Besluit startvoorstel ontwikkeling woningbouw trapveldje Buurse ssg versie 26 oktober

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 31 oktober 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling woningbouw trapveldje Buurse (een gedeelte van het kadastrale perceel Haaksbergen, sectie E, nummer 5627) Samenvatting besluit Met dit startvoorstel wordt voorgesteld het trapveldje in Buurse te ontwikkelen voor 4 tot 5 betaalbare koopwoningen. Tevens wordt voorgesteld een opstelplaats voor containers te realiseren aan De Noor ter vervanging van de bestaande opstelplaats aan De Noor.

Besluit: 1. Voor het trapveldje (een gedeelte van het kadastrale perceel Haaksbergen, sectie E, nummer 5627) in Buurse invulling te geven aan een stedenbouwkundige invulling van 4 tot 5 betaalbare koopwoningen en een herontwikkeling van de opstellocatie voor containers aan De Noor, onder de volgende voorwaarden: a. er wordt een partiële herziening van bestemmingsplan “Buurse en Sint Isidorushoeve” doorlopen, waarin de ontwikkeling planologisch geregeld wordt; b. de toe te voegen woningen passen binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten die voor deze locatie zijn opgesteld; c. de toe te voegen woningen passen binnen het gemeentelijk (woon)beleid; d. er worden voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd; e. er wordt voldoende waterberging gerealiseerd; f. uit zowel milieutechnisch als archeologisch onderzoek moet blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. 2. De kavels van het trapveldje Buurse zelf uit te geven, waardoor er een grondexploitatie opgezet moet worden. 3. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel in de commissie Ruimte te behandelen en hierover een standpunt in te nemen. 4. Op het besluit rust een embargo tot 8 november 2023.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: 8-11-2023 Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten Pagina 1 van 5

Inleiding / aanleiding In Buurse zijn een paar jaar geleden de laatste woningbouwlocaties aan het Grashof uitgegeven. Op dit moment zijn er in Buurse geen locaties waar nieuwe woningbouw ontwikkeld kan worden. Nieuwe woningbouw is essentieel voor de leefbaarheid van de kern. Er is met name behoefte aan kleinere kavels voor starters en senioren. Starters kunnen nu lastig een woning vinden en trekken daardoor weg naar omliggende kernen. Zij kunnen door deze ontwikkeling behouden blijven. Senioren willen vaak kleiner wonen en ook in de kern blijven wonen. Doordat zij verhuizen ontstaat er doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Om te kijken welke locaties geschikt zijn om de komende periode woningbouw te ontwikkelen, is de “Notitie woningbouwlocaties Buurse” opgesteld (zie bijlage 1). Op 29 juni 2021 hebben wij op basis van die inventarisatie besloten zes locaties verder te onderzoeken. Dit is gebeurd en hieruit bleken de locaties het trapveldje en de noordzijde van De Noor het meest geschikt. De locatie aan de noordzijde van De Noor is voorlopig afgevallen, omdat de eigenaar heeft aangegeven die zelf te willen ontwikkelen. Van de gronden van het trapveldje is de gemeente eigenaar en heeft de gemeente regie op de ontwikkeling. De invulling van die locatie is verder uitgewerkt. Hierover hebben wij de raad geïnformeerd met een raadsinformatiebrief van 11 juli 2023 (bijlage 2).

Voor het trapveldje aan de Noor zijn in augustus 2022 stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld door Het Oversticht (bijlage 3). Op basis van die uitgangspunten zijn door een stedenbouwkundig bureau drie mogelijke scenario’s uitgewerkt. Deze zijn voorgelegd aan de omwonenden. De input van de omwonenden is betrokken bij de uiteindelijke keuze voor de stedenbouwkundige uitwerking die nu voorligt. Wij verzoeken de commissie Ruimte een standpunt in te nemen met betrekking tot de stedenbouwkundige invulling, zodat na eventuele instemming de planologische procedure voor deze ontwikkeling verder kan worden voorbereid. Bestuurlijk / wettelijk kader De nieuwe ontwikkeling moet passen binnen het wettelijk kader van het Rijk, provincie en gemeente. Belangrijke kaders zijn:  Ladder duurzame verstedelijking (rijk)  Regionale woonagenda Twente (provincie)  Bestemmingsplan “Buurse en Sint Isidorushoeve” (gemeente)  Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen” (gemeente)  Structuurvisie 2030 “Haaksbergen, groenste dorp van Twente” (gemeente)  Beleidsnota Participatie ook voor Omgevingswet (gemeente) Argumenten 1.1. De voorgenomen ontwikkeling voor woningbouw past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Het trapveldje in Buurse is gelegen naast de voetbalvelden in Buurse.

