Besluit startvoorstel ontwikkeling Beckummerweg 41-41a te Haaksbergen

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 19 december 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel ontwikkeling Beckummerweg 41-41a te Haaksbergen Samenvatting besluit Aan de Beckummerweg 41-41a is recreatiebedrijf Hof ’t Sprakel gevestigd. De eigenaren van dit recreatiebedrijf zijn voornemens de bedrijfsactiviteiten verder uit te breiden. Het gaat onder andere om de uitbereiding van de camping met 15 ruime plaatsen. Momenteel zijn er 25 kampeerplekken aanwezig. Na de uitbreiding worden dat 40 plekken. Daarnaast wordt de bestaande schöppe verplaatst. Deze krijgt een recreatieve functie. Het deel van het perceel waar de huidige en toekomstige recreatieve activiteiten plaatsvinden, krijgt een recreatieve bestemming. Dat betreft het bestaande recreatiegebouw met groepsaccommodatie/twee boerderijappartementen en kantine voor campinggasten, een bestaande opslagloods, het bestaande campingveld met 25 kampeerplekken en het parkeerterrein. De twee bestaande woningen behouden de woonbestemming. Binnen de recreatiebestemming wordt de bouw van een bedrijfswoning uitgesloten.

Met een herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Beckummerweg 41-41a” zou de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt kunnen worden. Echter, gezien op 1 januari 2024 de Omgevingswet ingevoerd wordt, is het opstellen van een partiële herziening niet meer aan de orde. Om die reden wordt na 1 januari bekeken welke ruimtelijke procedure van toepassing is.

Besluit: 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer het perceel aan de Beckummerweg 4141a onder de volgende voorwaarden te ontwikkelen met toepassing van het KGO-beleid:  Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling.  Er wordt een ruimtelijke procedure doorlopen van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Beckummerweg 39-41”, waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt.  Het plan wordt ingepast conform een nog aan te leveren landschappelijk inpassingsplan.  Er aantoonbaar voldoende geïnvesteerd wordt in de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse conform het KGO-balansmodel van de gemeente Haaksbergen. De voorgenomen ontwikkeling op het perceel betreft het volgende:  Uitbreiding van het kampeerterrein met 15 ruime plekken.  Het verplaatsen van de schöppe ten behoeve van een recreatieve functie.  Alle recreatieve functies (bestaand en toekomstig) krijgen een recreatieve bestemming. De twee bestaande woningen behouden de woonbestemming.  Het landschappelijk inpassen van de locatie volgens een nog aan te leveren landschapsplan.

 Het leveren van een extra investering in ruimtelijke kwaliteit conform het KGO-balansmodel. Pagina 1 van 6

2. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 6

Inleiding / aanleiding Focus Architectuur heeft namens de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Dit principeverzoek betreft de uitbreiding van het bestaande recreatiebedrijf Hof ’t Sprakel aan de Beckummerweg 41-41a in Haaksbergen. Hof ’t Sprakel is een vakantieverblijf bestaande uit een camping met 25 staanplaatsen, een groepsaccommodatie voor maximaal 24 personen (die ook opgedeeld kan worden in twee afzonderlijke boerderijappartementen) en een kantine ten behoeve van campinggasten. Verder staat er een karakteristieke woonboerderij met twee wooneenheden, een opslagschuur en een karakteristieke schöppe op het terrein. In figuur 1 is de huidige situatie weergegeven.

Figuur 1: huidige situatie Beckummerweg 41-41a Haaksbergen (bron: gemeente Haaksbergen)

De initiatiefnemers zijn voornemens de bestaande camping verder uit te breiden. Het gaat om een naastgelegen weiland dat bij de camping wordt aangetrokken. Het plan is om hier 25 ruime kampeerplekken te realiseren. De uiteindelijke recreatievorm (glampingtenten, vrije plaatsen, camperplaatsen o.i.d.) is nog nader te bepalen. Daarnaast zijn de initiatiefnemers voornemens de bestaande schöppe te verplaatsen naar elders op het terrein. In de schöppe worden twee boerderijappartementen, een recreatieruimte, kantoorruimte en ruimte ten behoeve van opslag gerealiseerd. De bestaande karakteristieke boerderij wordt verbouwd tot één of twee woningen, dat is momenteel conform het bestemmingsplan. Daarnaast is geconstateerd dat er een aantal strijdigheden zijn met het geldende bestemmingsplan. Het betreft onder andere afzonderlijke kamerverhuur (bed & breakfast) van de groepsaccommodatie/twee boerderijappartementen. Ook wordt de huidige kantine gebruikt door niet-campinggasten (o.a. door het aanbieden als vergaderlocatie, high tea/beer/wine arrangementen en het verhuren ten behoeve van feesten en partijen). Daarmee is er sprake van een zelfstandige horecagelegenheid. Dat is eveneens in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Met de voorgenomen ontwikkeling kan het afzonderlijk verhuren van de groepsaccommodatie/twee boerderijappartementen ten behoeve van afzonderlijke kamerverhuur gelegaliseerd worden. Er wordt echter geen medewerking verleend aan het toestaan van een zelfstandige horecagelegenheid op deze locatie. Hier moet gemeentebreed eerst nader onderzoek voor uitgevoerd worden. De kantine mag, ook na het doorlopen van de planologische procedure, alleen Pagina 3 van 6

gebruikt worden als ondergeschikte functie van de dagrecreatie. In onderstaande figuur is een overzicht opgenomen van de beoogde situatie.

