Besluit startvoorstel herontwikkeling Goorsestraat 249

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 16 september 2025 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder J.H. (Jan-Herman) Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel herontwikkeling Goorsestraat 249 Samenvatting besluit Wij ontvingen een verzoek namens de eigenaar van het agrarisch bedrijf aan de Goorsestraat 249 betreffende het beëindigen van de agrarische bedrijvigheid. De eigenaar van het perceel heeft de wens om de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ om te zetten naar de functie ‘Wonen’. Gelet op de bouwkundige staat van de bebouwing danwel de erfindeling is initiatiefnemer voornemens om een bestaande schuur te slopen en op het perceel te herbouwen. Per saldo neemt het totale bebouwingoppervlak met enkele meters af. Het gaat hierbij om de sloop van circa 137 m2 en de nieuwbouw van 134,10 m2. Verder wordt de bedrijfswoning naar een reguliere woning omgezet. Overige bebouwing blijft ongewijzigd behouden. De gemeente Haaksbergen is in principe bereid medewerking te verlenen aan het ingediende principeverzoek. Hierbij wordt aangesloten bij de wijzigingsbevoegdheid opgenomen in artikel 4.7 onderdeel g van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’, onderdeel van het tijdelijke deel van het Omgevingsplan van de gemeente Haaksbergen.

Hierin staan voorwaarden waaraan de planologische omzetting aan dient te voldoen, wat onze beleidslijn is. Indien aan alle vereisten wordt voldaan, wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt met een omgevingsplanaanpassing (STOP-TPOD).

Besluit: 1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van de eigenaren van het perceel Goorsestraat 249 tot; - het planologisch omzetten van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’; - het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning; - het planologisch borgen van maximaal 1.088 m2 aan bijgebouwen; - onder punt 3 is inbegrepen de sloop van 137 m2 aan bijgebouw en de herbouw van een bijgebouw met een oppervlakte van 134,10 m2. Aan de medewerking onder 1 het volgende voorbehoud te verbinden: - er een omgevingsplanprocedure doorlopen dient te worden (STOP-TPOD) om de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk te maken; - voldaan dient te worden aan de vereisten, zoals benoemd in artikel 4.7 onderdeel g van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’, onderdeel van het tijdelijk Omgevingsplan gemeente Haaksbergen; - uit milieutechnische onderzoeken (o.a. stikstof, geur en quickscan flora/fauna) dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren zijn. Gedurende de procedure kunnen aanvullende onderzoeken worden gevraagd; - het plan wordt ingepast conform een nog aan te leveren landschappelijk inpassingsplan; Pagina 1 van 6

-

er een anterieure overeenkomst wordt gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de procedure, inspanningsverplichting en verantwoordelijkheden 2. De agendacommissie te verzoeken de startnotitie te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

M. (Marcel) Broekhuis

Indien afwijkend besloten: Besluit: Argumenten:

Pagina 2 van 6

Inleiding / aanleiding Eeckhof heeft namens eigenaren van de Goorsestraat 249 een vooroverlegplan ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Het vooroverlegplan ziet in een planologische omzetting van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’. Hierbij worden twee bijgebouwen gesloopt en wordt één bijgebouw teruggebouwd. Per saldo neemt het totale bebouwde oppervlak met circa 2 m2 af. Hierbij wordt het maximaal toegestane oppervlak aan bijgebouwen vastgelegd op 1.088 m2. De gronden aan de Goorsestraat 249 zijn voorzien van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. Hierop is de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 4’, de gebiedsaanduiding ‘luchtvaartverkeerzone, de gebiedsaanduiding ‘reconstructie – landbouwontwikkelingsgebied’ en de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied’ van toepassing. Tevens is de functie ‘Waarde – Hoge archeologische verwachting’ van toepassing. In afbeelding 1 is een uitsnede van het tijdelijke omgevingsplan weergegeven. Op basis van de agrarische functie is hier een agrarisch bedrijf toegestaan met een bouwperceeloppervlak van niet meer dan 0.25 hectare. Binnen het bedrijf is daarnaast één bedrijfswoning toegestaan. De initiatiefnemers dienen, gelet op het feit dat zij niet voldoen aan de 10 NGE vereiste, te worden omgezet van een agrarische functie naar woonfunctie.

