Besluit startvoorstel erfontwikkeling Beckummerweg 33

Besluit

college

Datum vergadering: 4 juni 2024 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel herontwikkeling Beckummerweg 33 Samenvatting besluit Wij zijn in principe bereid medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling van de initiatiefnemer. Het vooroverlegplan betreft het stoppen van het agrarische bedrijf en het herontwikkelen van het erf aan de Beckummerweg 33. Op het perceel wordt een bestaande karakteristieke boerderijwoning (intern) verbouwd en geschikt gemaakt voor drie wooneenheden, waardoor twee nieuwe wooneenheden worden gerealiseerd. Daarnaast wordt de bestaande karakteristieke schöppe verbouwd tot een vierde woning. Het volledige erf wordt landschappelijk ingepast. De overige schuren blijven behouden en worden gerekend tot bijgebouwen van de woningen. Elke wooneenheid krijgt in ieder geval 150 m² aan bijgebouwen. Dit wordt vastgelegd op het bestaande aantal vierkante meters. Momenteel is er 683 m² aan bijgebouwen op het erf aanwezig. Eén bijgebouw met een oppervlakte van 14 m² wordt gesloopt. De woonboerderij zelf heeft een inhoud van 2.392 m3. De karakteristieke schöppe heeft een oppervlakte van 328 m².

Besluit: 1. Wij zijn in principe bereid medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer met toepassing van het VAB-beleid onder de volgende voorwaarden: - Er wordt een nadeelcompensatieovereenkomst (of anterieure overeenkomst) gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de procedure, de inspanningsverplichting en de verantwoordelijkheden omtrent nadeelcompensatie alsmede de overdracht van de contractpositie; - De voorgenomen ontwikkeling wordt met de meeste geëigende ruimtelijke procedure (BOPA, Omgevingsplanaanpassing of TAM-IMRO procedure) planologisch mogelijk gemaakt; - Uit milieutechnische onderzoeken dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; - Het plan wordt ingepast conform een nog aan te leveren landschappelijk inpassingsplan; - Voor de verbouw van de schöppe en de woonboerderij wordt een renovatieplan aangeleverd. Deze moet worden goedgekeurd door het bevoegd gezag alvorens de procedure wordt opgestart; - Er dient inzichtelijk te worden gemaakt hoe er is geparticipeerd met de omgeving (vormvrij) en wat de resultaten hiervan zijn. De voorgenomen ontwikkelingen betreffen de volgende: - Het stoppen van het agrarische bedrijf; - Het (intern) verbouwen/renoveren van een voormalige karakteristieke boerderij tot maximaal drie wooneenheden conform het door het bevoegd gezag goedgekeurde renovatieplan.

Sloop en nieuwbouw is hierbij niet toegestaan; - Het (intern) verbouwen/renoveren van de karakteristieke schöppe tot één wooneenheid conform het door het bevoegd gezag goedgekeurde renovatieplan. Sloop en nieuwbouw is hierbij niet toegestaan; - Het landschappelijk inpassen van de locatie volgens een nog aan te leveren landschappelijk inpassingsplan. Pagina 1 van 7

2. De agendacommissie te verzoeken de startnotitie te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding GBouwtek heeft in maart 2022 namens de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Het principeverzoek betreft een erfontwikkeling aan de Beckummerweg 33 met toepassing van het Vrijkomende Agrarische Bebouwing beleid (hierna: VAB-beleid). Het perceel heeft de functie van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. De initiatiefnemer is reeds gestopt met de agrarische activiteiten en wil op deze locatie een woonerf ontwikkelen met toepassing van het VABbeleid. Zie afbeelding 1 voor een uitsnede van het Omgevingsplan.

Afbeelding 1. Omgevingsplankaart gemeente Haaksbergen, locatie Beckummerweg 33.

Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, Sectie O, nummer 1948. Op het perceel is een karakteristieke bedrijfswoning (dubbele hallenhuisboerderij uit 1930), een karakteristieke schöppe en een vijftal schuren aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens de bestaande karakteristieke boerderijwoning te renoveren en te splitsen in drie wooneenheden. De schöppe bevindt zich achter de boerderijwoning. De schöppe kenmerkte zich door een hoofdvorm op een rechthoekige plattegrond, afgedekt met een zadeldak met uitkragende wolfseinden en een lage oostgevel. Bij een fikse storm op 13 maart 2023 is het voorste deel van de schuur, het deel aan het erf, ingestort. Niettemin is de oorspronkelijke schuur en de wederopbouwtoevoeging duidelijk herkenbaar. De initiatiefnemers wensen de schöppe middels het VAB-beleid te renoveren tot een vierde woning. Hiervoor zal, evenals voor de renovatie/verbouw van de woonboerderij, een renovatieplan moeten worden opgesteld, dat door de het bevoegd gezag moet worden goedgekeurd, alvorens de procedure wordt opgestart. Sloop en nieuwbouw van de schöppe en woonboerderij is in ieder geval niet toegestaan. De overige bebouwing (vier vrijstaande bijgebouwen) blijven behouden en worden gerekend tot bijgebouwen bij de bestaande en te realiseren wooneenheden, mits legaal aanwezig. Eén bijgebouw wordt in ieder geval gesloopt.

De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het vigerende Omgevingsplan, met als onderdeel het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen/Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ in het tijdelijke deel van het Omgevingsplan. Hier geldt momenteel de functie van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. Op basis van deze functie met bouwaanduiding is hier een agrarische bedrijf toegestaan met een Pagina 3 van 7

bouwperceeloppervlak van niet meer dan één hectare. Bij het bedrijf is daarnaast één bedrijfswoning toegestaan. Het is momenteel op basis van het Omgevingsplan niet mogelijk twee extra wooneenheden toe te voegen aan de boerderijwoning én één wooneenheid aan de schöppe. Op basis van het VABbeleid zou deze ontwikkeling middels de meest geëigende ruimtelijke procedure planologisch wel mogelijk kunnen worden gemaakt. In de afbeelding hieronder wordt een vogelvlucht van het huidige erf weergegeven. In afbeelding drie is weergegeven in welke panden nieuwe wooneenheden zijn voorzien.

Afbeelding 2: luchtfoto locatie plangebied Beckummerweg 33 (bron: gemeente Haaksbergen)

Afbeelding 3: nieuwe situatie Beckummerweg 33 (bron: Gbouwtek)

Pagina 4 van 7

Met de meest geëigende ruimtelijke procedure (BOPA, Omgevingsplanaanpassing of TAM-IMRO procedure) wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt. Het vooroverlegplan betreft het intern verbouwen/transformeren van de karakteristieke woonboerderij en schöppe tot meerdere wooneenheden. Daarnaast verandert het gebruik van de bijgebouwen en het perceel. De oppervlakte aan (bij)gebouwen op het erf neemt niet toe. In voorliggend voorstel gaan we in op het ingediende initiatief en stellen wij de raad via de commissie Ruimte in de gelegenheid wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Hoewel het bindend adviesrecht van de raad voor dit voorstel niet van toepassing is, is nog niet bekend welke ruimtelijke procedure voor deze voorgenomen ontwikkeling wordt gevolgd en wensen wij het voorstel aan de raad voor te leggen voor wensen en bedenkingen. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Omgevingswet artikel 2.4.

(omgevingsplan) Algemene wet bestuursrecht (Awb afdeling 3.4) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2024 Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel deel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel deel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ vastgesteld op 1 november 2017 Regionale spelregels in het buitengebied voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten Argumenten 1.1. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het VAB-beleid van de gemeente Haaksbergen Op de locatie aan de Beckummerweg 33 is een karakteristieke boerderijwoning met schöppe aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens de karakteristieke boerderijwoning te renoveren en hier in totaal drie wooneenheden in te realiseren (twee nieuwe + 1 bestaande). In het VAB-beleid is opgenomen dat bij een inhoud van boven de 1.500 m3, maximaal 3 wooneenheden gerealiseerd mogen worden. Het karakteristieke pand heeft een inhoud van 2.392 m3 en voldoet hiermee aan deze voorwaarde. Het Oversticht heeft het betreffende pand aangemerkt als karakteristiek.

