Besluit startvoorstel herontwikkeling Rietmolenweg 37-39

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 16 juli 2024 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel herontwikkeling Rietmolenweg 37-39 Samenvatting besluit Wij ontvingen een verzoek namens de eigenaren van het agrarische bedrijf aan de Rietmolenweg 37-39 betreffende het beëindigen van de intensieve veehouderij. De bij het bedrijf behorende opstallen worden gesloopt. De initiatiefnemers willen gebruik maken van de Rood voor Rood-regeling en in ruil voor de gesloopte opstallen twee woningen met bijgebouwen terugbouwen. De woningen zijn voorzien op de locatie van de schuren en stallen aan de noordkant van het erf en krijgen beiden een inhoud van maximaal 750 m³ met een bijgebouw van maximaal 150 m². De percelen ten (noord-)oosten van de bestaande (bedrijfs)woning zullen gebruikt worden voor akkerbouw als nevenfunctie. Op het erf is in totaal 2.365,1 m² aan legale bijgebouwen aanwezig. Bij de huidige bedrijfswoning, die wordt omgezet naar een burgerwoning, blijven twee opstallen behouden met een gezamenlijke oppervlakte van 151,3 m². In totaal blijft er 2.213,8 m² over om bij Rood voor Rood in te zetten. De initiatiefnemers zijn nog op zoek naar de resterende benodigde sloopmeters voor de tweede woning.

Wij zijn in principe bereid medewerking te verlenen aan het betreffende verzoek. Als aan de vereisten van de Rood voor Rood-regeling zoals genoemd in de “Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente“ wordt voldaan, dan wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt met de meest geëigende ruimtelijke procedure.

Besluit: 1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemers op de percelen aan de Rietmolenweg 37-39 tot: - het slopen van opstallen ten behoeve van de (intensieve) veehouderij van in totaal 2.213,8 m²; - het realiseren van twee nieuwe woningen met elk een inhoud van maximaal 750 m³ en met elk een bijgebouw van maximaal 150 m² in het kader van Rood voor Rood; - het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning; - het behoud van 151,3 m² aan bijgebouwen bij de bestaande (bedrijfs)woning. 2. Aan de medewerking onder 1. het volgende voorbehoud te verbinden: - indien voldaan wordt aan de vereisten van de Rood voor Rood-regeling zoals genoemd in de ‘Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente’ wordt de ontwikkeling met de meest geëigende ruimtelijke procedure mogelijk gemaakt; - uit milieutechnische onderzoeken dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; - uit het vooroverleg met de provincie Overijssel dient te blijken dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het provinciaal belang; - het plan wordt ingepast conform een nog aan te leveren landschappelijk inpassingsplan; - er wordt een schadevergoedingsovereenkomst (nadeelcompensatie) dan wel anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de procedure, inspanningsverplichting en

verantwoordelijkheden omtrent nadeelcompensatie alsmede de overdracht van de contractpositie. 3. De agendacommissie te verzoeken de startnotitie te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen. Pagina 1 van 8

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Vul hier de argumenten voor personele zaak, niet actief openbaar in Niet openbaar/ geheim Vul hier de argumenten voor niet openbaar/ geheim in (Gemeentewet in samenhang met Wet open overheid)

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten

Pagina 2 van 8

Inleiding / aanleiding Gbouwtek heeft namens de initiatiefnemers een vooroverlegplan ingediend bij de gemeente Haaksbergen. De initiatiefnemers zijn eigenaar van de percelen aan de Rietmolenweg 37-39. Het vooroverlegplan ziet op de sloop van 2.213,8 m² aan legaal opgerichte opstallen. In ruil voor deze sloop wensen de initiatiefnemers twee nieuwe woningen van maximaal 750 m³ met twee bijgebouwen van elk maximaal 150 m² terug te bouwen op (delen van) de percelen N106, 107, 126 en 127 aan de Rietmolenweg 37-39. Voor de tweede woning worden nog sloopmeters gezocht. De (delen van) de percelen waar de gewenste ontwikkeling op ziet, zijn bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met een functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ en de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. Zie Afbeelding 1 voor een uitsnede van het tijdelijk Omgevingsplan. Op basis van de bestemming met functie- en bouwaanduiding is hier een intensieve veehouderij toegestaan met een bouwperceeloppervlak van niet meer dan één hectare. Bij het bedrijf is daarnaast één bedrijfswoning toegestaan. De initiatiefnemers wensen te stoppen met de veehouderij en willen op deze locatie een woonerf ontwikkelen met toepassing van de Rood voor Rood-regeling, die onderdeel is van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente.

