Besluit startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Hengelosestraat 5 Haaksbergen

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 11 november 2025 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouwlocatie Hengelosestraat 5, Haaksbergen Samenvatting besluit De eigenaar van het perceel aan de Hengelosestraat 5 te Haaksbergen wil ter plaatse 14 appartementen, 5 seniorenwoningen, 4 twee-onder-een-kap woningen en 10 beneden-bovenwoningen realiseren. Hierbij zal de bestaande vrijstaande woning gesloopt worden. Met dit besluit wordt onder voorwaarden medewerking verleend aan het verzoek en kan vervolgens de procedure tot herziening van het tijdelijk omgevingsplan worden opgestart.

Besluit: 1. In principe medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om 14 appartementen, 5 seniorenwoningen, 4 twee-onder-een-kap woningen en 10 beneden-bovenwoningen te realiseren op het perceel Hengelosestraat 5 te Haaksbergen, waarbij de bestaande vrijstaande woning gesloopt wordt. Dit onder de volgende voorwaarden: a. Het (tijdelijke) Omgevingsplan Haaksbergen wordt door middel van een planologische procedure aangepast, waarmee de ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt; b. Gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en meedenken in de uitwerking van het plan); c. De toe te voegen woningen sluiten aan op het gemeentelijke woonbeleid (30-40-30 regeling en het beleidskader betaalbare woningen Haaksbergen); d. Er dienen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd te worden conform de actuele parkeernormering van de CROW; e. Er dient te worden voldaan aan de richtlijnen “Aanbevelingen voor Stedelijke Verkeer Voorzieningen 2012”; f. De behoudenswaardige boom in het plangebied (zoals opgenomen in het groenplan) dient te worden gewaarborgd in de verdere planuitwerking; g. De plannen voldoen aan het Water en riolering programma (WRP) 2025 - 2030; h.

Uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; i. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. 2. De agendacommissie te verzoeken de startnotitie te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Pagina 1 van 7

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding Aan de Hengelosestraat 5 te Haaksbergen bezit initiatiefnemer een perceel, (kadastraal bekend gemeente Haaksbergen, sectie B, nummer 4314), groot 5.465 m2, met daarop een vrijstaande woning en een vrijstaande schuur. De wens is de bestaande woning en schuur te slopen, om er vervolgens 14 appartementen, 5 seniorenwoningen, 4 twee-onder-een-kap woningen en 10 beneden-bovenwoningen te realiseren, conform de schets in afbeelding 1. Initiatiefnemer is vervolgens met de buurtbewoners in gesprek gegaan. Hier zijn wensen opgehaald waar initiatiefnemer mee aan de slag gegaan is. Dit heeft geresulteerd in het plan zoals weergegeven in afbeelding 2. De wens is de bebouwing in het kader enkele meters naar voren te schuiven, rekening houdend met een goede stedenbouw.

Afbeelding 1: eerste situatie

Afbeelding 2: gewenste situatie

Pagina 3 van 7

De ontwikkeling is in strijd met de regels van het (tijdelijke) Omgevingsplan Haaksbergen, omdat het plan niet past binnen de huidige woonfunctie en het bouwvlak. Door middel van een planologische procedure kan het (tijdelijke) Omgevingsplan Haaksbergen worden aangepast en medewerking worden verleend aan het realiseren van de in totaal 33 woningen. In voorliggend voorstel gaan we in op het ingediende initiatief en vragen wij de commissie Ruimte wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk • Omgevingswet • Algemene wet bestuursrecht (Awb) Provincie Overijssel • Omgevingsvisie Overijssel • Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Haaksbergen • (Tijdelijke) Omgevingsplan Haaksbergen onderdeel bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink” • Notitie Inbreidingslocaties 2025 • Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente • Addendum op de structuurvisie 2030 • Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen, een nieuwe woonvisie voor Haaksbergen” vastgesteld 5 juli 2023 • Water en Riolering Programma-WRP 2025-2030 • Beleidskader betaalbare woningen Haaksbergen Argumenten 1.1 Het plan van initiatiefnemer past niet binnen het Omgevingsplan Haaksbergen, waardoor deze wordt aangepast door middel van een planologische procedure.

