Besluit startvoorstel bedrijfswijziging en toevoeging woning Wennewickweg 1

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 3 maart 2026 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder J.H. (Jan-Herman) Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel bedrijfswijziging en toevoeging woning Wennewickweg 1 Samenvatting besluit Wij zijn in principe voornemens onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de bedrijfswijziging aan de Wennewickweg 1 te Haaksbergen. Initiatiefnemer, deelnemer aan de LBV-regeling, is voornemens zijn intensieve veehouderij (varkenshouderij) te beëindigen en extensieve agrarische bedrijvigheid (akkerbouwbedrijf) voort te zetten. Hierbij dienen enkele aanduidingen binnen de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ te worden gewijzigd. Het gaat hierbij om de aanduiding ‘Intensieve veehouderij’ en ‘Specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’. Gelet op de (interne) bedrijfswijziging en inpassing van gronden vinden er sloopwerkzaamheden plaats en wordt één van de twee bedrijfswoningen naar een reguliere woning omgezet. Hiervoor worden geen sloopmeters ingezet. Tevens wordt er een nieuwe rood-voor-rood woning aangrenzend aan het erf gerealiseerd. Hierbij wordt gestreefd naar een één erven principe. De sloopmeters worden gereserveerd in een sloopvoucher (3.105,63 m2). Met deze voucher kan na aftrek van sloopmeters, nieuwe bebouwing worden gerealiseerd.

Met een wijziging van het Omgevingsplan (STOP – TPOD) wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Besluit: 1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer op het perceel aan de Wennewickweg 1 tot: - het wijzigen van een deel van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’; - het wijzigen van de functie ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ in de functie ‘Wonen’ ten behoeve van de rood-voor-rood woning; - het verwijderen van de aanduiding ‘Intensieve veehouderij’ en de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’; - het vastleggen van bouwmogelijkheden binnen de gronden met de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ en de functie ‘Wonen’. Dit gelet op de beoogde bedrijfsvoering (akkerbouwbedrijf) waarbij een bedrijfsgebouw wordt gebouwd en het realiseren van een burgerwoning en omzetting bedrijfswoning naar reguliere woning; - het borgen van 3.105.63 m2 aan sloopmeters in een sloopvoucher; - het vastleggen dat de sloopvoucher opengebroken kan worden voor een tweede rood-voor-rood woning. Hiervoor zijn 1.500 m2 sloopmeters benodigd. Dit conform de staffel maar strijdig met het beleid. De reden hiervoor is dat de tijdsdruk vanuit de LBV-regeling en het vinden van een geschikte 2de koper op korte termijn niet haalbaar is. 2.

Aan de medewerking het volgende voorbehoud verbinden; - uit milieutechnische onderzoeken dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen onvermijdelijke bezwaren bestaan; - uit ruimtelijke overwegingen dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen onvermijdelijke bezwaren bestaan; - het Omgevingsplan gemeente Haaksbergen wordt gewijzigd middels een STOP-TPOD procedure, waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt; - het plan wordt ingepast conform een nog te beoordelen landschappelijk inpassingsplan; Pagina 1 van 7

-

er wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de wijziging van het Omgevingsplan, inspanningsverplichting en verantwoordelijkheden omtrent nadeelcompensatie en investeringskosten alsmede de overdracht van de contractpositie; - het participatietraject conform de beleidsnota participatie is doorlopen. 3. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

M. (Marcel) Broekhuis

Indien afwijkend besloten: Besluit: Argumenten:

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding WIK adviesgroep heeft namens de eigenaar van de Wennewickweg 1 een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Eigenaar (hierna: initiatiefnemer) is voornemens op de gronden aan de Wennewickweg 1 een bedrijfswijziging door te voeren. Dit vanwege deelname aan de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderij (LBV-regeling). De initiatiefnemer is voornemens de intensieve tak (varkenshouderij) te beëindigen om vervolgens een akkerbouwbedrijf voort te zetten. Vanwege de bedrijfsbeëindiging vinden er sloopwerkzaamheden plaats. Planologische situatie De gronden waar de beoogde ontwikkeling op ziet, zijn voorzien van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. De functieaanduiding ‘Bedrijf’, ‘Intensieve veehouderij’ en de bouwaanduiding ‘Specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’ zijn van toepassing. Tot slot is de gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – verwevingsgebied’ en de dubbelfunctie ‘Waarde – lage archeologische waarde’ aanwezig. De gronden buiten het agrarisch bouwvlak zijn voorzien van de functie ‘Agrarisch met waarden – Landschap’. In afbeelding 1 is een uitsnede van de desbetreffende gronden weergegeven.

