Besluit startvoorstel bedrijfsbeëindiging Kinkelerweg 17

Advies

college

Datum vergadering: 19 mei 2026 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder J.H. (Jan-Herman) Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel bedrijfsbeëindiging Kinkelerweg 17 Samenvatting besluit Wij zijn in principe voornemens onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de bedrijfsbeëindiging aan de Kinkelerweg 17 te Haaksbergen. Initiatiefnemers, erven van de locatie Kinkelerweg 17, zijn voornemens een drieledige ontwikkeling te realiseren; 1) de planologische omzetting van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’, waarbij de huidige bedrijfswoning met inwoning naar twee zelfstandige woningen wordt omgezet; 2) het toestaan van een woning in de voormalige (karakteristieke) bedrijfswoning, die momenteel als bedrijfsgebouw wordt gebruikt; 3) het borgen van de sloopmeters in een sloopvoucher. Wij kunnen medewerking verlenen aan punt 1 en 3. Vanwege provinciale belangen (Omgevingsvisie Overijssel) en geuradvies kunnen wij geen medewerking verlenen aan punt 2; het toestaan van een woning in de voormalige (karakteristieke) bedrijfswoning, nu in gebruik als bedrijfsgebouw. Gelet op de beoogde ontwikkeling dient het perceel planologisch te worden omgezet.

Vanwege de sloopwerkzaamheden ten behoeve van de voormalige agrarische gebouwen worden de sloopmeters in een sloopvoucher geborgd. Deze meters dienen nog te worden geregistreerd in een sloopvoucher. Op het perceel wordt vermoedelijk 3.702 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Het is niet mogelijk op de locatie Kinkelerweg 17 nieuwe rood-voor-rood woningen te realiseren. Dit vanwege de ligging in het gebied met generieke opgaven en er op deze plek geen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Met een wijziging van het Omgevingsplan (STOP-TPOD) wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Besluit: 1. In principe medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer op het perceel aan de Kinkelerweg 17 tot: - het wijzigen van een deel van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’ en ‘Agrarisch’; - het verwijderen van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’; - het vastleggen van gebruiks- en bouwmogelijkheden binnen de gronden met de functie ‘Wonen’ en ‘Agrarisch’. Dit gelet op de burgerwoning en borging bijgebouw(en) en gebruik; - realiseren woningsplitsing; - het borgen van sloopmeters in een sloopvoucher. 2. Aan de medewerking het volgende voorbehoud verbinden; - uit milieutechnische onderzoeken dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen onvermijdelijke bezwaren bestaan; - uit ruimtelijke overwegingen dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen onvermijdelijke bezwaren bestaan; - het Omgevingsplan gemeente Haaksbergen wordt gewijzigd middels een STOP-TPOD procedure, waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt; - het plan wordt ingepast conform een nog te beoordelen landschappelijk inpassingsplan; Pagina 1 van 8

-

er wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de wijziging van het Omgevingsplan, inspanningsverplichting en verantwoordelijkheden omtrent nadeelcompensatie en investeringskosten alsmede de overdracht van de contractpositie. 3. In principe geen medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer op het perceel aan de Kinkelerweg 17 tot: - het toestaan van een extra woonfunctie in het karakteristieke object. 4. De agendacommissie verzoeken het startvoorstel te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

M. (Marcel) Broekhuis

Indien afwijkend besloten: Besluit: Argumenten:

