Besluit startvoorstel bedrijfswijziging inclusief toevoeging woning Albertsweg 2

Advies

college

Datum vergadering: 10 februari 2026 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder J.H. (Jan-Herman) Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel bedrijfswijziging inclusief toevoeging woning Albertsweg 2 Samenvatting besluit Wij zijn in principe voornemens onder voorwaarden medewerking te verlenen aan een bedrijfswijziging aan de Albertsweg 2 te Haaksbergen. Initiatiefnemer, deelnemer aan de LBV-regeling, is voornemens zijn intensieve veehouderij (varkenshouderij) te beëindigen en een kleinschalige agrarische bedrijvigheid voort te zetten. Dit als akkerbouwbedrijf. Hierbij dienen enkele aanduidingen binnen de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ te worden gewijzigd. Het gaat hierbij om de aanduiding ‘intensieve veehouderij’ en ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. Gelet op de interne bedrijfswijziging en inpassing van gronden vinden er sloopwerkzaamheden plaats, waarbij de vergunde tweede bedrijfswoning wordt gesloopt. Deze tweede bedrijfswoning wordt als reguliere woning op het erf herbouwd. Hierbij is sprake van een één erven principe. De sloopmeters worden gereserveerd in een sloopvoucher (2.140,49 m2). Met deze voucher kan na aftrek meters in de voucher nieuwe bebouwing op het perceel worden gerealiseerd.

Met een wijziging van het Omgevingsplan (STOPTPOD) wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Besluit: 1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer op het perceel aan de Albertsweg 2 tot: - het wijzigen van een deel van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’; - het verwijderen van de aanduiding ‘intensieve veehouderij’ en de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’; - het vastleggen van bouwmogelijkheden binnen de gronden met de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ en de functie ‘Wonen’. Dit gelet op de beoogde bedrijfsvoering (akkerbouwbedrijf) en het realiseren van een burgerwoning; - het borgen van 2.140,49 m2 aan sloopmeters in een sloopvoucher; - het vastleggen van een reguliere woning met bijgebouwen. Voor de extra inbreng van 50 m2 wordt de sloopvoucher te zijner tijd open gebroken; - het vastleggen van 348 m2 aan bedrijfsbebouwing ten behoeve van het akkerbouwbedrijf en 168 m2 aan bijgebouwen van de bedrijfswoning. Hiervoor wordt de sloopvoucher te zijner tijd open gebroken. 2.

Aan de medewerking het volgende voorbehoud te verbinden; - uit milieutechnische onderzoeken dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen onvermijdelijke bezwaren bestaan; - uit ruimtelijke overwegingen dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen onvermijdelijke bezwaren bestaan; - het Omgevingsplan gemeente Haaksbergen wordt gewijzigd met een STOP-TPOD procedure, waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt; - het plan wordt ingepast conform een nog te beoordelen landschappelijk inpassingsplan; - er wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de wijziging van het Omgevingsplan, inspanningsverplichting en verantwoordelijkheden omtrent nadeelcompensatie en investeringskosten alsmede de overdracht tot de contractpositie; - het participatietraject conform de beleidsnota participatie is doorlopen. Pagina 1 van 7

3. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

M. (Marcel) Broekhuis

Indien afwijkend besloten: Besluit: Argumenten:

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding De omgevingsadviseur heeft namens eigenaren een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Eigenaren zijn voornemens op de gronden aan de Albertsweg 2 een bedrijfswijziging door te voeren. Dit vanwege de deelname aan de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderij (hierna: LBV-regeling). Eigenaren (hierna: initiatiefnemer) zijn voornemens de intensieve tak (varkenshouderij) te beëindigen, om vervolgens een kleinschalig akkerbouwbedrijf voort te zetten. Vanwege de bedrijfsbeëindiging zullen er sloopwerkzaamheden plaatsvinden, waaronder de varkensstallen en de bestaande tweede bedrijfswoning. Het woonrecht van de tweede bedrijfswoning wordt ingezet ten behoeve van een reguliere woning op het erf. Ten behoeve van de reguliere woning zal sprake zijn van een object met een maximale inhoudsmaat van 750 m3 en maximaal 200 m2 (extra inzet sloopmeters aangezien volgens de regel 150 m2 is toegestaan) aan bijgebouwen. De te behouden bedrijfswoning zal een bijgebouw van maximaal 150 m2 hebben. Hierbij bestaat de optie het bedrijfsgebouw te verruimen met inzet van extra sloopmeters. De bedrijfsmeters dienen van de vouchers te worden afgehaald, waarbij de exacte omvang wordt vastgelegd. Ten behoeve van extra bebouwing behorende bij de woonfunctie is de sloopverhouding 1:2 van toepassing.

Ten behoeve van extra bebouwing voor de agrarische bebouwing is de verhouding 1:1 van toepassing. De gronden waar de gewenste ontwikkeling op ziet, hebben de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’, de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’ en de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – verwevingsgebied’ en ‘wro – zone – wijzigingsgebied’. Tevens geldt de functie ‘Waarde – middelmatige archeologische verwachting’ In afbeelding 1 is een uitsnede van de betreffende gronden weergegeven. De gronden zijn met een marker weergegeven.

