Besluit startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Molenstraat 71-73 te Haaksbergen

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 11 november 2025 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Molenstraat 71-73 te Haaksbergen Samenvatting besluit De initiatiefnemer is voornemens de bestaande bebouwing aan de Molenstraat 71-73, nu in gebruik als zalencentrum, te slopen en te vervangen door 21 appartementen voor zowel senioren als starters. Met dit besluit wordt onder voorwaarden medewerking verleend aan het initiatief, zodat de ruimtelijke procedure voor de omgevingsvergunning kan worden opgestart.

Besluit: 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om 21 appartementen te realiseren op de percelen Molenstraat 71-73 ter vervanging van het bestaande zalencentrum. Dit onder de volgende voorwaarden: a. Er wordt een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) aangevraagd, waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld; b. Gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan); c. Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied; d. De toe te voegen woningen en bijbehorende prijscategorieën sluiten aan bij het gemeentelijke woonbeleid; e. Het plan past binnen de uitgangspunten van Woondeal Twente (30-40-30 regeling en de Beleidskader betaalbare woningen gemeente Haaksbergen); f. De impact van de ontwikkeling dient ruimtelijk aanvaardbaar te zijn; g. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en een exploitatiebijdrage. 2. De agendacommissie te verzoeken de startnotitie te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Pagina 1 van 6

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten:

Pagina 2 van 6

Inleiding / aanleiding Aan de Molenstraat 71-73 te Haaksbergen bevindt zich een zalencentrum op de percelen, (kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie K, nummers 1756 t/m 17549), groot 1.703 m2. De wens is de bestaande bebouwing te slopen en op deze percelen 21 appartementen te realiseren, verdeeld over drie bouwlagen. Zie hieronder de schets van de gewenste situatie (begane grond). Als bijlage zijn de tekeningen per verdieping opgenomen, inclusief een verdeling van het type appartementen.

Afbeelding 1: Planlocatie gewenste ontwikkeling

In voorliggend voorstel gaan we in op het ingediende initiatief en vragen wij de commissie Ruimte wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk • Omgevingswet • Algemene wet bestuursrecht (Afdeling 3.4) • Ontwerp Nota Ruimte Provincie Overijssel • Omgevingsvisie Overijssel • Omgevingsverordening Overijssel Pagina 3 van 6

•

Woondeal Twente

Gemeente Haaksbergen • (Tijdelijk) Omgevingsplan Haaksbergen waarvan onderdeel: de Bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink • (Addendum) structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente • Ontwerp van de gemeentelijke omgevingsvisie • Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen, een nieuwe woonvisie voor Haaksbergen” vastgesteld 5 juli 2023 • Water en Riolering Programma – WRP 2025-2030 • Beleidskader betaalbare woningen Haaksbergen, 3 september 2024 • Nota Parkeernormen 2024 en verder • Welstandsnota Haaksbergen 2014 • Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten Argumenten 1.1 Het plan van initiatiefnemer past niet binnen het (tijdelijke) Omgevingsplan Haaksbergen waardoor een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) moet worden aangevraagd. De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het tijdelijke Omgevingsplan Haaksbergen, onderdeel bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink” en heeft daarin de functie “Horeca” en de functie “WaardeHoge Archeologische verwachting”. Binnen deze functies is het niet mogelijk het gevraagde woningbouwprogramma te realiseren.

Initiatiefnemer zal voor deze ontwikkeling een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) moeten aanvragen. 1.2

Om draagvlak voor het plan te creëren, dient de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient conform de beleidsregel “Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten”, de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. In de beleidsregel is aangegeven dat bij de bouw van één of meer woningen verplichte participatie dient plaats te vinden. De wijze van betrekken bij voorliggend project zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en twee trede van de ladder van participatie. In voorliggende geval heeft de initiatiefnemer de plannen in 2024 gedeeld met de buurt. In bijlage is een verslag van het overleg met de omgeving toegevoegd. De commissie Ruimte heeft op 28 mei 2024 nadrukkelijk verzocht om intensivering van het participatieproces. Ter verdere invulling van dit proces is op 18 februari 2025 een aanvullende informatieavond georganiseerd, waarin de voorgenomen plannen nogmaals zijn toegelicht en het gesprek met de buurt verder is aangegaan. Tijdens deze avond kregen buurtbewoners de gelegenheid hun vragen en opmerkingen over de ontwikkeling te uiten. De bijeenkomst kenmerkte zich door een hoge mate van betrokkenheid; vrijwel de hele directe omgeving was vertegenwoordigd.