Hierbij wordt de bedrijfswoning naar een reguliere woning omgezet en wordt de totale omvang aan bebouwing planologisch geborgd. De locatie valt binnen het gebied dat de gemeente heeft aangemerkt als landbouwontwikkelingsgebied (LOG). Een woonfunctie kan in de basis beperkend werken voor nieuwvestiging of uitbreiding van agrarische bedrijven. Echter, bij de argumenten wordt specifiek op de situatie ingegaan, waarbij de beperkende werking wordt ontkracht. Initiatiefnemers hebben een principeverzoek met een globale inrichtingsschets ingediend. In afbeelding 2 is alle bebouwing weergegeven. Daarnaast is in de tekening aangegeven welke bebouwing wordt gesloopt en waar bebouwing wordt toegevoegd. Verder is in afbeelding 3 een overzicht van de totale omvang van de bijgebouwen weergegeven.

Afbeelding 1: Omgevingsplankaart gemeente Haaksbergen, locatie Goorsestraat 249

Pagina 3 van 6

Afbeelding 2: Uitsnede tekening huidige bebouwing (b en k wordt gesloopt en voor i en f toegevoegd)

Afbeelding 3: Omvang bestaande bebouwing Goorsestraat 249

Op basis van het Omgevingsplan Haaksbergen is het niet mogelijk een bedrijfswoning te bewonen zonder een bedrijfsmatige binding. Er dient daarom een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Het betreft in voorliggende situatie een wijziging van het omgevingsplan. Dit vanwege de planologische omzetting van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’ vanwege de reguliere bewoning en wijziging wat betreft bijgebouwen. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb afdeling 3.4) Omgevingswet (artikel 2.4) Pagina 4 van 6

Provincie Omgevingsverordening Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013; Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan buitengebied Haaksbergen, partiële herziening’ vastgesteld op 1 november 2017; Argumenten 1.1 Op basis van een toetsing aan het tijdelijke omgevingsplan voldoet het voornemen aan artikel 4.7 onderdeel g uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied’. Hierdoor bestaat de mogelijkheid de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ om te zetten naar de functie ‘Wonen’ met dien verstande dat. In voorliggende ontwikkeling wordt de bestaande functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ gewijzigd naar de functie ‘Wonen’. Hierbij wordt de mogelijkheid voor een nieuw agrarisch bedrijf uitgesloten. De bestaande bebouwing binnen het voormalig agrarisch bouwperceel wordt binnen de functie ‘Wonen’ inbegrepen. Daarnaast worden de agrarische gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing door de wijziging niet onevenredig geschaad. Dit aangezien in de omgeving (straal 200 meter) geen agrarisch bedrijf is gesitueerd. Gelet op het feit dat de voorgenomen ontwikkeling een planologische wijziging betreft dan wel een wijziging aan bijgebouwen, is er geen sprake van toevoeging van een woning.

Met de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een kwalitatieve verbetering op het erf, waarbij verouderde bebouwing gesloopt wordt ten behoeve van nieuwe bebouwing. 1.2

Vanuit ruimtelijk en milieutechnisch oogpunt worden geen bezwaren verwacht tegen de planologische wijziging van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ en de sloop- en herbouw van bijgebouwen. Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen de ontwikkeling. Voor de te volgen ruimtelijke procedure zijn onderzoeken benodigd, die moeten aantonen dat de ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. Uit een eerste verkenning worden geen bezwaren verwacht. Wanneer de huidige functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ wordt gewijzigd in de functie ‘Wonen’, moet rekening worden gehouden met agrarische bedrijvigheid in de omgeving. In de nabije omgeving (straal van 200 meter) is geen intensieve dan wel grondgebonden veehouderij aanwezig. Verder liggen in de nabijheid meerdere woonpercelen dichter bij agrarische bedrijvigheid, die daardoor maatgevend zijn. De beoogde ontwikkeling zorgt op voorhand niet voor het beperken van bedrijfsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijvigheid. 1.3

