Besluit startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Noorzijde de Noor, Buurse - Haaksbergen

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 18 februari 2025 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Noordzijde de Noor, Buurse - Haaksbergen. Samenvatting besluit De initiatiefnemer van de Noordzijde de Noor te Buurse - Haaksbergen wil ter plaatse vier levensloopbestendige woningen, vier rug-aan-rugwoningen, acht beneden-bovenwoningen en twee 2 onder 1 kapwoningen realiseren. Met dit besluit wordt onder voorwaarden medewerking verleend aan het verzoek en kan vervolgens de procedure tot wijziging van het omgevingsplan worden opgestart.

Besluit: 1. In principe medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om vier levensloopbestendige woningen, vier rug-aan-rugwoningen, acht beneden-bovenwoningen en twee 2 onder 1 kapwoningen te realiseren op het perceel aan de Noordzijde van de Noor te Buurse - Haaksbergen. Dit onder de volgende voorwaarden: a. Er wordt een aanpassing van het tijdelijk Omgevingsplan doorlopen op basis van een Tijdelijk Alternatieve Maatregel (TAM), waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld; b. gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en meedenken in de uitwerking van het plan); c. de toe te voegen woningen sluiten aan op het gemeentelijke (woon)beleid (30-40-30 regeling en het beleidskader betaalbare woningen Haaksbergen); d. er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd; e. de plannen voldoen aan het Water en Rioleringsprogramma; f. uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; g. in het plan is rekening gehouden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en de afvalophaaldienst; h.

er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke nadeelcompensatie en de exploitatiebijdrage. 2. De agendacommissie te verzoeken de startnotitie te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten

Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten: Pagina 1 van 6

Inleiding / aanleiding Op 15 februari 2024 is er een voorkeursrecht gevestigd op het perceel aan de Noordzijde van de Noor te Buurse – Haaksbergen, kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie E, nummer 5608, groot 4850 m2. De eigenaren van de grond wensen de grond te verkopen aan de initiatiefnemers van dit plan. Hiervoor zal na akkoord door ons ontheffing moeten worden verleend om het voorkeursrecht éénmalig in te trekken om de grondtransactie mogelijk te maken. De wens is om er vervolgens vier levensloopbestendige woningen, vier rug-aan-rugwoningen, acht beneden-bovenwoningen en twee 2 onder 1 kapwoningen te realiseren, conform de schets in afbeelding 1.

Afbeelding 1: gewenste situatie

De ontwikkeling is in strijd met de regels van het (tijdelijk) omgevingsplan, omdat het plan niet past binnen de huidige functie. Door middel van een aanpassing van het tijdelijk Omgevingsplan op basis van een Tijdelijk Alternatieve Maatregel (TAM) kan medewerking worden verleend aan het realiseren van de in totaal achttien (18) woningen. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk • Omgevingswet • Algemene Wet Bestuursrecht (AWB) Provincie Overijssel • Omgevingsvisie Overijssel • Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Haaksbergen • Tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen onderdeel Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen • Addendum structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente Pagina 2 van 6

• • •

Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen, een nieuwe woonvisie voor Haaksbergen” vastgesteld 5 juli 2023 Water en Riolering Programma – WRP 2025-2030 Beleidskader betaalbare woningen Haaksbergen

Argumenten 1.1 Het plan van initiatiefnemer past niet binnen het tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen onderdeel Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, waardoor een aanpassing van het tijdelijk Omgevingsplan wordt doorlopen op basis van een Tijdelijk Alternatieve Maatregel (TAM). De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het Tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen onderdeel het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen’’ en heeft daarin de functies “Enkelbestemming-Agrarisch” en “Enkelbestemming-Agrarisch met waarden landschap”. Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk het gewenste woningbouwprogramma te realiseren. Initiatiefnemer dient een ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de ontwikkeling c.q. een aanpassing van het tijdelijke Omgevingsplan Haaksbergen onderdeel Buitengebied Haaksbergen op te stellen. Vervolgens zal er een TAM omgevingsplan procedure worden opgestart ten einde te komen tot een vastgesteld planologisch kader. 1.2

Om draagvlak voor het plan te creëren, dient de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. Bij de ruimtelijke procedure dient initiatiefnemer naast de ruimtelijke onderbouwing, ook aan te leveren op welke wijze de participatie heeft plaatsgevonden. Onder participatie wordt verstaan “het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen”. De wijze van betrekken bij voorliggend project zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en tweede trede van de ladder van participatie.