Daarnaast wordt de bestaande karakteristieke schöppe gerenoveerd en wordt er middels het VABbeleid één wooneenheid in gerealiseerd. Conform het VAB-beleid kan karakteristieke bedrijfsbebouwing hergebruikt worden als woonruimte. Hiervoor geldt een minimale oppervlakte van 150 m². De schöppe heeft een oppervlakte van 328 m². Ook is de schöppe door Het Oversticht aangemerkt als karakteristieke bebouwing. Door de initiatiefnemer moet een renovatieplan worden aangeleverd, waaruit duidelijk naar voren komt hoe de schöppe en de boerderijwoning worden herstelt/gerenoveerd, hoe de karakteristieke elementen behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt. Hierbij dient het advies van het Oversticht als leidraad te worden aangehouden. De renovatieplannen moeten worden goedgekeurd door het bevoegd gezag alvorens de ruimtelijke procedure opgestart kan worden. Sloop en nieuwbouw is in ieder geval niet toegestaan. Tot slot blijven vier bestaande bijgebouwen behouden en vastgelegd op het bestaande aantal m², mits deze legaal aanwezig zijn. Eén bijgebouw wordt gesloopt. De bijgebouwen zijn daarnaast toegekend aan de verschillende wooneenheden, zodat duidelijk is welke wooneenheid welk bijgebouw in gebruik kan nemen. Voor de verdeling van de bijgebouwen over de te realiseren woningen, zie de overzichtstekening in de bijlagen.

Elke woning dient in ieder geval 150 m² aan legale bijgebouwen toegedeeld te krijgen. Pagina 5 van 7

1.2

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft op of ondervindt van milieukundige aspecten Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen voornoemde ontwikkeling. Voor de te volgen ruimtelijke procedure zullen verschillende onderzoeken uitgevoerd worden, die moeten aantonen dat de ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaard is. Aangezien het huidige agrarische bedrijf aan de Beckummerweg 33 tussen twee woonbestemmingen in ligt, wordt er een milieukundig probleem opgelost met betrekking tot deze woonbestemmingen. Er kan momenteel namelijk niet aan de richtafstanden tussen de agrarische- en een woonbestemmingen worden voldaan. 1.3 Er vindt geen extra verstening plaats in het buitengebied Met voorliggende ontwikkeling wordt een bestaande karakteristieke boerderijwoning gerenoveerd/verbouwd en gesplitst in drie wooneenheden. De bestaande karakteristieke schöppe wordt eveneens gerenoveerd/verbouwd, waarmee nog één wooneenheid wordt toegevoegd. De vier overige bijgebouwen blijven behouden en worden verdeeld over de in totaal vier woningen. Eén bijgebouw wordt gesloopt. Er worden geen extra bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt.

Door gebruik te maken van bestaande bebouwing en de bijgebouwen toe te delen aan de te realiseren wooneenheden is er geen sprake van een toename van verstening in het buitengebied. Verspreiding en verstening wordt zodoende voorkomen. 1.4 Deze ontwikkeling zorgt voor een versterking in de ruimtelijke kwaliteit Met voorliggend plan wordt bestaande karakteristieke bebouwing op het erf aan de Beckummerweg 33 gerenoveerd. Ook zal de gehele ontwikkeling landschappelijk worden ingepast. De opzet van bebouwing en landschappelijke inpassing wordt nader uitgewerkt in een nog op te stellen landschappelijk inpassingsplan. Hierbij wordt uitgegaan van aansluiting op het oude hoevenlandschap met sterke groenstructuren, houtsingels en rechte lijnen van beide erven. Ook de rest van het erf wordt landschappelijk ingepast. Daarnaast krijgt agrarische bebouwing die nu leeg staat een nieuwe functie en wordt verder verval van de bebouwing tegengegaan. Deze ontwikkeling vormt daarmee een grote verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. 1.5.