Hierbij blijft de huidige bedrijfswoning met twee bijgebouwen behouden. Deze krijgen een woonfunctie, net als (de delen van) de percelen waarop de nieuwe woningen met bijgebouwen komen te staan. Daarnaast willen de initiatiefnemers (delen van) de percelen 126 en 127 blijven gebruiken als nevenfunctie in de vorm van akkerbouwgrond. Hiervoor wordt een deel van de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ omgezet naar ‘Agrarisch met waarden – Landschap’.

Afbeelding 1 Omgevingsplankaart gemeente Haaksbergen, locatie Rietmolenweg 37-39

De locatie valt niet binnen het gebied dat de gemeente heeft aangemerkt als landbouwontwikkelingsgebied (LOG), maar wel binnen een gebied dat de provincie in het Fundament voor de nieuwe Omgevingsvisie heeft aangeduid als gebied voor ‘hoogproductieve duurzame landbouw’. Een woonfunctie kan in de toekomst mogelijk beperkend werken voor nieuwvestiging of uitbreiding van agrarische bedrijven. Bij argument 1.6 wordt hier verder op ingegaan. De initiatiefnemers hebben het ‘Verzoek beoordeling vooroverlegplan’ met een globaal inrichtingsplan ingediend. Het inrichtingsplan is als bijlage toegevoegd. In Afbeeldingen 2 en 3 hieronder worden de huidige en de gewenste situatie weergegeven. In de beoogde erfopzet worden de nieuwe woningen met bijgebouwen op de locatie van de stallen en schuren aan de noordkant van het erf teruggebouwd. In de opzet staat nog een schuur aan de oostkant van het bestaande erf, maar de ontwikkeling ziet hier niet Pagina 3 van 8

meer op. De ontwikkellocatie is afgestemd met en akkoord bevonden door het Oversticht. De erfopzet behoeft echter nog aanpassing. De binding met het erf moet versterkt worden. Ook de rest van het erf wordt landschappelijk ingepast.

Afbeelding 2 Huidige erfinrichting (bron: Mark ter Hofte Landschapsontwerp)

Afbeelding 3 Voorgestelde erfinrichting (bron: Mark ter Hofte Landschapsontwerp)

Op basis van het Omgevingsplan Haaksbergen is het niet mogelijk de twee woningen met bijgebouwen te bouwen. Er dient daarom een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Wat de aangewezen procedure is, hangt onder meer af van of de initiatiefnemers gebruik kunnen en willen maken van de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties (Lbv). In dat geval is een wijziging van het omgevingsplan vereist. Anders kan het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) mogelijk een optie zijn.

Pagina 4 van 8

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) Omgevingswet (artikel 2.4) Provincie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening' vastgesteld op 1 november 2017 Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente Argumenten 1.1 Na het aanleveren van goedgekeurde sloopmeters past de voorgenomen ontwikkeling binnen de Rood voor Rood-regeling, die onderdeel is van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente De Rood voor Rood-regeling gaat uit van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Door de sloop van een bepaald oppervlak aan landschapsontsierende bebouwing en te voldoen aan enkele andere voorwaarden mag/mogen één of meerdere woning(en) gerealiseerd worden. Het aantal sloopmeters en wat gerealiseerd mag worden, verschilt per ontwikkeling. In de voorliggende ontwikkeling wordt alle landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Dit betreft in totaal 2.213,8 m². Deze vierkante meters zijn legaal opgericht en kunnen ingezet worden bij Rood voor Rood.

