Besluit startvoorstel erfontwikkeling aan de Benteloseweg 6 met toepassing van Rood-voor-Rood beleid in combinatie met VAB-beleid d.d. 16 maart 2021

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 16 maart 2021 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel erfontwikkeling aan de Benteloseweg 6 met toepassing van Rood-voor-Rood beleid in combinatie met VAB-beleid Samenvatting besluit Wij zijn voornemens om medewerking te verlenen aan het principeverzoek van de eigenaar van de Benteloseweg 6. Het verzoek betreft het stoppen van het agrarische bedrijf en het herontwikkelen van het erf. Er wordt 1.350 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt en hiervoor wordt een nieuwe woning met een (groter) bijgebouw voor teruggebouwd. Daarnaast wordt een bestaande karakteristieke voormalige boerderij gerenoveerd tot twee wooneenheden en wordt er een passend bijgebouw gerealiseerd. Een bestaande werktuigenberging blijft behouden voor de opslag van materiaal ten behoeve van het onderhouden van akkerbouwgronden.

Besluit: Preventief toezicht is niet van toepassing. 1.

Medewerking verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om het erf aan de Benteloseweg 6 onder de volgende voorwaarden te ontwikkelingen met toepassing van het Rood voor Rood beleid in combinatie met het VAB-beleid: - Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling. - Er wordt en partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. - Er wordt een renovatieplan opgesteld voor de karakteristieke boerderij. De voorgenomen ontwikkelingen betreffen de volgende: - Het slopen van 1.350 m2 aan landschapsontsierende bebouwing op het erf. - Het renoveren van de karakteristieke boerderij tot twee wooneenheden. - Het realiseren van een bijgebouw van 350 m2 behorende bij de twee wooneenheden in de karakteristieke boerderij. - Het realiseren van één nieuwe woning van 750 m3 met bijgebouw van 225 m2. - Het behoudt van een werktuigenberging van 260 m2. - Het landschappelijk inpassen van de locatie.

2.

De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Pagina 1 van 10

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Indien afwijkend besloten: Besluit en argumenten

Pagina 2 van 10

Inleiding / aanleiding Focus Architectuur heeft namens de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Het principeverzoek betreft een erfontwikkeling aan de Benteloseweg 6 met toepassing van het Rood voor Rood beleid in combinatie met het VAB-beleid. De initiatiefnemer heeft een agrarisch bedrijf aan de Benteloseweg 6. Het perceel is bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ en heeft de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. De initiatiefnemer wil stoppen met het agrarische bedrijf en wil op deze locatie een woonerf ontwikkelen met toepassing van het Rood voor Rood beleid in combinatie met het VAB-beleid.

Afbeelding: luchtfoto erf Benteloseweg 6.

Op het perceel is een bedrijfswoning, een karakteristieke voormalige boerderij, een drietal schuren en een mestsilo aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens om twee landschapsontsierende schuren, een mestsilo en de bedrijfswoning te slopen. In totaal wordt 1.350 m2 aan landschapsontsierende bebouwing op deze locatie gesloopt. De karakteristieke boerderij en één schuur blijven bestaan. De initiatiefnemer wil de karakteristieke boerderij renoveren en op deze manier in de oude staat herstellen en hier twee wooneenheden in realiseren. Bij een woning in het buitengebied van Haaksbergen mag maximaal 150 m2 aan bijgebouwen gebouwd worden. In voorliggend geval betekent dit dat er in totaal 300 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd zou Pagina 3 van 10

mogen worden bij de twee woningen in het karakteristieke pand. Door middel van de inzet van sloopmeters wenst de initiatiefnemer het bijgebouw te vergroten tot 350 m2.

Enkele afbeeldingen van de karakteristieke voormalige boerderij. Zoals eerder aangegeven stopt de initiatiefnemer met het agrarische bedrijf. De initiatiefnemer heeft nog wel circa 20 hectare akkerbouwgrond. Om deze gronden te kunnen bewerken en te onderhouden wenst die initiatiefnemer een bestaande werktuigenberging, met een oppervlakte van 260 m2, te behouden voor de opslag van materiaal/materieel. Er blijft geen volwaardig agrarisch bedrijf over en op basis van het VAB-beleid is het mogelijk om een nevenfunctie toe te kennen voor bedrijvigheid, mits de oppervlakte kleiner is dan 350 m2. Een deel van de sloopmeters wenst de initiatiefnemer in te zetten voor één nieuwe woning van maximaal 750 m3 met bijgebouw van maximaal 225 m2. Op basis van het Rood voor Rood beleid is het mogelijk om bij de sloop van 1.000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing, een woning van 750 m3 met bijgebouw van 150 m2 terug te bouwen. De initiatiefnemer wenst het bijgebouw te vergroten tot 225 m2 met de inzet van de overige sloopmeters.

