Besluit startvoorstel herbouw bedrijfswoning Goorsestraat 263

Besluit

college

Datum vergadering: 20 mei 2025 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel herbouw bedrijfswoning Goorsestraat 263 Samenvatting besluit: We willen in principe en onder voorwaarden medewerking verlenen aan het verzoek tot de herbouw van één van de twee bestaande bedrijfswoningen aan de Goorsestraat 263 in Haaksbergen. De initiatiefnemer exploiteert daar een agrarisch bedrijf (varkens, jongvee en het telen van gewassen). Het verzoek is beoordeeld op basis van het ‘Beleidskader voor de herbouw van een bedrijfswoning’. Het voornemen voldoet aan een deel van de voorwaarden zoals opgenomen in dit beleidskader. De bedrijfswoning dient buiten het bestaande bouwvlak te worden herbouwd, zodat binnen het huidige bouwvlak ruimte ontstaat voor een te bouwen machineberging en de overige bedrijfsvoering. Voor het herbouwen van de bedrijfswoning moet het bouwvlak worden aangepast. De ontwikkeling wordt planologisch mogelijk gemaakt met een omgevingsplanaanpassing, ook wel de ‘Standaard officiële publicaties en Toepassingsprofielen voor omgevingsdocumenten’ genoemd (hierna: STOP-TPOD). De woning dient binnen de ruimtelijke en milieutechnische kaders ingepast te worden.

Besluit: 1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om één van de twee bedrijfswoningen aan de Goorsestraat 263 te herbouwen, onder de volgende voorwaarden dat: a. de ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt door middel van een aanpassing van het omgevingsplan (STOP-TPOD); b. voldaan dient te worden aan alle voorwaarden uit het ‘Beleidskader voor de herbouw van een bedrijfswoning’; c. het huidige bouwvlak niet meer dan 10% wordt vergroot of verkleind en de grenzen met niet meer dan 20 meter worden verschoven; d. er een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer wordt gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling en onder andere de financiën zoals eventuele planschade en de exploitatiebijdrage; e. de locatie wordt ingepast conform het aangeleverde landschappelijke inpassingsplan; f. er dient inzichtelijk te worden gemaakt hoe er is geparticipeerd met de omgeving (vormvrij) en wat de resultaten hiervan zijn. 2. De agendacommissie verzoeken dit startvoorstel te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten Pagina 1 van 5

Inleiding / aanleiding Gbouwtek heeft namens de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Initiatiefnemer is eigenaar van het vleesvarkensbedrijf aan de Goorsestraat 263, 7482 CH te Haaksbergen. Op deze locatie staan vier varkensschuren, een jongveestal en twee bedrijfswoningen. Initiatiefnemer is voornemens één van de bedrijfswoningen te slopen en deze buiten het bouwvlak te herbouwen, op circa 20 meter afstand van de huidige fundering. Daarnaast wordt er een nieuwe machineberging op de plaats van de te slopen bedrijfswoning gebouwd. Voor deze machineberging heeft de initiatiefnemer al een vergunning ontvangen op 27 november 2024. Op het bedrijf worden vleesvarkens gehouden. De omliggende percelen worden gebruikt voor het telen van gewassen in de openlucht (granen, gras en hooi). Zie afbeelding 1 en 2 voor de huidige en toekomstige situatie op het perceel.

Afbeelding 1 – Bestaande situatie

Afbeelding 2 – Toekomstige situatie (bijlage erfinrichtingsplan)