Er moet 2,6 m² van af gehaald worden, omdat de bijgebouwen bij de bestaande bedrijfswoning een gezamenlijk oppervlakte van 151,3 m² hebben; dit is meer dan de toegestane 150 m² en moet gecompenseerd worden met een verdeelsleutel van 1 op 2. Er blijft dan 2.211,2 m² over voor de woningen. Dit is voldoende voor de bouw van één woning van maximaal 750 m³ met een bijgebouw van maximaal 150 m². In de Rood voor Rood-regeling staat namelijk: “Bij de sloop van minimaal 1.000 m² aan landschapsontsierende (agrarische) bebouwing kan één nieuwe woningbouwkavel worden uitgegeven, een optie die voortvloeit uit de Rood voor Rood-regeling. De nieuwe woning en bijbehorend bijgebouw mogen respectievelijk maximaal 750 m³ en 150 m² zijn.” De voorgenomen ontwikkeling ziet echter op twee woningen met bijgebouwen. Voor de tweede woning moet in totaal minimaal 2.500 m² gesloopt worden; er is dus nog minimaal 288,8 m² aan sloopmeters nodig. De initiatiefnemers zijn nog op zoek naar sloopmeters. Toch wordt de startnotitie nu voorgelegd aan de Commissie Ruimte, zodat de wensen en bedenkingen over de ontwikkeling tijdig duidelijk zijn. De initiatiefnemers kunnen dit dan meenemen in hun afweging om wel of niet mee te doen aan de Lbvregeling (argument 1.8). Zodra er voldoende goedgekeurde meters zijn, komt er opnieuw een startvoorstel voor de beoordeling van die sloopmeters. 1.2

Vanuit ruimtelijk en milieutechnisch oogpunt worden geen bezwaren verwacht tegen de realisatie van twee woningen met bijgebouwen op het perceel aan de Rietmolenweg 37-39 Wanneer de huidige bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ wordt gewijzigd in de functie ‘Wonen’ moet rekening worden gehouden met de agrarische bedrijven in de omgeving. In de nabije omgeving is één intensieve veehouderij aanwezig, namelijk op Rietmolenweg 41a. De afstand tussen dit bedrijf en de nieuwe woonbestemming bedraagt circa 320 meter. Dit is meer dan de minimale 200 meter afstand tussen een intensieve veehouderij en een woonbestemming. Tevens liggen er twee woonbestemmingen dichter in de buurt van de intensieve veehouderij aan de Rietmolenweg 41a. De andere locaties in de buurt van de Rietmolenweg 37-39 die een bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ hebben, liggen verder dan 200 meter of worden reeds beperkt door een van de vijf andere bestaande woonbestemmingen in de buurt; de ontwikkellocatie zorgt niet voor verdere beperking. De ontwikkeling van de initiatiefnemers heeft dus geen negatieve effecten op de bedrijfsvoering van bedrijven in de omgeving. Pagina 5 van 8

1.3

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft voor of ondervindt van milieukundige aspecten Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Bij de aanvraag om het omgevingsplan te wijzigen of om een omgevingsvergunning voor een BOPA te verlenen, zullen alle benodigde milieuonderzoeken worden aangeleverd, die moeten aantonen dat de ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. Uit een eerste verkenning worden hier weinig problemen verwacht. 1.4