Afbeelding 1: planologische situatie plangebied (uitsnede Omgevingsplan gemeente Haaksbergen). Op basis van de functie(s) met gebiedsaanduidingen is ter plaatse de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. Ter plaatse van de bouwaanduiding ‘Specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’ is een oppervlakte van niet meer dan 1 ha qua bouwperceel toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding ‘Intensieve veehouderij’ is een intensieve veehouderij toegestaan. Verder is de functie ‘Waarde - lage archeologische waarde’ van toepassing. Hierbij geldt voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 100.000 m2 en dieper dan 0.4 meter.

Pagina 3 van 7

Voornemen Initiatiefnemer wenst deze gronden te ontwikkelen tot een gemengd erf. Dit bestaat enerzijds uit twee reguliere woonfuncties, te weten de omzetting van één van de agrarische bedrijfswoningen en het realiseren van een rood-voor-roodwoning. Anderzijds wordt het agrarisch bedrijf (akkerbouwbedrijf) met bedrijfswoning voortgezet. Het gaat om de gronden die kadastraal bekend zijn als gemeente Haaksbergen, sectie S met perceelnummers 1053 en 1054. Gelet op de bedrijfswijziging wordt de huidige bedrijfswoning aan de westzijde van het perceel (Wennewickweg 1a) omgezet naar een reguliere woning. De bedrijfswoning aan de oostzijde van het perceel (Wennewickweg 1) blijft ongewijzigd behouden als bedrijfswoning. Aan de noordzijde van de reguliere woning aan de Wennewickweg 1a is een nieuw te bouwen roodvoor-roodwoning beoogd. Deze zal een maximale inhoudsmaat krijgen van 750 m2 met maximaal 150 m2 aan bijgebouwen. Ter compensatie dient hiervoor 1000 m2 sloopmeters te worden ingezet. De huidige bedrijfswoning die naar een reguliere woning wordt omgezet, behoudt zijn huidige omvang. Met aftrek van 150 m2 wordt de mogelijkheid behouden om 150 m2 aan bijgebouwen te realiseren. Behorende bij de bestaande bedrijfswoning (oostzijde) zal een nieuw bedrijfsgebouw gebouwd worden. Dit ten behoeve van de beoogde bedrijfsvoering.

Voor de bouw van een bedrijfsgebouw dienen sloopmeters ingezet te worden. Hierbij is de verhouding 1;1 van toepassing. Initiatiefnemer heeft het ‘Verzoek beoordeling vooroverlegplan’, met een eerste aanzet van het inrichtingsplan ingediend. Bij het inrichtingsplan is gestreefd naar een één erven principe. In afbeelding 2 is een uitsnede van het inrichtingsplan weergeven. Voor het gehele inrichtingsplan wordt verwezen naar de bijlage.

Afbeelding 2: Beoogde invulling woonfunctie (stippellijn) en agrarische bedrijfsvoering Pagina 4 van 7

Op basis van het Omgevingsplan Haaksbergen is het niet mogelijk een reguliere woning, zowel binnen een agrarisch bouwvlak als op gronden met een agrarische functie te realiseren. Tevens dient gelet op de bedrijfswijziging en deelname aan de LBV regeling het plangebied conform voornemen planologisch te worden geborgd. Er dient daarom een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Het betreft hierbij een wijziging van het Omgevingsplan (STOP-TPOD). Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) Omgevingswet (artikel 2.4) Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties voor stikstofreductie (artikel 5 lid 1 sub g) Provincie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening’ vastgesteld op 1 november 2017 Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente Omgevingsvisie Haaksbergen Argumenten 1.1 De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en de rood-voor-rood regeling, die onderdeel is van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente Het perceel aan de Wennewickweg 1 ligt in het buitengebied van de gemeente

