekening gehouden worden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en afvalophaaldiensten. Hierbij dienen de richtlijnen conform de 'Aanbevelingen voor Stedelijke Verkeer Voorzieningen 2012' in acht genomen te worden.

1.8

Uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken, dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er nog een aantal onderzoeken noodzakelijk. Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, onderzoek in het kader van het Programma Aanpak Stikstof (AERIUS-berekening) en een flora en fauna onderzoek. Ook dient er nader onderzoek te worden gedaan naar de archeologische waarden van het plangebied. Deze onderzoeken zal initiatiefnemer uitvoeren in het kader van het nog op te stellen omgevingsplan. 1.9

Door het sluiten van een overeenkomst over het kostenverhaal in de zin van artikel 3.13 Omgevingswet met de initiatiefnemer, worden de kosten verhaald zoals genoemd in artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet. Het betreft een particulier initiatief. De gemeente is geen participant in het project. Daarom dient initiatiefnemer de benodigde onderzoeken uit te voeren en een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke nadeelcompensatie en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. 2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de gecombineerde commissie op 18 juni behandeld worden. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’ vastgesteld. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Sindsdien is er geen sprake meer van partiële herzieningen, maar van aanpassingen van het omgevingsplan. Conform deze werkwijze wordt ons besluit aan de Commissie Ruimte aangeboden. Deze wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemers, goed te weten of de gecombineerde commissie (incl. leden commissie Ruimte) zich kan vinden in de ruimtelijke kaders van het voorgenomen besluit. Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit zal de initiatiefnemer de sloop van het bestaande pand in gang zetten, in overleg en samenspraak met de omwonenden. Daarna kan er een ruimtelijke onderbouwing met de daarbij behorende onderzoeken worden aangeleverd. Aansluitend daarop wordt de ruimtelijke procedure opgestart en wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer.

Bijlagen: Bijlage 1: Ingediend vooroverleg plan Hartgerink van 15 februari 2024 Bijlage 2: Presentaties en verslag informatieavond Plan Hartgerink van 22 april 2025

Pagina 5 van 5