Besluit startvoorstel herontwikkeling Smitterijweg 10
Tekst van het document
Advies/Besluit
college
Datum vergadering: 4 februari 2025 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel herontwikkeling Smitterijweg 10 Samenvatting besluit Wij zijn in principe bereid medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling van de initiatiefnemer. In 2012 is op deze locatie de agrarische bedrijfsbestemming omgezet naar een maatschappelijke bestemming voor het realiseren van een logiesverblijf ten behoeve van de opvang van mensen met een verstandelijke beperking. Op basis van het toen geldende Rood voor rood- en VAB-beleid is het logiesverblijf gerealiseerd in een gerenoveerde karakteristieke boerderij met bescheiden bijgebouw. De initiatiefnemer wenst op basis van het geldende KGO-beleid het bijgebouw met 220 m² uit te breiden om 8 tot 12 jongvolwassenen te kunnen huisvesten. Als aan de voorwaarden, zoals die van het KGO-beleid wordt voldaan, dan wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt met een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).
Besluit: 1. Wij zijn in principe bereid medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om het logiesverblijf uit te breiden onder de voorwaarde dat: Er een tegenprestatie wordt geleverd voor een bedrag van €2.475 om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren conform ons KGO-beleid en conform aangeleverd investeringsplan; Het plan wordt ingepast conform het aangeleverde landschappelijk inpassingsplan; Er een bouwplan wordt gemaakt voor het realiseren van een bijgebouw aan het karakteristieke pand en het intern verbouwen/herindelen van het karakteristieke pand zelf, waarbij rekening wordt gehouden met het advies van de gemeentelijke adviescommissie Het Oversticht. Het bouwplan zal in zijn totaliteit opnieuw worden voorgelegd ter beoordeling; Er een nadeelcompensatie wordt gesloten waarin afspraken gemaakt worden over de procedure, de inspanningsverplichting en de verantwoordelijkheden omtrent nadeelcompensatie alsmede de overdracht van de contractpositie; De voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt met een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA); Uit milieutechnische onderzoeken dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; Inzichtelijk dient te worden gemaakt hoe er is geparticipeerd met de omgeving (vormvrij) en wat de resultaten hiervan zijn.
De voorgenomen ontwikkeling betreft het volgende: Het uitbreiden van het aangebouwde bijgebouw met 220 m² ten behoeve van de huisvesting van 8 tot 12 jongvolwassenen, waarbij rekening dient te worden gehouden met het advies van de gemeentelijke adviescommissie Het Oversticht; Het intern verbouwen/aanpassen van de indeling van het bestaande karakteristieke pand, waarbij rekening dient te worden gehouden met het advies van de gemeentelijke adviescommissie Het Oversticht. Sloop en nieuwbouw van dit pand is in ieder geval niet toegestaan; Pagina 1 van 6
-
2.
Het landschappelijk inpassen van de locatie volgens het aangeleverde landschappelijk inpassingsplan; Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit conform aangeleverd KGO-plan. De agendacommissie te verzoeken de startnotitie te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.
Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:
Indien afwijkend besloten:
Besluit en argumenten
Pagina 2 van 6
Inleiding / aanleiding Langenweerd taxatie & advies heeft namens initiatiefnemer een vooroverlegplan ingediend bij de gemeente Haaksbergen. De initiatiefnemer is eigenaar van het perceel aan de Smitterijweg 10. Het vooroverlegplan ziet op de westkant van het perceel. Daar staat een karakteristieke boerderij met bijgebouw. Het vooroverlegplan ziet op het uitbreiden van het bijgebouw met 220 m2, zodat 8 tot 12 jongvolwassenen met een verstandelijke beperking gehuisvest kunnen worden. Op 22 februari 2012 heeft de gemeenteraad van Haaksbergen het bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening Smitterijweg 8’ vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan werd de agrarische bedrijfsbestemming omgezet naar een maatschappelijke bestemming, zodat een logiesverblijf ten behoeve van de opvang van mensen met een verstandelijke beperking gerealiseerd kon worden. De bestemmingsplanwijziging was mogelijk op basis van het toen geldende Rood voor rood- en VABbeleid. Op basis van het VAB-beleid kon de karakteristieke boerderij gebruikt worden als logiesverblijf. Verder werd de landschapsontsierende bebouwing gesloopt en ter compensatie mocht een passend bijgebouw aan de karakteristieke boerderij gerealiseerd worden. De sloop en nieuwbouw van toen zagen er als volgt uit:
Afbeelding 1 Sloop en nieuwbouw Smitterijweg 10 in 2012
Het recentelijk ingediende vooroverlegplan ziet de geel gearceerde aanbouw die rechts op afbeelding 1 te zien is. De gebouwen aan de linkerkant zijn een woning met bijgebouwen die niet veranderen. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening Smitterijweg 8’ is in 2013 verwerkt in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’. Deze maakt nu samen met het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ onderdeel uit van het tijdelijke Omgevingsplan gemeente Haaksbergen. Op basis daarvan is het deel van het perceel waar de gewenste ontwikkeling op ziet bestemd als ‘Maatschappelijk’ met de functieaanduidingen ‘zorginstelling’ en ‘bedrijfswoning uitgesloten’. Ook ligt er een bouwvlak om de karakteristieke boerderij met bijgebouw. Zie Afbeelding 2 voor een uitsnede van het tijdelijk Omgevingsplan Haaksbergen. Op basis van de bestemming met functieaanduiding is uitsluitend een woonzorgcentrum toegestaan. Er is géén bedrijfswoning toegestaan. Daarnaast mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.