Pagina 2 van 8

Inleiding / aanleiding DLV Advies en Resultaat heeft namens de initiatiefnemers van de Kinkelerweg 17 een principeverzoek ingediend bij de gemeente Haaksbergen. Initiatiefnemers zijn voornemens op de gronden aan de Kinkelerweg 17 een bedrijfsbeëindiging door te voeren. De investeringen die gedaan moeten worden om de stallen toekomstbestendig te maken, wegen niet op tegen het te behalen rendement. Hierdoor dient er gezocht te worden naar oplossingen. DLV Advies en Resultaat heeft een driedelig initiatief aan ons voorgelegd, te weten: 1) de planologische omzetting van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’, waarbij de huidige bedrijfswoning met inwoning naar twee zelfstandige woningen wordt omgezet; 2) het toestaan van een woning in de voormalige (karakteristieke) bedrijfswoning, die momenteel als bedrijfsgebouw wordt gebruikt; 3) het borgen van de sloopmeters in een sloopvoucher. Ad 1) De omschakeling van de bestaande bedrijfswoning met inwoning naar een woonfunctie met twee wooneenheden. Momenteel is er sprake van een inpandige inwoonsituatie vanwege voorheen verleende mantelzorg. Het voornemen betreft twee burgerwoningen, waardoor het perceel gedeeltelijk naar de functie ‘Wonen’ dient te worden omgezet. Ad 2) Het toekennen van een woonfunctie aan de voormalige karakteristieke bedrijfswoning.

Deze woning is ontmanteld vanwege de bouw van de huidige bedrijfswoning. Ad 3) Het opnemen van sloopmeters in een sloopvoucher. Vanwege de ligging in het gebied voor generieke opgaven, kunnen de sloopmeters niet op de planlocatie worden ingezet met betrekking tot het toestaan van nieuwe woningen. Planologische situatie De gronden waar de beoogde ontwikkeling op voorziet, zijn voorzien van de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. Hierbij is het bouwvlak gelijk aan de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. Tevens is de bouwaanduiding ‘Specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’ van toepassing. Tot slot is de gebiedsaanduiding ‘Reconstructiewetzone – landbouwontwikkelingsgebied’ en de dubbelfunctie ‘Waarde – hoge archeologische waarde’ aanwezig. De gronden buiten het agrarisch bouwvlak zijn voorzien van de functie ‘Agrarisch’. In afbeelding 1 is een uitsnede van de desbetreffende gronden weergegeven. De rode omkadering geeft de functie ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ weer.

Afbeelding 1: planologische situatie plangebied (uitsnede Omgevingsplan gemeente Haaksbergen).

Pagina 3 van 8

Op basis van de functie(s) met gebiedsaanduidingen is ter plaatse de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. Ter plaatse van de bouwaanduiding ‘Specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering 2’ is een oppervlakte van niet meer dan 1 ha aan bouwvlak mogelijk. Verder is de functie ‘Waarde - Hoge archeologische waarde’ van toepassing. Hierbij geldt dat voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren over een oppervlakte groter dan 2.500 m2 en dieper dan 0.4 m een verbod geldt. Onderzoek biedt mogelijkheden hiervan af te wijken. Uitwerking planvoornemen Het planvoornemen betreft de planologische omzetting van de bedrijfswoning met inwoning (mantelzorg) naar twee zelfstandige wooneenheden, het toekennen van een woonfunctie aan de ontmantelde voormalige bedrijfswoning en de registratie van sloopmeters in een sloopvoucher. Bedrijfsbeëindiging naar regulier wonen Gelet op de bedrijfsbeëindiging ter plaatse, dient de bedrijfswoning met inwoning te worden omgezet naar een reguliere woonfunctie. Vanwege de huidige inwoonsituatie biedt het gemeentelijke beleid hierin mogelijkheden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de huidige bedrijfswoning al voorzien is van separate hoofdingangen. Tevens biedt de planologische omzetting naar de functie ‘Wonen’ mogelijkheden tot verduurzaming. Hierbij vindt een toekomstbestendige invulling plaats.