Pagina 4 van 10

Afbeelding: nieuwe situatie Benteloseweg 6

Het perceel is bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ en de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. In het nieuwe bestemmingsplan wordt de functieaanduiding verwijderd en krijgt de locatie een woonbestemming. Relatie met financieel herstelplan/businesscase bedrijfsvoering Niet van toepassing. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Wet ruimtelijke ordening (Wro, artikel 3.1) Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4)

Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel

Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ Rood voor Rood beleid 2015 VAB-beleid 2011 Provincie Besluit Gedeputeerde Staten van Overijssel d.d. 15 december 2020, het verlengen van preventief toezicht met 1 jaar.

Pagina 5 van 10

Argumenten Preventief toezicht 1.1. Het voorstel past binnen de voorwaarden van preventief toezicht. De financiële gevolgen van dit besluit passen binnen het niveau van de begroting 2021. Overige argumenten 1.1. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het VAB-beleid 2011 van de gemeente Haaksbergen. Op de locatie aan de Benteloseweg 6 is een karakteristieke voormalige boerderij aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens om deze karakteristieke boerderij te renoveren en hier twee woonheden in te realiseren. In het VAB-beleid is opgenomen dat bij een inhoud van boven 1.500 m3 maximaal 3 wooneenheden zijn toegestaan en bij een inhoud boven 1.000 m3 maximaal 2 wooneenheden. De karakteristieke boerderij heeft een inhoud van ruim 1.500 m3 waardoor het mogelijk is om twee wooneenheden te realiseren. Bij een woning in het buitengebied mag bij recht 150 m2 aan bijgebouwen gebouwd worden. In voorliggend geval betekent dit dat er 300 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd zou mogen worden bij de twee wooneenheden in het karakteristieke pand. De initiatiefnemer wenst één bijgebouw van 350 m2 te realiseren. Door middel van de inzet van ‘extra’ sloopmeters wenst de initiatiefnemer het bijgebouw te vergroten tot 350 m2. De initiatiefnemer wenst een bestaande werktuigenberging te behouden om de circa 20 hectare aan akkerbouwgrond te kunnen bewerken.

In principe wordt alle bedrijvigheid tot een oppervlakte dan 350 m2 gezien als nevenactiviteit en daarmee toegestaan. Een ander uitgangspunt is de sloop van alle vrijkomende agrarische bebouwing die niet wordt hergebruikt. In voorliggend geval betreft het een werktuigenberging van 260 m2 en alle overige vrijkomende agrarische bebouwing wordt gesloopt. 1.2. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Rood voor Rood beleid 2015 van de gemeente Haaksbergen. Het Rood voor Rood beleid gaat uit van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke. Voor de sloop van 1.000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing kan een woning van maximaal van 750 m3 met bijgebouw van 150 m2 worden gerealiseerd. Uitgangspunt hierbij is dat er wordt teruggebouwd op de slooplocatie. In voorliggend geval wordt er in totaal 1.350 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Dit is inclusief de sloop van de huidige woning. De initiatiefnemer wil een nieuwe woning van maximaal 750 m3 met bijgebouw van 225 m2 realiseren op de slooplocatie. De initiatiefnemer sloopt 350 m2 meer dan nodig is. Door middel van het Rood voor Rood beleid met maatwerk is het mogelijk om de totale oppervlakte aan bijgebouwen te vergroten. De gemeente hanteert hiervoor de lijn dat er voor elke vierkante meter aan uitbreiding twee keer zoveel gesloopt dient te worden.

Om het bijgebouw bij de nieuwe woning met 75 m2 te vergroten wordt er 150 m2 aan sloopmeters ingezet. Deze vorm van maatwerk wordt ook toegepast bij het vergroten van het eerder benoemde bijgebouw bij de karakteristieke boerderij. De initiatiefnemer wenst dit bijgebouw met 50 m2 te vergroten en hiervoor wordt er 100 m2 aan sloopmeters ingezet. Hiermee blijft er 100 m2 aan sloopmeters wat niet ingezet wordt. De initiatiefnemer sloopt dus uiteindelijk 100 m2 meer dan noodzakelijk voor de hele ontwikkeling van het erf. 1.3. De initiatiefnemer geeft een woonrecht op en dit leidt tot minder verstening in het buitengebied. De bedrijfswoning is aan de karakteristieke (voormalige) boerderij gebouwd. Zoals eerder aangegeven wordt de huidige bedrijfswoning gesloopt. Binnen het vigerende bestemmingsplan kan de bedrijfswoning worden gesloopt en opnieuw worden opgericht met daarbij 150 m2 aan bijgebouwen. Op grond van artikel 3 lid 2 van de Wet geurhinder veehouderij (Wgv) geldt voor woningen (of andere geurgevoelige objecten) de vaste afstand van 50 meter als woningen onderdeel uitmaken van een veehouderij of op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een veehouderij. De huidige bedrijfswoning wordt gesloopt en wanneer het opnieuw wordt opgericht moet op grond van geurwetgeving worden gezien als een nieuw geurgevoelig object.