Uit vooroverleg met de provincie Overijssel moet blijken dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het provinciaal belang. Door de voorkantsamenwerking kan de provincie tijdig duidelijk maken op welke wijze volgens haar rekening moet worden gehouden met het provinciale belang. Het overleg tussen de gemeente en de provincie vindt plaats via een vooroverleg. Gelet op de kleinschaligheid heeft geen vooroverleg met de provincie plaatsgevonden. 1.4 De ontwikkeling zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit Op het perceel is ten zuiden van de bestaande bedrijfswoning een verouderde en vervallen schuur aanwezig. Met de beoogde sloop van deze bebouwing en de bouw van een nieuw bijgebouw ontstaat een verbetering wat betreft de ruimtelijke kwaliteit. De beoogde ontwikkeling levert een passende scheiding op tussen de woning en de bijgebouwen. Tevens voorziet de beoogde nieuwbouw in een verlenging van een bestaande schuur in plaats van de bouw van een solitaire schuur. Hierbij wordt het aanzicht in mindere mate gewijzigd. Pagina 5 van 6

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt waarbij geen afbreuk wordt gedaan aan het buitengebied. 1.5 De ontwikkeling vormt geen belemmering voor het huidige gemeentelijke LOG-gebied. Binnen de gemeente Haaksbergen is in het tijdelijk omgevingsplan een landbouwontwikkelingsgebied (LOG-gebied) opgenomen. In dit gebied zijn intensieve veehouderijen toegestaan. Daar waar (intensieve) veehouderijen in andere delen van de gemeente Haaksbergen steeds vaker te maken krijgen met beperkingen, is het LOG-gebied over het algemeen nog een plaats waar (intensieve) veehouderijen kunnen voortbestaan. De gemeente wil daarom bedrijven in het LOG gebied zo min mogelijke beperkingen opleggen. Door het toekennen van woonfuncties aan voormalige agrarische bedrijven in dit gebied kan dat echter wel gebeuren. De gronden aan de Goorsestraat 249 liggen binnen het huidige gemeentelijke LOG-gebied. De provincie Overijssel heeft een fundament voor de nieuwe Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin staan samenhangende beleidskeuzes en het dient als basis voor de nieuwe Omgevingsvisie. Hierin is ook een ‘gebied met generieke opgaven’ opgenomen. Dit gebied is groter dan het gemeentelijke LOGgebied en de locatie aan de Goorsestraat 249 valt hierbinnen.

Het toekennen van een woonfunctie kan in de toekomst mogelijk gevolgen hebben voor de uitbreiding van bestaande agrarische bedrijven of de uitplaatsing van agrarische bedrijven uit andere delen van de gemeente naar dit gebied. Voor de Goorsestraat 249 geldt dat in de nabijheid al verschillende woonfuncties van toepassing zijn. Deze woonfuncties werken al belemmerend voor de uitbreiding of vestiging van agrarische bedrijven in de omgeving. Een nieuwe woonfunctie aan de Goorsestraat 249 is daarom niet maatgevend. Dit aangezien de huidige bedrijfswoning reeds beperkend is voor omliggende bedrijvigheid. 1.6

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zijn de afspraken omtrent nadeelcompensatie vastgelegd. Op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet kan de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst aangaan over het kostenverhaal. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent de beoogde ontwikkeling. 2.1

De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 23 september 2015 is de “Werkwijze behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan" vastgesteld. Hierin is opgenomen dat startvoorstellen met betrekking tot verzoeken van herzieningen van het bestemmingsplan voorgelegd worden aan de commissie Ruimte. Alle bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 opgegaan in 1 tijdelijk Omgevingsplan. Conform de werkwijze worden dan ook de herzieningen/aanpassingen van het tijdelijk Omgevingsplan voorgelegd aan de commissie Ruimte voor wensen en bedenkingen. Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan het principeverzoek worden afgerond. Dit gebeurt met een eindbrief aan de initiatiefnemer. In deze brief vragen wij onder andere een nadere uitwerking van de beoogde bebouwing, alsmede de benodigde milieuonderzoeken. In het vervolgtraject wordt de anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

Bijlagen: Principeverzoek Goorsestraat 249 herziene versie 24 071 hb Agrarisch advies Goorsestraat 249 te Haaksbergen Pagina 6 van 6