De ontwikkellocatie is gelegen binnen de grenzen van het (tijdelijke) Omgevingsplan Haaksbergen onderdeel bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink” en heeft daarin de functies “Wonen- Woonhuizen”, “Tuin” en de dubbelfunctie “Waarde-Middelmatige Archeologische verwachting”. Binnen deze functies is het niet mogelijk het gewenste woningbouwprogramma te realiseren. Initiatiefnemer dient een ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de ontwikkeling c.q. een aanpassing van het tijdelijke Omgevingsplan Haaksbergen op te stellen. Vervolgens zal er een planologische procedure worden opgestart ten einde te komen tot een vastgesteld planologisch kader. 1.2

Om draagvlak voor het plan te creëren, dient de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. Bij de ruimtelijke procedure dient initiatiefnemer naast de ruimtelijke onderbouwing, ook aan te leveren op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden. Onder participatie wordt verstaan “het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project, om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen”. De wijze van betrekken bij voorliggend project zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en tweede trede van de ladder van participatie. In voorliggende geval heeft de initiatiefnemer de plannen gedeeld met de buurt. Op 26 juni 2025 is een eerste inloopavond gehouden. In de bijlage is een verslag van deze bijeenkomst bijgevoegd. Hieruit blijkt dat de bewoners van de straat achter deze ontwikkeling (de bewoners aan de Lelie), bezwaren hebben tegen het plan. Zij vrezen negatieve gevolgen vanuit het oogpunt van privacy, uitzicht en leefbaarheid van de wijk. Pagina 4 van 7

Deze bezwaren zijn stedenbouwkundig getoetst door onze stedenbouwkundige adviseur, die vooralsnog geen redenen ziet af te wijken van voorliggende bouwplan. Op 16 oktober heeft opnieuw een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden. Ook hiervan is een verslag bijgevoegd. Dit gesprek is goed verlopen en initiatiefnemer heeft toegezegd te kijken of de twee-onder-eenkapwoningen en de seniorenwoningen enkele meters richting de Hengelosestraat kunnen worden verplaatst, zodat buurtbewoners aan de Lelie minder last van inkijk hebben. Ook zal in een later stadium worden gekeken of er beplanting aan deze kant van het plangebied kan worden geplaatst en of er beperkingen ten aanzien van dakkapellen kunnen worden opgelegd. Deze toezeggingen zullen nadere uitwerking in het verdere proces vinden, rekening houdend met een goede stedenbouw. De wensen van de direct omwonenden worden waar mogelijk ingepast in het plan. 1.3 Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Het ontwikkelen van het perceel Hengelosestraat 5 is een logische ontwikkeling. Het perceel ligt nabij het centrum van Haaksbergen met een ruim perceeloppervlak. Het plan is stedenbouwkundig beoordeeld. Conclusie is dat het plan past in de omgeving. Het betreft een inbreidingslocatie in het stedelijk gebied en voldoet daarmee aan het principe dat inbreiding boven uitbreiding gaat. 1.4

Het plan voorziet in een behoefte die aansluit op het woonbeleid zoals verwoord in de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”. Het plan voorziet in de sloop van een vrijstaande woning en schuur. Er worden 14 appartementen, 5 seniorenwoningen, 4 twee-onder-een-kap woningen en 10 beneden-bovenwoningen gerealiseerd, die voorzien in een behoefte. De woningen voldoen aan de regels zoals gesteld in de woonvisie. 30% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 30% vrije sector huur of dure koop. De exacte uitwerking van de verdeling in prijzen volgt in een later stadium. Hierbij moet voldaan worden aan het beleidskader betaalbare woningen Haaksbergen. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woonbehoefte over de periode 2024-2034 komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van ruim 900 woningen. Deze ontwikkeling past hier ruimschoots binnen. In het kader van de nog op te stellen ruimtelijke onderbouwing voor de planologische procedure dient een onderbouwing naar de behoefte te worden opgenomen. 1.5

Het plan zorgt voor verbreding van het woningaanbod en past binnen de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie 2030. De ontwikkellocatie is in de Structuurvisie 2030 aangemerkt als locatie “bestaande bebouwing”. Zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 3: Uitsnede Structuurvisie 2030

Pagina 5 van 7

Het plan draagt bij aan de volgende ambitie uit de structuurvisie: ‘Het verbreden van het aanbod aan woonmilieus’. Door realisatie van het plan zal het aanbod aan woonmilieus verbreed worden. Op 27 november 2024 is het Addendum op de structuurvisie 2030 vastgesteld. In het Addendum is de locatie Hengelosestraat 5 aangewezen als inbreidingslocatie. Zie afbeelding 4.