Haaksbergen. Het initiatief gaat uit van het afschalen van de intensieve veehouderij, waarbij een gemengd perceel wordt gecreëerd. Bij dit gemengde erf is sprake van regulier wonen en agrarische bedrijvigheid in de vorm van een akkerbouwbedrijf. Hierbij wordt een economische drager in het buitengebied van Haaksbergen mogelijk gemaakt. De rood-voor-rood regeling gaat uit van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing en te voldoen aan de voorwaarden mag nieuwe bebouwing (woning(en) en bedrijfsbebouwing) worden gerealiseerd. Op het perceel wordt 3.359,63 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Bij een planologische omzetting dient normaliter per woning 150 m2 van de sloopvoucher te worden afgehaald. Dit om bouwmogelijkheden ten behoeve van bijgebouwen te borgen. Hierdoor wordt tweemaal 150 m2 van de sloop worden afgehaald. Echter, in voorliggende situatie blijft een bijgebouw van 46 m2 behouden. Bestaande bebouwing mag je in dezelfde omvang terugbouwen. Deze meters dienen in de sloopvoucher meegenomen te worden. In totaal is er sprake van een aftrek van 254 m2 van de totale sloop. Hierdoor is er een sloopvoucher van 3.105,63 verstrekt. Op het huidige erf zijn twee vergunde bedrijfswoningen (lees; woontitels) aanwezig.

Gelet op de nieuwe bedrijfswijziging wordt één bedrijfswoning naar een reguliere woning omgezet. In voorliggende situatie wil initiatiefnemer een nieuwe akkerbouwloods bouwen gelet op de beoogde bedrijfsvoering. Hiervoor dienen sloopmeters te worden ingezet. Deze meters worden van de voucher afgetrokken. Gelet op de agrarische activiteit is er sprake van een sloopverhouding 1:1. Een deel van de meters wordt binnen de slooplocatie ingezet Dit onder andere voor realisatie van de rood-voor-roodwoning en een akkerbouwloods. De overige meters kunnen op een later moment, zowel binnen als buiten het plangebied worden ingezet.

Pagina 5 van 7

Initiatiefnemer beschikt over een sloopvoucher dat de haalbaarheid aantoont. Daarom kan de startnotitie voorgelegd worden aan de Commissie Ruimte, zodat wensen en bedenkingen ten aanzien van de ontwikkeling opgehaald kunnen worden. 1.2

Vanuit ruimtelijk oogpunt worden geen bezwaren verwacht tegen de realisatie van een reguliere woning en bedrijfsmatige aanpassing aan de Wennewickweg 1 Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een gemengd erf, waarbij wonen en werken op één erf samen komen. Enerzijds een kleinschalig akkerbouwbedrijf, anderzijds twee reguliere woonfuncties. Gelet op de één-ervenstructuur en richtafstanden (voor akkerbouwbedrijf geldt 30 meter) is er gekozen voor een erfopzet, waar beide functies naast elkaar kunnen fungeren. Hierbij voorziet de eerste aanzet van het inpassingsplan in een landschappelijke harmonie en is er rekening gehouden met richtafstanden. Daarnaast is ter plaatse van de huidige bedrijfswoningen sprake van een gegroeide situatie. Deze gegroeide situaties blijven ongewijzigd belemmerend voor de omliggende agrarische bedrijvigheid. Tevens zal ten tijde van de anterieure overeenkomst een spuitzoneringovereenkomst worden afgesloten. Dit aangezien in de omgeving gronden van derden aanwezig zijn, waarbij een contour van 50 meter rondom de woonfuncties wordt aangehouden. 1.3

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft voor of ondervindt van milieukundige aspecten Uit milieutechnisch onderzoek moet blijken dat er geen bezwaren zijn tegen het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Bij de aanvraag voor wijziging van het Omgevingsplan, zullen alle benodigde milieuonderzoeken worden aangeleverd. Die moeten aantonen dat de beoogde ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. In voorliggende situatie speelt milieuzonering een bepalende rol. Dit vanwege het gemengde erf met een akkerbouwbedrijf en regulier wonen. Daarnaast is voor de nieuw te bouwen rood-voor-roodwoning de relatie tot het naastgelegen erf aan de Wennewickweg 3 relevant. 1.4