Afbeelding 2: Participatieladder

De initiatiefnemer heeft de plannen gedeeld met de buurt op 16 december 2024. Bijlage 3 is een verslag van de informatieavond met de omgeving.

Pagina 3 van 6

1.3 Het initiatief betreft een logische uitbreidingslocatie aan de rand van bestaand bebouwd gebied. Het ontwikkelen van het perceel aan de Noordzijde van de Noor is een logische ontwikkeling. Het perceel ligt direct tegen de bestaande bebouwing nabij het centrum van Buurse met een ruim perceeloppervlak. Het plan is stedenbouwkundig beoordeeld. Conclusie is dat het plan past in de omgeving. Het betreft een uitbreidingslocatie aan de rand van het bebouwde gebied van Buurse en is hiermee een logische afronding van de bestaande woonwijk. 1.4

Het plan voorziet in een behoefte die aansluit op het woonbeleid, zoals verwoord in de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”. Het plan voorziet in de toevoeging van vier levensloopbestendige woningen, vier rug-aan-rugwoningen, acht beneden-bovenwoningen en twee 2 onder 1 kapwoningen. Deze voorzien in een kwantitatieve behoefte voor woningen voor senioren (levensloopbestendig), betaalbare koopwoningen voor starters, sociale huurwoningen voor jongeren en ouderen en doorstroming in het duurdere koopsegment. De woningen voldoen aan de regels zoals gesteld in de Woonvisie, 30% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 30% vrije sector huur of dure koop. De exacte uitwerking van de verdeling in de prijzen volgt in een later stadium. Hierbij moet worden voldaan aan het beleidskader betaalbare woningen Haaksbergen. Voor de uitwerking van het addendum op de structuurvisie 2030 is een nieuw woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. In dit woonbehoefteonderzoek is geen onderscheid gemaakt tussen Haaksbergen kern, Buurse en St. Isidorushoeve, maar is er gekeken naar de totale woonbehoefte in de gemeente Haaksbergen. De (resterende) woonbehoefte over de periode 2025-2035 komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van ruim 725 woningen. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. Deze ontwikkeling past hier nog ruimschoots binnen.

Ook dient in het kader van het nog op te stellen TAM-omgevingsplan een onderbouwing naar de behoefte (Ladder Duurzame Verstedelijking) te worden opgenomen. Daarnaast voegt dit plan ook nieuwe woningbouw categorieën toe die nog niet aanwezig zijn in Buurse. Hierdoor voldoet het plan ook aan kwalitatieve behoefte. 1.5

Het plan zorgt voor verbreding van het woningaanbod en past binnen de beleidsuitgangspunten van (het addendum bij) de Structuurvisie 2030. De ontwikkellocatie is in (het addendum bij) de Structuurvisie 2030 aangemerkt als locatie “mogelijke uitbreiding woningbouwlocatie”. Zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 3: Uitsnede (addendum bij) Structuurvisie 2030, locatie B1 en B2

Pagina 4 van 6

Het plan draagt bij aan de volgende ambitie uit de structuurvisie: - Het verbreden van het aanbod aan woonmilieus Door realisatie van het plan wordt het aanbod aan woonmilieus verbreed, zoals ook boven omschreven. - Krachtige kernen (Leefbaarheid in de kleine kernen) Door nieuwe woningen te realiseren, kunnen jongeren en senioren blijven wonen in Buurse. Hiermee kan het voorzieningenniveau in Buurse in stand worden gehouden. 1.7