Afbeelding 4: Uitsnede Addendum Structuurvisie Haaksbergen vastgesteld d.d. 27 november 2024

1.7

Bij de verdere uitwerking van het plan dient te worden voldaan aan de gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot verkeer, groen en water om knelpunten in de toekomst te voorkomen. Op basis van het initiatief gaan we nog in gesprek om de ontwikkeling goed te laten aansluiten op de omgeving. Wij zullen hierover nadere afspraken maken in de anterieure overeenkomst. Met betrekking tot onder meer de navolgende onderwerpen dient de initiatiefnemer een plan ter goedkeuring aan ons voor te leggen: • Op eigen terrein moet de initiatiefnemer voldoende parkeerplaatsen realiseren. Hierbij dient voldaan te worden aan de “CROW Publicatie 744 Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering 2024”; • Er dient voldoende waterberging gerealiseerd te worden, conform het Water en Riolering Programma 2025-2030 en de eisen van het waterschap; • Er zal in het plan rekening gehouden moeten worden met de bereikbaarheid voor hulpdiensten en de vuilniswagen. Hierbij dienen de richtlijnen conform de 'Aanbevelingen voor Stedelijke Verkeer Voorzieningen 2012' in acht genomen te worden; • In het plangebied is op grond van het groenplan een boom aangewezen die behoudenswaardig is. Bij de verdere uitwerking van het plan zal rekening moeten worden gehouden met deze boom en deze te behouden voor nu en de toekomst. 1.8

Uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken, dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er nog een aantal onderzoeken noodzakelijk. Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, stikstofonderzoek (AERIUSberekening) en milieuzonering op het ontwikkelgebied door de nabijgelegen functie “bedrijven”. Ook dient er nader onderzoek te worden gedaan naar de archeologische waarden van het plangebied. Deze onderzoeken zal initiatiefnemer uitvoeren in het kader van de nog op te stellen onderbouwing voor de planologische procedure.

Pagina 6 van 7

1.9

Door het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal in de zin van artikel 3.13 Omgevingswet met de initiatiefnemer, worden de kosten verhaald zoals genoemd in artikel 13.11 lid 1 Omgevingswet. Het betreft een particulier initiatief. De gemeente is geen participant in het project. Daarom dient initiatiefnemer de benodigde onderzoeken uit te voeren en een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke nadeelcompensatie en een exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. 2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken van herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte. Alle bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 opgegaan in 1 (tijdelijk) Omgevingsplan. Conform de werkwijze worden dan ook de herzieningen/aanpassingen van het (tijdelijke) Omgevingsplan voorgelegd aan de commissie Ruimte voor wensen en bedenkingen. Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend en een ruimtelijke onderbouwing met de daarbij behorende onderzoeken is aangeleverd, kan aansluitend daarop de ruimtelijke procedure worden opgestart.

In artikel 16.30 Omgevingswet is geregeld dat op basis van de Algemene wet bestuursrecht een aanpassing van het (tijdelijke) Omgevingsplan 6 weken ter inzage wordt gelegd, waarbij een ieder een zienswijze kan indienen en dat de publicatie van de aanpassing (tijdelijke) Omgevingsplan plaatsvindt in het Gemeenteblad. In artikel 11.1 Besluit elektronische publicatie is geregeld dat de aanpassing van het (tijdelijke) Omgevingsplan digitaal (langs elektronische weg) beschikbaar wordt gesteld op www.regelsopdekaart.nl. De communicatie rondom de te doorlopen planologische procedure zal conform afdeling 3.4 geschieden. Dit houdt in dat de stukken in het Gemeenteblad alsmede in Gemeentenieuws worden aangekondigd. De aanpassing van het (tijdelijke) Omgevingsplan zelf zal op de gemeentelijke website en op www.regelsopdekaart.nl worden gepubliceerd.

Bijlagen: 1. Participatieverslag inloopavond op 25 juni 2025 (geanonimiseerd) 2. Verslag bewonersbijeenkomst op 16 oktober 2025 (geanonimiseerd) 3. Collectieve reactie omwonenden (geanonimiseerd) 4. Plan Hengelosestraat 5 van 30 mei 2025

Pagina 7 van 7