Het perceel ligt binnen het tijdelijke omgevingsplan, onderdeel ‘bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen’ en onderdeel bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’. Op het perceel rust de bestemming ‘agrarisch - agrarisch bedrijf’ en geldt de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. De voor agrarisch - agrarisch bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf, met dien verstande dat, onder meer, per bestemmingsvlak niet meer dan 1 agrarisch bedrijf is toegestaan. Daarnaast ligt de locatie in het gebied met generieke opgaven en kansen. Op het erf zijn twee bedrijfswoningen aanwezig, hierdoor is de ruimte op het erf en binnen het bestaande bouwvlak beperkt. Het is de wens van de eigenaar de oude woning te slopen en een stuk van het bouwblok te verplaatsen aan de westzijde van het erf. Op de plaats van de te slopen bedrijfswoning komt dan een nieuwe machineberging. In dit plan is de ontwikkeling landschappelijk ingepast door onder andere vergroening van het erf en samenhang te creëren tussen de bebouwing. Het gehele (landschappelijke) inpassingsplan is als bijlage toegevoegd. Op basis van het tijdelijk Omgevingsplan gemeente Haaksbergen is het niet mogelijk de bedrijfswoning te herbouwen. Er dient daarom een ruimtelijke procedure te worden doorlopen.

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Omgevingswet artikel 2.4. (omgevingsplan) Algemene wet bestuursrecht (Awb afdeling 3.4) Pagina 2 van 5

Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2024 Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ vastgesteld op 1 november 2017 Beleidskader voor de herbouw van een bedrijfswoning Argumenten 1.1 De herbouw van de bedrijfswoning aan de Goorsestraat 263 past deels binnen de voorwaarden, zoals genoemd in het ‘Beleidskader voor de herbouw van een bedrijfswoning’. Het beleidskader voor de herbouw van een bedrijfswoning stelt de volgende voorwaarden: 1. Herbouw dient (bij voorkeur) plaats te vinden op de bestaande fundering; 2. Indien herbouw op de bestaande fundering niet mogelijk is dient de te herbouwen woning binnen het bestaande bouwvlak te worden opgericht, mits: a. de herbouw buiten de bestaande fundering en/of voorgevellijn stedenbouwkundig aanvaardbaar is en b. door de herbouw buiten de bestaande fundering en/of voorgevellijn het landelijk karakter van het gebied niet onevenredig wordt aangetast; c. de te herbouwen bedrijfswoning een duidelijke ruimtelijke relatie heeft met het agrarisch bedrijf, waarvan geen sprake is bij een afstand van meer dan 25 m tussen de locatie van de bestaande fundering en de gewenste locatie van de te herbouwen bedrijfswoning; d.

de locatie (het erf) landschappelijk wordt ingepast wanneer de bedrijfswoning op een afstand van niet meer dan 25 m van de bestaande fundering wordt herbouwd; 3. Herbouw vanuit verkeerskundig, milieukundig en archeologisch oogpunt aanvaardbaar is; 4. Er moet worden aangesloten bij de bouwregels zoals die nu ook gelden voor het bouwen van een bedrijfswoning. Zie hiervoor het vigerende bestemmingsplan. 5. De woning dient op een legale manier tot stand te zijn gekomen; 6. Er dient te worden geparticipeerd met de directe omgeving. Hierbij moet worden aangesloten bij het vastgestelde participatiebeleid; 7. Er dient sprake te zijn van (zekerheidstelling omtrent de) sloop van de bestaande woning; 8. Er een werkrelatie is tussen de bewoner van de woning en het agrarische bedrijf, die is aangetoond als zijnde een rechtspersoon of personenvennootschap door middel van een uittreksel van de Kamer van Koophandel. De ontwikkeling voldoet niet aan de voorwaarde genoemd onder 1, waardoor voorwaarde 2 van kracht is. Om de woning niet buiten het bouwvlak te plaatsen, wordt het bouwvlak aangepast. Dit bouwvlak wordt niet vergroot, doordat er aan de oostelijke kant van het bouwblok een gelijk deel afgehaald wordt. Het erfinrichtingsplan is stedenbouwkundig goedgekeurd, waarbij aan punt a en b is voldaan.