Uit het vooroverleg met de provincie Overijssel is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het provinciale belang Door de voorkantsamenwerking kan de provincie tijdig duidelijk maken op welke wijze volgens haar rekening moet worden gehouden met het provinciale belang. Het overleg tussen de gemeente en de provincie vindt plaats via een vooroverleg. Woningbouw is een provinciaal belang en de ontwikkeling is door de provincie niet uitgezonderd van vooroverleg. Uit het advies van de provincie blijkt dat er geen bezwaren zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling. 1.5 De ontwikkeling zorgt voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit Met de voorgenomen ontwikkeling wordt 3.359,63 m2 aan landschapsontsierende bebouwing verwijderd. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt in beperkte mate bedrijfsbebouwing en verhard oppervlakte gerealiseerd. Tevens wordt de locatie landschappelijk ingepast. Als gevolg hiervan wordt een ruimtelijke kwaliteitswinst gerealiseerd. Een landschappelijk inpassingsplan wordt hiervoor aangeleverd. De beoogde erfopzet is meermaals met het Oversticht afgestemd. Zij hebben positief gereageerd op de voorgestelde opzet van het erf en hebben daarbij aandachtspunten meegegeven voor een nadere uitwerking. 1.6

Met de beoogde registratie wordt een extra woonrecht verkregen, dat op een later moment ingezet kan worden Met de voorgenomen ontwikkeling wordt gelijk een woonrecht op locatie gerealiseerd. Dit met de inzet van 1000 m2 aan sloopmeters. Hierbij wordt de sloopvoucher opengebroken. Conform ‘Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente’ dienen de woonrechten in één ontwikkeling te worden ingezet. Echter, vanwege de termijnen van de LBV-regeling, is het vermoedelijk niet mogelijk om op korte termijn een tweede woningbouwlocatie te vinden. Hierdoor wordt maatwerk toegepast in de voucher. Wanneer initiatiefnemer een 2de woning wil realiseren, dan Pagina 6 van 7

wel meters wil verkopen, dienen 1.500 m2 aan sloopmeters te worden ingebracht. Op de sloopvoucher zal een aantekening komen. 2.1

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zijn de afspraken vastgelegd Op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet kan de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst aangaan over het kostenverhaal. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst worden de initiatiefnemers verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. 3.1 De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Sindsdien is er geen sprake meer van partiële herzieningen, maar van aanpassingen van het Omgevingsplan. Voor deze ontwikkeling is een STOP-TPOD procedure gekozen. Hiermee kan het omgevingsplan worden aangepast. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad, net als bij de toenmalige herzieningen van het bestemmingsplan. De reden dat voor een wijziging van het Omgevingsplan met STOP-TPOD procedure is gekozen, is vanwege het wijzigen van de onderliggende functie. Hierdoor worden bestaande functiemogelijkheden uitgesloten en worden de gronden naar de beoogde situatie gewijzigd. Conform onze werkwijze wordt ons besluit aan de Commissie Ruimte aangeboden. Deze wordt op deze manier vroegtijdig betrokken bij en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente.

Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemers, goed te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders van het voorgenomen besluit. Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Na besluitvorming wordt een brief opgesteld. In de brief wordt aangegeven welke stukken er dienen te worden opgesteld/aangeleverd en hoe de STOP-TPOD procedure kan worden opgestart. Participatie is reeds doorlopen. Uit participatie komt naar voren dat men op voorhand zowel positief is over het planvoornemen als over de gevolgen wat betreft spuitzonering. Dit vanwege de contour die op twee gronden van derden komt te liggen. Gedurende het vervolg zal participatie nader worden uitgewerkt. Bij een positief besluit dient een landschappelijk inpassingsplan te worden opgesteld en dienen de benodigde milieuonderzoeken te worden uitgevoerd. Daarnaast wordt een anterieure overkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen gesloten.

Bijlagen: 1. Tekening s-103 nieuwe situatie 2. Presentatie van 11 februari 2025

Pagina 7 van 7