Uit het vooroverleg met de provincie Overijssel moet blijken dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het provinciaal belang Door voorkantsamenwerking kan de provincie tijdig duidelijk maken op welke wijze volgens haar rekening moet worden gehouden met het provinciale belang. Het overleg tussen de gemeente en de provincie vindt plaats via een vooroverleg. Woningbouw is een provinciaal belang en de ontwikkeling is door de provincie niet uitgezonderd van vooroverleg. Uit het advies van de provincie op het vooroverleg moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Er is reeds een vooroverleg met de provincie gestart. 1.5 De ontwikkeling zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit Op het perceel staat een bedrijfswoning met 151,3 m² aan bijgebouwen. Deze zullen een woonfunctie krijgen en landschappelijk worden ingepast. De overige (landschapsontsierende) bebouwing wordt gesloopt. Bij de ontwikkeling wordt een zekere samenhang beoogd tussen het bestaande en het nieuwe erf. De locatie en de erfopzet van het nieuwe erf zijn al besproken met het Oversticht. Zij hebben positief gereageerd op de voorgestelde opzet van het erf, maar wel enkele aandachtspunten meegegeven. Zo moet de binding met het erf versterkt worden.

De opzet van de bebouwing en de landschappelijke inpassing worden daarom nader uitgewerkt in een nog op te stellen landschapsplan. Hierbij wordt uitgegaan van een aansluiting op het kampenlandschap met veel groenstructuren en onregelmatige patronen. Ook de overige ruimte van het erf wordt landschappelijk ingepast. De oostkant van perceel N127 en de noordkant van perceel N126 krijgen de functie ‘Agrarisch met waarden – Landschap’. Daarmee sluiten ze aan bij de zuidkant van perceel N126 en de omliggende percelen. Door de genoemde aanpassingen is sprake van grote verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. 1.6 De ontwikkeling vormt geen belemmering voor het huidige gemeentelijke LOG-gebied Binnen de gemeente Haaksbergen is in het tijdelijk Omgevingsplan een landbouwontwikkelingsgebied (LOG-gebied) opgenomen. In dit gebied zijn intensieve veehouderijen toegestaan. Daar waar (intensieve) veehouderijen in andere delen van de gemeente Haaksbergen steeds vaker te maken krijgen met beperkingen, is in het LOG-gebied over het algemeen nog een plaats waar (intensieve) veehouderijen kunnen voortbestaan. De gemeente wil daarom bedrijven in dit gebied zo min mogelijk beperkingen opleggen. Door het toekennen van woonbestemmingen aan voormalige agrarische bedrijven in dit gebied kan dat echter wel gebeuren.

De percelen aan de Rietmolenweg 37-39 liggen niet in het huidige gemeentelijke LOG-gebied. De provincie Overijssel heeft een Fundament voor de nieuwe Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin staan samenhangende beleidskeuzes en het dient als basis voor de nieuwe Omgevingsvisie die in 2024 gereed zal zijn. In het Fundament is een kaart opgenomen met gebieden die bedoeld zijn voor ‘hoogproductieve duurzame landbouw’. Dit gebied is groter dan het gemeentelijke LOG-gebied en de locatie aan de Rietmolenweg 37-39 valt hierbinnen. Wanneer de gemeente het gebied in de eigen Omgevingsvisie wil aanhouden als zijnde ‘landbouwontwikkelingsgebied’ of ‘gebied voor hoogproductieve duurzame landbouw’, kan het nu toekennen van een woonbestemming in de toekomst mogelijk gevolgen hebben voor de uitbreiding van bestaande agrarische bedrijven binnen dit gebied of de uitplaatsing van agrarische bedrijven uit andere delen van de gemeente naar dit gebied. Op dit Pagina 6 van 8

moment wordt onderzocht hoe het huidige beleid in overeenstemming kan worden gebracht met de wens bestaande en toekomstige agrariërs en/of economische dragers in het gebied met generieke opgaven te beschermen tegen belemmeringen voortvloeiende uit het toevoegen van woonfuncties en/of andere gevoelige functies. Daarvoor is een herziening van de “Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente” benodigd. Voor Rietmolenweg 37-39 geldt dat er in de nabijheid al vijf woonbestemmingen zijn. Deze kunnen in de toekomst al belemmerend werken voor de uitbreiding of vestiging van agrarische bedrijven in de omgeving of op de locatie aan Rietmolenweg 37-39. Door de uitsluiting van het houden van landbouwhuisdieren op het perceel, wordt de Rietmolenweg 37-39 ook niet meer gezien als gunstig agrarisch bouwperceel waar een andere agrarisch bedrijf zich zou kunnen vestigen. 1.7

