Besluit startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Molenstraat 71- 73 te Haaksbergen

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 28 mei 2024 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Molenstraat 71- 73 te Haaksbergen Samenvatting besluit De initiatiefnemer wil ter vervanging van de bestaande bebouwing 8 senioren appartementen en 16 startersappartementen realiseren. Met dit besluit wordt onder voorwaarden medewerking verleend aan het verzoek en kan vervolgens de ruimtelijke procedure worden opgestart.

Besluit: 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om 8 senioren appartementen en 16 startersappartementen te realiseren op de percelen Molenstraat 71- 73 ter vervanging van het bestaande zalencentrum. Dit onder de volgende voorwaarden: - Er wordt een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) aangevraagd waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld; - Gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan); - Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. - De toe te voegen woningen sluiten aan op het gemeentelijke (woon)beleid; - Het plan past binnen de uitgangspunten van Woondeal Twente; - De impact van de ontwikkeling dient ruimtelijk aanvaardbaar te zijn; - Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage; 2. De agendacommissie te verzoeken de startnotitie te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren)

Pagina 1 van 6

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten:

Pagina 2 van 6

Inleiding / aanleiding Aan de Molenstraat 71- 73 te Haaksbergen bezit initiatiefnemer de percelen, (kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie K, nummers 1756 t/m 17549), groot 1703 m2, met daarop bebouwing ten behoeve van een zalencentrum. De wens is de bestaande bebouwing te slopen en op deze percelen acht senioren appartementen en 16 startersappartementen te realiseren. Zie hieronder de schets van de gewenste situatie (begane grond).

Afbeelding 1: Planlocatie gewenste ontwikkeling

In voorliggend voorstel gaan we in op het ingediende initiatief en stellen wij de raad via de commissie Ruimte in de gelegenheid wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Omgevingswet Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink Notitie Inbreidingslocaties 2025 Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente Pagina 3 van 6

Woonvisie 2023 “Goed wonen in Haaksbergen”. Argumenten 1.1 Het plan van initiatiefnemer past niet binnen het vigerende bestemmingsplan “Bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink”, waardoor een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) moet worden aangevraagd. De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink” en heeft daarin de bestemming “Horeca” en de dubbelbestemming “Waarde-Hoge Archeologische verwachting”. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk het gevraagde woningbouwprogramma te realiseren. Initiatiefnemer moet voor deze ontwikkeling een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) aanvragen. 1.2

Om draagvlak voor het plan te creëren dient de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient conform het raadsbesluit Adviesrecht en verplichte participatie, de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. In het raadsbesluit is aangegeven dat bij de bouw van 1 of meer woningen verplichte participatie dient plaats te vinden. Onder participatie wordt verstaan “het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen”. De wijze van betrekken bij voorliggend project zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en twee trede van de ladder van participatie. In voorliggende geval heeft de initiatiefnemer de plannen gedeeld met de buurt. In de bijlage is een verslag van het overleg met de omgeving bijgevoegd. 1.3 Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Het ontwikkelen van locatie het Bakkershuis (Molenstraat 71-73) naar een plan voor de realisatie van acht seniorenappartementen en zestien startersappartementen is een logische ontwikkeling. Door Het Oversticht is als volgt geconcludeerd: Wij adviseren de gemeente Haaksbergen medewerking te verlenen aan voorgesteld initiatief.

De verschillende losse gebouwen sluiten in volume, maat en schaal goed aan op de schaal en parcelering van de omgeving en de schaal van de aangrenzende bebouwing. Het sluit daarmee aan bij de atmosfeer van de buurt en versterkt deze. Programmatisch beantwoordt het aan de vraag die in het dorp actueel is. Het plan versterkt tevens de groene beleving van de openbare ruimte waardoor het dorpse woonkarakter wordt versterkt ten aanzien van de huidige situatie, waar verharding de boventoon voert. 1.4

Het plan voorziet in een behoefte, die aansluit op het woonbeleid zoals verwoord in de Woonvisie 2023 “Goed wonen in Haaksbergen”. Het plan voorziet in de toevoeging van 24 appartementen. Deze voorzien in een behoefte. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woningbehoefte komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van 500 woningen tot 2030. Deze ontwikkeling past hier ruimschoots binnen. Gezien de grootte van de ontwikkeling (meer dan 12 woningen) zal in de ruimtelijke onderbouwing behorende bij de BOPA aangetoond worden dat het plan past binnen de Ladder Duurzame Verstedelijking. 1.5. Het plan voldoet aan de uitgangspunten die in de Woondeal Twente zijn afgesproken. In de Woondeal Twente is afgesproken dat er bij nieuwbouw naar een verdeling van 30-40-30 gestreefd moet worden. Dit betekent 30% sociale huur, 40% midden-huur en betaalbare koop (onder de NHGgrens) en 30% dure woningen. Deze systematiek sluit aan bij en is een verfijning van het nationale streven van twee-derde betaalbare woningen. Voor alle regiogemeenten geldt deze afspraak als inspanningsverplichting. Haaksbergen heeft zich ook gecommitteerd aan deze afspraak en deze opgenomen in de woonvisie “Goed Wonen in Haaksbergen 2023”.