De informatieavond heeft geleid tot enkele aanpassingen in het plan, waarbij expliciet rekening is gehouden met de geuite wensen en zorgen van de buurtbewoners. De initiatiefnemer heeft hier vervolgstappen voor uitgewerkt: - in overleg met de gemeente wordt bekeken of er verbeteringen mogelijk zijn met betrekking tot parkeren en verkeersafwikkeling; - het binnenterrein wordt iets anders ingedeeld, waardoor er beter gekeerd kan worden, mocht het binnenterrein vol zijn; - de positie van de warmtepompen en zonnepanelen wordt verder uitgewerkt in een nieuwe versie van de tekening; - via een zonnestudie wordt bekeken wat de invloed is van de nieuwe bebouwing met betrekking tot schaduwwerking op de zonnepanelen van de Akker 1 en 3. Pagina 4 van 6

Voorgaande punten zijn inmiddels door initiatiefnemer uitgewerkt (zie bijlage). 1.3 Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Het ontwikkelen van locatie het Bakkershuis (Molenstraat 71-73) in een plan voor de realisatie van 21 appartementen voor zowel senioren als starters, is een logische ontwikkeling. Onze stedenbouwkundige heeft het plan beoordeeld. Stedenbouwkundig wordt geadviseerd medewerking te verlenen aan voorgesteld initiatief. De verschillende losse gebouwen sluiten in volume, maat en schaal goed aan op de schaal en parcelering van de omgeving en de schaal van de aangrenzende bebouwing. Het sluit daarmee aan bij de atmosfeer van de buurt en versterkt deze. Programmatisch beantwoordt het aan de vraag die in het dorp actueel is. Het plan versterkt tevens de groene beleving van de openbare ruimte, waardoor het dorpse woonkarakter wordt versterkt ten aanzien van de huidige situatie, waar verharding de boventoon voert. 1.4

Het plan voorziet in een behoefte die aansluit op het woonbeleid, zoals verwoord in de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”. De herontwikkeling voorziet in de toevoeging van 21 appartementen. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woonbehoefte over de periode 2024-2034 komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van ruim 900 woningen. Deze ontwikkeling met appartementen voor senioren en starters past hier ruimschoots binnen. De woningen moeten voldoen aan de regels zoals gesteld in de woonvisie: 30% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 30% vrije sector huur of dure koop. Op bijgevoegde tekening is de beoogde verdeling inzichtelijk gemaakt. Er worden 6 sociale huurappartementen gerealiseerd, 7 appartementen onder de betaalbaarheidsgrens en 8 appartementen vallen in het duurder segment. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de appartementen in het “duurder segment” nauwelijks in grote verschillen van de appartementen op de eerste verdieping aan de Molenstraat, alleen dat ze een tuintje hebben en op de begane grond zitten. Dus de verwachting is dat deze appartementen ook niet veel duurder worden dan de appartementen van de middenhuur koop grens of de appartementen van de sociale huurgrens. Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

1.5 De impact van de ontwikkeling dient ruimtelijk aanvaardbaar te zijn. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er een aantal onderzoeken noodzakelijk. Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, onderzoek in het kader van het Programma Aanpak Stikstof (AERIUS-berekening) en nader onderzoek naar de archeologische waarden van het plangebied (op het perceel rust de dubbelbestemming Waarde – Hoge archeologische verwachting). Deze onderzoeken zal initiatiefnemer uitvoeren in het kader van de ruimtelijke procedure. Daarnaast dient inzichtelijk te worden gemaakt op welke wijze wordt voorzien in afvalinzameling, parkeervoorzieningen voor auto’s en fietsen, alsook de inrichting van het openbare groen. Ook dit zal in de te voeren ruimtelijke procedure inzichtelijk gemaakt en vervolgens door de gemeente akkoord moeten worden bevonden. 1.6

De druk op de woningmarkt is dusdanig groot dat het belang van deze ontwikkeling groter is dan de wens om horecalocaties te behouden. Naast de noodzakelijke onderzoeken gaat ruimtelijke aanvaardbaarheid ook over een aantrekkelijk woonmilieu. Er dient een balans te zijn tussen de functie “wonen” en andere functies zoals “horeca” die een kern levendig houden. We zien dat er meerdere horeca-locaties plaats maken voor woningbouw. Tegelijkertijd signaleren we een trend dat aan grootschalige horecapanden / zalencentra minder behoefte is. Gelet op de huidige woningmarkt is het niet wenselijk voorliggend plan aan te houden. 1.7

Door het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal in de zin van artikel 3.13 Omgevingswet met de initiatiefnemer, worden de kosten verhaald zoals genoemd in artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet. Het betreft een particulier initiatief. De gemeente is geen participant in het project. Daarom dient initiatiefnemer de benodigde onderzoeken uit te voeren en een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Pagina 5 van 6

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke nadeelcompensatie en een exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. 2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken van herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte. Alle bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 opgegaan in 1 (tijdelijk) Omgevingsplan. Conform de werkwijze worden dan ook de herzieningen/aanpassingen van het (tijdelijke) Omgevingsplan voorgelegd aan de commissie Ruimte voor wensen en bedenkingen. Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan aansluitend daarop de ruimtelijke procedure worden opgestart. De communicatie rondom de ruimtelijke procedure zal conform afdeling 3.4 AWB geschieden.

Bijlagen: 1. Situatietekeningen beoogde ontwikkeling van 29 oktober 2025 2. Eerste participatieverslag van 21 november 2023 (geanonimiseerd) 3. Tweede participatieverslag van 24 februari 2025 (geanonimiseerd) 4. Voortgang actiepunten naar aanleiding van participatieproces van 4 september 2025 5. Impressies van 30 oktober 2025

Pagina 6 van 6