Voor bovenstaande ontwikkeling zijn het beleidsstuk ‘Beleidskader Woningsplitsing bij inwoning buitengebied gemeente Haaksbergen’ met bijbehorende voorwaarden en de ‘Regionale spelregels’ van toepassing. Voor het splitsen van de woning zijn geen sloopmeters benodigd. Karakteristieke schuur Initiatiefnemer is voornemens de voormalige karakteristieke bedrijfswoning, die in de jaren ’90 is ontmanteld als woning, opnieuw als nieuwe woning te gebruiken. Dit vanwege de karakteristieke waarde en het behoud van het pand met een kenmerkende verschijningsvorm, materiaalgebruik en situering. Het pand maakt onderdeel uit van het bestaande erf en wordt momenteel gebruikt als bedrijfsgebouw. Sloopvoucher Gelet op de bedrijfsbeëindiging vinden er sloopwerkzaamheden plaats. Hierbij komen sloopmeters vrij. Het betreft een verwachte totale sloopoppervlakte van 3.702 m2. Echter, de meters dienen nog te worden beoordeeld. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de borging van bijgebouwen, waarbij een aftrek van meters kan plaatsvinden, dan wel het borgen van de karakteristieke schuur. Initiatiefnemer heeft het ‘Verzoek beoordeling vooroverlegplan’, met een eerste aanzet van het inrichtingsplan ingediend. Bij het inrichtingsplan is gestreefd naar een één erven principe. In afbeelding 2 is een uitsnede van het inrichtingsplan weergeven.

Pagina 4 van 8

Afbeelding 2: Beoogde invulling (bron: De Erfontwikkelaar)

Op basis van het Omgevingsplan Haaksbergen is het niet mogelijk een reguliere woning op gronden met een agrarische functie te realiseren. Tevens dient gelet op de bedrijfsbeëindiging het plangebied conform voornemen planologisch te worden geborgd. Er dient daarom een ruimtelijke procedure te worden doorlopen. Het betreft hierbij een wijziging van het Omgevingsplan (STOP-TPOD). Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) Omgevingswet (artikel 2.4) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening’ vastgesteld op 1 november 2017 Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente Omgevingsvisie Haaksbergen Beleidskader Woningsplitsing bij inwoning buitengebied gemeente Haaksbergen

Pagina 5 van 8

Argumenten 1.1 De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en de rood-voor-rood regeling, die onderdeel is van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente. Het perceel aan de Kinkelerweg 17 ligt in het buitengebied van de gemeente Haaksbergen. Het initiatief gaat uit van bedrijfsbeëindiging, omzetten bedrijfswoning naar reguliere woning inclusief woningsplitsing en de registratie van sloopmeters in een sloopvoucher. Hierbij wordt een passende toekomstbestendige functie op het erf gevonden. Op het perceel wordt circa 3.702 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Dit als voorwaarde voor de bedrijfsbeëindiging, waarbij het perceel wordt omgezet naar de functie ‘Wonen’. De voormalige agrarische bebouwing wordt hierbij in zijn geheel verwijderd, waarbij geen agrarische bebouwing blijft staan, met uitzondering van de karakteristieke schuur. De sloopmeters dienen nog wel beoordeeld te worden, voordat deze in een sloopvoucher kunnen worden vastgelegd. Tevens dienen de voorwaarden uit de ‘Regionale Spelregels’, te weten (mogelijke) aftrek sloopmeters voor terugbouwmogelijkheden bijgebouwen te worden geborgd. Een sloopvoucher biedt hierin duidelijkheid. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de sloopmeters ten behoeve van het toevoegen van een woning niet op het eigen perceel kunnen worden ingezet.

Reden hiervoor is de ligging van het plangebied in het gebied voor generieke opgaven. De meters worden in een sloopvoucher gezet en kunnen op een later moment, mits voldaan wordt aan beleid, worden ingezet. Wanneer initiatiefnemer de meters op een locatie elders wil laten landen, dient een nieuw vooroverlegplan te worden ingediend. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat initiatiefnemer over twee rood-voor-rood kavels beschikt. De huidige bedrijfswoning kan naar reguliere woning worden omgezet zonder de inzet van sloopmeters. 1.2