In het geldende bestemmingsplan “Buurse en Sint Isidorushoeve” hebben de gronden de bestemmingen ‘sport’, ‘groen’ en een dubbelbestemming ‘waarde – hoge archeologische verwachting’. Binnen deze bestemmingen is het niet mogelijk woningbouw te realiseren. 1.2. Vanuit de kern Buurse is er behoefte aan nieuwe woningen De kern Buurse heeft een hechte gemeenschap, waarbinnen de Stichting Buurse Belangen (SBB) een belangrijke rol vervulde. Deze stichting had meerdere werkgroepen. Een van die werkgroepen is de werkgroep wonen. Deze werkgroep blijft een rol vervullen in het proces voor de woningbouwontwikkeling in Buurse. Vanuit deze werkgroep wordt aangegeven dat er behoefte is aan nieuwe (betaalbare) woningen om de leefbaarheid van de kern ook in de toekomst te waarborgen. Daarom zijn zij ook nauw betrokken bij de uitwerking van de woningbouwlocaties. Zij hebben in november 2022 avonden voor jongeren en senioren georganiseerd, waarbij op de behoefte aan Pagina 2 van 5

woningbouw voor deze doelgroepen is ingegaan. De avond voor jongeren was druk bezocht. Vanuit de werkgroep wordt de behoefte aan betaalbare woningbouw voor jongeren en senioren ondersteund. 1.3. Vanuit het geldende bestuurlijke en wettelijke ruimtelijke kader is dit een wenselijke ontwikkeling Het trapveldje is eigendom van de gemeente en is gelegen naast de sportvelden van Buurse. Het terrein wordt momenteel gebruikt door een aantal omwonenden. Afspraken hierover zijn vastgelegd in een concept adoptiecontract, maar nooit officieel getekend door beide partijen. Uitgangspunt was gebruik voor een jaar, met elke keer een verlenging van een jaar. Dit met het oog op een mogelijke ontwikkeling van woningbouw op de locatie van het trapveldje. De locatie betreft een inbreidingslocatie vanwege de ligging tussen woningbouw en sportvelden. Inbreiden heeft vanuit Rijk en provincie de voorkeur voor realisering van woningbouw in uitleggebieden. Hiermee past het dan ook goed binnen de ladder duurzame verstedelijking en de uitgangspunten van de woonagenda Twente. 1.4. De omgeving is via meerdere informatieavonden betrokken bij de ontwikkeling van het trapveldje De omgeving is op meerdere momenten betrokken bij de ontwikkeling van het trapveldje. Op 24 maart 2022 heeft een eerste avond over de woningbouwplannen plaatsgevonden.

Tijdens deze avond zijn omwonenden geïnformeerd over de noodzakelijkheid van woningbouw in Buurse. Hierbij is ingegaan op de mogelijke locaties die er in Buurse zijn en waarom ontwikkeling van deze locatie noodzakelijk is. Op 25 augustus 2022 was er een tweede bijeenkomst. Hierbij is ingezoomd op verkeers- en parkeeraspecten, milieukundige randvoorwaarden en een voorzet voor de stedenbouwkundige inpassing. Hierbij werd aangegeven dat teruggekomen zou worden op de verdere stedenbouwkundige uitwerking. Op 5 april 2023 is deze uitwerking voorgelegd aan de omwonenden. Er is voor gekozen drie scenario’s voor te leggen aan de omgeving. Op deze drie scenario’s konden de omwonenden reageren. Hierbij kwamen aspecten als groen, ligging van de woningen, parkeren, ontsluiting etc. voorbij. Hierbij is ook de openbare ruimte van De Noor betrokken. De huidige ontsluitingsweg naar het trapveldje is niet toegankelijk voor een vuilniswagen. De afvalcontainers zullen dan ook opgesteld moeten worden bij De Noor. De huidige locatie hiervoor is te klein, daarom is naar een nieuwe locatie gekeken. Die locatie wordt betrokken bij de ontwikkeling van het trapveldje. 1.5.