Figuur 2: beoogde situatie Beckummerweg 41-41a Haaksbergen (bron: initiatiefnemer; bewerking gemeente Haaksbergen)

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2017 Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Beckummerweg 39-41’, vastgesteld op 28 mei 2014 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1, vastgesteld op 1 november 2017 KGO beleid Haaksbergen Argumenten 1.1 Het plan sluit aan bij het KGO-beleid Met de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) wordt beleidsruimte geboden voor ontwikkelingen in de groene ruimte. Het uitgangspunt van KGO is het vinden van een balans tussen ontwikkelingsruimte in het buitengebied en kwaliteitsinvesteringen waarbij het buitengebied gebaat is. In voorliggend geval is de initiatiefnemer voornemens een camping uit te breiden met 15 plekken. Hier wordt de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ gewijzigd in een ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’ bestemming. Daarnaast wordt de bestaande schöppe verplaatst. Het aantal vierkante Pagina 4 van 6

meters neemt daarbij niet toe. De rest van het perceel, waar ook recreatieve activiteiten plaatsvinden, krijgt eveneens een recreatieve bestemming. In het kader van het KGO beleid wordt, voor het verantwoorden van ontwikkelingsruimte, ter compensatie extra geïnvesteerd in de omgeving. De hoogte van het te investeren bedrag wordt te zijner tijd bepaald op basis van het KGO-balansmodel. Hiervoor geldt dat, naast de basisinspanning landschappelijke inpassing, een extra kwaliteitsinvestering in ruimtelijke kwaliteit moet worden geleverd. De initiatiefnemers hebben de gemeente verzocht, vooruitlopend op de KGO investering, alvast een principe-uitspraak te doen over de voorgenomen ontwikkeling. In een ruimtelijk kwaliteitsplan zal door de initiatiefnemer het plan nader worden uitgewerkt. Hierin zal ook worden aangetoond dat de ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders. 1.2

Deze ontwikkeling zorgt voor een versterking van de lokale economie en het toeristischrecreatief profiel van de gemeente Haaksbergen Met voorliggend plan wordt een bestaande recreatieve functie in het buitengebied van Haaksbergen verder uitgebreid. Met name aan de noordwestkant van de gemeente (omgeving Sint Isidorushoeve) is momenteel weinig verblijfrecreatie aanwezig. Met de beoogde uitbreiding van deze bestaande aanbieder wordt het toeristisch-recreatief profiel van dit deel van de gemeente verder versterkt. Dit komt de lokale economie van Haaksbergen ten goede. 1.3

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft voor of ondervindt van milieukundige aspecten Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen de herziening van het bestemmingsplan. Bij het opstellen van het bestemmingsplan zullen verschillende onderzoeken uitgevoerd worden, die moeten aantonen dat de ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaard is. Met een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Beckummerweg 41-41a’ wordt de nieuwe ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt In het betreffende bestemmingsplan heeft het perceel deels de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ met bouwvlak en de functieaanduiding ‘kampeerterrein’ én deels de bestemming ‘Wonen’ met de aanduidingen ‘karakteristiek’ en ‘specifieke vorm van wonen – boerderijappartement’ en de maatvoering ‘maximum aantal wooneenheden: 2’. Met de beoogde uitbreiding van het kampeerterrein (met 15 plekken), kan de camping niet meer worden gezien als kleinschalige ondergeschikte functie van de agrarische bestemming. Alle recreatieve functies krijgen daarom een recreatieve bestemming. De bestaande woningen behouden de woonbestemming. 1.4

Met een herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening Beckummerweg 41-41a” zou de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt kunnen worden. Echter, gezien op 1 januari 2024 de Omgevingswet ingevoerd wordt, is het opstellen van een partiële herziening niet meer aan de orde. Om die reden wordt na 1 januari bekeken welke ruimtelijke procedure van toepassing is. 1.5

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. Dit is conform de werkwijze ‘’behandeling van verzoeken van initiatiefnemer voor een herziening van het bestemmingsplan’’. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘’behandeling van verzoeken van 2.1

Pagina 5 van 6

initiatiefnemer voor een herziening van het bestemmingsplan‘’ vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar ook zeker voor de initiatiefnemer, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico's voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlagen: Principeverzoek Hof 't Sprakel, Beckummerweg 41-41A te St. Isidorushoeve, d.d. 9 november 2023 Huidige situatie en wens situatie op A3

Pagina 6 van 6