Vanuit ruimtelijk oogpunt worden geen bezwaren verwacht tegen de realisatie van een reguliere woning aan Kinkelerweg 17. Het plangebied ligt in het gebied met generieke opgaven. Dit is een gebied waarin overkoepelende uitdagingen spelen, waaronder de noodzakelijke transitie van de landbouw. Wij zijn terughoudend met het toevoegen van woningen en andere functies, die belemmerend kunnen zijn voor de landbouw. Daarom dient voorafgaand rekening te worden gehouden met planontwikkelingen, die niet belemmerd werken op de agrarische sector. In voorliggende situatie wordt een bedrijfsbeëindiging gerealiseerd, waarbij de bestaande bedrijfswoning naar reguliere woning wordt omgezet. De huidige bedrijfswoning met inwoning vormt al een belemmerende factor ten opzichte van omliggende agrarische bedrijven. Zo zijn ten noorden en oosten agrarische bedrijven gesitueerd. Deze agrarische bedrijfsvlakken zijn op respectievelijk 46 en 38 meter gesitueerd. Met de beoogde omzetting van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ vindt vanwege de al belemmerende situatie, geen verslechtering van de situatie plaats. Dit aangezien geen nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd. Wat betreft de realisatie van een woning in het karakteristieke object. Het gebied met generieke opgaven is vanwege de condities van de omgeving uitermate geschikte voor landbouw.

In dit gebied willen we (toekomstige) agrariërs dan ook de ruimte geven. Wij gaan hier terughoudend om met functies die belemmerend zijn voor deze landbouw, zoals het toekennen van nieuwe woningen. Bestaande woonfuncties (zoals een bedrijfswoning) kunnen omgezet worden naar een reguliere woonfunctie. Aan het toestaan van nieuwe woningen zoals rood-voor-roodwoningen, dan wel het toekennen van een woonfunctie aan karakteristieke objecten, kunnen wij geen medewerking aan verlenen. Hetzelfde geldt voor het inzetten van sloopvouchers. Sloopmeters kunnen ingezet worden in de kernrandzone of wanneer aansluiting wordt gezocht bij een bebouwingsconcentratie (een concentratie van minimaal drie al bestaande woontitels). Tot slot zal ten tijde van de anterieure overeenkomst een spuitzoneringsovereenkomst worden afgesloten inclusief maatvoorschriften. Dit aangezien in de omgeving gronden van derden aanwezig zijn, waarbij een contour van 50 meter rondom de woonfunctie moet worden aangehouden. Pagina 6 van 8

2.1

Met het uitvoeren van een milieutechnisch onderzoek moet worden aangetoond, dat de voorgenomen ontwikkeling geen consequenties heeft voor of ondervindt van milieukundige aspecten. Uit milieutechnisch onderzoek blijkt dat er geen bezwaren zijn tegen het gedeeltelijk planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Bij de aanvraag om het omgevingsplan te wijzigen, zullen alle benodigde milieuonderzoeken worden aangeleverd. Die moeten aantonen dat de beoogde ontwikkeling milieutechnisch aanvaardbaar is. In voorliggende situatie speelt milieuzonering een bepalende rol. Dit vanwege de ligging in het gebied met generieke opgaven. Gelet op de ligging is advies ingewonnen bij de Omgevingsdienst Twente (ODT). De ODT adviseert vanwege de geurbelasting van boven de 12 odeur negatief voor deze locatie. Hierdoor wordt vanuit milieukundig oogpunt negatief geadviseerd over het toekennen van een woonfunctie aan het karakteristieke object. 2.2

Uit de voorkantsamenwerking met de provincie Overijssel blijkt dat er geen bezwaren bestaan tegen het plan. Door de voorkantsamenwerking kan de provincie tijdig duidelijk maken op welke wijze volgens haar rekening moet worden gehouden met het provinciale belang. Het overleg tussen de gemeente en de provincie vindt plaats via een vooroverleg. De provinciale verordening ziet het gebied als gebied, waar geen belemmerende factoren toegevoegd mogen worden die beperkend werken voor de generieke opgaven. Hierdoor sluit het beleid de omzetting van de karakteristieke schuur naar een woonfunctie uit. Wat betreft de planologische omzetting van bedrijfswoning naar een reguliere woning en de registratie van de sloopvoucher ziet de provincie geen belemmering. 2.3. De ontwikkeling moet zorgen voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt circa 3.702 m2 aan landschapsontsierende bebouwing verwijderd. Tevens wordt de locatie landschappelijk ingepast. Hierbij vindt een geruime kwaliteitswinst plaats. Een landschappelijk inpassingsplan wordt hiervoor aangeleverd en door ons beoordeeld. 2.4.