Het huidige voorstel past binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten, zoals die voorafgaand aan de uitwerking zijn opgesteld door Het Oversticht Voor deze locatie zijn door Het Oversticht stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld (bijlage 3). Op basis van die uitgangspunten zijn er drie mogelijke scenario’s uitgewerkt. Deze scenario’s zijn tijdens een informatieavond op 5 april 2023 via posters voorgelegd aan de omwonenden. Hierop kon men reageren en gingen de aanwezigen met elkaar over in gesprek. De input vanuit de omgeving was niet eenduidig. De opbrengsten van die avond zijn uitgewerkt in een verslag (bijlage 4). De opbrengst van die avond is betrokken bij het stedenbouwkundig plan, zoals dat nu voorligt (bijlage 5). Binnen dit plan is zowel een ontwikkeling van rijwoningen als twee-onder-een kappers mogelijk. Voor dit plan is gekozen om de volgende redenen:  Er worden voorkanten op het landelijke gebied gericht, dit is een verbetering van de achterzijde (schuttingen) die nu zichtbaar is.  Er wordt voldoende ruimte gehouden voor het draaien van gemotoriseerd vervoer. Dit is nu niet mogelijk op openbaar terrein.  Het aanwezige groene karakter wordt grotendeels gehandhaafd.  Een eventuele toekomstige doorontwikkeling van woningbouw op het oefenveld van de voetbalvereniging blijft mogelijk.

 Door veel ruimte voor groen wordt een zachte overgang tussen de woningbouw en het buitengebied gecreëerd.  Het scenario bezit de gewenste flexibiliteit: er zijn twee passende alternatieven mogelijk, 4 tweeonder-een kappers of een rij van 5. Hierbij heeft de rij vanuit de woningbouwbehoefte de voorkeur. Pagina 3 van 5

 

Er wordt op natuurlijke wijze een waterbuffer ingepast in de vorm van een wadi. Er wordt een achterpad voor de bestaande en nieuwe woningen gemaakt, zodat de tuinen toegankelijk blijven/worden gemaakt. Deze kan in de toekomst worden aangesloten via de school naar de kern van Buurse.

Het plan voorziet in de woningbehoefte zoals die naar voren komt in de Woonvisie “Goed Wonen in Haaksbergen” Uit het woonbehoefteonderzoek dat ten grondslag ligt aan de woonvisie “Goed Wonen in Haaksbergen” blijkt dat er binnen de kern Buurse behoefte is aan een toevoeging van 5 woningen, uitgaande van het hoogste scenario dat uitgaat van de extra (boven)regionale ambitie. 1.6.

Binnen Buurse is er met name een kwalitatieve woningbouwbehoefte. Deze kwalitatieve behoefte is groter dan de kwantitatieve behoefte. Op basis van die kwalitatieve behoefte is er met name behoefte aan appartementen en nultredenwoningen waarvan 10 sociale huurwoningen, 25 vrije sector huurwoningen en 20 koopwoningen. Vanuit de werkgroep wonen wordt die kwalitatieve behoefte onderschreven. Echter zij geven aan dat de behoefte aan sociale woningen beperkt is en dat er voornamelijk behoefte is aan betaalbare koopwoningen voor starters en senioren (dus doelgroeponafhankelijk). De laatste jaren zijn in Buurse voornamelijk veel vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers gebouwd. Deze woningen zijn nu niet betaalbaar voor de genoemde doelgroepen. Voor jongeren in Buurse die op zich zelf willen gaan wonen zijn op dit moment geen woningen beschikbaar. Datzelfde geldt voor ouderen die kleiner willen gaan wonen. De behoefte aan kleine betaalbare koopwoningen blijkt ook duidelijk uit de enquête die in 2019 is uitgevoerd door de belangengemeenschap. Uitgangspunt is woningen met één bouwlaag met kap met een levensloopbestendige indeling en met een slaapkamer op de begane grond. Deze opzet is zowel voor starters als senioren geschikt. Doordat wij als gemeente zelf de kavels uitgeven, hebben wij hier zelf regie op.