Artikel 3, lid 2 van de Wgv is hier dan Pagina 6 van 10

niet meer van toepassing. Vanwege meerdere aanwezige intensieve veehouderijen in de nabije omgeving (en de daarbij behorende richtafstanden) is het niet mogelijk de voormalige bedrijfswoning opnieuw op te richten als burgerwoning. Dit zal de omliggende intensieve veehouderijen belemmeren in hun bedrijfsvoering op grond van de Wgv. Door het niet terugbouwen van de woning geeft de initiatiefnemer een woonrecht op met de daarbij behorende bebouwingsmogelijkheden. Dit zorgt voor minder verstening van het buitengebied. 1.4. Er is aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de wooneenheden binnen de karakteristieke voormalige boerderij en de nieuwe Rood voor Rood woning. Op grond van artikel 3, tweede lid van de Wgv bedraagt de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object dat onderdeel uitmaakt van een andere veehouderij, of dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen. Het betreft een voormalige boerderij die na 19 maart 2000 opgehouden heeft deel uit te maken van de veehouderij. De afstand tussen de voormalige boerderij en de rand van het bouwblok van de dichtstbijzijnde intensieve veehouderij is ongeveer 75 meter. De omliggende veehouderijen worde niet onevenredig in hun belangen geschaad.

Bij Rood voor Rood woningen is artikel 14 lid 2 van de Wgv van toepassing. Rood voor Rood woningen zijn woningen (en andere geurgevoelige objecten) die voldoen aan de volgende voorwaarden: - gebouwd na 19 maart 2000; - op een kavel die op dat moment in gebruik was als veehouderij; - waarbij de veehouderij (deels) buiten werking is gebracht, én; - waarbij stallen (of andere bedrijfsgebouwen) zijn gesloopt. Hierbij geldt een minimale afstand van 50 meter tussen een veehouderij en een woning die buiten de bebouwde kom is gelegen. In voorliggend geval bedraagt de afstand tussen de dichtstbijzijnde intensieve veehouderij en de nieuwe woning minimaal 50 meter. De omliggende veehouderijen worden niet onevenredig in hun belangen geschaad. Eveneens dient aangetoond te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (omgekeerde werking). Dit kan door middel van een voorgrondbelasting (geurbelasting als gevolg van één veehouderij) en achtergrondbelasting (geurbelasting als gevolg van de veelheid aan veehouderijen in de omgeving) aangetoond worden. De initiatiefnemer heeft de voor- en achtergrondbelasting inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Dit is afgestemd met Omgevingsdienst Twente. 1.5.

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van Haaksbergen. De voorgenomen ontwikkeling betreft het ontwikkelen van de locatie aan de Benteloseweg 6. Het slopen van 1.350 m2 aan landschapsontsierende bebouwing en het verwijderen van overige erfverharding is een grote meerwaarde voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Naast het Rood voor Rood gedeelte waar een aanzienlijke kwaliteitsslag wordt gemaakt geldt dit eveneens voor de VAB-invulling. De authentieke kenmerken van de karakteristieke boerderij blijven bewaard en worden waar mogelijk versterkt. Op die manier blijft de boerderij behouden en beleefbaar voor Haaksbergen. Daarnaast wordt het erf landschappelijk ingepast waardoor het aansluit op en passend in de omgeving is.

Pagina 7 van 10

Afbeelding: erfinrichtingsplan Benteloseweg 6

1.5. Met het doorlopen van een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ wordt de beoogde ontwikkeling aan de Benteloseweg 6 mogelijk gemaakt. In het vigerende bestemmingsplan is de Benteloseweg 6 bestemd als ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om het erf om te vormen naar een woonerf. Om dit mogelijk te maken dient er een partiële herziening van het bestemmingsplan te worden doorlopen. 1.6. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. 2.1.

Dit is conform de werkwijze ‘’behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’’. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘’behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan‘’ vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar ook zeker voor de initiatiefnemer, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit.

Pagina 8 van 10

Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden de risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Initiatiefnemer en gemeente Haaksberen sluiten een overeenkomst betreffende deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de bestemmingsplanprocedure is doorlopen kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunningen aanvragen.

Bijlagen: - Principeverzoek Benteloseweg 6 - Situatie bebouwing Benteloseweg 6 - Gewenste situatie Benteloseweg 6 - Motivatie Benteloseweg 6 - Ruimtelijk kwaliteitsplan Benteloseweg 6

Pagina 9 van 10

Pagina 10 van 10