Met de beoogde registratie van sloopmeters wordt geborgd dat op het perceel Kinkelerweg 17 geen sloopmeters kunnen worden ingezet. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt, op de woningsplitsing na, geen extra woonrecht op de locatie gerealiseerd. Hiervoor zijn geen sloopmeters benodigd. Vanwege de ligging in het gebied voor generieke opgaven kunnen de sloopmeters niet ingezet worden op de slooplocatie. De meters worden daarom ondergebracht in een sloopvoucher. Een sloopvoucher is 10 jaar geldig na datum van verlening. Conform de huidige regionale spelregels (vastgesteld op 16 mei 2024) kan bij de sloop van minimaal 1.000 m² landschapsontsierende bebouwing één nieuwe woningbouwkavel worden uitgegeven. Een tweede bouwkavel kan worden gerealiseerd, mits er in totaal minimaal 2.500 m² wordt gesloopt. 2.5.

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer zijn de afspraken vastgelegd. Op grond van artikel 13.13 van de Omgevingswet kan de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst aangaan over het kostenverhaal. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst worden de initiatiefnemers verantwoordelijk voor alle financiële kaders omtrent nadeelcompensatie en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. 3.1.

Door de ligging van het perceel in het gebied van generieke opgaven is het niet wenselijk een woonfunctie toe te kennen aan de karakteristieke schuur. Dit omdat hierdoor een gevoelige functie in het gebied van generieke opgaven wordt toegevoegd. Wanneer je aan dit object een woonfunctie toekent, wordt de functie ‘Wonen’ verruimd. Dit werkt beperkend op de omliggende gronden. 4.1 De agendacommissie bepaalt welke voorstellen in de commissie Ruimte behandeld worden. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Sindsdien is er geen sprake meer van Pagina 7 van 8

partiële herzieningen, maar van aanpassingen van het Omgevingsplan. Voor deze ontwikkeling is een STOP-TPOD procedure nodig. Hiermee wordt het omgevingsplan aangepast. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad, net als de toenmalige herzieningen van het bestemmingsplan. De reden dat voor een wijziging van het omgevingsplan (STOP-TPOD) is gekozen, is vanwege het wijzigen van de onderliggende functie. Dit door het uitsluiten van de intensieve veehouderij en het omzetten van de bouwmogelijkheden. Hierdoor worden de bestaande functiemogelijkheden uitgesloten en worden de gronden naar de beoogde situatie gewijzigd. Conform deze werkwijze wordt ons besluit aan de Commissie Ruimte aangeboden. Deze wordt op deze manier vroegtijdig betrokken bij en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Risico’s Er zijn geen risico’s voor de gemeente Haaksbergen. Het kostenverhaal is verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst in de zin van artikel 13.13 van de Omgevingswet. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Na besluitvorming wordt een brief opgesteld. In de brief wordt aangegeven welke stukken er dienen te worden opgesteld/aangeleverd en hoe de STOP-TPOD procedure kan worden opgestart. Participatie is reeds doorlopen. Hierbij zijn de reacties overwegend positief. De negatieve reacties vallen buiten het planvoornemen en zijn op het handelen van de gemeente gericht.

De participatieverslagen zijn bij de gemeente bekend en zijn samengevat als bijlage bij voorliggend startvoorstel gevoegd. Bij een positief besluit dient een landschappelijk inpassingsplan te worden opgesteld en dienen de benodigde milieuonderzoeken te worden uitgevoerd. Daarnaast wordt een overkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente Haaksbergen gesloten over een anterieure overeenkomst.

Bijlagen: 1. Principeverzoek 2. Verzameling reacties participatie planvorming Kinkelerweg 17

Pagina 8 van 8