Pagina 3 van 6
Afbeelding 2 Omgevingsplankaart gemeente Haaksbergen, locatie Smitterijweg 10
De initiatiefnemer wenst het bijgebouw aan de karakteristieke boerderij uit te breiden ten dienste van de maatschappelijke functie. Het door initiatiefnemer aangeleverde ontwerp ‘Vernieuwbouw woonvoorziening Haaksbergen’ is toegevoegd als bijlage. De wens is een stuk aan te bouwen aan de noordkant, richting de weg, en aan de oostkant. Dit komt er dan als volgt uit te zien:
Afbeelding 3 Voorgestelde erfinrichting
Dit plan past binnen het bestemmingsvlak ‘Maatschappelijk’, maar niet binnen het huidige bouwvlak. De uitbreiding in bebouwd oppervlak ten dienste van de maatschappelijke functie kunnen wij echter toestaan met de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Dit betekent dat een tegenprestatie plaatsvindt in de vorm van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit welke een maatschappelijke meerwaarde heeft. Voor de ontwikkeling zelf en de verankering van de KGO investering dient een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. De ontwikkeling kan planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van een BOPA procedure. Pagina 4 van 6
In voorliggend voorstel gaan we in op de gewenste ontwikkeling en stellen wij de gemeenteraad via de commissie Ruimte op de hoogte van de voorgenomen ontwikkeling. De commissie Ruimte wordt verzocht de startvoorstel te agenderen voor het geven van wensen en bedenkingen. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Omgevingswet artikel 2.4. (omgevingsplan) Algemene wet bestuursrecht (Awb afdeling 3.4) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2024 Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel deel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel deel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ vastgesteld op 1 november 2017 KGO-beleid ‘KGO-balansmodel’ Beleidsregel ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’, vastgesteld door de raad op 29 november 2023 Argumenten 1.1. De voorgenomen ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt op basis van het KGObalansmodel De gewenste ontwikkeling past niet binnen het huidige bouwvlak. Binnen het tijdelijke Omgevingsplan gemeente Haaksbergen bestaat hiervoor geen afwijkingsmogelijkheid. Voor ontwikkelingen die niet passen binnen het tijdelijke Omgevingsplan heeft de provincie de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ontwikkeld.
De gemeente Haaksbergen heeft dit vertaald naar een eigen KGO-beleid. Voor ontwikkelingen die niet passen binnen het tijdelijke Omgevingsplan, maar die wel wenselijk zijn, moet een tegenprestatie geleverd worden in ruimtelijke kwaliteit. Voor het berekenen van de tegenprestatie in ruimtelijke kwaliteit is een objectief balansmodel opgesteld. Uit het balansmodel komt een bedrag van € 2.475 dat geïnvesteerd moet worden in de groene omgeving. Hiervoor heeft de initiatiefnemer een investeringsplan gemaakt, dat is toegevoegd als bijlage. 1.2.