Pagina 4 van 6

Het voorliggende plan voldoet aan de 30-40-30 verdeling. Op de begane grond komen 8 levensloop bestendige appartementen (naar alle waarschijnlijkheid voor senioren) en in het iets duurdere segment. Op de eerste en tweede verdieping komen 9 en 4 appartementen voor starters. Op de eerste verdieping komen een zestal appartementen welke tussen de 55-60 m2 groot worden. Dit worden appartementen rond de sociale huurgrens. De drie appartementen op de eerste verdieping aan de Marijkestraat, die slapen hebben op de tweede verdieping, worden appartementen die rond de midden huur/koopgrens liggen. De twee appartementen op de tweede verdieping op de hoek zijn appartementen die rond de midden huur/koopgrens zitten Evenals de 2 appartementen in de kap aan de Molenstraat. Samenvattend: 6 appartementen sociale huurgrens = 28,6 % 7 appartementen middenhuur/koopgrens = 33,8 % 8 appartementen duurder segment = 38,1 % Hierbij dient opgemerkt te worden dat de appartementen in het ‘duurdere segment’ nauwelijks in grote verschillen van de appartementen op de eerste verdieping aan de Molenstraat. De appartementen in het ‘duurdere segment’ hebben een tuintje en zitten op de begane grond. De verwachting is dat deze appartementen niet veel duurder zullen worden dan de appartementen van de midden/huur koop grens of de appartementen van de sociale huurgrens.

Afspraken hierover worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. 1.6 De impact van de ontwikkeling dient ruimtelijk aanvaardbaar te zijn. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er een aantal onderzoeken noodzakelijk. Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, onderzoek in het kader van het Programma Aanpak Stikstof (AERIUS-berekening) en nader onderzoek naar de archeologische waarden van het plangebied (op het perceel rust de dubbelbestemming Waarde – Hoge archeologische verwachting). Deze onderzoeken voert initiatiefnemer uit in het kader van de ruimtelijke procedure. Verder dient aangetoond te worden op welke wijze zaken als afvalinzameling, parkeren voor auto’s en fietsers en realisatie van (openbaar) groen worden ingevuld. Dit zal in de te voeren ruimtelijke procedure inzichtelijk worden gemaakt en vervolgens door de gemeente akkoord bevonden moeten worden. Naast de noodzakelijke onderzoeken gaat ruimtelijke aanvaardbaarheid ook over een aantrekkelijk woonmilieu. Er dient een balans te zijn tussen de functie “wonen” en andere functies zoals “horeca”, die een kern ook levendig houden. We zien dat er meerdere horeca-locaties verdwijnen of zijn verdwenen in Haaksbergen ten behoeve van woningbouw.

Dit heeft ertoe geleid dat voor de locatie het Bakkershoes even een pas op de plaats is gemaakt om op zoek te gaan naar alternatieve locaties voor de horeca-meters, die anders voor Haaksbergen verloren gaan. De balans tussen “wonen” en “horeca” maar ook tussen andere functies moet behouden blijven. De gesprekken hierover zijn gevoerd. Gelet op de huidige woningmarkt is het niet wenselijk voorliggend plan aan te houden. 1.7

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd, waardoor er geen exploitatieplan opgesteld hoeft te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. De Omgevingswet biedt in artikel 13.13, eerste lid, een expliciete grondslag voor een anterieure overeenkomst over het kostenverhaal bij locatieontwikkeling: “De rechtspersoon waarvan het bestuursorgaan een orgaan is, kan met degene die kosten is verschuldigd een overeenkomst aangaan over kostenverhaal.” De term anterieur (voorafgaand) wordt gebruikt, omdat de overeenkomst voorafgaat aan een besluit tot wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit dat de ontwikkeling mogelijk maakt. Artikel 13.13 van de omgevingswet biedt uitsluitend een grondslag voor afspraken over de in artikel 13.11 bedoelde kostensoorten. Uit de tekst van de bepaling volgt dat de Pagina 5 van 6

overeenkomst op grond van artikel 13.13 geacht wordt de kosten van alle in het Omgevingsbesluit aangewezen kostensoorten te dekken. 2.1

De agendacommissie van de raad bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 27 november 2023 heeft de raad de lijst met ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’ vastgesteld. Hierin is opgenomen dat verzoeken die voorzien in de realisatie van meer dan vijf (5) woningen binnen de bebouwde kom, voor advies worden voorgelegd aan de raad. Dit betreffen reeds aanvragen om omgevingsvergunningen. Per raadsinformatiebrief van 31 januari 2024 hebben wij aangegeven dat startvoorstellen, die zien op een ontwikkeling waarvoor het bindend advies van de raad geldt, voorafgaand aan de procedure voorgelegd worden aan de commissie Ruimte. Op deze wijze vragen wij de raad om wensen en bedenkingen over de voorgenomen ontwikkeling. Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarbij de wensen en bedenkingen van de raad worden betrokken. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend kan aansluitend daarop de ruimtelijke procedure worden opgestart. De communicatie rondom de ruimtelijke procedure zal conform afdeling 3.4 AWB geschieden.

Definitieve besluitvorming over deze ontwikkeling wordt voorgelegd aan de raad.

Bijlagen: - Ruimtelijke toelichting ‘het bakkershuis’ Molenstraat 71- 73 - Overleg buren als participatieverslag

Pagina 6 van 6