Met de meest geëigende ruimtelijke procedure wordt de voorgenomen ontwikkeling mogelijk gemaakt In het omgevingsplan van de gemeente Haaksbergen met als onderdeel het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen/Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’, heeft het perceel de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ en ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’, met de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. De voorgenomen ontwikkeling is voorzien op gronden met de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. Hier mag binnen het vigerende bestemmingsplan geen woonerf worden gerealiseerd. Met de meeste geëigende ruimtelijke procedure (BOPA, Omgevingsplanaanpassing of TAM-IMRO procedure) wordt de nieuwe ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt. 1.6.

Door het sluiten van een nadeelcompensatieovereenkomst op grond van artikel 13.13 van de omgevingswet met de initiatiefnemer, zijn de afspraken omtrent nadeelcompensatie vastgelegd Door het sluiten van een nadeelcompensatieovereenkomst op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Mocht de ontwikkeling mogelijk worden gemaakt door middel van een aanpassing van het Omgevingsplan of TAM-IMRO procedure, dan dient er een anterieure overeenkomst te worden gesloten. 2.1

De agendacommissie van de raad bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 27 november 2023 heeft de raad de lijst met ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten’ vastgesteld. Wanneer er één of meer woningen Pagina 6 van 7

worden toegevoegd in het buitengebied, is sprake van adviesrecht voor de raad én van verplichte participatie. Het toevoegen van één woning in het buitengebied betekent een toename van de verstening in het buitengebied. Voorgaande is echter enkel in het geval van bouwen. Deze bepaling ziet, onder meer, niet op een functiewijziging van bestaande gebouwen omdat er dan geen toename is van verstening in het buitengebied. Voorliggend (ver)bouwplan ziet enkel op de transformatie van de bestaande woonboerderij en de schöppe. Er vindt geen uitbreiding van het bebouwd oppervlak plaats. Hierdoor is er op voorgenomen ontwikkeling geen adviesrecht voor de raad van toepassing. Voor de transformatieplannen geldt wel de verplichte participatie. Hoewel het bindend adviesrecht van de raad voor dit voorstel niet van toepassing is, is nog niet bekend welke ruimtelijke procedure voor deze voorgenomen ontwikkeling wordt gevolgd. Op grond van de Omgevingswet is ons college bevoegd indien de ruimtelijke procedure voor een BOPA wordt gevolgd en de raad is bevoegd indien de ruimtelijke procedure voor een TAM-IMRO of Omgevingsplanwijziging wordt gevolgd. Omdat de te volgen ruimtelijke procedure nog niet bekend is, wensen wij het voorstel aan de raad voor te leggen voor wensen en bedenkingen.

Risico’s Door het sluiten van een nadeelcompensatieovereenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan de eindbrief op het ingediende vooroverlegplan worden opgesteld. In de eindbrief wordt aangegeven welke stukken er dienen te worden opgesteld en aangeleverd en met welke procedure de ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Vervolgens wordt door initiatiefnemer een aanvraag ingediend en de benodigde milieuonderzoeken, landschappelijke inpassing, participatieplan, renovatieplannen, de getekende nadeelcompensatieovereenkomst en het ingevulde Bibob-formulier aangeleverd.

Bijlagen: - Medewerkingsverzoek Beckummerweg 33 d.d. 5 februari 2024; - Bestaande boerderij en schöppe plus overzichtstekening d.d. 17 april 2024; - Plan van aanpak renovatie Schöppe d.d. 4 december 2023; - Adviesrapport Het Oversticht karakteristieke waarden d.d. 6 juli 2023.

Pagina 7 van 7