Afbeelding 1: planologische situatie plangebied (uitsnede Omgevingsplan gemeente Haaksbergen). Pagina 3 van 7

Op basis van de functie(s) met gebiedsaanduidingen is ter plaatse de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. Ter plaatse van de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’ is een oppervlakte van niet meer dan 1 ha qua bouwperceel toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding ‘intensieve veehouderij’ is een intensieve veehouderij toegestaan. De voor 'Waarde - Middelmatige archeologische verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functie(s), mede bedoeld voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden. Hierbij geldt dat het verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 5.000 m2 en dieper dan 0,4 m: Initiatiefnemer wenst de gronden te ontwikkelen tot een gemengd erf bestaande uit enerzijds een reguliere woonfunctie en anderzijds de voortzetting van een agrarisch bedrijf. Dit betreft een akkerbouwbedrijf. Het gaat om de gronden die kadastraal bekend zijn als gemeente Haaksbergen, sectie O met perceelnummer 1022. Het betreffen enkel de gronden ter hoogte van de kruising Albertsweg en Eppenzolder, waar het huidige agrarisch bouwvlak ligt. De woning wordt op de slooplocatie teruggebouwd, gelegen in de kernrandzone.

Initiatiefnemer heeft het ‘Verzoek beoordeling vooroverlegplan, met een eerste aanzet van het inrichtingsplan’ ingediend. Bij het inrichtingsplan is gestreefd naar een één erven principe. In afbeelding 2 is een uitsnede van het inrichtingsplan weergeven. Het gehele inrichtingsplan is bijlage bij dit voorstel.

Afbeelding 2: Beoogde invulling woonfunctie en agrarische bedrijfsvoering Op basis van het Omgevingsplan Haaksbergen is het niet mogelijk een reguliere woning binnen een agrarisch bouwvlak te realiseren. Tevens dient gelet op de bedrijfswijziging en de deelname aan de LBV regeling het plangebied conform voornemen planologisch te worden geborgd. Er dient daarom een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Het betreft hierbij een wijziging van het Omgevingsplan (STOP-TPOD).

Pagina 4 van 7

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) Omgevingswet (artikel 2.4) Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties voor stikstofreductie (artikel 5 lid 1 sub g) Provincie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening’ vastgesteld op 1 november 2017 Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente Omgevingsvisie Haaksbergen Argumenten 1.1 Na het aanleveren van goedgekeurde sloopmeters past de voorgenomen ontwikkeling binnen de Omgevingsvisie en de rood-voor-rood regeling, die onderdeel is van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente. Het perceel Albertsweg 2 ligt in het gebied waar, volgens onze Omgevingsvisie, ruimte is voor de uitbreiding van industrie. Dit initiatief gaat uit van het afschalen van de intensieve veehouderij, waarbij een gemengd perceel wordt gecreëerd met ruimte voor een gemengd erf, bestaande uit enerzijds een reguliere woonfunctie en anderzijds de voortzetting van een agrarisch bedrijf in de vorm van een akkerbouwbedrijf.

Hierdoor wordt een economische drager in het buitengebied van Haaksbergen mogelijk gemaakt, waarbij het bedrijf duurzaam kan ontwikkelen. De rood-voor-rood regeling gaat uit van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing en te voldoen aan de voorwaarden mag bebouwing ten behoeve van de nieuwe woning worden gerealiseerd. Op het perceel wordt 2.290,49 m2 aan landschapontsierende bebouwing gesloopt. Bij een bedrijfswoning zijn 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan. Hierdoor is er een sloopvoucher van 2.140,49 m2 verstrekt. Op het huidige erf zijn twee vergunde bedrijfswoningen (lees; woontitels) aanwezig. Gelet op de bedrijfswijziging wordt één bedrijfswoning overbodig. Deze bedrijfswoning wordt gesloopt en zal gelet op het gemengde erf, als reguliere woning worden teruggebouwd. Het betreft een woning met een maximale inhoudsmaat van 750 m3 en 200 m2. Voor de extra 50 m2 bovenop de 150 m2 aan bijgebouwen is initiatiefnemer extra sloopmeters benodigd. Hierbij is de verhouding 1:2 van toepassing, waarbij initiatiefnemer in voorliggende situatie 100 m2 in zet. In voorliggende situatie wil initiatiefnemer een nieuwe akkerbouwloods bouwen gelet op de beoogde bedrijfsvoering. Hierbij dienen sloopmeters te worden ingezet. Deze meters worden van de voucher afgetrokken.

Gelet op de agrarische activiteit is er sprake van een sloopverhouding 1:1. Met de bouw van een akkerbouwloods van 180 m2 zijn daarom 180 m2 aan sloopmeters benodigd. Voor het behoud van de werktuigenberging van 216 m2 zijn geen extra sloopmeters benodigd. Voor toekomstige uitbreiding na afschaling is de factor 1:1 van toepassing. Tevens dienen voor 150 m2 aan sloopmeters ten behoeve van de huidige bedrijfswoning geen sloopmeters te worden ingezet. Bij een vergroting boven de 150 m2 zijn extra sloopmeters van toepassing.