Bij de verdere uitwerking van het plan dient te worden voldaan aan de gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot verkeer, groen en water om knelpunten in de toekomst te voorkomen. Wij gaan in gesprek om de ontwikkeling goed te laten aansluiten op de omgeving. Wij maken hierover nadere afspraken in een anterieure overeenkomst. Met betrekking tot onder meer de navolgende onderwerpen dient de initiatiefnemer een plan ter goedkeuring aan ons voor te leggen: - op eigen terrein zal de initiatiefnemer voldoende parkeerplaatsen moeten realiseren. Hierbij dient voldaan te worden aan de “CROW Publicatie 744 Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering 2024”; - er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden, conform het ‘’Water en Riolering Programma – WRP 2025-2030’’ en de eisen van het waterschap; - er zal in het plan rekening gehouden moeten worden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en de vuilniswagen. Hierbij dienen de richtlijnen conform de 'Aanbevelingen voor Stedelijke Verkeer Voorzieningen 2012' in acht genomen te worden. 1.8

Uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er nog een aantal onderzoeken noodzakelijk. Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, stikstofonderzoek (AERIUS-berekening) en flora en fauna onderzoek. Ook dient er nader onderzoek te worden gedaan naar de archeologische waarden van het plangebied. Deze onderzoeken zal initiatiefnemer uitvoeren in het kader van het nog op te stellen TAM-omgevingsplan. 1.9

Door het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal in de zin van artikel 3.13 Omgevingswet met de initiatiefnemer worden de kosten verhaald zoals genoemd in artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet. Het betreft een particulier initiatief. De gemeente is geen participant in het project. Daarom dient initiatiefnemer de benodigde onderzoeken uit te voeren en een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke nadeelcompensatie en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. 2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 31 januari 2024 hebben wij de raad per raadsinformatiebrief geïnformeerd over de werkwijze na invoering van de Omgevingswet. Alle bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 opgegaan in één tijdelijk Omgevingsplan. Conform de werkwijze worden dan ook de herzieningen/aanpassingen van het tijdelijk Omgevingsplan voorgelegd aan de commissie Ruimte voor ‘wensen en bedenkingen’. Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, moet er ontheffing worden verleend om de grond Pagina 5 van 6

over te dragen van de grondeigenaar naar de initiatiefnemer van het plan. Dit in verband met het voorkeursrecht dat op dit perceel is gevestigd. Daarna kan er een ruimtelijke onderbouwing met de daarbij behorende onderzoeken worden aangeleverd en kan aansluitend daarop de ruimtelijke procedure worden opgestart. De SBB en werkgroep Wonen van Buurse worden gedurende het gehele proces op de hoogte gebracht van de actuele stand van zaken. In artikel 16.30 Omgevingswet is geregeld dat op basis van de Algemene wet bestuursrecht een ontwerp TAM omgevingsplan zes (6) weken ter inzage wordt gelegd, waarbij een ieder een zienswijze kan indienen en dat de publicatie van het ontwerp Tam omgevingsplan plaatsvindt in het Gemeenteblad. In artikel 11.1 Besluit elektronische publicatie is geregeld dat het ontwerp TAM omgevingsplan digitaal (langs elektronische weg) beschikbaar wordt gesteld op www.regelsopdekaart.nl. De communicatie rondom de te doorlopen planologische procedure geschiedt conform afdeling 3.4. Dit houdt in dat de stukken in het Gemeenteblad alsmede in Gemeentenieuws worden aangekondigd. Het TAM omgevingsplan zelf wordt op de gemeentelijke website en op www.regelsopdekaart.nl gepubliceerd.

Bijlagen: Bijlage 1: Ingediend verzoek Noordzijde de Noor, van 16 juli 2024 Bijlage 2: Presentatie informatieavond Buurse Noord, van 16 december 2024 Bijlage 3: Verslag informatieavond Buurse Noord, van 23 december 2024

Pagina 6 van 6