De woning wordt op minder dan 25 meter van de oude locatie en het agrarische bedrijf terug gebouwd waardoor de ontwikkeling ook voldoet aan punten c en d. Aan de overige voorwaarden wordt voldaan of zal met onderzoeken aangetoond moeten worden dat ze eraan gaan voldoen. 1.2

De herbouw van de bedrijfswoning buiten het bestaande bouwvlak zorgt voor een efficiëntere bedrijfsvoering op het erf. Door één bedrijfswoning te verplaatsen, ontstaat er een veilige ruimte die goed bereikbaar is voor grote vrachtwagens voor aan- en afvoer van dieren en diervoeder. Tevens ontstaat er ruimte voor een nieuwe werkbouwtuigenloods binnen het bestaande bouwvlak. 1.3

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de visie van de gemeente om (agrarische) bedrijven in het gebied met generieke opgaven en kansen een ontwikkelperspectief te bieden.

Pagina 3 van 5

Door één van de twee bestaande bedrijfswoningen te herbouwen, kan bedrijfsopvolging bij het bedrijf blijven wonen in een woning die aansluit bij de hedendaagse (bouw)eisen en woonwensen. Zo ontstaat er naar de toekomst toe een duurzame voortzetting van de onderneming. 1.4

Er vindt als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling geen extra verstening van het buitengebied plaats. Eén van de twee bestaande bedrijfswoningen wordt buiten het bestaande bouwvlak op niet meer dan 25 meter van de huidige fundering herbouwd. Het gebied buiten het bouwvlak heeft momenteel de functie ‘Agrarisch’. Om de woning op deze plek te kunnen bouwen, dient het bouwvlak te worden vervormd. De omvang van het bouwvlak neemt echter niet toe. Ten behoeve van de herbouw van de bedrijfswoning wordt 800 m² bouwvlak ten westen van het huidige bouwvlak toegevoegd. Aan de oostkant van het huidige bouwvlak wordt deze oppervlakte er echter weer afgehaald. Het bouwvlak is in de oude en nieuwe situatie dus even groot, waardoor de bouw- en verhardingsmogelijkheden niet toenemen. Zie afbeelding 3 voor een overzicht. Daarnaast is er een landschappelijk inpassingsplan voor het gehele erf. In dit plan staat aangegeven welke groenstructuren de initiatiefnemer toevoegt aan het perceel. Met deze toegevoegde groenstructuren neemt de vergroening toe.

Afbeelding 3. Vervorming bouwvlak Goorsestraat 263

1.5

Met een omgevingsplanaanpassing (STOP-TPOD) wordt de voorgenomen ontwikkeling mogelijk gemaakt. In het tijdelijk Omgevingsplan gemeente Haaksbergen, onderdeel bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ heeft het perceel de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’, met de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. De voorgenomen ontwikkeling is voorzien op gronden met de functie ‘Agrarisch’. Omdat de herbouw van één van de twee bedrijfswoningen is beoogd buiten het bouwvlak, dient een STOP-TPOD procedure te worden gevolgd. 1.6

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet met de initiatiefnemer, zijn de afspraken omtrent nadeelcompensatie vastgelegd en is het planologische kostenverhaal anderszins verzekerd. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie, procedurekosten en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. 1.7

Dit is conform de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’. Pagina 4 van 5

Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’ vastgesteld. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Sindsdien is er geen sprake meer van partiële herzieningen, maar van aanpassingen van het omgevingsplan. Voor deze ontwikkeling is een STOP-TPOD procedure nodig. Hiermee wordt het omgevingsplan aangepast. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad, net als bij de toenmalige herzieningen van het bestemmingsplan. Conform deze werkwijze wordt ons besluit aan de Commissie Ruimte aangeboden. Deze wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemers, goed te weten of de Commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders van het voorgenomen besluit. Risico’s N.v.t. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Wanneer er positief wordt besloten dient er een anterieure overeenkomst tussen de gemeente Haaksbergen en de initiatiefnemer te worden gesloten. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend dient de initiatiefnemer de exploitatiebijdrage aan de gemeente Haaksbergen te voldoen. Na vaststelling kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlagen: - Nieuwbouw woning van 30-10-2024 - Verzoek tot afwijking van de bouwregels van 16-10-2024 - Inrichtingsplan Goorsestraat 263 van 21-04-2025

Pagina 5 van 5