Pagina 5 van 7

Een deel van de meters wordt binnen de slooplocatie ingezet. De overige meters kunnen in de toekomst voor een locatie elders worden ingebracht. 1.2

Vanuit ruimtelijk oogpunt worden geen bezwaren verwacht tegen de realisatie van een reguliere woning en bedrijfsmatige aanpassing aan de Albertsweg 2. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een gemengd erf, waarbij wonen en werken samenhangen. Enerzijds kleinschalige akkerbouw, anderzijds een woonfunctie. Gelet op de één ervenstructuur en richtafstanden; kleinschalige akkerbouw (30 meter) is er gekozen voor een afgestemde erfopzet waarbij beide functies naast elkaar kunnen fungeren. Hierbij voorziet het huidige inpassingsplan in een landschappelijke harmonie en zijn er bebouwingsvrije zones ingetekend. Verder voorziet de beoogde agrarische functie in een minder belastende functie naar de omgeving. De horeca gelegenheid aan de noordoostzijde wordt niet in de gebruiksmogelijkheden beperkt, naast dat de horeca gelegenheid geen beperkende factor is voor de reguliere woning. Tevens wordt ten tijde van de anterieure overeenkomst een spuitzoneringovereenkomst afgesloten. Dit aangezien in de omgeving gronden van derden aanwezig zijn, waar een contour spuitzonering op komt te liggen. 1.3

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft voor of ondervindt van milieukundige aspecten. Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Bij de aanvraag om het omgevingsplan te wijzigen, zullen alle benodigde milieuonderzoeken worden aangeleverd. Die moeten aantonen dat de beoogde ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. Uit een eerste verkenning worden hier geen problemen verwacht. 1.4

Uit het vooroverleg met de provincie Overijssel moet blijken, dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het provinciale belang. Door de voorkantsamenwerking kan de provincie tijdig duidelijk maken op welke wijze volgens haar rekening moet worden gehouden met het provinciale belang. Het overleg tussen de gemeente en de provincie vindt plaats via een vooroverleg. Woningbouw is een provinciaal belang en de ontwikkeling is door de provincie niet uitgezonderd van vooroverleg. Uit het advies van de provincie blijkt dat er geen bezwaren zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling. 1.5 De ontwikkeling zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt 2.290,49 m2 aan landschapsontsierende bebouwing verwijderd. Met de voorgenomen ontwikkeling worden in beperkte mate bedrijfsbebouwing en verharde oppervlakte teruggebouwd in het buitengebied. Tevens wordt de locatie landschappelijk ingepast. Hierbij vindt een ruime kwaliteitswinst plaats, met een nader uit te werken landschappelijk inpassingsplan. Gelet op de vooroverlegmomenten met het Oversticht is een zekere landschappelijke samenhang verkregen tussen de locatie, bebouwing en beplanting. De locatie en gezamenlijke erfopzet is meermaals met het Oversticht afgestemd.

Zij hebben positief gereageerd op de voorgestelde opzet van het erf en hebben daarbij aandachtspunten meegegeven voor een nadere uitwerking. 2.1

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zijn de afspraken vastgelegd. Op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet kan de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst aangaan over het kostenverhaal. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst worden de initiatiefnemers verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. 3.1 De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Sindsdien is er geen sprake meer van partiële herzieningen, maar van aanpassingen van het Omgevingsplan. Voor deze ontwikkeling is een Pagina 6 van 7

STOP-TPOD procedure nodig. Hiermee wordt het omgevingsplan aangepast. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad, net als bij de toenmalige herzieningen van het bestemmingsplan. De reden dat voor een wijziging van het omgevingsplan (STOP-TPOD) is gekozen, is vanwege het wijzigen van de onderliggende functie. Dit door het uitsluiten van de intensieve veehouderij, bouwmogelijkheden en het toevoegen van een reguliere woning. Hierdoor worden de bestaande functiemogelijkheden uitgesloten en worden de gronden naar de beoogde situatie gewijzigd. Conform deze werkwijze wordt ons besluit aan de Commissie Ruimte aangeboden. Deze wordt op deze manier vroegtijdig betrokken bij en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemers, goed te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders van het voorgenomen besluit. Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Na besluitvorming wordt een brief opgesteld. In de brief wordt aangegeven welke stukken er dienen te worden opgesteld/aangeleverd en hoe de STOP-TPOD procedure kan worden opgestart. Participatie is reeds doorlopen.

Uit participatie komt naar voren dat men op voorhand zowel positief is over het planvoornemen als de gevolgen wat betreft spuitzonering. Dit vanwege de contour die op twee gronden van derden komt te liggen. Gedurende het vervolg zal participatie nader worden uitgewerkt. Bij een positief besluit dient een landschappelijk inpassingsplan te worden opgesteld en dienen de benodigde milieuonderzoeken te worden uitgevoerd. Daarnaast wordt een overkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen gesloten in een anterieure overeenkomst.

Bijlagen: 1. Erfinrichtingsplan 2. Participatieverslag 28 januari 2026

Pagina 7 van 7