Vanuit ruimtelijk en milieutechnisch oogpunt worden geen bezwaren verwacht tegen de uitbreiding van het logiesverblijf De Smitterijweg 10 ligt dicht bij de kern van Haaksbergen. Ten noorden, zuiden en westen van de locatie liggen daardoor voornamelijk woonbestemmingen. Aan de oostkant is het buitengebied, maar ook daar liggen vooral woonbestemmingen. De (agrarische) bedrijven liggen op een afstand van meer dan 500 meter. Daarnaast heeft de ontwikkellocatie reeds de bestemming ‘Maatschappelijk’; alleen het bouwvlak wordt groter. De gewenste ontwikkeling heeft dus geen negatieve effecten op de bedrijfsvoering van (agrarische) bedrijven in de omgeving. 1.3.
Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond, dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft voor of ondervindt van milieukundige aspecten Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA, zullen alle benodigde milieuonderzoeken worden aangeleverd, die moeten aantonen dat de ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. Uit een eerste verkenning worden hier weinig problemen verwacht. 1.4. De ontwikkeling tast de karakteristieke waarde van de boerderij niet aan De door de gemeenteraad ingestelde adviescommissie ruimtelijke kwaliteit heeft op 12 september 2024 advies uitgebracht over de vraag of de karakteristieke waarde van de boerderij niet wordt aangetast door de gewenste ontwikkeling. Dit is niet het geval, want de fysieke ingrepen in het gebouw zijn Pagina 5 van 6
beperkt. Ook wordt de nieuwbouw gepland ter hoogte van de locatie van de oude stallen, waardoor de gewenste ontwikkeling binnen de (cultuur)historische ontwikkeling van het erf verdedigbaar is. Als onderdeel van de officiële aanvraag wordt het uiteindelijke bouwplan nogmaals ter controle aan de adviescommissie ruimtelijke kwaliteit voorgelegd. 1.5. De ontwikkeling zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit De uitbreiding wordt landschappelijk ingepast. Hierbij wordt rekening gehouden met de suggesties uit het advies van de adviescommissie ruimtelijke kwaliteit. Initiatiefnemer heeft dit verder uitgewerkt in een landschapsplan. Dit betreft de basisinspanning. Initiatiefnemer zal als onderdeel van de KGOinvestering 12 zomereiken plaatsen langs de Smitterijweg, om zo het ‘gat’ in de bomenlaan te dichten. Hierdoor wordt een van oudsher aanwezige bomenstructuur hersteld en wordt een landschappelijk element versterkt. Hiermee is aan de investeringsverplichting op basis van het KGO-balansmodel voldaan. 1.6.
De ontwikkeling voorziet in de woonbehoefte van een groep jongvolwassenen met een verstandelijke beperking Met de uitbreiding van het gebouw ontstaat er meer ruimte voor jongvolwassenen met een verstandelijke beperking. Zij kunnen hierdoor zelfstandiger wonen, maar krijgen nog steeds de benodigde begeleiding. 1.7.
Door het sluiten van een nadeelcompensatieovereenkomst op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet met de initiatiefnemer, zijn de afspraken omtrent nadeelcompensatie vastgelegd Door het sluiten van een nadeelcompensatieovereenkomst op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. De gemeenteraad heeft de lijst ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’ vastgesteld Op 29 november 2023 is de lijst ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’ vastgesteld. Bij een vergunning voor een BOPA ,die ziet op het uitbreiden van maatschappelijke voorzieningen met meer dan 20% van het bestaande huidige oppervlak, geldt adviesrecht voor de gemeenteraad én verplichte participatie. De gewenste ontwikkeling betreft een uitbreiding van meer dan 20%, want de oppervlakte van 283 m2 wordt vergroot naar 503 m2. Het voorgenomen besluit wordt daarom aan de commissie Ruimte aangeboden voor het geven van wensen en bedenkingen. 2.1.
Risico’s Door het sluiten van een nadeelcompensatieovereenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan de eindbrief op het ingediende vooroverlegplan worden opgesteld. In de eindbrief wordt aangegeven welke stukken er dienen te worden opgesteld en aangeleverd en met welke procedure de ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Bij een positief besluit kan er door de initiatiefnemer een aanvraag worden ingediend waarbij de benodigde milieuonderzoeken, landschappelijke inpassing, KGO-investeringsplan, participatieplan, bouwtekeningen en getekende nadeelcompensatieovereenkomst worden aangeleverd.
Bijlagen: - Vernieuwbouw woonvoorziening Haaksbergen Smitterijweg 10 – 20 augustus 2024 - KGO investeringsplan – 10 januari 2025
Pagina 6 van 6