Op basis van de Woondeal geldt bij alle ontwikkelingen het streven dat er 30% sociale huur, 40% goedkope koop en middeldure huur en 30% dure woningen worden gerealiseerd. Hierbij is in de Woondeal bepaald dat het streven geldt op gemeentelijk en regionaal niveau, dus niet voor elk afzonderlijk plan. Bij kleinere initiatieven is een dergelijke verdeling niet realistisch. Daarom vinden wij het niet reëel dat bij plannen tot 12 woningen wordt vastgehouden aan die verdeling. Omdat het in Buurse gaat om geringe woningbouwaantallen is sociale huur niet in alle plannen wenselijk. Wij zien de verdeling zoals opgenomen in de Woondeal dan ook als een opgave voor Buurse als geheel en niet bij elk afzonderlijk plan. Daarnaast wordt op deze locatie niet voor sociale woningbouw gekozen, omdat vanuit de werkgroep aangegeven wordt dat daar vooralsnog geen/weinig behoefte aan is. Zij zien op dit moment vooral een vraag naar betaalbare koopwoningen voor starters en senioren uit Buurse. Dit valt in de 40%-categorie, waarbij betaalbaar is een woning met een koopprijs tot maximaal € 355.000. Ook is de locatie minder geschikt voor sociale huur gezien de ligging aan de uiterste rand van Buurse. In Buurse zijn nog andere locaties aangewezen als mogelijke toekomstige woningbouwlocaties. De gesprekken met de grondeigenaar aan de Noordzijde van ‘De Noor’ zijn (tijdelijk) on hold gezet.

Wel wordt daar gekeken naar de mogelijkheden voor sociale huur. Daarnaast zijn er met de PKN gesprekken gestart over de mogelijke nieuwe invulling van het Irenegebouw aan de Alsteedseweg. Hierbij wordt gedacht aan kleine betaalbare appartementen, die mogelijk ook geschikt zijn voor sociale woningbouw. Daarnaast worden er in relatie tot de lange termijn ontwikkeling voor Buurse (die onderdeel is van de opdracht voor het addendum van de structuurvisie) ook gesprekken met Domijn en de werkgroep gepland om de mogelijkheden voor het vergroten van de sociale woningvoorraad te verkennen, zodat uiteindelijk voor Buurse betaalbaar wordt gebouwd, maar waarbij ook een deel sociale huur wordt toegevoegd in het kerkdorp. 1.7.

De impact dient ruimtelijk aanvaardbaar en haalbaar te zijn vanuit milieuaspecten, cultuurhistorie en archeologie Deze onderzoeken zijn grotendeels al uitgevoerd en hieruit blijkt op voorhand dat er vanuit milieuaspecten en cultuurhistorie geen belemmeringen te zijn. Pagina 4 van 5

1.8.

De verdere uitwerking van het plan dient te voldoen aan de gemeentelijke uitgangspunten met betrekking tot verkeer, groen en water om knelpunten in de toekomst te voorkomen Op eigen terrein zullen voldoende parkeerplaatsen conform de CROW-normen worden gerealiseerd. Inmiddels is uit technisch onderzoek gebleken dat er voldoende waterberging via het plan gerealiseerd kan worden. Gezien de hoogteligging van het terrein is het wenselijk de waterberging te situeren naast de voetbalvelden, waar nu het bestaande groen is gesitueerd. Een wadi kan in combinatie met groen gerealiseerd worden. Daarnaast moet het plan bereikbaar zijn voor hulpdiensten. Omdat de huidige ontsluitingsweg naar dit gebied smal is, is overleg gevoerd met de hulpdiensten. Die hebben aangegeven dat met het plan wordt voldaan aan de vereisten voor de hulpdiensten. 2.1. Het opzetten van een grondexploitatie is noodzakelijk Om regie te houden op de woningen die op deze locatie ontwikkeld worden, worden de kavels uitgegeven via de gemeentelijke kavellijst. Omdat we deze locatie zelf ontwikkelen is het opstellen van een grondexploitatie noodzakelijk. Dit is conform de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan” Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan” vastgesteld.

Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders van het voorgenomen besluit. 3.1

4.1

De omwonenden worden eerst per brief geïnformeerd over dit besluit.

Risico’s De financiële risico’s zijn beperkt omdat het om een relatief kleine ontwikkeling gaat. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Na besluitvorming worden de omwonenden voor 8 november 2023 per brief geïnformeerd over het besluit en de afwegingen daarbij. Tevens wordt aangegeven dat het besluit in de commissie Ruimte besproken wordt en zij zo nodig kunnen inspreken. Nadat de startnotitie is behandeld in de commissie Ruimte, wordt het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende zienswijzen procedure opgestart. In verband met de invoering van de Omgevingswet en de onzekerheid die dit met zich mee brengt is de wens nog dit jaar het ontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen.

Pagina 5 van 5