Door het sluiten van een schadevergoedingsovereenkomst (nadeelcompensatie) dan wel een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zijn de afspraken omtrent nadeelcompensatie vastgelegd Op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet kan de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst aangaan over het kostenverhaal. Door het sluiten van een schadevergoedingsovereenkomst (nadeelcompensatie) dan wel een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. 1.8

Deelname aan de Lbv dwingt tot het indienen van een verzoek tot wijziging van het omgevingsplan, maar geeft geen verplichting aan het lokale bestuur daadwerkelijk daartoe te besluiten Initiatiefnemers overwegen een beroep te doen op de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties (Lbv). Dit is een subsidieregeling voor veehouders die willen stoppen met hun bedrijf. Het doel van deze regeling is de stikstofneerslag op kwetsbare natuur in Natura 2000-gebieden te verlagen. Een van de vereisten van de regeling is binnen een bepaalde termijn de gemeente te verzoeken het omgevingsplan aan te passen om vast te leggen dat op de locatie geen landbouwhuisdieren meer mogen worden gehouden. Voor deelname aan de Lbv is het van belang dat een wijziging van het omgevingsplan in gang wordt gezet, waarmee wordt vastgelegd dat de productielocatie niet langer bestemd is voor enige vorm van veehouderij. In de praktijk kan de procedure om te komen tot een planwijziging enkele jaren in beslag nemen. Daarbij ligt de bevoegdheid om tot die wijziging te besluiten bij de gemeenteraad en is er geen zekerheid vooraf dat de beoogde wijziging ook wordt gerealiseerd. Tegen deze achtergrond is in de regeling niet de voorwaarde opgenomen dat de bestemmingswijziging voor de betreffende locatie wordt gerealiseerd.

Dat zou immers betekenen dat pas na jaren duidelijkheid zou ontstaan over het definitieve karakter van de subsidie en bovendien zou de subsidieontvanger, de veehouder, sterk afhankelijk zijn van het verloop van een procedure waarop hij zelf weinig invloed heeft. Daarom is in de regeling alleen de voorwaarde gesteld dat de gemeente een verzoek van de veehouder om het bestemmingsplan te wijzigen in behandeling heeft genomen. Het gaat hierbij om een zodanige aanpassing van het plan dat op de productielocatie niet langer een veehouderij kan worden gehouden. De gemeenteraad heeft de lijst ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’ vastgesteld Op 29 november 2023 is de lijst ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’ vastgesteld. Bij een BOPA die ziet op het bouwen van 1 of meer woningen in het buitengebied geldt adviesrecht voor de gemeenteraad en verplichte participatie. Conform deze werkwijze wordt het voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is van belang te weten of de commissie zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. 2.1

Opgemerkt is dat de te volgen ruimtelijke procedure nog niet vaststaat. Er kan een vergunning voor een BOPA worden verleend of het omgevingsplan kan worden gewijzigd. Bij de voorgenomen ontwikkeling Pagina 7 van 8

hangt dit onder meer af van of de initiatiefnemers gebruik kunnen en willen maken van de Lbv-regeling. Als dat zo is, dan is een wijziging van het omgevingsplan vereist. Ook in dat geval is het van belang het standpunt van de commissie Ruimte over de ontwikkeling te weten. Risico’s Door het sluiten van een nadeelcompensatieovereenkomst of anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan de eindbrief op het ingediende vooroverlegplan worden opgesteld. In de eindbrief wordt aangegeven welke stukken er dienen te worden opgesteld en aangeleverd en met welke procedure de ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Bij een positief besluit dient er een landschappelijk inpassingsplan te worden opgesteld en dienen de benodigde milieuonderzoeken te worden uitgevoerd. Daarnaast wordt een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen gesloten over nadeelcompensatie of een anterieure overeenkomst.

Bijlagen: Inrichtingsplan Rietmolenweg 37-39 - 8 februari 2024

Pagina 8 van 8